손실보상협의요청서와 협의경위서에 대한 보상대상자의 대응방안을 안내합니다.
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률은 공익사업을 위해 국민의 재산권을 취득하고 보상하는 내용 및 절차를 규정하고 있습니다.
보상절차를 간단히 설명하면, 아래와 같습니다.
1. 사업인정(실시계획인가) 고시
협의가 안될 경우 강제수용할 공익사업이라는 것을 인정받는 것으로 사업구역 즉 보상대상지역이 확정됩니다.
2. 보상계획 공고
확정된 보상지역 내에 보상대상인 토지, 물건, 영업권 등에 대해 보상할 계획을 알리는 것입니다.
3. 협의를 위한 감정평가
토지, 물건, 영업권 등에 대해 감정평가를 진행합니다.
4. 손실보상 협의요청
감정평가한 금액으로 합의하자는 내용입니다. 보상계획 공고의 토지, 물건, 영업권 조서에 평가한 금액으로 협의를 요청합니다.
5. 손실보상 협의요청서상의 보상금이 적정하시다고 생각하지면, 구비서류를 지참하시어 사업시행자에게 방문하여 합의하시면
그 보상금을 수령하고, 토지는 사업시행자에게 이전됩니다.
보상금이 인근 시세에 비해 낮다고 판단되어, 합의하지 않더라도,
협의 보상금을 증액하는 수용보상의 증액절차를 진행하시는 경우에는
수용재결시에 보상금을 수령하고 추가로 증액할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
(보상절차는, 합의하시는 경우에는 진행할 수 없고, 합의하지 않고 수용보상절차를 진행하시는 경우에 해당하는 것입니다.)
보상대상자들분들은 협의요청서와 협의경위서에 대해 아래와 같은 질문을 주로 하시므로 이에 대해 답하는 형식으로 나누어 설명하려 합니다.
1. 누락된 물건이 있는데 대응방안은? (누락 지장물 조서 작성 및 제출과 추가평가요구)
2. 동일한 내용의 손실보상 협의요청서가 반복해서 오는데, 대응방안은? (협의여부에 대한 판단)
3. 평가금액에 만족하여 합의했는데, 이후 번복할 수 있는지?(협의의 성격)
4. 협의경위서를 작성해서 제출해야 하나요? (협의경위서)
5. 손실보상 협의요청에 기재된 평가금액이 지나치게 적은데, 어떻게 해야 하나요? (수용보상절차)
6. 사업시행자가 제시한 금액을 수령하고 토지 등을 매도할 생각이 없는데 대응방안은? (수용보상절차)
1. 누락된 물건이 있는데 대응방안은? (누락 지장물 조서 작성 및 제출과 추가평가요구)
사업시행자로부터 통지 받은 손실보상 협의요청서상의 토지 및 지장물 목록과 보상금에 소유한 지장물이 누락되어 보상되지 않은 일이 종종 발생합니다.
위와 같은 경우에는 누락지장물 목록 및 사진을 작성하셔서 사업시행자에게
누락 목록조서를 제출하시고 추가평가를 요구하셔서 새로 평가된 보상금을 받으셔야 합니다.
누락여부와 상관없이 합의하시지 않고 수용보상절차를 진행하는 경우에는 추후 수용의견서에 누락지장물 목록 및 사진을 제출해야합니다.
결국 누락된 지장물에 대해 정당한 보상을 받으려면
협의시에 추가평가를 요구하거나
수용보상시 추가평가 의견을 제출해야하므로
합의하든 수용보상절차를 진행하든 어느경우에나 누락된 지장물이 있는 경우에는
누락지장물 목록은 반드시 작성해야 합니다.
2. 동일한 내용의 손실보상 협의요청서가 반복해서 오는데, 대응방안은? (협의여부에 대한 조속한 판단)
사업시행자는 공익사업에 필요한 토지를 취득하기 위해 손실협의요청서를 보냅니다.
위 요청서의 내용은 토지보상금을 지급할테니 협의기간(통상 1달)내에 토지매매 자료를 지참하여 정해진 장소에서 합의하자는 것입니다.
협의요청서는 1차로 한번만 오는 것이 아니라 통상 30일의 기간으로 3번 반복해서 통지됩니다.
(1차 30일, 2차 30일, 3차 30일로 협의기간은 통상 90일입니다만,
사업마다 다릅니다. 30일이든 10일이든 반드시 3번 반복해야 합니다.)
