보상계획 공고시 감정평가업자 추천
토지가 공익사업에 편입된 후에는 사업시행자는 공익사업에 필요한 토지 취득을 위해 보상계획을 공고하고, 토지 등을 감정평가한 금액으로 손실보상 협의요청을 합니다.
협의요청한 보상금이 인근 적정시세와 유사한 경우에는 토지소유자는 사업시행자와의 협의(매매)를 통해 토지보상금을 지급받게 되고, 토지소유권은 사업시행자에 이전됩니다.
협의요청한 보상금이 인근 적정시세에 비해 지나치게 낮은 경우에는 토지소유자는 보상금 저렴등 사유로 협의를 거부하게 되고, 사업시행자는 토지를 강제수용에 의해 취득합니다.
토지소유자분들이 협의할지 또는 협의를 거부하고 토지보상증액절차를 진행할지의 판단은 여러 사정이 있겠으나, 그 판단은 결국 사업시행자가 제시한 협의 보상금의 적정성으로 귀결된다 할 것입니다.
따라서 협의 보상금의 적정한 감정평가 및 토지소유자의 보상금에 대한 의견을 반영하게 하기 위해서는 감정평가업자 추천제도를 적극활용해보시기 바랍니다.
토지소유자는 추천요건을 충족한 동의만으로 감정평가 수수료를 부담하지 않으면서, 보상금에 대한 토지소유자의 의견을 추천 감정평가업자에게 호소할 수 있는 유용한 점이 있기 때문입니다.
오늘은 보상계획 공고시 토지소유자의 감정평가업자 추천과 관련하여 많은 분들이 문의하시는 내용을 정리해서 안내하고자 합니다.
저는 보상계획 공고시에 토지소유자가 감정평가업자 추천을 하기 위한, 추천동의서 작성, 동의서 징구, 감정평가업자의 추천 등을 무료로 지원하고 있습니다. 다만, 업무 일정상 지원이 어려운 경우도 있습니다.
1. 토지소유자들이 추천동의요건을 충족하지 못한 경우
토지소유자가 보상 대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 확보하지 못한 경우, 즉 동의수가 모자른 경우에 어떻게 감정평가되는지를 많이 여쭤보십니다.
토지소유자가 감정평가업자를 추천하지 못한 경우에는, 2인의 감정평가업자의 평가로 진행됩니다. 주로 사업시행자 추전과, 시도지사가 추천한 평가사가 평가하게 됩니다.
이런 경우에는 토지소유자의 보상금에 대한 의견이 반영되지 못하므로, 평가를 위한 현장검증시에 보상금 평가에 대한 참고서류를 제출하거나 구두로 의견을 제시해야 할 것입니다.
2. 추천 동의대상인 토지면적의 기준
감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자의 동의서를 징구해야 하는데, 감정평가업자 추천은 사업지구 면적이 아니라 보상을 하여야 하는 토지면적을 기준으로 해야 합니다.
좀더 자세히 토지소유자가 감정평가업자를 추천하기 위한 요건에 대해 알아보겠습니다.
1. 감정평가업자 추천 요건
감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토시소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천해야 합니다. 그리고, 토지소유자는 감정평가업자 1명에 대해서만 동의해야 합니다.
간혹, 토지지소유자분들이 2명을 추천한 경우에는 추천 감정평가업자 2명 모두 위 동의요건을 충족하지 못하므로, 1명에 대한 추천 동의를 철회하거나 재추천하는 방식으로 1명의 감정평가업자를 추천해야 합니다. 주민들의 합의가 이루어 지지 않아, 추천을 못하게 되는 경우도 많습니다. 이럴 경우, 그 기회상실은 고스란히 주민들한테 돌아갑니다.
2. 감정평가업자 추천동의를 받기 어려운 이유
토지소유자의 감정평가업자 추천 동의를 받기 어려운 대표적인 경우는 아래와 같으며, 아래의 경우에 도움 필요하시 경에는 연락주시기 바랍니다.
감정평가업자 추천 동의를 받기 어려운 대표적인 경우
(1)보상대상자인 토지소유자가 많은 반면, 추천 업무를 주도하는 토지소유자가 없는 경우
(2) 보상대상자가 보상대상지역에 거주하지 않고 다른 곳에 거주하는 경우 즉 부재지주가 많은 경우
(3) 보상대상자들끼로 서로 교류나 소통이 없는 경우
(4) 보상대상자의 주소 및 연락처 등을 알 수 없는 경우
(5) 동의대상인 보상대상자에게 감정평가업자 추천제도를 설명하기 어려운 경우
(6) 동의서 증명을 위한 신분증 제출의 어려움
3. 감정평가업자의 수수료 부담
공익사업을 위해 토지가 필요한 주체는 사업시행자이고, 공익사업을 위해 토지를 매도 또는 수용할 수 밖에 없는 현실에서 감정평가업자의 수수료까지 토지소유자 부담하는 것은 부당합니다. 이에 협의 평가, 수용재결 평가, 이의재결 평가시에 보상대상자분들은 감정평가수수료를 부담하지 않습니다.
따라서 감정평가업자 수수료의 비용이 없으므로, 감정평가업자의 추천제도를 적극적으로 활용해보시기 바랍니다.
4. 저는 감정평가업자 추천 업무을 지원하고 있으니 도움 요청하시기 바랍니다.
토지보상절차에서는 감정평가업자는 아래와 같이 총 8명이 동일한 토지에 대해 4차례 평가할 수 있습니다.
- 협의 평가시 3명(2명 + 추천 감정평가업자 1명)
- 수용재결 평가시 2명
- 이의재결 평가시 2명
- 소송시 1명
수용재결 및 이의재결 평가는 수용의견서 및 이의신청서를 통해 보상대상자의 의견을 수렴하나, 최초의 보상평가는 추천된 감정평가업자를 통해 토지 등의 보상금에 대한 의견이 반영됩니다.
주민대책위원회나 주민들이 단결되어 있는 보상대상 지역에서는 토지소유자분들이 감정평가업자를 추천하는데 큰 어려움이 없습니다. 그러나 그렇지 않은 경우에는 추천동의서를 제출하는데 어려움이 있는 것이 현실입니다.
이에 저는 토지소유자의 감정평가업자 추천동의를 위해 추천동의서 작성, 동의서 징구를 위한 안내 등 업무를 지원하고 있으니, 도움 필요하신 경우에는 도움 요청하시기 바랍니다. 감사합니다.
투데이 더 프라이스 ㅣ TODAY THE PRICE
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