토지보상절차를 상세하고 간단하게 안내한 바 있으나, 쉽게 이해되지 않는 다고 하시는 분들이 있어서, 다시 한번 설명해 보려고 합니다.
이에 지피지기백전불태~~ 상대방을 알고 나를 알면 싸움에 유리하다는 말이 있듯, 토지보상절차를 사업시행자 입장에서 안내하려합니다.
다소 과장한 부분이 있더라도 이해를 위한 것이니 가볍게 읽으시고,
사업시행자 입장에서 토지를 취득하여 공익사업을 시행하는 과정을 통해 보상대상자분들이 수용보상절차를 완벽히 이해하시기를 바랍니다.
공익사업을 둘러싼 당자자는 크게 사업시행자와 보상대상자로 나눌수 있고
공익사업(공원)을 하기 위해 토지가 필요한 사업시행자 입장에서는 토지수용절차이고,
토지를 뺏기고 보상받는 토지소유자 입장에서는 토지보상절차라고 할 수 있겠습니다.
이제 사업시행자의 입장에서 토지등을 취득하고 공원이라는 공익사업을 수행하는 과정을 간략히 설명 하겠습니다.
1. 사업구역 지정 및 토지물건조서 작성
2. 사업인정
3. 보상계획공고
4. 감정평가 및 협의요청
5. 손실보상협의
6. 수용재결
7. 수용재결 이후~
수용절차의 흐름만 간략히 보시기 바랍니다.
1. 사업구역 지정 및 토지물건조서 작성
사업시행자는 공원을 조성하여 괘적한 주거환경을 만들고자 합니다. 이에 적합한 공원부지의 위치와 구역을 지정합니다. (사업구역지정)
그 지정된 공원구역에는 주택, 상가, 농경지등이 혼재되어 있어 공원을 조성하려면 그 구역내 토지는 보상금을 주어 취득하고, 건물등은 철거한 다음에 공원공사를 해야 합니다.
토지등에 보상금을 주고 매수하여 공원을 조성하려면, 공원구역내 토지등의 소유자가 누구인지, 면적, 등 기본적인 사항을 알아야 하므로, 공원구역 내의 토지물건을 조사하여 조서를 작성합니다.(토지물건조서작성)
2. 사업인정
사업시행자가 공원구역을 지정하여 공원을 조성한다는 것이 알려지자, 주민들이 반발합니다.
다른 곳에 공원을 조성해라! 이주대책을 수립해라! 정당한 보상금을 지급하라! 등 여러 걱정에 불만이 발생합니다.
이에 사업시행자는 공원구역 지정이 정당하고, 공익을 위한 것임을 확인하기 위해, 상급기관에 공원이 공익사업 이라는 것을 인정받습니다. (사업인정)
사업인정이라는 것은, 단순히 공원이 공익사업임을 인정받는 것에 그치는 것이 아니라, 사업시행자가 제시한 보상금에 합의하지 않으면 강제로 수용하는 권한도 받는 것이어서,
공원사업은 특별한 사정이 없는 한 예산을 확보하여 보상금을 주고 조성하면 됩니다.
3. 보상계획공고
공원구역 내 토지등의 보상가격을 알 수 없으나, 토지 등의 보상금으로 일단 100억 정도의 예산을 확보한 사업시행자는 보상하겠다는 계획을 공고합니다.
토지소유자들도 감정평가업자를 1명 추천할 수 있다는 내용과, 시도지사가 2명을 선정한다는 내용을 공고합니다.
4. 감정평가 및 협의요청
감정평가업자가 평가해보니, 전체 토지와 건축물 등이 90억 정도가 평가되었습니다. 다행히 예산을 넘지 않습니다. 사업시행자는 90억을 줄테니 토지 등을 자신에게 팔아달라고 요청합니다.
5. 손실보상협의
90억의 보상금을 제시받은 주민들은, 터무니 없이 낮은 보상가에 불만입니다.
예산100억 한도 내에서 보상금을 책정한 것 아니냐 제시액 90억을 받아봤자 이사갈 곳들은 부동산가격이 올라 이전할 수도 없다 등등...
보상금 산정에 누락된 물건이 있다! 토지가 실제 대지인데 임야로 평가되었다! 여러 불만으로 제시한 보상금을 거부합니다.
사업시행자는 보상금은 자신이 책정한 것이 아니라 감정평가업자가 평가한 것이라고 책임을 회피합니다.
그리고 이 공원은 사업인정을 받아 강제로 수용할 수 있는 공익사업이므로, 부득이 모든 주민들의 쾌적한 주거환경 조성을 위해 공원구역 내 주민들이 희생할 수 밖에 없으므로 강제수용할 수 밖에 없다고 합니다.
또한, 보상금 불만을 토지수용위원회에 말하면 다시 감정평가 해줄거라고 합니다.
6. 수용재결
사업시행자는, 부득이하게 토지수용위원회에 강제수용 신청(재결신청)을 하고, 위원회는
(1) 공원이 강제수용할 사업인지와
(2) 보상금 불만에 대해 2명의 감정평가업자를 보내어 다시 감정평가하게 합니다.
그리고, 강제수용을 내용으로 하는 수용재결을 심리하고, 주민들과 사업시행자에게 수용재결서라는 문서를 보냅니다.