그 이유는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 사업시행자가 국민의 재산권을 강제로 수용하려면 반드시 성실히 협의해야 하고, 성실한 협의에도 불구하고 합의하지 못한 부득이한 경우에 강제수용을 할 수 있다고 규정하고 있으며,
성실성에 대해 통상 3번 이상의 협의절차를 거친 경우에는 성실한 협의로 보기 때문입니다.
따라서, 사업시행자가 제기한 보상금에 만족하시는 경우에는 1차 협의기간에 합의하시는게 맞고,
3차 협의까지 고민하시다가 합의하실바에는 강제수용절차를 진행하는게 유리합니다.
3차 협의후 빠르면 3달정도에는 증액된 보상금으로 수용보상금을 받으실 수 있기에,
합의하실꺼면 빨리 합의하시고
합의하지 않으실꺼면 빨리 합의안하시고
수용보상절차를 빨리 진행하는게 유리합니다.
예로, 7월 30일까지가 3차 협의기간인 경우, 1차 및 2차 협의까지 고민하시다가 3차 협의기간 이내인 7월 15일에 협의보상금을 수령하실 바에야
10월에 수용보상절차로 증액된 보상금을 수령하시는게 시간적으로 3개월 정도의 차이지만, 이후 3번의 불복복이 가능하기 때문입니다.
즉, 1차 협의기간에 수용재결신청 청구로 빠르게 협의를 거부하시면 3차에 협의보상금을 수령하는 시기와 비슷하게 협의보상금을 수령하실 수 있습니다.
협의요청서는 (손실보상 협의요청서, 협의계약체결 요청서, 손실보상 결정금액 통지서)
아래와 같습니다.
간단히 요약하면,
사업시행자가 보상금을 지급할테니 토지 등을 매도하라는 내용으로,
협의기간(통상 30일)이내에 구비서류를 지참하여 사업시행자에게 오면,
매매계약을 하고 보상금을 지급해주겠다는 내용입니다.
보상금 조서에 보상금이 얼마인지가 기재되어 있습니다.
사업시행자가 통지한 손실보상 협의요청서의 보상금 조서에 만족하시는 경우에는
구비서류 지참하시어 합의하시면 됩니다.
다만, 위 협의 보상금에 합의하지 않더라도 추후에 수용재결 절차를 진행함으로써
협의 보상금에 증액된 금액으로 보상받을 기회가 있으므로,
협의요청서를 통지받으셨으나, 협의 보상금이 인근 시세에 비해 지나치게 낮게 평가된 경우에는
추후 절차를 진행하시면 됩니다.
사업시행자로부터 협의경위서를 통지 받으시고, 질문들을 많이 하십니다.
특히 사업시행자가 협의경위서를 보내서 통지 받았는데,
토지소유자의 구체적인 주장내용에 어떻게 기재해야 되나요?
토지소유자란에 서명 또는 날인을 해야 하나요? 를 주로 물어보십니다.
협의경위서를 왜 보내는지와 협의경위서 통지 이후의 절차는 무엇인지 (협의경위서의 의미)
협의경위서에 구체적인 사유를 기재해야 하는지 및 대응방안(협의경위서 대응방안)
1. 협의경위서의 의미
사업시행자가 협의를 위해 보상금을 평가하고 보상대상자에게 합의하자고 요청했으나, 보상대상자가 사업시행자가 제시한 보상금이 인근 시세에 비해 지나치게 낮으므로 합의요청을 거부한 경우에,
사업시행자는 토지 등을 취득하여 공익사업을 수행하기 위해 강제수용을 합니다.
그런데 강제수용은 사업시행자가 단독으로 결정하는 것이 아니라 토지수용위원회가 사업시행자의 수용재결 신청을 받아 강제수용결정을 하는 것으로,
사업시행자가 강제수용을 위해 수용재결 신청을 하려면 협의경위서를 제출해야 합니다.
(1) 협의경위서의 의미 및 내용
협의경위서란, 문자 그대로 협의를 거쳤음을 확인하는 내용의 서류입니다.
아래와 같이, 사업시행자가 보상대상자에게 협의경위서를 통지하면서 협의경위서를 작성하고 서명날인 한 후 제출해달라고 합니다.
협의를 거쳤음을 확인하는 서류가 필요한 이유는,
국민의 재산권을 강제수용하려면 성실한 협의를 거쳤음에도 협의가 되지 않아야 강제수용할 수 있기 때문입니다.
