토지보상 권리구제 절차

도로, 공원, 공동주택개발사업 등 공익사업에 재산권이 편입되는 토지소유자분들은, 여러 다양한 불만과 문제가 있으나, 크게 3가지로 요약할 수 있고,

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이에 대한 권리구제 절차에 대해 설명하겠습니다.

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더 쉽게, 보상대상자분들이 어느상황에서 어떤 권리구제를 해야 하는지에 대해 설명해보겠습니다.

1. 공익사업에 따른 수용보상에서 주로 발생하는 불만들

(1) 공익사업 반대(공익사업 취소)

(2) 토지보상금 증액

(3) 이주대책 문제

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2. 권리구제 절차

(1) 공익사업 반대를 위한 권리구제

(2) 정당한 보상금을 위한 권리구제

(3) 기타 보상관련 권리구제

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(아래의 권리구제 절차는, 말그대로 절차만 소개한 것입니다.

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그 권리구제절차를 진행했다고 해서 반드시 사업이 취소되거나 보상금이 증액되거나 하는 것은 아닙니다. 권리를 주장하는 것과 권리가 인정받는 것은 별개의 일이므로, 전문가와의 상담이 필요하다고 판단됩니다.)

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1. 공익사업에 따른 수용보상에서 주로 발생하는 민원들

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(1) 공익사업 반대(공익사업 취소)

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사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 등을 합의나 강제수용으로 취득하려는데,

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그 공익사업은 공익성이 없고, 불필요한 사업이므로, 위 공익사업은 하지 말아야 하며 취소되어야 한다는 것이 주된 내용입니다.

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주로, 도로사업으로 토지 일부가 잘려나가는 경우, 주택에 거주하고 있었으나 공원을 만드는 경우에 주로 문제가 됩니다.

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토지 등의 보상금은 문제가 아니고, 사업자체를 하지 말아야 한다는 것으로, 아래에 해당하시는 분들이나 유사한 상황에 있는 분들이 주로 주장하십니다.

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지역내 유명한 맛집으로 매출이 높아서 이전해서 다시 장사가 잘되기 어렵다는 분, 공장을 하시는데 다른 곳으로 이전할 공장부지를 찾기 어려우신 분,

제시한 보상금이 터무니없이 낮아, 그 보상금으로는 다른 곳에서 부동산을 구할수 없으신분 등.

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(2) 토지보상금 증액

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대부분의 보상대상자분들이 공통적으로 주장하시는 것입니다.

다만, 대지로 개발할 수 없는 순수 자연림의 임야를 상속받으신 분들은, 그 임야를 사용할수도 없고 팔수도 없었는데 공익사업을 이유로 보상금을 지급한다고하니 다행이라고 생각하시는 경우도 많습니다.

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토지보상절차가 있음에도 사업시행자는 예산 등 자금조달의 한계로 낮게 보상하려고 하고, 보상대상자들은 높게 보상받기를 원하는 것은 당연한 것이라 보입니다.

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(3) 이주대책 문제

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공익사업의 계획 이전부터 실제 거주하는 주민(원주민)에 대해 사업시행자는 재정착을 유도하고 생활의 근거를 상실하는 것을 보상하기 위해 이주대책을 수립합니다.

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대규모의 택지개발사업, 공공주택사업에서는 이주자택지를 이주대책의 내용으로 하고 도로, 공원 등의 소규모 사업은 이주정착금으로 갈음하는 경우가 많습니다.

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이때, 이주대책 대상자분들이 이주자택지의 위치, 원주민 분양가, 용적률 등을 두고 사업시행자와 대립하는 경우가 많습니다.

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(이주대책에 대한 권리구제 절차는 토지보상 권리구제 절차와 시기 및 불복방법이 상이하므로 생략하고, 공익사업 취소와 보상금 증액에 대한 권리구제 절차만 언급하도록 하겠습니다.) ​

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2. 권리구제 절차

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(1) 공익사업 반대를 위한 권리구제

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보상금만 준다고 사업이 정당화되지 않습니다.

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사업자체가 공익사업이어야 하고, 적법한 절차를 진행해야 합니다. 사업자체가 공공필요성, 즉 공익성과 필요성이 없는 경우라면 그 사업은 마땅히 무효화되어야 합니다.

