AI감정평가사사무소 블로그

경기 ** *** 도로에 편입되는 보상대상자의 문의가 있으셔서, 설명을 드린 사례입니다.

​

사업시행자로부터 수용재결신청 열람공고문을 통지받고 이후의 절차에 대해서, 많이 궁금해 하셨습니다.

​

수용재결신청을 통지받은 경우에는 14일내에 의견서(수용의견서)를 반드시 서면으로 제출해야합니다.

​

보상대상자분은 이미 국회, 경기도청, **시청, 국민권익위원회등에 여러번 스스로 민원을 제출했지만,

​

회신은 담당부서에 이관하고 관련볍령에 따라 적법하게 처리하겠다는 답변 뿐이라고 답답해 하십니다.

​

​

​

보상대상자의 주된 불만은

​

사업시행자가 제시한 토지보상금으로는 인근 대체토지 취득이 불가능하고,

​

불법증축으로 영업보상이 제외되었으나, 적법하게 영업허가를 했으므로 영업보상대상이라는 것이었습니다.

​

​

​

수용의견서 제출기간이 14일로 촉박한데, 보상대상자가 민원과정에서 미리 수집한 자료들 덕분에, 그래도 현재 상황을 알수 있었습니다.

​

​

​

​작은 땅이지만, 영업도 잘되고, 자~알 살고 계셨는데, 도로사업 한다고 지나치게 적은 보상금을 제시하며, 영업보상을 제외한 것에 많이 억울해 하셨습니다.

​

차라리 도로사업이 취소되는게 낫다고 하시며 도로사업 취소도 문의하십니다.

​

공익사업에 따른 토지수용과 보상은 단순히 민원으로 해결하기에는 부족하고, 법적대응을 해야하며, 보상대상자분께도 토지보상절차의 필요성에 말씀드렸습니다.

​

다만, 법적대응이 모든 문제를 원하시는 만큼 해결해주지 못함을 알기에 마음이 무겁습니다. ㅠ

​

적어도 정당한 보상을 하회하는 부당한 결과는 되지 않도록 좋은 결과가 나오길 바래봅니다.

​

수용재결 신청에 대한 열람공고문은 빠르면 2개월 내지 3개월 내에는 강제수용하니 의견을 제출하라는 의미입니다.

​

그전의 보상계획 이의신청, 실시계획 및 사업인정 의견과는 무게가 다릅니다.

​

수용재결신청에 대한 열람공고문을 통지받으셨는데 도움 필요하신 경우에는 주변 전문가와 반드시 상의 하십시요.

토지보상절차를 상세하고 간단하게 안내한 바 있으나, 쉽게 이해되지 않는 다고 하시는 분들이 있어서, 다시 한번 설명해 보려고 합니다.

​

이에 지피지기백전불태~~ 상대방을 알고 나를 알면 싸움에 유리하다는 말이 있듯, 토지보상절차를 사업시행자 입장에서 안내하려합니다.

​

다소 과장한 부분이 있더라도 이해를 위한 것이니 가볍게 읽으시고,

​

사업시행자 입장에서 토지를 취득하여 공익사업을 시행하는 과정을 통해 보상대상자분들이 수용보상절차를 완벽히 이해하시기를 바랍니다.

​

공익사업을 둘러싼 당자자는 크게 사업시행자와 보상대상자로 나눌수 있고

​

공익사업(공원)을 하기 위해 토지가 필요한 사업시행자 입장에서는 토지수용절차이고,

​

토지를 뺏기고 보상받는 토지소유자 입장에서는 토지보상절차라고 할 수 있겠습니다.

​

이제 사업시행자의 입장에서 토지등을 취득하고 공원이라는 공익사업을 수행하는 과정을 간략히 설명 하겠습니다.

​

​

수용절차의 흐름만 간략히 보시기 바랍니다.

​

​

1. 사업구역 지정 및 토지물건조서 작성

​

사업시행자는 공원을 조성하여 괘적한 주거환경을 만들고자 합니다. 이에 적합한 공원부지의 위치와 구역을 지정합니다. (사업구역지정)

​

그 지정된 공원구역에는 주택, 상가, 농경지등이 혼재되어 있어 공원을 조성하려면 그 구역내 토지는 보상금을 주어 취득하고, 건물등은 철거한 다음에 공원공사를 해야 합니다.

​

토지등에 보상금을 주고 매수하여 공원을 조성하려면, 공원구역내 토지등의 소유자가 누구인지, 면적, 등 기본적인 사항을 알아야 하므로, 공원구역 내의 토지물건을 조사하여 조서를 작성합니다.(토지물건조서작성)

​

2. 사업인정

​

사업시행자가 공원구역을 지정하여 공원을 조성한다는 것이 알려지자, 주민들이 반발합니다.

​

다른 곳에 공원을 조성해라! 이주대책을 수립해라! 정당한 보상금을 지급하라! 등 여러 걱정에 불만이 발생합니다.

​

이에 사업시행자는 공원구역 지정이 정당하고, 공익을 위한 것임을 확인하기 위해, 상급기관에 공원이 공익사업 이라는 것을 인정받습니다. (사업인정)

​

사업인정이라는 것은, 단순히 공원이 공익사업임을 인정받는 것에 그치는 것이 아니라, 사업시행자가 제시한 보상금에 합의하지 않으면 강제로 수용하는 권한도 받는 것이어서,

​

공원사업은 특별한 사정이 없는 한 예산을 확보하여 보상금을 주고 조성하면 됩니다.

​

3. 보상계획공고

​

공원구역 내 토지등의 보상가격을 알 수 없으나, 토지 등의 보상금으로 일단 100억 정도의 예산을 확보한 사업시행자는 보상하겠다는 계획을 공고합니다.

​

토지소유자들도 감정평가업자를 1명 추천할 수 있다는 내용과, 시도지사가 2명을 선정한다는 내용을 공고합니다.

​

4. 감정평가 및 협의요청

​

감정평가업자가 평가해보니, 전체 토지와 건축물 등이 90억 정도가 평가되었습니다. 다행히 예산을 넘지 않습니다. 사업시행자는 90억을 줄테니 토지 등을 자신에게 팔아달라고 요청합니다.

​

5. 손실보상협의

​

90억의 보상금을 제시받은 주민들은, 터무니 없이 낮은 보상가에 불만입니다.

​

예산100억 한도 내에서 보상금을 책정한 것 아니냐 제시액 90억을 받아봤자 이사갈 곳들은 부동산가격이 올라 이전할 수도 없다 등등...

​

보상금 산정에 누락된 물건이 있다! 토지가 실제 대지인데 임야로 평가되었다! 여러 불만으로 제시한 보상금을 거부합니다.

​

사업시행자는 보상금은 자신이 책정한 것이 아니라 감정평가업자가 평가한 것이라고 책임을 회피합니다.

​

그리고 이 공원은 사업인정을 받아 강제로 수용할 수 있는 공익사업이므로, 부득이 모든 주민들의 쾌적한 주거환경 조성을 위해 공원구역 내 주민들이 희생할 수 밖에 없으므로 강제수용할 수 밖에 없다고 합니다.

​

또한, 보상금 불만을 토지수용위원회에 말하면 다시 감정평가 해줄거라고 합니다.