사업시행자는 협의경위서에 협의 일시 및 장소, 방법에 대해 기재한 후 자신은 협의를 3번 이상 거쳤으나 협의가 되지 않았고,
보상대상자에게 왜 협의할 수 없는지,
구체적인 주장내용이 무엇인지를 기재해달라고 요청하고 서명날인해달라고 하는 것입니다.
(2) 협의경위서 통지 이후의 절차
보상대상자에게 협의경위서를 통지하는 이유는 앞서 언급한 바와 같이,
강제수용을 위해서는 반드시 협의절차를 거쳤음을 증명해야 하는데,
사업시행자 자신이 협의절차를 적법하게 진행한 사실을 확인하기 위해서입니다.
따라서 협의경위서는 합의를 위한 것이 아니고, 강제수용을 위한 것입니다.
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제12조는 아래와 같이 규정하고 있습니다.
제12조 재결의 신청
제2항. 제1항의 재결신청서에는 다음 각호의 서류 및 도면을 첨부하여야 한다.
1. 토지조서 또는 물건조서
2. 협의경위서
3. 사업계획서
4. 사업예정지 및 사업계획을 표시한 도면
결국, 협의경위서는 강제수용을 위한 재결신청서에 첨부되는 서류이므로,
협의경위서 이후에는 재결신청 및 (강제)수용재결이 있게 됩니다.
2. 협의경위서의 대응방안
(1) 협위경위서를 작성해서 제출해야 하는지
협의경위서에 토지소유자의 구체적인 주장내용란에 무엇을 기재할지, 서명날인 할 수 없는 사유를 어떻게 기재할지 및 서명날인할지에 대해 문의가 참 많습니다.
결론적으로, 무대응하셔도 무방합니다.
협의가 안되어서 강제수용하려는데 굳이 친절하게 협조할 필요는 없는 거 같습니다.
기재 및 서명날인 하지 않고 대응하지 않으셔도 사업시행자가 알아서 강제수용합니다.
굳이 작성하시려는 경우에는, 아래와 같이 토지소유자의 구체적인 주장내용란에
간단히 기재하시면 됩니다.
토지보상금이 지나치게 낮게 평가되어 협의거부한 경우 - 토지보상금 저렴
물건조서에 누락된 지장물 등이 있는 경우 - 누락 지장물
물건조서의 내용이 사실과 다른 경우 - 물건조서의 잘못된 조사 및 내용
그밖에 잔여지 또는 잔여지 가치하락 등
협의가 안되어 강제수용되는 마당에 협의 안 하는 이유에 대해 상세히 기재하셔도 되겠지만, 이후 수용의견서에서 상세히 제출하시는게 수용보상금 증액평가과정에 반영되기 때문에
일반적으로 간단히 기재하시면 됩니다.
위와 같이 보상금문제의 경우에는 간단히 기재하셔도 되나,
보상금문제가 아니라 재산권을 강제수용하는 것에 대해 반대하시는 경우 즉, 사업취소를 원하시는 경우에는 간단히 기재할 것이 아니라 구체적으로 기재하셔야 하는 것이 향후 사업인정(실시계획인가)이나 수용재결 취소쟁송에서 유리하니 사업취소를 원하시는 경우에는 주변 전문가의 상담 및 도움을 받는 것이 좋습니다.
또한, 강제수용을 위한 절차에 따라 형식적으로 사유를 구하는 것이므로 협위경위서 작성을 별도의 행정사 등에게 비용을 지급하시고 맡기실 일도 아닙니다.
(어떤 행정사님이 협의경위서 작성을 대가로 보수를 요구하시는 경우를 본적이 있는데,
협의경위서 작성은 비용을 지급하고 맡길 만한 일이 아니므로 안타까웠습니다.
협위경위서 작성이 중요하다는데 저는 아직까지 왜 중요한지 모르겠습니다.)
정리하면,
협의경위서는, 강제수용에 필요한 서류로서 대응하지 않으셔도 아무런 불이익이 없으나,
협의경위서를 통지받았다는 것은
강제수용이 가까운 시일 내에 예정되어 있다는 의미이므로,
강제수용에 대해 사전에 철저히 대비하시는 것이 좋습니다.
강제수용절차에서 재평가로 증액되는 것은 자연히 증액되는 것이 아니고, 사전에 철저한 조사 및 분석이 요구되기 때문입니다.