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다만, 공익사업 반대나 취소를 통해 사업이 실제로 무효화되는 경우는 거의 없다고 판단됩니다. (민간사업시행자가 시행하는 공익사업(예:골프장)의 경우에는 공공필요성을 이유로 취소된 사례가 있습니다.)

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공익사업 반대 또는 취소를 위해서는 단순한 주장만으로는 부족하고, 법률적 검토를 해야 합니다.

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사업구역 지정이나 사업인정(실시계획인가)등에서 사업무효화를 위한 의견을 제출하는 것은, 말그대로 의견일 뿐이지 강제성이 없습니다.

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사업 무효화를 위해서는 사업인정(실시계획인가)에 대한 취소심판이나 취소소송을 해야만 하고, 권한있는 상급기관이 취소결정을 해야 사업이 무효화됩니다.

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(2) 정당한 보상금을 위한 권리구제

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보상금 증액절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)는, 사업시행자가 제시한 보상금에 만족하여 합의한 경우에는 진행할 수 없고, 사업시행자가 제시한 보상금을 거부하고 강제로 수용당하는 경우에만 진행할 수 있습니다.

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1) 수용재결 (행정적 구제절차)

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사업시행자가 제시한 보상금을 거부할 경우, 사업시행자는 부득이하게 강제수용을 해야하고, 강제수용하기 전에는 책정된 보상금은 감정평가로 인한것이므로, 재평가절차 등이 마련되어 있습니다.

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사업시행자는 재감정평가한 금액으로 일단 강제수용하고, 보상대상자가 보상금수령을 거부하면 법원에 맡기고(공탁) 강제수용합니다. (보상금을 수령하던 안하던 강제수용이므로, 토지소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.)

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2) 이의재결 (행정적 구제절차)

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토지는 강제수용으로 뺏겼지만, 여전히 보상금이 낮다고 생각한 보상대상자는 정당한 보상금 산정을 위해 보상금 증액을 위한 이의를 중앙토지수용위원회에 신청할 수 있고, 재감정평가하여 추가 보상금 지급을 결정합니다. 수용재결서 받은날부터 30일 이내에 이의를 신청해야 합니다.

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(예를들면, 당초 사업시행자 제시금액 4억을 거부하여 수용재결에서 5억으로 재평가되고, 5억의 보상금을 수령하였으나, 이의재결에서 5.5억으로 또다시 재평가된 경우, 5억을 수령했으므로, 5천만원만 추가 수령하게 됩니다.)

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3) 행정소송 (사법적 구제절차)

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이의재결에서 또다시 재평가되어 추가 보상금(총5.5억)을 받았으나, 여전히 인근 시세에 못 미친다고 판단되는 경우에는 보상금증액청구소송 (행정소송)을 제기해야 합니다. 이의재결을 거쳤을 때에는 이의재결서 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야만 합니다.

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만약 소송에서 6억으로 판결되었다만, 5.5억을 이의재결시까지 평가 받았으므로, 추가 5천만원만 판결금으로 지급받게 될것입니다.

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(3) 기타 보상관련 권리구제

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1) 재결신청의 청구

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조속재결신청청구라고도 합니다. 사업시행자 제시금액에 합의안하는 것은, 터무니 없이 낮은 보상금액이고, 위 제시금액을 증액시키는 방법은 수용보상절차밖에 없으므로, 무의미한 3개월의 합의기간없이 조속히 수용재결로 하여 재평가하라는 의미가 있습니다. (이전포스팅에 자세히 있습니다^^)

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낮은 보상금으로 합의하기는 싫고, 재평가하여 증액하고 싶은데, 대출이자 또는 대체부동산 매입 등으로 보상금을 빨리 받고 싶은 경우에 활용됩니다. ​

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2) 잔여지 매수 및 수용청구 및 잔여지 가격하락 보상청구

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주로 도로사업에 토지가 일부 편입되어 잔여 토지가 남게 된 경우에 활용됩니다.

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수용되고 남은 토지가 전혀 쓸모없게 된 경우에는 사업시행자에게 매수하거나 수용해달라고 청구할 수 있습니다. 쓸모없게 되어 가격이 하락된 것에 대해서도 보상청구할 수 있습니다.

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3) 기타 권리구제

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사업구역 지정 및 사업인정에 대한 의견제출, 보상계획에서 토지물건조서에 대한 이의신청, 협의경위서의 기재, 기타 민원제기 등의 권리구제절차가 있습니다.

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