사업시행자는 수용재결서를 받았는데, 그 내용은 아래와 같습니다.
1. 공원은 공익사업이므로 강제수용할 수 있다.
2. 강제수용하려면 재평가된 100억의 보상금을 지급하라.
수용재결서를 받은 사업시행자는 이제 주민들의 동의없이도 법적으로 토지를 강제로 수용할 수 있게 되었습니다.
90억에서 100억으로 보상금도 올랐으니 명분도 있습니다. 희한하게 당초의 예산 100억과 똑같습니다. 위원회에서 수용하라고하니 100억만 지급하고 이전등기를 사업시행자 혼자 할 수 있게 되었습니다.
주민들이 증액된 100억 받기를 거부하기에 법원에 100억을 맡기고(공탁), 100억을 지급했으니 주민들의 소유권을 이전받습니다. 주민들이 100억을 받지도 않고 매매계약을 하지도 않았지만, 법에 의해 단독으로 이전등기를 할 수 있습니다.
7. 수용재결 이후
강제수용으로 토지소유권은 이전받았으나, 주민들이 이사가기를 거부하고 버팁니다. 정당한 보상없이는 공익사업이 없다 등등
사업시행자는, 공원사업은 공익이므로 공원을 조상할 수 밖에 없고, 보상금 불만은 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나 소송을 할 수 있다고 설명합니다.
이의신청이나 소송을 통해 1년후에 추가로 보상금을 지급하라는 결정이 나오면 추가 예산을 확보하여 지급하겠다고 합니다.
주민들은 어쩔수 없다고 보상금을 받아 이사가고, 급한 사정으로 보상금을 받아 이사갑니다. 오랜 기간의 투쟁에 힘이 빠져 포기하기도 합니다.
사업시행자는 보상금을 받아 이사간 곳과 주택이나 상가가 없는 곳부터 공사를 시작합니다.
토지소유권은 사업시행가 소유이므로, 공사에 법적인 문제는 없습니다.
다만, 주민이 살고 있는데 강제로 쫓는 것은 여러 문제가 발생하니, 사람없는 곳부터 공사를 시작합니다. 버티던 주민들도 건설기계가 돌아다니고 동네가 공사현장이 되자, 하나둘씩 주민들이 보상금을 수령하고 나가며 버티기를 포기합니다.
버틴 주민들은, 터무니 없는 보상금이라 추가보상금을 정당하게 지급받기를 원했지만, 이의신청기간과 소송제기기간을 도과하면, 법적으로는 주장할 수 없게 됩니다.
시간이 흐르니, 단결하던 주민들은 모두 법원에 맡긴 보상금을 찾고, 어느새 공원이 조성되어 있다는 기사가 신문에 실립니다.
사업시행자의 신문기사내용은, 주민의 쾌적한 주거환경을 위해 공원을 조성했고, 일부 보상금 불만은 법적절차를 진행하여 수행했다는 내용입니다.
위 토지수용을 보면, 공원을 조성하기 위해 법적절차가 하나씩 진행되어 감을 알 수 있습니다. 공익사업 무효화나, 정당한 보상금은 단순한 주장만으로 너무 어렵습니다.
1. 사업무효는 단순한 주민들의 주장만으로는 거의 불가능합니다. 수용재결만 받고 보상금을 법원에 맡기면, 일단 소유권은 사업시행자에게 이전되기 때문입니다.
사업무효를 위해서는, 공원구역 지정 및 사업인정에 대해 취소심판, 취소소송, 집행정지 등법적대응을 해야 하는데, 법적대응으로 무효화되는 경우는 드물다 할 것입니다.
2. 정당한 보상금도 단순한 주장말고, 주변 전문가와 상의해 보셔야합니다.
일반 부동산매매라면 협상을 하여 안팔거나, 더 높은 가격으로 팔거나 할텐데, 토지보상절차는 일방적으로 평가한 보상금에 합의할 것이냐, 합의안하더라도 재평가한 금액으로 강제수용할 수 있다는 내용으로 규정되어 있습니다.
정당한 보상금은, 주민들의 주장뿐만 아니라 법적 테두리내에서 대응해야 합니다.
일반국민이 법적 대응을 하는 것은 비용면에서 어려운 것이 사실이나, 전화 문의 및 상담은 무료이니 재산권의 가치보장을 위해서는 보다 적극적으로 알아볼 필요가 있는거 같습니다.
특히, 수용재결에 대한 의견기회, 이의신청, 소송 등은, 무제한적으로 인정되는 것이 아니라 의견기간, 신청기간, 제소기간 등 기간이 정해져 있고, 그 기간 도과한 경우에는 받아들여지지 않음을 항상 잊지 말아야 합니다.
하소연을 듣다보면, 억울한 사정으로 대응을 하시고 싶은데, 신청기간이 지나 못하는 경우가 많습니다.
문서를 받아보셔도 그 의미와 용어도 어렵고, 사업시행자가 친절히 설명하는 것도 아니어서 기간이 도과하여 보상절차를 진행하시지 못하는 경우가 너무나 많아 안타까움에 길게 설명하였습니다.
공익사업에 편입되어 보상절차가 개시되었는데, 대응에 어려움이 있는 경우에는 반드시 주변 전문가를 찾아보시길 바랍니다.
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