​

6. 수용재결

​

사업시행자는, 부득이하게 토지수용위원회에 강제수용 신청(재결신청)을 하고, 위원회는

(1) 공원이 강제수용할 사업인지와

(2) 보상금 불만에 대해 2명의 감정평가업자를 보내어 다시 감정평가하게 합니다.

​

그리고, 강제수용을 내용으로 하는 수용재결을 심리하고, 주민들과 사업시행자에게 수용재결서라는 문서를 보냅니다.

수용재결서를 받은 사업시행자는 이제 주민들의 동의없이도 법적으로 토지를 강제로 수용할 수 있게 되었습니다.

​

90억에서 100억으로 보상금도 올랐으니 명분도 있습니다. 희한하게 당초의 예산 100억과 똑같습니다. 위원회에서 수용하라고하니 100억만 지급하고 이전등기를 사업시행자 혼자 할 수 있게 되었습니다.

​

주민들이 증액된 100억 받기를 거부하기에 법원에 100억을 맡기고(공탁), 100억을 지급했으니 주민들의 소유권을 이전받습니다. 주민들이 100억을 받지도 않고 매매계약을 하지도 않았지만, 법에 의해 단독으로 이전등기를 할 수 있습니다.

​

7. 수용재결 이후

​

강제수용으로 토지소유권은 이전받았으나, 주민들이 이사가기를 거부하고 버팁니다. 정당한 보상없이는 공익사업이 없다 등등

​

사업시행자는, 공원사업은 공익이므로 공원을 조상할 수 밖에 없고, 보상금 불만은 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나 소송을 할 수 있다고 설명합니다.

​

이의신청이나 소송을 통해 1년후에 추가로 보상금을 지급하라는 결정이 나오면 추가 예산을 확보하여 지급하겠다고 합니다.

​

주민들은 어쩔수 없다고 보상금을 받아 이사가고, 급한 사정으로 보상금을 받아 이사갑니다. 오랜 기간의 투쟁에 힘이 빠져 포기하기도 합니다.

​

사업시행자는 보상금을 받아 이사간 곳과 주택이나 상가가 없는 곳부터 공사를 시작합니다.

​

토지소유권은 사업시행가 소유이므로, 공사에 법적인 문제는 없습니다.

​

다만, 주민이 살고 있는데 강제로 쫓는 것은 여러 문제가 발생하니, 사람없는 곳부터 공사를 시작합니다. 버티던 주민들도 건설기계가 돌아다니고 동네가 공사현장이 되자, 하나둘씩 주민들이 보상금을 수령하고 나가며 버티기를 포기합니다.

​

버틴 주민들은, 터무니 없는 보상금이라 추가보상금을 정당하게 지급받기를 원했지만, 이의신청기간과 소송제기기간을 도과하면, 법적으로는 주장할 수 없게 됩니다.

​

시간이 흐르니, 단결하던 주민들은 모두 법원에 맡긴 보상금을 찾고, 어느새 공원이 조성되어 있다는 기사가 신문에 실립니다.

​

사업시행자의 신문기사내용은, 주민의 쾌적한 주거환경을 위해 공원을 조성했고, 일부 보상금 불만은 법적절차를 진행하여 수행했다는 내용입니다.

​

​

위 토지수용을 보면, 공원을 조성하기 위해 법적절차가 하나씩 진행되어 감을 알 수 있습니다. 공익사업 무효화나, 정당한 보상금은 단순한 주장만으로 너무 어렵습니다.

​

1. 사업무효는 단순한 주민들의 주장만으로는 거의 불가능합니다. 수용재결만 받고 보상금을 법원에 맡기면, 일단 소유권은 사업시행자에게 이전되기 때문입니다.

​

사업무효를 위해서는, 공원구역 지정 및 사업인정에 대해 취소심판, 취소소송, 집행정지 등법적대응을 해야 하는데, 법적대응으로 무효화되는 경우는 드물다 할 것입니다.

​

2. 정당한 보상금도 단순한 주장말고, 주변 전문가와 상의해 보셔야합니다.

​

일반 부동산매매라면 협상을 하여 안팔거나, 더 높은 가격으로 팔거나 할텐데, 토지보상절차는 일방적으로 평가한 보상금에 합의할 것이냐, 합의안하더라도 재평가한 금액으로 강제수용할 수 있다는 내용으로 규정되어 있습니다.

​

정당한 보상금은, 주민들의 주장뿐만 아니라 법적 테두리내에서 대응해야 합니다.

​

일반국민이 법적 대응을 하는 것은 비용면에서 어려운 것이 사실이나, 전화 문의 및 상담은 무료이니 재산권의 가치보장을 위해서는 보다 적극적으로 알아볼 필요가 있는거 같습니다.

​

특히, 수용재결에 대한 의견기회, 이의신청, 소송 등은, 무제한적으로 인정되는 것이 아니라 의견기간, 신청기간, 제소기간 등 기간이 정해져 있고, 그 기간 도과한 경우에는 받아들여지지 않음을 항상 잊지 말아야 합니다.

공익사업에 편입되어 보상절차가 개시되었는데, 대응에 어려움이 있는 경우에는 반드시 주변 전문가를 찾아보시길 바랍니다.

​

​

​

​부동산 가격이 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

도로, 공원, 공동주택개발사업 등 공익사업에 재산권이 편입되는 토지소유자분들은, 여러 다양한 불만과 문제가 있으나, 크게 3가지로 요약할 수 있고,

​

이에 대한 권리구제 절차에 대해 설명하겠습니다.

​

더 쉽게, 보상대상자분들이 어느상황에서 어떤 권리구제를 해야 하는지에 대해 설명해보겠습니다.

​

(아래의 권리구제 절차는, 말그대로 절차만 소개한 것입니다.

​

그 권리구제절차를 진행했다고 해서 반드시 사업이 취소되거나 보상금이 증액되거나 하는 것은 아닙니다. 권리를 주장하는 것과 권리가 인정받는 것은 별개의 일이므로, 전문가와의 상담이 필요하다고 판단됩니다.)

​

1. 공익사업에 따른 수용보상에서 주로 발생하는 민원들

​

(1) 공익사업 반대(공익사업 취소)

​

사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 등을 합의나 강제수용으로 취득하려는데,

​

그 공익사업은 공익성이 없고, 불필요한 사업이므로, 위 공익사업은 하지 말아야 하며 취소되어야 한다는 것이 주된 내용입니다.

​

주로, 도로사업으로 토지 일부가 잘려나가는 경우, 주택에 거주하고 있었으나 공원을 만드는 경우에 주로 문제가 됩니다.

​

토지 등의 보상금은 문제가 아니고, 사업자체를 하지 말아야 한다는 것으로, 아래에 해당하시는 분들이나 유사한 상황에 있는 분들이 주로 주장하십니다.

​

지역내 유명한 맛집으로 매출이 높아서 이전해서 다시 장사가 잘되기 어렵다는 분, 공장을 하시는데 다른 곳으로 이전할 공장부지를 찾기 어려우신 분,

제시한 보상금이 터무니없이 낮아, 그 보상금으로는 다른 곳에서 부동산을 구할수 없으신분 등.

​

(2) 토지보상금 증액

​

대부분의 보상대상자분들이 공통적으로 주장하시는 것입니다.

다만, 대지로 개발할 수 없는 순수 자연림의 임야를 상속받으신 분들은, 그 임야를 사용할수도 없고 팔수도 없었는데 공익사업을 이유로 보상금을 지급한다고하니 다행이라고 생각하시는 경우도 많습니다.

