국가 등이 보상금 지급도 없이 토지를 무단으로 포장하여 도로로 사용하는 경우가 생각보다 많습니다.
국가 등이 멀쩡한 토지를 도로로 만든 후에 도로상태의 가격으로 보상하는 경우도 많습니다.
도로는 보통 인근 대지가격의 3분의 1이내로 보상하게 되어 있는데,
토지소유자자 입장에서는 국가 등이 도로로 만들기 이전인 대지상태의 가격(예:9억)으로 보상해야 마땅함에도,
도로상태의 가격(예:3억)으로 보상하므로 너무나 억울할 것입니다.
더 안타까운 것은, 대부분 1970년대 이후에 국가 등이 도로로 만든 것이므로 상속 , 증여 또는 매매로 토지를 취득하신 소유자분들은 자신의 토지가 왜 도로가 되었는지에 대한 도로 개설 경위를 모르시는 경우가 많다는는 것입니다.
자신의 토지가 실제 도로이고, 지목도 도로이며, 도로의 형상을 갖추어 누가보더라도 도로이므로, 국가 등이 팔리지도 않을 도로를 보상금을 주고 매수한다니 고마워하시는 분들도 많습니다.
그러나, 자신의 토지가 실제 도로이더라도,
그 도로가 개설된 경위에 국가 등이 개입되어 있다면 미불용지인지 합리적 의심을 해봐야 합니다.
의심에만 그칠 것이 아니라 전문가와의 상담을 통해,
도로개설경위 등을 조사해서 도로가격으로 보상받을 지, 도로가격의 3배인 대지가격으로 보상받을 지 등의 가능성을 확인한 후 보상을 받아도 늦지 않을 것입니다.
이에 아래에서는 미불용지(미지급용지)에 대해 설명하고자 합니다.
1. 미불용지 (미지급용지 또는 체불용지)
2. 미불용지의 평가기준
3. 미불용지인지 확인하는 방법
4. 미불용지에 대한 구제방안
1. 미불용지란
미불용지(미지급용지)란, 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말합니다. 미지급용지나 미보상용지 또는 체불용지라고도 합니다
토지보상금을 지급하여 토지를 취득하고 도로개설하는 것이 일반적이나, 미불용지는 순서가 바뀐 것입니다.
즉, 보상금 지급없이 무단으로 도로를 개설하고 뒤늦게 보상금을 주는 것을 미불용지라 합니다.
일제하의 강제시공, 6·25동란중 강제동원된 토지, 1970년대에 서울 또는 부산 등의 대도시 팽창에 따른 도로부족으로 인해 보상절차가 완료되지 아니하고 도로개설한 토지 등 원인은 다양하나,
토지소유자가 스스로 도로개설한 것이 아니라 국가 등 공적주체가 도로개설에 개입한 것과 보상금을 미지급한 것이 공통점입니다.
2. 미불용지의 평가기준
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조는 미불용지에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다고 규정하고 있습니다.
즉, 당초 대지를 국가 등의 개입으로 도로로 개설한 경우에는 도로가격(예:3억)이 아니라 대지가격(예:9억)으로 보상해야 한다는 것입니다. 평가법령상에 도로가격은 대지가격의 3분의 1이내입니다.
위 법적근거가 아니더라도, 쉽게 이해할 수 있습니다.
과거 도로개설당시 보상했더라면 대지가격으로 보상했어야함에도 무단으로 도로로 만든 후 도로가격으로 보상하는 것은 헌법 23조에서 천명하고 있는 정당 보상이 아니므로, 도로개설 이전의 이용상황(대지)을 상정하여 보상하는 것은 당연할 것입니다.
미불용지 보상기준
전문적인 용어이므로, 간략하게만 읽어보시기 바랍니다.
1. 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황 상정
토지보상법 시행규칙 제25조에 따라, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 보상합니다.
다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 공부상 지목과 유사한 인근 토지의 이용상황 등을 참작하여 보상합니다.
2. 토지의 개별적 가격형성요인은 편입당시 기준
편입당시의 지목, 실제용도, 지형, 지세, 면적 등을 고려하여 보상합니다.
3. 공법상 제한이나 주위환경 그 밖에 공공시설 등과의 접근성 등은 보상시점 기준
종전 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하거나 당해 공익사업의 시행에 따른 절차 등으로 변경 또는 변동된 경우 외에는 공법상제한, 주위환경 그 밖에 공공시설 등과의 접근성 등은 보상시점을 기준으로 보상합니다.
4. 비교표준지의 선정
미불용지 보상에서 비교표준지에 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 그 개발이익을 배제한 가격으로 보상합니다.
