기공승낙서 또는 토지사용승낙서를 요구하는데 서명해도 되나요?

토지보상금을 전부 주기도 전에 사업시행자 또는 사업의 시공사가 기공승낙서 또는 토지사용승낙서를 요구하는 경우가 많습니다. 토지소유자분들은 승낙서에 서명해도 되냐고 많이 물으십니다.

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사업시행자가 왜 요구하는가를 알면, 향후 보상에서 유리한 지위를 확보할 수 있기에 토지보상에서 기공승낙서를 서명해도 되는지 알아보겠습니다.

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1. 기공승낙서&토지사용승낙서

2. 승낙서를 요구하는 이유

3. 기공승낙서 또는 사용승낙서에 대한 보상대상자의 대응 방안

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1. 기공승낙서 또는 사용승낙서란

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기공이란, 공사의 착수 및 시작을 의미하는 것으로, 기공승낙서란 사업명, 위치, 내용을 기록하고, 토지이 소재지, 지목, 현황을 기록하는 토지기공승낙서에 관한 양식입니다.

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주된 내용은 아래와 같습니다.

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편입토지를 무상으로 사용할 것을 승락하고, 또한 공사 시행에 대하여 일체 이의가 없으며, 공사로 인한 민사상 또는 형사상 발생하는 문제에 대해 보상청구, 권리주장 등을 일체 주장하지 않을 것을 확인합니다.

라고 기재된 경우도 있습니다.

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인감증명서를 요구하는 경우도 있습니다.

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2. 승낙서를 요구하는 이유

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토지보상법 제62조는, 아래와 같이 사전보상을 규정하고 있습니다.

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사업시행자는 해당 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 보상대상자에게 보상액 전액을 지급하여야 한다.

다만 천재지변 또는 시급한 토지사용의 경우 또는 보상대상자의 승낙이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

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공익사업을 시행하기 위해서는 일단 협의가 성립되어 보상계약이 체결되거나 수용하여 토지를 취득해야 함은 물론,

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계약이 체결되었더라도 사업시행자는 원칙적으로는 그 계약에서 정해진 보상금 전액을 보상대상자에게 지급하기 전에는 공사에 착수할 수 없습니다. 강제수용은 수용개시일 전까지 보상금을 전부 지급하고 공사에 착수해야 합니다.

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다만, 보상대상자 등으로부터 그 보상금 전액을 지급하기 이전에 착공에 대한 승낙을 얻은 경우에 한하여 보상액 지급 전에 공사에 착수하는 것이 예외적으로 허용될 뿐입니다.

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즉, 보상대상자에게 보상금을 지급하기 이전에 공사를 할 수 없으나, 승낙서를 받은 경우에는 보상금을 주기전이라도 공사를 할 수 있습니다.

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승낙서를 요구하는 상황은, 토지수용보상절차는 오래걸리는데, 공사는 빨리 해야 하는 경우에 요구하는 것입니다.

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국가등의 공적주체가 요구하는 경우는 적습니다. 공적주체는 세금으로 진행하기에 대출도 없고, 공사계약기간에서도 권한이 있기에 느긋한 것이 일반적이라 승낙서를 요구하는 경우가 적습니다.

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승낙서는 주로, 민간사업시행자나 국가등과 계약한 시공사가 요구하는 경우가 많습니다. 따라서 국가등이 요구하는 경우와 민간사업시행자가 요구하는 경우에 달리 대응해야 합니다.

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3. 기공승낙서 또는 사용승낙서에 대한 보상대상자의 대응 방안

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(1) 승낙도 없이 공사한 경우

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만약 사업시행자가 보상대상자에게 보상금을 지급하기 전에 승낙서도 받지 아니한 채 미리 공사에 착수하여 영업, 영농 등을 계속할 수 없게 하였다면

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이는 위 토지보상법 제62조의 사전보상원칙을 위반한 것으로서 위법합니다.

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이때에는 영업손실 또는 영농손실보상을 지급받는 것과 별도로 공사의 사전착공으로 인해 보상대상자가 영업, 영농을 할 수 없게 된때부터 수용개시일까지 입은 손해에 대해 이를 배상할 책임이 있습니다. (2013.11.14선고 2011다27103판결)

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즉, 보상도 받고, 위법에 대한 손해배상도 주장할 수 있습니다.

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(2) 보상 협의 및 계약절차도 거치지 아니한 채 승낙을 요구하는 경우

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대법원은, 사업시행자가 협의 및 계약체결의 절차를 거치지 아니한 채 보상대상자 등으로부터 착공에 관한 승낙만을 얻어 공사에 착수하는 것은 토지보상법이 예정하고 있는 바라 아니라고 해석된다고 판시한 바 있습니다. (대법원 1993.9.28.선고 92다54747판결)

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상담해보면, 공무원이나 민간사업시행자가 토지보상법상의 사전보상 규정의 단서를 오해하는 경우가 많습니다.

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승낙서만 받으면 보상금 지급전이라도 공사할 수 있다고 잘못 생각하여,

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협의보상금을 제시도 없이, 보상대상자에게 설명도 없이, 보상협의 및 계약체결 이전에 기공승낙을 받아내어 공사에 착수하는 경우가 있는데, 이는 위 판례에 비추어보면 문제소지가 있습니다.

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(3) 기공승낙서에 대한 보상대상자의 대응 (★)

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국가 등의 공적주체나 민간사업시행자나 대응방안은 유사합니다.

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사업시행자가 기공승낙 또는 사용승낙서를 요구하는 상황 자체가, 보상대상자가 유리한 상황입니다. 이른바 갑의 위치에 있는 것입니다. 따라서 승낙서를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.

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너무 협조하여 바로 주는 것은 바로 불리해질 수 있고, 안해주면 향후 보상에서 불리해질 수 있는 상황이 있을 수도 있습니다. 결론은, 기공승낙서를 꼼꼼히 검토하고 써주어야 합니다.

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특히 민간사업시행자(재개발조합 등)의 경우에는 유의해야 합니다.

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승낙도 없이 공사한 경우, 보상 협의 및 계약절차도 거치지 아니한 채 승낙을 요구하여 승낙해준 경우에는 향후 보상증액을 위한 이의신청과정에서 문제를 제기할 수도 있습니다. ​

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또한, 적법한 승낙을 해주려고 하더라도 어떻게 승낙서를 써주느냐에 따라 토지재산권의 가치보장이 달라질 수도 있습니다.

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실제로 보상금 평가 전에 사업시공사가 기공승낙서를 요구한 적 있었는데

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사업시공사는 보상금 결정권한이 없으므로 보상금과 무관하지만,

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승낙서 서명 조건으로 토지평탄화작업 등의 공사를 이끌어낸 사례도 있습니다.

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어차피 건설기계로 공사는할 예정이고, 승낙서를 요구받는 상황이라면,

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개인적으로 사비를 들여 공사하기에는 부담스러운 금액이므로,

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승낙서 서명 조건으로 무료 공사를 요구한 것입니다.

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위와 같이, 승낙을 해주더라도 얻을 것은 최대한 얻는 것이 현명한 거 같습니다.

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공익사업과 토지보상과 관련하여 사업시행자가 승낙을 받고 보상금 지급 전에 공사에 착수하려고

승낙서를 요구하는 경우에

반드시, 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

특히 보상금이 적어 보상합의하지 않고

토지수용보상절차를 진행하시는 경우에는 반드시 주변 전문가와 상의 하시길 바랍니다.

토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

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