실시계획인가 단계에서 토지소유자의 대응방법은?

1. 장기미집행 도로사업에서 실시계획(변경) 고시의 의미

​

장기미집행 도로사업은 장기간 동안 일체의 토지개발금지 등 재산권 제한을 가하다가 뒤늦게 보상하는 사업으로서, 위 사업에 대한 실시계획(변경)이 고시되면, 토지보상법상 '사업인정'이 있는 것으로 의제되므로,

​

사업시행자에게 (1) 강제수용권이 부여되고 (2) 수용대상 토지가 확정되며 (3) 토지 등의 보전의무가 부과되고 (4) 사업시행자 또는 보상평가를 의뢰 받은 감정평가업자 등은 토지물건에 관한 강제조사권이 생기게 됩니다.

​

즉, 실시계획(변경)인가는 해당 사업이 토지 등을 강제수용할 만한 공익사업인지를 결정하는 행정처분으로서, 실시계획 이전 또는 이후 즈음에

​

사업시행자는 실시계획의 준공예정일 전까지 보상대상 토지를 협의 또는 강제수용의 방법으로 취득하고자 보상평가를 진행하고 토지 등의 보상금을 제시하는 것이 일반적입니다.

​

 

2. 실시계획(인가) 단계에서 토지소유자의 대응방안

​

(1) 실제 현황 도로인 토지의 경우

​

실시계획(인가)고시는, 장기간 미집행되었던 공익사업을 구체적으로 확정하는 행정처분이므로, 장차 언제 보상되는지의 보상계획 뿐만 아니라 토지보상금에 큰 영향을 미치는 사항을 사전에 검토하는 것이 필요합니다.

​

특히 보상대상 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)인 경우에는, 사업시행자는 도로개설경위 등은 세밀히 조사하지 않은 채 도로인 현황에만 치중하여 인근 토지가격의 3분의 1이내로 감액보상하는 것이 일반적입니다. (토지보상법 시행규칙 제26조에 따라 사실상 사도는 인근 토지가격의 3분의 1이내로 평가하도록 규정하고 있습니다.)

​

토지보상법은 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)이더라도 도로개설경위 등에 따라 예정공인 경우, 인근 토지가격 수준으로 보상하도록 규정하고 있는점,

​

장기간 토지의 개발금지제한을 가하여 부득이 방치되어 도로의 현황에 이른 토지를 뒤늦게 감액보상하면서 정상평가된 보상금을 원하는 보상대상자에게 과도한 사실조사 및 입증책임을 요구하는 부당한 행정이 현실 이라는점,

​

덧붙여, 토지보상금을 수령하면서도 추가 보상금을 위한 불복절차제도가 마련되어 있음에도,안내 부족 등으로 적절한 도움을 받지 못하고 추가 증액보상금 없이 저평가된 협의 보상금만을 수령하는 안타까운 현실도 있습니다.

​​

(2) 대응방안

​

장기간 방치된 토지에 대한 사업시행자 제시 보상금에 만족할 수 있으나

​

(실제 현황 도로인 토지를 이용할 수 없고 처분도 곤란한 제한이 있는데, 상속 받은 토지에 대해 사업시행자가 토지보상금을 제시하여 주므로 대부분의 상속인분들은 제시 보상금에 만족하고 협의하는 것이 보통입니다.)

​

실시계획인가 단계에서부터 인근 대지가격의 3분의 1이내로 감액평가될 만한 토지인지 또는 인근 대지가격으로 정상평가될 토지인지에 대한 사실조사 및 분석(항공사진 정밀분석, 폐쇄 지적도 및 토지대장 등)이 필요한 점,

​

정당한 보상을 위한 이의신청 특히 실제 현황이 도로인 토지에 대해 정상평가를 통해 보상금을 3배 증액하는 내용의 증액불복절차는 고도의 전문성이 요구되므로 도움 없이 홀로 진행하는 것은 사실상 어려운 점 등에서

​

실시계획(인가)고시 단계에서부터 주변 전문가와의 상담이 필수적이라 할 것입니다.

​

실시계획고시 단계에서 아래의 준비가 필요하실것으로 예상된, 참고하시기 바랍니다.

​

​(1) 실시계획(인가)에 대한 의견서 작성 및 제출

(2) 잘못 조사된 토지물건조서의 내용에 대한 이의신청

(3) 도로개설원인 등에 대한 사실조사 및 항공사진 정밀분석

(4) 보상계획 공고시 토지소유자의 감정평가업자 추천

(5) 향후 보상금 불복절차

(6) 토지보상 증액 판단 및 보상금 예상 수령시기

---

▶실제 현황이 도로임을 알고 경매(공매), 상속(증여), 매매 등을 원인으로 취득한 경우

​

▶실제 도로이나 스스로 도로포장을 하지 않은 경우

​

▶실제 도로이나 스스로 도로개설을 하지 않은 경우

​

▶도로부지로 장기간 묶여있던 토지

​

▶토지대장상의 지목은 대지 등이나 실제 도로로 이용 중인 경우

​

▶당초 대지, 전이었으나 토지소유자의 신청 없이 지목이 도로로 변경된 경우

​

▶인근주민의 통행으로 자연발생적으로 도로가 된 경우

​

▶미불용지, 미지급용지, 미보상용지, 미보상토지 등

​

▶사업시행자가 제시한 보상액이 적정 시세보다 현저히 저렴한 경우

​

▶사실상 사도로 평가된 경우(인근 토지의 3분의 1이내로 저평가된 경우)

​

▶주위에 대규모 개발사업 또는 도로사업이 예정되어 있는 경우

​

▶토지이용규제확인서상에 도로로 지정된 토지

 

 

감정평가와 관련해서 도움이 필요하실때, AI감정평가사사무소 또는 AI탁상감정 투데이더프라이스를 이용해 보는것도 하나의 방법이 될 수 있을것입니다.

Today the Price는 감정평가사들이 만든 부동산시세를 추정한 자동가치산정모형입니다. 실거래와 공공데이터를 활용한 알고리즘으로 분석한 추정시세로 가격신뢰도 향상을 위해서 항상 노력하고 있습니다.

todaytheprice.com