3. 미불용지인지 확인하는 방법
미불용지인지를 확인하는 것, 즉 과거 40년 또는 50년전에 국가 등이 도로를 개설했는지를 확인하는 것은 고도의 전문성을 요구하는 어려운 일일입니다.
그러나, 미불용지로 확인 할 경우에는 당초 보상금보다 많게는 3배 높은 보상금을 받을 수 있기에 증액결과를 떠나서 민감한 일이기도 합니다.
토지소유자자분들 중 토지가 실제 도로이고, 증여, 상속, 매매 등으로 그 도로개설경위를 모르시는 경우라도 도로가격에 즉시 협의하시기보다는
일단 미불용지임을 확인하고 협의 하는것이 현명하지 않을까 판단됩니다.
미불용지로 확인될 경우, 도로가격으로 보상받고도 대지가격으로 추가 보상금을 받을 수 있는 수용보상절차를 진행하실 수 있기 때문입니다
좀더 구체적으로는
아래와 같은 사실조사가 우선 필요할 것입니다.
적어도 아래와 같은 내용을 치밀하게 조사분석해야 미불용지인지를 판단할 수 있을 것입니다.
미불용지인지 사실조사할 사항 들
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가. 도로개설 및 편입원인 조사
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공적주체의 공공사업 시행여부, 새마을사업, 주민자조사업 시행여부, 사실상의 사도 또는 관습도로 여부
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나. 사업시행 내역 조사
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사업명, 시행자, 사업시행기간, 사업개요, 보상집행부서, 토지의 이용상황 및 관리상태 등
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다. 도로현황 조사
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도로의 전부 또는 일부 편입 여부, 도로명 및 노폭, 포장개설여부(아스팔트, 콘크리트, 보도블럭 여부 등)
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라. 도시계획조사
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도시계획시설결정내역, 지적고시, 시행인가여부 및 그 내역, 기부채납대상여부, 토지형질변경 또는 택지조성사업 허가여부
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마. 지적변동 조사
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도로개설당시 토지지목 및 이용상황, 지적분할, 지목변경사유 및 일자 등
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바. 소유권 조사
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소유권 취득원인 및 일자, 이해관계자, 도로개설 당시 토지소유자나 그 상속인이 아닌 취득자에 대한 조사
전 소유자 및 전소유자와의 관계 등
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사. 보상내역 조사
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공사시행 당시 미보상사유, 보상협의 내역 등
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아. 관련 심판 조사
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인근 토지에 관한 재결례, 보상선례 등
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4. 미불용지에 대한 구제방안
미불용지에 대한 구제방안은 다양합니다.
실시계획인가(사업인정)여부에 따라 방법이 달라질 수 있습니다.
(1) 실시계획인가가 있는 경우 또는 예정되어 있는 경우
실시계획인가가 있는 경우에는 향후 보상계획을 통해 협의보상을 할 예정이므로, 수용보상절차를 통해 도로가격이 아니라 대지가격으로 보상받을 수도 있습니다.
보상계획 후에 사업시행자가 도로가격을 제시하더라도, 거부하시고 수용재결 및 이의재결 절차를 통해 대지가격을 주장하실 수도 있을겁니다.
(2) 실시계획인가가 없는 경우
실시계획인가가 없는 경우에는 보상절차가 없으므로, 부당이득반환청구소송, 보상신청, 민원제기 등 다양한 방법의 구제절차를 강구해볼 수 있습니다.
[참고 시효취득 문제]
미지급용지는 종전에 시행된 공익사업용지로 그때 보상금이 지급되어야 함에도 어떤 이유에서든지 보상금이 지급되지 아니한 토지이므로 종전 공익사업시행자가 그 보상책임이 있어야 할 것입니다.
그러나 미보상용지의 보상은 당초 공익사업자의 확인여부 내지 재정여건의 문제로 다른 새로운 공익사업이 시행될 때까지 보상금의 지급이 미루어지는 것이 현실입니다.
또한 원칙적으로는 미불용지가 아니면서 평가방법만 미불용지의 평가방법을 준용하는 토지에 대하여서는 당초부터 그에 대한 보상의무자가 따로 있는 것이 아니므로 새로운 당해 공익사업의 시행자가 보상하는 것도 별 무리는 없어 보입니다.
미지급용지에 대한 보상주체가 누군인지와 시효취득이 항상 문제됩니다.
미지급용지 보상신청을 하기 위해서는 보상의무자를 특정해야 합니다.
또한, 보상신청을 거부하는 주된 이유는
시효취득 문제일것입니다.
따라서 추가적으로 미지급용지의 보상의무자와 시효취득에 대해 안내하겠습니다. 아래 내용 참고하시고, 미지급용지 보상에 대해 도움 필요하신 경우 참고 바랍니다.