협의경위서를 통지받으셔서 강제수용이 예정되어 있는 보상대상자분들은,
보상금 증액 등에 대해 주변 전문가의 도움을 받아 준비하시기를 바랍니다.
아래는 토지보상증액절차이니 참고하시기 바랍니다.
이어서, 협의의 법적성질에 대해 알아보겠습니다.
3. 평가금액에 만족하여 합의했는데, 이후 번복할 수 있는지?(협의의 성격)
사업시행자가 제시한 평가금액(협의보상금)에 대해 협의(또는 합의)하시는 분들은 이후 보상절차를 진행할 수 없습니다.
그러나 많은 분들을 만나다 보면,
어제 합의했지만, 아직 보상금을 받지 않았으니 합의를 번복하고 취소하여 증액절차를 진행하고 싶어하시는 분들을 많이 만나게 됩니다.
보상금에 협의했다는 것은 상호만족하에 매매계약을 체결한 것이므로, 번복을 위해 취소가 가능한지를 물으시는 것입니다.
안타까운 마음에,
실제 제가 본 사례만을 소개하는데, 오늘은 판례를 소개할 수 밖에 없을 것 같습니다.
협의계약을 취소하는 것은 드문 일이기 때문입니다.
이에 아래에 대해 설명하겠습니다.
1. 협의의 의미
2. 협의를 취소하고 증액절차를 진행할 수 있는지에 관한 판례
3. 협의를 취소할 수 있는 경우
4. 협의계약 취소의 방법
1. 협의의 의미
사업시행자가 손실보상 협의요청서를 통해 협의보상금을 제시하는 경우,
많은 분들이 증액절차가 있다는 것을 모르셔서 합의하는 경우가 많습니다.
협의요청서에 협의에 응하여 주시기 바랍니다라고 기재되어 있어 반드시 협의해야 한다고 생각하셔서, 또는 증액된 보상금을 수령하고도 추가로 증액기회가 있는 수용보상절차를 모르셔서, 또는 공적주체인 국가 또는 지방자치단체가 잘 평가했겠지라는 생각 등의 이유로
합의하시는 경우가 많습니다.
그러나, 손실보상 협의요청은 단순한 요청일 뿐이므로, 제시한 보상금이 터무니 없이 낮게 평가된 것이라고 생각하신다면 협의에 응하지 않으셔도 됩니다.
판례도,
협의취득 또는 보상합의는 공공기간이 사경제주체로서 행하는 사법상 매매 내지 사법상 계약의 실질을 가지는 것이라고 판시하여 강제성 없는 매매계약으로 보고 있습니다.
나아가,
당사자 간의 합의로 같은 법 소정의 손실보상의기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있으며,
같은 법이 정하는 기준에 따르지 아니하고 손실보상액에 관한 합의를 하였다고 하더라도
그 합의가 착오 등을 이유로 취소되지 않는 한 유효하다라고 판시한 바도 있습니다.
즉, 손실보상 협의요청에 따른 보상금이 10억으로 평가되었라도 당사자 간의 합의로 5억이나 15억의 금액으로 합의할 수 있다는 의미입니다.
다만, 사적주체인 민간 사업시행자의 경우에는 평가된 금액과 다른 금액으로 합의할 여지도 없지 않아 있겠으나,
구청, 시청 등의 공적주체는 평가금액과 다른 금액으로 합의할 이유가 전혀 없고, 그런 사례도 없을 것입니다.
(국민의 세금이 집행되는 사업으로 평가금액으로 합의요청했지만 거절당할 경우에는 강제수용하면 그만인데, 굳이 평가금액을 초과하여 합의함으로써 예산을 과대집행할 이유가 없기 때문입니다.)
2. 협의를 취소할 수 있는지에 관한 판례
대법원은,
매매대금은 매매계약의 중요 부분인 목적물의 성질에 대응하는 것이기는 하나 분량적으로 가분적인 데다가 시장경제하에서 가격은 늘 변동하는 것이어서, 설사 매매대금액 결정에 있어서 착오로 인하여 다소간의 차이가 나더라도 보통은 중요부분의 착오로 되지 않는다.
그러나 이사건은 정당한 평가액을 기준으로 무려 85%나 과다하게 평가된 경우로서 그 가격 차이의정도가 현저할 뿐만 아니라, 원고는 지방자치단체로서 법령의 규정에 따라 정당하게 평가된 금액을 기준으로 협의매수를 하고 또한 협의가 성립되지 않는 경우 수용 등의 절차를 거쳐 사업에 필요한 토지를 취득하도록 되어 있다.