​

토지보상절차가 있음에도 사업시행자는 예산 등 자금조달의 한계로 낮게 보상하려고 하고, 보상대상자들은 높게 보상받기를 원하는 것은 당연한 것이라 보입니다.

​

(3) 이주대책 문제

​

공익사업의 계획 이전부터 실제 거주하는 주민(원주민)에 대해 사업시행자는 재정착을 유도하고 생활의 근거를 상실하는 것을 보상하기 위해 이주대책을 수립합니다.

​

대규모의 택지개발사업, 공공주택사업에서는 이주자택지를 이주대책의 내용으로 하고 도로, 공원 등의 소규모 사업은 이주정착금으로 갈음하는 경우가 많습니다.

​

이때, 이주대책 대상자분들이 이주자택지의 위치, 원주민 분양가, 용적률 등을 두고 사업시행자와 대립하는 경우가 많습니다.

​

(이주대책에 대한 권리구제 절차는 토지보상 권리구제 절차와 시기 및 불복방법이 상이하므로 생략하고, 공익사업 취소와 보상금 증액에 대한 권리구제 절차만 언급하도록 하겠습니다.) ​

​

2. 권리구제 절차

​

(1) 공익사업 반대를 위한 권리구제

​

보상금만 준다고 사업이 정당화되지 않습니다.

​

사업자체가 공익사업이어야 하고, 적법한 절차를 진행해야 합니다. 사업자체가 공공필요성, 즉 공익성과 필요성이 없는 경우라면 그 사업은 마땅히 무효화되어야 합니다.

​

다만, 공익사업 반대나 취소를 통해 사업이 실제로 무효화되는 경우는 거의 없다고 판단됩니다. (민간사업시행자가 시행하는 공익사업(예:골프장)의 경우에는 공공필요성을 이유로 취소된 사례가 있습니다.)

​

공익사업 반대 또는 취소를 위해서는 단순한 주장만으로는 부족하고, 법률적 검토를 해야 합니다.

​

사업구역 지정이나 사업인정(실시계획인가)등에서 사업무효화를 위한 의견을 제출하는 것은, 말그대로 의견일 뿐이지 강제성이 없습니다.

​

사업 무효화를 위해서는 사업인정(실시계획인가)에 대한 취소심판이나 취소소송을 해야만 하고, 권한있는 상급기관이 취소결정을 해야 사업이 무효화됩니다.

​

(2) 정당한 보상금을 위한 권리구제

​

보상금 증액절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)는, 사업시행자가 제시한 보상금에 만족하여 합의한 경우에는 진행할 수 없고, 사업시행자가 제시한 보상금을 거부하고 강제로 수용당하는 경우에만 진행할 수 있습니다.

​

​

1) 수용재결 (행정적 구제절차)

​

사업시행자가 제시한 보상금을 거부할 경우, 사업시행자는 부득이하게 강제수용을 해야하고, 강제수용하기 전에는 책정된 보상금은 감정평가로 인한것이므로, 재평가절차 등이 마련되어 있습니다.

​

사업시행자는 재감정평가한 금액으로 일단 강제수용하고, 보상대상자가 보상금수령을 거부하면 법원에 맡기고(공탁) 강제수용합니다. (보상금을 수령하던 안하던 강제수용이므로, 토지소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.)

​

2) 이의재결 (행정적 구제절차)

​

토지는 강제수용으로 뺏겼지만, 여전히 보상금이 낮다고 생각한 보상대상자는 정당한 보상금 산정을 위해 보상금 증액을 위한 이의를 중앙토지수용위원회에 신청할 수 있고, 재감정평가하여 추가 보상금 지급을 결정합니다. 수용재결서 받은날부터 30일 이내에 이의를 신청해야 합니다.

​

(예를들면, 당초 사업시행자 제시금액 4억을 거부하여 수용재결에서 5억으로 재평가되고, 5억의 보상금을 수령하였으나, 이의재결에서 5.5억으로 또다시 재평가된 경우, 5억을 수령했으므로, 5천만원만 추가 수령하게 됩니다.)

​

3) 행정소송 (사법적 구제절차)

​

이의재결에서 또다시 재평가되어 추가 보상금(총5.5억)을 받았으나, 여전히 인근 시세에 못 미친다고 판단되는 경우에는 보상금증액청구소송 (행정소송)을 제기해야 합니다. 이의재결을 거쳤을 때에는 이의재결서 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야만 합니다.

​

만약 소송에서 6억으로 판결되었다만, 5.5억을 이의재결시까지 평가 받았으므로, 추가 5천만원만 판결금으로 지급받게 될것입니다.

​

(3) 기타 보상관련 권리구제

​

1) 재결신청의 청구

​

조속재결신청청구라고도 합니다. 사업시행자 제시금액에 합의안하는 것은, 터무니 없이 낮은 보상금액이고, 위 제시금액을 증액시키는 방법은 수용보상절차밖에 없으므로, 무의미한 3개월의 합의기간없이 조속히 수용재결로 하여 재평가하라는 의미가 있습니다. (이전포스팅에 자세히 있습니다^^)

​

낮은 보상금으로 합의하기는 싫고, 재평가하여 증액하고 싶은데, 대출이자 또는 대체부동산 매입 등으로 보상금을 빨리 받고 싶은 경우에 활용됩니다. ​

​

2) 잔여지 매수 및 수용청구 및 잔여지 가격하락 보상청구

​

주로 도로사업에 토지가 일부 편입되어 잔여 토지가 남게 된 경우에 활용됩니다.

​

수용되고 남은 토지가 전혀 쓸모없게 된 경우에는 사업시행자에게 매수하거나 수용해달라고 청구할 수 있습니다. 쓸모없게 되어 가격이 하락된 것에 대해서도 보상청구할 수 있습니다.

​

3) 기타 권리구제

​

사업구역 지정 및 사업인정에 대한 의견제출, 보상계획에서 토지물건조서에 대한 이의신청, 협의경위서의 기재, 기타 민원제기 등의 권리구제절차가 있습니다.

​

​​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

이전 포스팅에서 보상절차에 대해 설명한 바 있습니다.

​

​

상세히 설명하여 좋았으나, 너무 내용이 많아 복잡하다는 의견이 있어,오늘은 짧고 간단하게 설명하겠습니다.

​

보상대상자분들이 사업시행자가 제시한 보상금에 합의할 지 또는 거부하고 증액절차를 진행할 지의 판단에서

​

중요한 보상금 예상 수령시기를 보상절차와 함께 설명하겠습니다. (아~짧지 않을 것 같은 예감ㅠㅠ)

​

아래의 보상금 예상 수령시기는 법률규정상의 절차에 따른 것으로, 사업과 사업시행자마다 다를 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.

​

보상계획공고를 통지를 받은 보상대상자 A가 보상금을 언제 받는지 알아보겠습니다.

​

​

​

마지막 정리부분에 요약했으니, 아래는 간단히 읽어 보시길 바랍니다.