미지급용지(구 미불용지)의 보상주체 및 시효취득의 문제
1. 미지급용지의 보상주체(의무자) 및 보상대상자
미지급용지의 보상의무자는 새로운 공익사업의 시행이 필요한 현재의 새로운 사업시행자가 평가하여 보상함이 타당하며, 보상대상자는 종전 공익사업에 편입된 당시 토지의 종전 소유자 또는 현재소유자입니다.
국토교통부의 유권해석도 동일한 취지로 해석하고 있습니다.
다만, 미지급용지의 보상주체에 대한 아래와 같은 주목할 만한 감사사례가 있습니다.
평택시가 도시계획도로 건설사업 시행과 관련하여 산림청 토지를 손실보상하지 않고 도로공사 시행 후 000지구에 편입된 도로에 대한 보상문제가 발생한 사례에서,
평택시는 해당 도로가 포함된 택지지구 사업시행자인 한국토지주택공사가 산림청에 보상해야 한다고 주장하였으나,
감사원은 "미불용지의 보상의무는 새로운 공공사업시행자에게 있다"는 국토부 질의회신은 "편입토지에 대한 보상의무가 종전 사업시행자와 새로운 사업시행자 양측에 모두 있는 경우를 전제로 한 것"이라고 해석하고 새로운 사업시행자인 한국토지주택공사는 무상귀속 대상인 위 토지에 대하여 보상을 이행할 의무가 없으며 평택시가 산림청 토지에 대하여 손실보상을 실시하고 한국토지주택공사에 무상으로 귀속시켜야 한다고 지적한 바가 있습니다.
2. 시효취득의 문제
일반적으로 토지는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기함으로써 취득합니다.
이에 국가나 지방자치단체가 미지급용지를 점유시효취득을 할 수 있는지 여부가 문제되고 있으나, 미지급용지는 원칙적으로 시효취득의대상이 아닙니다.
판례의 입장도 동일한 취지입니다.
(1) 판례의 태도
종전 대법원은 점유자가 타인 소유의 토지를 무단으로 점유하여 왔다면 특별한 사정이 없는 한 권원의 성질상 자주점유에 해당한다는 취지로 자주점유를 인정하여 점유취득시효를 인정하여 왔습니다.
그러나, 이후 대법원은 전원합의체 판결로서
"점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단 점유한 것임이 입증된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다.
지방자치단체가 도로를 편입시킨 토지에 관하여 공공용재산으로서의 취득절차를 밟지 않은 채 이를 알면서 점유하였다고 인정된 사안에서 지방자치단체의 위 토지 점유가 자주점유의 추정이 번복되어 타주점유가 된다고 볼 수 없다는 취지의 판례의 견해는 변경하기로 한다"라며 악의의 무단점유에 의한 점유취득시효를 부정하였습니다.
다만 최근의 판례는 점유자의 자주점유 권원이 인정되지 않는다고 하더라도 이것이 곧바로 자주점유의 추정을 번복한다는 취지는 아니므로 지방자치단체나 국가의 점유가 일정한 권원 없이 취득하였다는 명확한 사실은 없고 불분명한 상태에 있는 경우라면 자주점유의 추정은 유지된다고 하고 있습니다.
(2) 보상실무상 미지급용지의 처리
한편, 보상실무상 한국토지주택공사와 같은 공익사업시행자 등은 국가 또는 지방자치단체가 종전 공익사업을 하면서 토지소유자에게 보상을 하거나 기부채납을 받고도 소유권 이전등기를 하지 않아 개인 소유로 등기되어 있는 토지가 있을 수 있으므로 아래의 경우에는 미지급용지가 아닐 개연성이 크다고 보고 미지급용지에 대한 보상 판단을 보수적으로 하여 부정하고 있는것 같습니다.
(ⅰ) 취득시기가 비슷한 토지 중 일부 필지만 개인소유로 남아 있는 경우,
(ⅱ) 종전 공익사업시행 당시 소유자의 거소가 분명했던 경우,
(ⅲ) 등기명의인이 사망하여 상속인이 소유권 변동에 대해 잘 모르는 경우(조상 땅 찾기 운동 등으로 우연히 발견한 재산 등)
(ⅴ) 종전 공익사업을 위해 지적 분할을 한 경우
(ⅳ) 기타 보상금을 지급하였을 개연성이 많은 경우 등과 같이 현재 관련 서류를 찾지 못할 뿐 과거에 보상금이 지급되었을 것으로 추정되는 경우 등으로 보여집니다.
지금까지 미불용지 등에 대해 말씀드렸습니다.
투데이 더 프라이스 ㅣ TODAY THE PRICE
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