이러한 사정들에 비추어 볼때, 원고 시로서는 위와 같은 동기의 착오가 없었더라면 그처럼 과다하게 잘못 평가된 금액을 기준으로 협의매수계약을 체결하지 않았으리라는 점은 명백하다.
따라서 원고의 매수대금액 결정의 동기는 이사건 협의매수계약 내용의 중요한 부분을 이루고 있다고 봄이 상당하다고 판시한 바 있습니다.
위 판례에 따르면, 10억으로 평가되었어야 할 것을 18억으로 잘못 평가되었고, 18억으로 보상금을 제시하여 합의했으나, 과다하게 잘못 평가된 것을 이유로 취소한 것입니다.
3. 협의계약을 취소할 수 있는 경우
위 판례는 사법상의 매매계약은 동기의 착오를 이유로 취소할 수 있음을 전제로
협의계약은 사법상의 매매계약이므로 동기의 착오를 이유로 번복하여 취소할 수 있다는 내용입니다.
즉, 가격차이의 정도가 다소간의 차이가 아니라 무려 85%나 과다하게 평가된 경우로서 동기의 착오를 이유로 협의한 것을 번복하고 취소할 수 있다는 것이므로,
반대로 현저히 과소평가된 경우에는 협의했더라도 동기의 착오를 이유로 협의한 것을 번복하고 취소할 수 있다고 보입니다.
현저히(약80% 정도) 과소평가된 경우가 어느 경우일까 실제 협의를 취소한 사례가 없어 많이 고민했는데,
제가본 사례 중 아래와 같이 3배 이상 증액된 경우와 70% 증액된 경우를 가정하면 협의를 취소할 수 있을 것 같다는 생각을 해봅니다(사견).
(1) 공부상 지목은 임야이나 실제 농경지인 경우로서 지목인 임야 보상금은 10억이고, 실제 현황인 농경지 보상금은 17억인 경우인데,
보상대상자는 농경지로 사용한 것은 불법이므로, 실제 현황대로 보상받을 수 없고 지목인 임야로 보상받는것이 맞다고 혼자 생각하여 임야보상금 10억으로 협의한 경우에는
합의를 취소하고 수용보상절차를 진행하여 실제 농경지 보상금 17억으로 보상받을 수 있을 거 같습니다.
(제가 본 사건으로서, 실제로 임야상태의 토지를 농경지로 인정받아 70% 증액되어 보상된바 있습니다.)
(2) 또한, 지목이 도로이고 현황도 도로이므로 도로 보상금 3억으로 협의했으나, 대지 보상금 9억으로 보상받아야 하는 경우에는,
협의를 취소하고 9억으로 보상받을 수 있을 거 같습니다. (도로보상금은 보통, 대지보상금의 3분의 1이내입니다.)
4. 협의계약 취소의 방법
협의계약을 취소하는 것은, 앞서 언급한 바와 같이 보상금이 현저히(약80% 정도) 과대 또는 과소평가된 경우에 가능할 것으로 보입니다.
다만, 협의계약을 취소하려면, 복잡한 절차를 진행해야 할 것 같습니다.
지급받은 보상금을 반환하고, 매매계약 해지(해제)를 통지한 것으로는 부족하고,
매매계약을 평가금액의 현저한 과소산정의 동기의 착오로 취소하는 민사소송을 제기해야 하는 동시에 수용절차를 진행해야하므로,
어렵고 복잡한 절차를 진행해야 할 것입니다.
객관적으로 보아 명백히 80% 정도로 과소평가된 것이라면 복잡하더라도 진행해볼 만하겠지만,
단순히 시세보다 낮은 보상금으로는 협의를 취소하고 증액절차를 진행하지 않는 것이 맞겠습니다.
정리하면,
사업시행자가 손실보상 협의요청서를 통지하면서 보상금을 제시하고 협의하자고 해서 아무런 분석이나 대비 없이 합의하기보다는
제시한 보상금을 증액시킬 가능성이 많은지에 대해 알아보시고 합의하거나 증액절차를 진행하시는 것이 현명하리라 생각됩니다.
손실보상 협의요청서를 통지받으셨고, 보상금을 제시받으셨으나,
그 보상금이 인근시세보다 낮은지 및 증액가능한지에 대해 알아보고 싶으시면
아래의,
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