​

(1) 보상계획공고를 1월1일 통지 받은 A는 통지받은 후 14일 이내에 토지물건조서에 이의신청하고, 약 45이내에 감정평가업자를 추천(약 30일)합니다. (보상공고 후 45일)

​

(2) 이후 시도지사는 1달이내에 감정평가업자를 선정합니다. (1개월)

​

(3) 감정평가업자가 보상대상 토지 및 물건 등을 평가하고, 보상대상자에게 손실보상 협의요청서로 보상금(예: 3억)에 합의하자고 요청합니다. (1개월)

​

(4) 합의기간은, 최소 30일 이상으로 통상 2개월 내지 3개월이 소요됩니다. (3개월)

​

(5-1) 보상대상자가 합의하면, 계약체결하고 토지 등이 넘어가고 보상금은 보통 계약체결일로부터 2주이내에 지급받습니다.

​

(5-2) 보상대상자가 제시된 보상금이 적다고 판단되어 거부하면, 사업시행자가 강제수용결정을 받아 재평가된 보상금(3억3천만원-예시)을 일방적으로 지급하고, 토지의 소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.

​

(수용재결로 보상금을 지급받는 것은 합의 보상금을 지급받는 것에 비해 5개월 내지 6개월의 기간이 더 소요됩니다.)

​

​

★ 사업시행자가 제시한 보상금에 합의하든, 합의를 거부하여 강제수용되든 '공통적'으로 토지는 넘어가고 보상금을 받는 것은 "동일"합니다.

​

★ 중요한 것은 보상금을 언제받느냐와 증액가능하냐입니다.

​

(1) 보상계획 공고를 1월1일 통지받은 경우, 4개월 후인 4월 30일 정도에 보상금을 제시받습니다.

​

(2) 합의로 보상금 수령하는 것은, 강제수용으로 보상금 받는 것에 비해, 6개월 정도 보상금을 빨리 수령하나, 보상금에 대해 불복절차를 진행할 수 없습니다. 상호합의이기 때문입니다.​

​

(3) 강제수용으로 보상금 받는 것은, 합의로 보상금 수령하는 것에 비해, 6개월 정도 보상금을 늦게 수령하나, 3번의 불복절차를 통해 보상금을 증액시킬 수 있는 가능성이 있습니다.

합의가 아니라 일방적이기 때문입니다.

​

(조속재결신청 또는 수용재결신청청구를 통해 강제수용이라도 보상금 수령시기를 앞당길 수 있는 방법도 있습니다.)

​

​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

토지보상금을 전부 주기도 전에 사업시행자 또는 사업의 시공사가 기공승낙서 또는 토지사용승낙서를 요구하는 경우가 많습니다. 토지소유자분들은 승낙서에 서명해도 되냐고 많이 물으십니다.

​

사업시행자가 왜 요구하는가를 알면, 향후 보상에서 유리한 지위를 확보할 수 있기에 토지보상에서 기공승낙서를 서명해도 되는지 알아보겠습니다.

​

​

1. 기공승낙서 또는 사용승낙서란

​

기공이란, 공사의 착수 및 시작을 의미하는 것으로, 기공승낙서란 사업명, 위치, 내용을 기록하고, 토지이 소재지, 지목, 현황을 기록하는 토지기공승낙서에 관한 양식입니다.

​

​

주된 내용은 아래와 같습니다.

​

​

2. 승낙서를 요구하는 이유

​

토지보상법 제62조는, 아래와 같이 사전보상을 규정하고 있습니다.

​

​

공익사업을 시행하기 위해서는 일단 협의가 성립되어 보상계약이 체결되거나 수용하여 토지를 취득해야 함은 물론,

​

계약이 체결되었더라도 사업시행자는 원칙적으로는 그 계약에서 정해진 보상금 전액을 보상대상자에게 지급하기 전에는 공사에 착수할 수 없습니다. 강제수용은 수용개시일 전까지 보상금을 전부 지급하고 공사에 착수해야 합니다.

​

다만, 보상대상자 등으로부터 그 보상금 전액을 지급하기 이전에 착공에 대한 승낙을 얻은 경우에 한하여 보상액 지급 전에 공사에 착수하는 것이 예외적으로 허용될 뿐입니다.

​

즉, 보상대상자에게 보상금을 지급하기 이전에 공사를 할 수 없으나, 승낙서를 받은 경우에는 보상금을 주기전이라도 공사를 할 수 있습니다.

​

승낙서를 요구하는 상황은, 토지수용보상절차는 오래걸리는데, 공사는 빨리 해야 하는 경우에 요구하는 것입니다.

​

국가등의 공적주체가 요구하는 경우는 적습니다. 공적주체는 세금으로 진행하기에 대출도 없고, 공사계약기간에서도 권한이 있기에 느긋한 것이 일반적이라 승낙서를 요구하는 경우가 적습니다.

​

승낙서는 주로, 민간사업시행자나 국가등과 계약한 시공사가 요구하는 경우가 많습니다. 따라서 국가등이 요구하는 경우와 민간사업시행자가 요구하는 경우에 달리 대응해야 합니다.

​

3. 기공승낙서 또는 사용승낙서에 대한 보상대상자의 대응 방안

​

(1) 승낙도 없이 공사한 경우

​

만약 사업시행자가 보상대상자에게 보상금을 지급하기 전에 승낙서도 받지 아니한 채 미리 공사에 착수하여 영업, 영농 등을 계속할 수 없게 하였다면

​

이는 위 토지보상법 제62조의 사전보상원칙을 위반한 것으로서 위법합니다.

​

이때에는 영업손실 또는 영농손실보상을 지급받는 것과 별도로 공사의 사전착공으로 인해 보상대상자가 영업, 영농을 할 수 없게 된때부터 수용개시일까지 입은 손해에 대해 이를 배상할 책임이 있습니다. (2013.11.14선고 2011다27103판결)

​

즉, 보상도 받고, 위법에 대한 손해배상도 주장할 수 있습니다.

​

(2) 보상 협의 및 계약절차도 거치지 아니한 채 승낙을 요구하는 경우

​

대법원은, 사업시행자가 협의 및 계약체결의 절차를 거치지 아니한 채 보상대상자 등으로부터 착공에 관한 승낙만을 얻어 공사에 착수하는 것은 토지보상법이 예정하고 있는 바라 아니라고 해석된다고 판시한 바 있습니다. (대법원 1993.9.28.선고 92다54747판결)

​

상담해보면, 공무원이나 민간사업시행자가 토지보상법상의 사전보상 규정의 단서를 오해하는 경우가 많습니다.

​

승낙서만 받으면 보상금 지급전이라도 공사할 수 있다고 잘못 생각하여,

​

협의보상금을 제시도 없이, 보상대상자에게 설명도 없이, 보상협의 및 계약체결 이전에 기공승낙을 받아내어 공사에 착수하는 경우가 있는데, 이는 위 판례에 비추어보면 문제소지가 있습니다.

​

(3) 기공승낙서에 대한 보상대상자의 대응 (★)

​

국가 등의 공적주체나 민간사업시행자나 대응방안은 유사합니다.

​

사업시행자가 기공승낙 또는 사용승낙서를 요구하는 상황 자체가, 보상대상자가 유리한 상황입니다. 이른바 갑의 위치에 있는 것입니다. 따라서 승낙서를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.

​

너무 협조하여 바로 주는 것은 바로 불리해질 수 있고, 안해주면 향후 보상에서 불리해질 수 있는 상황이 있을 수도 있습니다. 결론은, 기공승낙서를 꼼꼼히 검토하고 써주어야 합니다.

​

특히 민간사업시행자(재개발조합 등)의 경우에는 유의해야 합니다.

​

승낙도 없이 공사한 경우, 보상 협의 및 계약절차도 거치지 아니한 채 승낙을 요구하여 승낙해준 경우에는 향후 보상증액을 위한 이의신청과정에서 문제를 제기할 수도 있습니다. ​

​

또한, 적법한 승낙을 해주려고 하더라도 어떻게 승낙서를 써주느냐에 따라 토지재산권의 가치보장이 달라질 수도 있습니다.

​

실제로 보상금 평가 전에 사업시공사가 기공승낙서를 요구한 적 있었는데

​

사업시공사는 보상금 결정권한이 없으므로 보상금과 무관하지만,

​

승낙서 서명 조건으로 토지평탄화작업 등의 공사를 이끌어낸 사례도 있습니다.

​

어차피 건설기계로 공사는할 예정이고, 승낙서를 요구받는 상황이라면,

​

개인적으로 사비를 들여 공사하기에는 부담스러운 금액이므로,

​

승낙서 서명 조건으로 무료 공사를 요구한 것입니다.

​

위와 같이, 승낙을 해주더라도 얻을 것은 최대한 얻는 것이 현명한 거 같습니다.

​

토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

1. https://todaytheprice.com/ 에 접속하기

2. 간단하게 회원가입하기!! (최초 가입하면 3번은 무료)

3. 주소입력하기!!!

4. 가격 바로 확인하기!!!!

정당보상을 위해 보상대상자가 알아야 하는 내용에 대해 설명하고자 합니다.

​

보상대상자분들은, 토지나 건축물의 재산권이 얼마나 감정평가되어 보상될지에 관심이 많습니다.

​

그러나 보상금 결정 권한은 토지 등을 취득하려는 사업시행자 측에 있고,

​

보상금을 제시받기 이전에는 보상평가액에 대해 사전에 의견을 반영하는 수단이 별로 없습니다.

​

따라서, "토지보상절차"를 반드시 이해해야 합니다.

​

이에 토지보상을 잘 받기위한 토지보상"절차"를 보상대상자 입장에서 설명해보겠습니다. 아래 절차도를 출력하거나 보시면서 이해하시면 좋겠습니다.

​

​(쉬운 이해를 위해 보상대상자 A와 협의 보상금 3억을 가정하고, 설명하겠습니다. 예를 드는거 뿐입니다.)

​

아래의 3. 협의와 협의거부시의 장단점이 핵심입니다.

​

1. 사업시행자가 협의 보상금을 제시하기 전까지의 과정 ​

​

사업시행자가 공익사업(도로) 시행을 위해서는, A의 토지를 취득하고 건물은 필요없지만 철거한 후 공사해야 하므로, A의 토지와 건물이 반드시 필요합니다.

​

​

(1) 보상계획공고

​

도로사업을 위해 필요한 토지건물 조서를 작성하고 (토지물건조서의 작성), 보상계획을 공고를 냅니다.

​

보상계획공고에는 사업시행자가 2명의 감정평가업자를 추천하여 토지건물을 평가할텐데,

​

토지소유자들도 1명을 추가로 추천할 수 있다는 내용과 작성한 토지물건 조서가 이상하면 이의신청하라는 내용이 있습니다. 이전 포스팅에 자세히 있으니, 참고 바랍니다. (보상계획시 감정평가업자 추천 및 이의신청)

​

(2) 손실보상 협의요청

​

감정평가업자 추천을 못한 A는, 사업시행자가 추천한 2명의 감정평가업자가 평가한 토지건물 보상금 3억을 제시받습니다. (협의 감정평가 및 손실보상 협의요청)

​

협의요청서에는 매매관련 구비서류 갖추어 1달이내에 협의장소로 오면 3억을 바로 지급하겠다는 내용이 기재되어 있습니다. ​

​

2. 협의보상금(3억) 제시받은 보상대상자 A의 고민 (협의할지 또는 보상증액절차 진행할지) ​

​

보상대상자 A는 인근 시세는 4억정도 라는 소문을 들었는데, 3억을 제시받았기에 고민이 많습니다.

​

5억을 제시받았으면 고민이 없겠지만, 금액이 애매하니 고민이 많은 것입니다. 그렇다고 바로 소송을 가기는 어렵고, 어떻게 해야 할지 고민이 많습니다.

​

이에 토지보상절차를 알아보니 아래와 같이 보상에 합의할 경우와 거부할 경우가 있는 것을 알게됩니다.

​

(1) 협의(합의)할 경우

​

인근시세 4억보다 낮지만, 3억에 협의할 경우 일반적으로 협의 계약을 체결하고 4주 이내에 보상금이 일시금으로 지급됩니다.

​

다만, 3억에 대해 합의했으므로, 나중에 보상금 3억이 낮다는 주장은 할 수 없습니다. 합의(협의)는 상호 만족해서 한 것이니까요.

​

(2) 협의 거부하여 보상증액절차를 진행할 경우 (복잡하니 대충~~)

​

사업시행자가 제시한 3억에 합의하지 않을 경우, 공익사업(도로)을 반드시 해야 하는 사업시행자는 부득이 강제수용을 합니다.

​

자유민주주의 국가이지만, 공공필요와 공익이라는 이유로 남의 땅을 강제로 뺏는 것이 가능합니다. 안그러면 전국의 도로는 없을 겁니다.

​

​

1) 수용재결신청: 3억에 토지를 취득하지 못한 사업시행자가 토지수용위원회에 강제수용을 신청(수용재결 신청)하면

​

2) 수용재결 열람공고: 토지수용위원회는 그 토지의 지자체에 공고하라고 하고, 지자체는 강제수용하겠다는 공고를 하게 되고, 열람기간(14일)이내에 의견을 내라고 합니다.

​

3) 수용의견서: 사업시행자의 의견은 적정하게 평가한 3억에 합의가 안되니 강제수용할 수 밖에 없다는 것이고,

​

보상대상자의 의견은 수용반대 또는 인근 시세 4억으로 보상금 증액해달라는 의견이 대부분입니다.

​

※ 대부분 수용취소나 반대는 받아들여지지 않고, 증액은 심리하여 타당한 경우 증액이 되는 경우도 있습니다.

​

4) 수용재결 감정평가 및 수용재결 : 토지수용위원회에서는 재감정평가를 3.5억에 하고 수용재결합니다. (예시일뿐입니다. ^^;)

​

수용재결하면 토지소유자가 증액된 3.5억을 수령하든 안하든, 등기부상 토지명의인이 수용개시일에 사업시행자로 변경됩니다.

​

토지소유자는 3.5억을 수령(1차 증액)하고, 땅을 뺏겨 이사갔지만, 이사간 곳에서 이의신청을 합니다. 이의신청 내용은 사업반대나 보상금 증액입니다. 이에 이의재결 평가를 하고, 3.8억으로 평가되어 이의재결합니다. (예시일뿐입니다. ^^;)

​

​

수용재결시에 3.5억을 이미 수령한 보상대상자는 3.8억-3.5억인 3천만원을 추가 수령(2차 증액)합니다. 또다시 보상금 증액소송을 제기하여 4억으로 판결되면, 2천만원을 추가 수령(3차 증액)하게 됩니다. 물론, 이런 경우는 설명을 쉽게 하기 위한 예시일뿐입니다.

​

3. 협의와 협의거부시 보상증액절차의 비교 및 장단점 ​

​

(협의시 유리한 점이 협의거부시 불리한 점이고 그 반대도 성립합니다)

​

인근시세 4억보다 낮다고 느껴지고, 증액절차를 진행하진 못하지만 3억을 보상절차에 비해 빨리 수령합니다.

​

대출금이 아주많거나, 자녀결혼 등 급전이 필요한 경우, 인근에 좋은 부동산 매물이 싸게 나와 빨리 매수해야 하는 경우 등에 합의하십니다. ​

​

보상절차 기회 상실

​

3억에 합의했기에 사업시행자에게 보상금 추가로 달라는 주장을 할 수 없습니다. 바로 옆집 친구는 보상절차를 진행하여 끝끝내 3.8억을 받았다는 소식에 후회도 있습니다.

​

빠른 이주

​

보상금을 빨리 받았으므로 빨리 나가야 합니다. (보상토지에서 영업하는 경우, 다른 부동산을 구하지 못해 이사갈 곳을 정하지 못한 경우에는 당황하는 경우도 있습니다.) ​

​

​

혼자 스스로 보상절차를 진행하기보다는 생업에 집중하고 전문가에게 맡겼는데, 예상보다 증액이 될 수도 있고, 증액이 안될수도 있습니다. 어째든 3번의 기회가 있습니다.

​

보상토지에서 영업하는데 단골도 많고 영업이 잘되어 빨리 이주하는 것보다, 오래 머물길 원하시는 분들, 천천히 이사갈 곳을 찾으시는 분들 등은 보상절차를 진행하십니다.

늦게 보상금 수령하여 늦게 이주하므로, 보유기간이 길어져 양도세 납부액이 적어집니다. (전문세무사 상담 필요부분)

무조건 증액되는 것도 아니고 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 걱정이 많습니다. (전문가와 상의하시길 추천드립니다.)

​

3번의 기회가 있지만, 협의보상금 3억에 비해 6개월 내지 8개월(사업마다 다름) 늦게 3.5억의 보상금을 수령할지는 토지보상절차를 진행해봐야 알수 있습니다.

​

3번의 증액으로 4억을 끝내 수령하게 되었지만, 3.5억은 협의에 비해 6개월 내지 8개월 늦게 수령했고, 추가 보상금 3천만원과 2천만원은 그 후로부터 1년정도 후에 받습니다.

​

협의할지, 협의거부하고 수용보상절차를 할지는 개인사정에 따라 결정해야하고, 그 판단시에는 보상금 증액여부가능성, 보상금수령시기 등, 사업마다 다릅니다.

​

​

토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

재결신청청구는 조속재결청구라고도 하는데, 오로지 보상대상자를 위한 제도이나,

​

사실상 토지소유자등 보상대상자분들이 알고있으면, 유용한 제도이니 소개드립니다.

​

즉 재결신청청구시 유리한 점과 언제 청구하는지 의 "효과" 중심으로 소개하겠습니다.

​

특히 재개발사업에서 많이 활용됩니다.

​

​

1. 재결신청청구의 효과

(보상대상자에게 유리한 효과)​

​

(1) 사업시행자의 재결신청할 의무가 발생합니다.

​

보상대상자의 재결신청 청구을 받은 사업시행자는 그 청구를 받은 날부터 60일이내에 관할토지수용위원회에 재결을 신청하여야하는 의무가 발생합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조 제2항)

​

(2) 사업시행자가 60일이 지나서 재결신청한 경우에는 지연가산금을 지급해야 합니다.

​

사업시행자가 재결신청청구를 받은 날부터 60일이내에 재결신청 해야함에도 그 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는

​

그 지연된 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 합니니다.

​

지연가산금은 수용재결 보상금에 연12%를 적용한 금액으로, 수용재결 보상금과 함께 지급해야 합니다.

​2. 재결신청청구를 반드시 해야하는 경우

​

보상대상자가 재결신청 청구를 반드시 해야하는 경우는, 아래와 같습니다.

​

(1) 보상대상자가 조속한 수용재결절차를 통해 "수용재결 보상금을 조속히 수령"하고자 하는 경우에 재결신청 청구를 해야 합니다.

​

사업시행자가 손실보상협의 요청서로 협의보상금을 제시하면서 합의하자고 했으나 보상대상자는 협의보상금이 낮다는 이유로 거부하면, 사업시행자는 강제수용을 할수 밖에 없고, 재평가한 금액으로 강제수용절차가 진행됩니다.

​

보상대상자는 강제수용시 협의보상금보다 증액된 수용재결 보상금을 받아 이전하기를 원하는데,

​

사업시행자가 수용재결절차를 진행하지 않고 있으면, 보상대상자는 언제 보상금을 받을지에 대해 불안정하게 됩니다.

​

사업시행자가 제시한 협의보상금은 낮다고 판단되고, 협의한 인근 주민들은 협의보상금을 수령하여 인근에 부동산을 사서 이사준비를 하는데, 언제 수용재결할지 등을 알 수 없다면 불안정한 지위에 있게 될 것입니다.

​

위와 같이, 협의보상금으로 토지를 넘기기는 싫고, 수용재결을 통해 증액된 보상금을 조속히 수령하고 싶을 때 재결신청청구를 하며,

​

주로 재개발사업에서 현금청산자나 협의기간이 몇달이 되는 대규모 공익사업에서 활용됩니다.

​

특히 재개발사업에서 사업시행자인 조합을 압박하는 수단으로 활용되고 있습니다.

​

현금청산자들 입장에서는, 어차피 조합원으로 분양받을 것도 아니고 협의보상금은 낮다고 생각하시므로, 빨리 수용을 통해 보상금을 수령하고 이사를 가고 싶어 하십니다. 그러나 자금조달이 쉽지 않은 조합이 협의보상금만 제시해놓고 수용절차를 진행하지 않는 경우가 종종 발생합니다.

​

위와 같은 경우, 재결신청청구를 하면 조합은 청구를 받은날부터 60일 이내에 재결을 신청한 후 수용재결에서 정한 보상금을 지급해야 합니다.

​

조합이 60일이 한참 지나서 재결신청을 하여 꽤 높은 지연가산금을 지급한 사례도 많습니다.

​

(2) 보상대상자가 보상대상이라는 것에 대해 사업시행자가 보상대상이 아니라는 사유로 보상을 거부하는 경우에도 활용됩니다.

​

보상대상자가 보상대상이라고 주장하는 것에 대해 사업시행자가 보상대상이 아니라고 제외하고 수용재결한 경우에,

​

보상대상자가 재결신청청구를 하여 상급기관의 판단을 받을 수 있습니다.

​

예컨대, 보상대상자가 자신의 영업장에 대해 영업손실보상을 해달라고 주장했는데, 사업시행자가 영업손실보상대상이 아니라는 이유로 거부하고 토지와 건물에 대해서만 수용재결신청한 경우가 있습니다.

​

보상대상자는 수용재결을 통해 중앙 또는 지방토지수용위원회의 심리를 받아보고 싶은데, 사업시행자가 심리대상에서 제외하여 영업손실 보상대상에 대한 상급기관의 판단도 없이 보상받지 못하는 경우가 있습니다.

​

위와 같이, 사업시행자가 임의로 보상대상에서 제외한 것에 대해서는 재결신청청구​를 해야 합니다.

​

​

3. 재결신청 청구시의 유의사항

​

재결신청청구는 주로 사업시행자가 늦장부리는 것을 방지하기 위해 인정되는 것입니다.

​

어차피 지금 제시된 협의보상금으로는 토지 등을 넘기지 않을테니 빨리 수용재결을 진행하자는 것이 주된 내용입니다. 즉, 증액된 수용보상금을 조속히 수령하기 위해 진행하고자 할때 활용됩니다. ​

​

그러나, 보상대상자분들 중에는 수용재결을 빨리 진행하는게 불리하신 분들도 있으니 유의해야 합니다.

​

양도소득세에서 장기보유특별공제를 위해 보유기간이 더 필요하신 분

​

임차인과의 임대차기간이 많이 남아있어 계속 임대료를 받으실 분

​

보상금을 받고 이전해야하는데 아직 대체 부동산을 취득하지 못하신분 등

​

오히려 보상을 늦게 받으시려는 분들은 재결신청청구가 불리할 것입니다.

​

보상금을 통지 받으셨으나 아직 합의할지 수용보상절차로 갈지 결정하지 못하신 보상대상자분들 중

​

재결신청 시의 유불리와 보상금 예상수령시기 등에 대해서는 전문가와의 상담을 추천드립니다.

​

손실보상 협의요청서를 통지받으셨고, 보상금을 제시받으셨으나,

​

그 토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

http://todaytheprice.com

성남 00구역 재개발사업의 보상공고를 통해 보상계획공고가 고시됬을때 토지소유자가 알아야 할 내용을 설명하고자 합니다.

​

보상계획공고문을 통지받은 분들의 공통적인 질문은 아래와 같습니다.

위의 질문을 하나하나 설명하면서 답변드리겠습니다.

​

​

※ 보상계획공고의 의미

조합이 주택재개발사업을 시행하기 위해서는, 사업구역 내에 있는 토지와 건축물을 취득하고 사업구역내에서 영업하시는 영업권리자들에게 영업손실에 대한 보상금을 지급하고 이전시켜야 합니다.

​

조합입장에서는 토지는 사업시행을 위한 부지로서 취득해야 하지만, 건축물은 철거대상일 뿐이고, 사업구역내에서 영업하시는 분들도 영업손실보상금을 지급하고 이전시켜야 할 대상일 뿐입니다.

​

이에 조합은 토지, 건축물, 영업손실에 대한 보상금을 감정평가하여 제시하고 협의를 요청합니다.

​

손실보상 협의요청이란, 토지, 영업권 등의 보상금이 감정평가되었고, 위 평가된 금액을 지급할테니 토지를 팔거나 영업손실보상금을 받고 사업구역 밖으로 이전하라는 의미로서 평가금액으로 합의를 요청하는 것입니다.

​

영업권리자가 위에 평가된 금액이 터무니 없이 적으므로 협의하지 않으면, 조합은 강제수용절차를 진행합니다.

​

보상계획공고란, 토지, 건축물, 영업손실에 대해 감정평가업자가 평가하겠다는 계획을 공고한 것입니다. ​

​

1. 감정평가업자를 추천해야 되나요? 어떤 감정평가업자를 추천하는게 좋나요?

​

보상계획공고시에 조합 및 시도지사가 추천하는 2인의 감정평가업자를 선정하여 일방적으로 평가할 예정이나, 토지소유자들도 일정요건하에 감정평가업자 1인을 추가로 추천할 수 있다는 내용이 있습니다.

​

결론적으로, 토지소유자나 영업권자분들은 감정평가업자1인을 별도로

추천하시는게 하지 않는 것보다 유리합니다.

​

감정평가업자 추천제도는 나의 재산권이 얼마로 평가되는지에 대해 토지소유자들의 의견을 반영할 수 있는 최초의 단계입니다.

추천하지 않을 경우에도 의견이 반영할 수 있으나, 보상대상자 총수의 과반수 동의를 받아 토지소유자들을 대표하는 감정평가업자가 토지소유자들의 의견을 적극적으로 반영하는 것이 적정가격 평가를 위해 유리합니다.

​

또한, 감정평가수수료는 시업시행자인 조합에서 지급하기 때문에 비용도 없습니다. ​

​

어떤 감정평가업자를 추천하는게 좋은지에 대해서는, 대형 감정평가법인, 감정평가사무소, 법인 및 사무소 소재지, 경력 등에 대해 갑론을박이 있습니다만, 감정평가업자 개인의 진정성이 제일 중요한 거 같습니다.

​

대형법인이라고 더 높게 평가되거나, 소형사무소라고 더 낮게 평가되는 것은 아닌거 같습니다. 추천평가사가 얼마나 조사하고 노력하느냐에 달려있다는 것이 개인적인 의견입니다.

​

보상계획공고시에 추천할 감정평가업자를 모르시거나, 주민 동의가 과반수가 안되는 어려움이 있는 경우 부끄럽니지만 저에게 연락남겨주시기 바랍니다.

​

먼저, 어느 정도 동의가 있다면, 나머지는 동의를 얻어 진행하시고 저희도 도움드리니 홀로 고민하실 필요 전혀 없습니다.

​

이미 언급한바와 같이 동의나 평가수수료에 대해 비용도 없습니다.

​

감정평가업자 추천에 도움이 필요하시면 연락주시기 바랍니다.성실시 답변드리도록 하겠습니다.

​

이어서,

보상계획공고의 '이의신청' ​의 의미와 토지소유자, 영업손실 보상대상자님들이 이의신청할 내용에 대해 애기해보고자자 합니다.

​

보상계획공고문을 통지받으시 분들은, 열람기간 내 서면으로 이의신청서를 제출해야 하므로, 이의신청서 작성에 대해서 물어보시는 경우가 많습니다만,

​

아래의 이의신청은 반드시 해야하는 경우가 아니라, 큰 하자가 없는 경우에는 협의 평가과정에서 반영되는것이 일반적입니다.

​

보상계획 공고시 보상대상자분들이 자주하시는 질문은 아래와 같고, 이에 대해 하나하나씩 알아보고자 합니다.

​

1. 보상계획 이의신청의 대상​

​

보상계획이란, 감정평가업자 추천을 통해 보상대상인 토지, 건축물, 영업권을 평가할 예정이라는 것을 알리는 계획입니다.

​

즉 보상계획에서는 아직 보상금이 평가되기 전이므로, 토지 등의 보상금이 너무 적다는 내용으로 이의신청을 하는게 아닙니다.

​

아직 평가되지도 않았는데, 높게 평가해달라 또는 너무 낮게 평가되었다고 이의를 제출하는 것은 의미가 없습니다.

​

보상계획을 자세히 읽어보시면, 보상계획의 내용에 또는 토지조서 및 물건조서의 내용에 대해 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인이라고 기재되어 있음을 알 수 있습니다.

​

즉 보상계획에 공고 또는 통지가된 경우 열람기간 이내에 이의신청할 대상은, 가격부분이 아니라 토지물건조서의 내용입니다.

​

토지조서는 토지의 기본적인 사항을 조사한 내용으로, 토지의 소재지, 지번, 지목, 실제 현황, 당초 면적, 편입 면적, 잔여면적, 소유관계가 기재되어있습니다.

​

또한, 물건조서는 건축물의 소재지, 구조, 규격, 수량, 소유관계 등이 기재되어 있습니다.

​

​

​

즉, 보상계획시 이의신청은, 사업시행자가 조사한 토지물건조서의 내용에 잘못 기재조사된 부분이 있는 경우 이의를 신청하는 것이라 하겠습니다.

​

예컨대, 보상대상 토지의 면적이 100평인데 10평으로, 지목이 대지인데 잡종지로, 건축물의 구조가 철골조인데 철근콘크리트 등으로 잘못 기재되었거나 잘못 조사된 경우에 이의를 신청해야 합니다.

​

특히, 보상금에 영향을 미치는 조사내용에 대해서는 적극적으로 이의를 신청해야 하고, 이에 대해서는 후술하겠습니다.

​

​

​

2. 이의신청의 성격

​

토지물건조서의 내용에 대한 이의신청은, 단순한 의견제시의 성격입니다.

​

수용의견서나 수용재결에 대한 이의신청서와 달리 제3의 독립적, 중립적 기관이 심리판단하는것이 아니라,

​

토지물건조서를 작성한 사업시행자에게 잘못기재되거나 잘못조사되었다고 의견을 제시하는것이고

​

사업시행자는 이의신청내용이 사실인 경우 변경해야합니다. 변경되지 않았다고 해서 위법인 것은 아니고,

​

사실문제이므로 나중의 수용재결과정에서 바로 잡을 수도 있습니다. 하지만, 최초에 이를 바로 잡는다면, 한결 수월해집니다.

​

​

3. 보상계획 이의신청을 반드시 해야하는 경우

​

보상계획 이의신청은 사업시행차가 작성한 토지, 건축물, 영업권 조서를 대상으로 하는것이고, 위 조서는 평가금액의 대상 및 목적물이므로

​

일부 누락되거나 잘못 조사된 경우에는 평가금액에 불리한 영향이 있을 수 있습니다.

​

대용량의 심야보일러, 대형냉동고, 주택에 식재된 관상수, 지하에 매립된 정화조 등이 누락된 경우

​

누락물건에 대해서는 보상금이 산정되지 않습니다.

​

건축물대장상 목조건축물을 리모델링했으나, 건축물대장 및 건축물조서는 여전히 목조로

리모델링부분이 반영되지 않은 경우,

​

이의신청을 통해 리모델링 비용투입한 사실을 제시하셔야 그 비용이 반영되어 감정평가에 고려될것입니다.

​

또한, 토지는 지목은 임야이나 실제 전으로 불법형질변경토지인 경우, 무허가 불법건축물인 경우라도 지목과 현황이 다르면,

​

불법여부를 떠나 현황란에 실제 현황을 기재해야함에도 기재하지 않는 경우도 많습니다.

​

보상대상자분들은 토지물건조서를 꼼꼼히 보시고

누락 및 잘못조사된 부분,

사업시행자가 조사하더라도 알수 없는 부분에 대해 이의신청을 통해 알리셔야 합니다.​

​

아래에 해당하시는 분은 홀로 고민하지 마시고 반드시 연락주시기 바랍니다.

보상계획 이의신청을 반드시 해야하는 경우는 아래 글 참고하시기 바랍니다.

보상계획 공고시 이의신청을 할수 있고, 보상계획은 토지물건조서의 내용에 이의가 없으면 그 내용대로 평가할 계획이라는 공고를 의미하며,

보상계획 공고단계에서는 아직 평가금액이 없으므로,

​

보상계획 이의신청은 보상대상인 토지물건의 가격이 낮다는 것이 아니라 토지물건의 내용에 잘못 기재, 잘못 조사된 부분이라고 설명드린 바 있습니다.

​

반드시 이의신청해야 할 경우에는 전문가의 도움을 받아 이의신청하셔야 할 경우도 있습니다.

​

아래에선, 반드시 이의신청해야 할 경우 중 보상금액에 큰 영향을 미치는 토지조서부분에 대해 알아보고자 합니다.

​​

토지조서 중 반드시 이의신청을 해야 하는 경우는 아래와 같고, 무허가건축물부지를 통해 이의신청의 필요성을 설명하겠습니다.

​

1. 무허가건축물의 부지

2. 불법형질변경토지

3. 지목은 대지이나 실제 도로인 경우

4. 토지의 지목과 실제가 상이한 경우

5. 공장으로서 공장기계를 이전함에 있어 별도의 측량 및 견적이 필요한 경우

​

​

일반적인 적법 건축물과 달리 무허가건축물은, 그 위치나 면적을 확인할 공부나 건축물 대장이 없으므로, 지적법상 경계복원측량, 현황측량을 실시하여 이를 확인해야 합니다.

​

측량 없이 담당공무원 등이 목측이나 줄자 등을 이용하여 어림짐작으로 그 위치, 면적을 정하고 이에 터잡아 토지물건조서를 작성한 후 손실보상액을 정하였다면, 이는 잘못된 것으로 부당합니다.

​

예컨대, 임야 1000평에 무허가건축물의 바닥면적이 30평임에도, 담당공무원이 개략적으로 측량하여 무허가건축물의 바닥면적을 20평으로 하여 토지조서를 작성했다면,

​

토지소유자는 임야 1000평 중에서 30평은 대지로 평가받아야 함에도, 담당공무원의 부정확한 측량으로 20평만 대지로 평가받은 불이익을 받게 됩니다. 대지가격은 임야가격에 비해 현저히 높습니다.

​

(유의할 점은, 무허가건축물 부지는 불법이므로 임야로 평가받아야 하나, 89년 1월 24일 이전 건축된 무허가건축물의 부지는 관련법령에 따라 적법한 건축물로 간주하므로 보상에 한해서는 적법한 대지로 평가합니다.)

​

따라서 무허가건축물이 있는 경우에는 반드시 지적현황측량을 실시하고, 그 측량결과에 기초하여 토지조서를 작성해야 부당하게 평가되는 경우가 없을 것입니다.

이에 무허가건축물의 부지에 대해 측량 없이 토지조서를 작성했다면, 보상계획공고에서 이의를 신청해야 합니다.

​

또한, 무허가건축물 바닥면적 30평만 대지로 인정받아 평가받는 것도 부당할 수 있습니다.

무허가건축물의 바닥면적 뿐만 아니라 대지로 사용수익 할 수 있는 적정면적도 추가로 대지로 인정받을 수 있는 경우도 있습니다.

​

즉, 바닥면적 30평뿐만 아니라 무허가건축물과 용도상 불가분 관계에 있는 적정부분의 면적도 추가로 대지로 인정받을 수 있습니다.

​

이의신청이나 측량없이 어림짐작으로 부정확하게 측량한 결과로 보상받기보다는, 정확한 측량과 적정면적을 추가로 포함하여 보상받는 것이 정당보상 측면에서도 합당하고,

​

측량을 통해 이의신청을 해야 하는지,

관련법상 정당보상받을 수 있는지,

바닥면적 뿐만 아니라 추가로 대지로 인정받을 수 있는지는 단순한 문제가 아니라 법적 근거를 통해 주장입증해야 할 문제이므로,

​

보상계획 공고시부터 철저히 대비할 필요가 있습니다.

​

소유하신 토지가 무허가건축물, 불법형질변경토지, 지목은 대지이나 실제 도로인 토지, 공부상 지목과 실제현황이 상이한 토지인 경우이고,

​

보상계획공고에 사업시행자가 일방적으로 조사한 토지조서로서 측량결과 등이 없는 경우에는 적정한 보상을 위해 이의신청을 반드시 하셔야 하고, 전문가와의 상담이 필요하다 판단됩니다.