사실상의 사도, 예정공도, 맹지 등의 보상평가에 관하여

 

1. 사실상 사도의 성격

'사실상의 사도'란 사도법에 의한 사도 외의 도로(국토계획법에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외함)로서

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(1) 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익읠 위하여 스스로 설치한 도로,

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(2) 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로,

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(3) 「건축법」제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로

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(4) 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로 등을 말합니다.

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즉, 사실상의 사도는 사도법에 의한 사도와 동일하게 도로개설 당시 토지소유자가 자신의 토지의 편익을 위하여 스스로 개설한 도로인 면에서는 동일하나, 사도법상의 사도개설허가 없이 토지형질변경허가 등으로만 개설하거나 형성된 도로라는 점에서 사도법상의 사도와 차이가 있습니다.

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2.평가기준

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사실상의 사도의 부지의 평가는 인근토지에 대한 평가액의 3분의1 이내로 하고 있습니다.

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사실상 사도인지 여부는 「토지보상법」에서 정하는 절차에 따라 사업시행자가 일방적으로 결정합니다.

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사실상의 사도부지를 인근토지보다 낮게 평가하는 것은 사도의 가치가 그 사도로 인하여 인근토지의 효용이 증가됨으로 가치가 화체되었다는 이유에 기인합니다.

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즉 해당 사실상의 도로개설에 따른 가치변동이 이미 인근토지에 반영되었으므로 그러한 개발이익을 배제하겠다는 뜻으로 볼 수 있습니다.

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따라서 그러한 이유가 없는

(1) 기존도로에 편입되어 있는 사유지, (2) 도시계획도로로 결정된 후 예정공도에 편입된 부분을 도로로 사용하는 경우 등은 동 규정의 적용을 받지 아니합니다.

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3. 주로 문제되는 유형

토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로에는 다양한 유형이 있으나

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주로 문제되는 도로는 '자연발생적으로 형성된 도로'와 '새마을도로'가 있습니다.

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① 자연발생적으로 형성된 도로

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'자연발생적으로 형성된 도로'를 '토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로'로 보기 위해서는 사유지가 일반 공중의 교통에 공용되고 있고 그 이용상황이 고착되어 있어, 원상회복하는 것이 법률상 허용되지 아니하거나 사실상 현저히 곤란한 정도에 이른 경우에 해당되어야 합니다.

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② 새마을도로

새마을도로란 마을 간 또는 공도 등과의 접속을 위하여 새마을사업에 의하여 설치되었거나, 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있었던 관습상의 도로 등이 새마을사업에 의하여 확장 또는 노선변경이 된 도로를 말합니다.

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새마을도로는 다른 사도에 비해서는 공공적 측면이 강하고, 도로개설의 자의성은 인정되나 동일 소유자 간의 가치이전(자기 토지의 편익향상 도모)이라는 요건을 충족한다고 보기 어렵다고 할 것이므로 '토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로'에 해당하는 사실상의 사도에 해당된다고 할 것입니다.

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대법원은,

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어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되는 새마을 도로는 그 토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지를 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 보고 있습니다.

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③ 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

도로개설 당시 토지소유자가 넓은 토지를 개발하면서 자기 토지의 다른 부분의 효용증진을 위하여 개설하는 단지분할형 도로로서, 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 개설한 전형적인 사실상의 사도에 해당합니다.

다만, 일단의 대규모 공장용지 또는 학교용지 내의 도로 등은 사실상의 사도로 보지 않고 공장용지 또는 학교용지로 봅니다.

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보상토지가 실제현황이 도로이더라도 사실상 사도에서 제외되어 정상평가받을수 있는 경우가 있으므로, 현황도로인 토지 보상금이 지나치게 저평가되었다고 판단되시면 주변 전문가와 상의하시기 바랍니다.

 

 

 

토지의 현황이 도로이더라도 어떤 도로인가에 따라 보상금이 달라집니다. 같은 도로이더라도 사실상 사도로 보상되는 경우에는 인근 대지가격의 3분의 1이내로 감액평가되나, 예정공도부지인 경우에는 인근 대지가격수준으로 보상되어, 예정공도 또는 사실상 사도에 따라 보상금은 3배 이상 차이가 나게 됩니다.

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추가로, 예정공도부지의 성격 및 평가기준에 대해 안내하겠습니다. 예정공도부지에 대해 문의사항 있는 경우 상담요청 하시기 바랍니다.

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예정공도부지

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(1) 성격

예정공도란 도시·군 계획시설사업의 시행절차에 의해 개설되는 기반시설도로와는 달리 「국토계획법」에 따른 도시·군관리계획에 의해 도로로 결정된 이후 별도의 시행절차 없이 인접 토지에서 건축 등을 함에 따라 자연히 개설되어 사실상 도로로 사용되고 있는 도로입니다.

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(2) 평가기준

예정공도는 그 성격상 "자기 토지의 편익을 위해 설치한 도로"라는 점에서 '사실상의 사도'와 유사하나, 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정되어 도로개설이 강제되었다는 점에서 "스스로 설치한 도로"가 아니라는 점에서 '사실상의 사도'는 아닌 것입니다.

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따라서 예정공도부지의 보상평가는 공도부지의 보상평가방법을 준용합니다. 다만, 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정되기 이전에 도시계획도로 입안내용에 따라 스스로 도로로 제공한 토지는 예정공도가 아니라 사실상의 사도에 해당합니다. 살펴보면, 실제 맹지인 토지가 보상되는 경우가 많습니다.

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맹지는 다아시죠?

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보상토지가 맹지이므로, 보상금이 주위에 비해 낮게 보상되더라도 수긍하시고 합의하시는 경우가 많습니다.

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추가로, 실제 맹지이나 도시계획시설도로에 접한 토지가 보상되는 경우 증액이 가능한지에 대해 설명하겠습니다.

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맹지가 도시계획시설도로에 접해 있으면서 공원사업에 편입되어 보상되는 경우가 많습니다. 이런 경우는 주위에서 흔히 볼 수 있습니다.

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예컨대, 주택재개발사업에 토지가 편입되는 경우, 공원, 공공주택사업에 토지가 편입되는 경우 등에 그 토지가 도시계획시설도로에 접했으나,

실제로는 맹지인 경우입니다.

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즉, 실제로는 맹지이나, 지적도나 토지이용계획확인서를 확인해보면 도시계획도로에 접해 있습니다.

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이 경우에 실제 순수 맹지로 보상해야 할지, 실제 도로는 없으나 도시계획도로가 예정되어 있음을 반영하여 맹지보다 높게 보상해야 할지가 문제됩니다.

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1. 대법원 판례 및 보상지침

2. 도시계획시설 도로의 지형도면이 고시된 경우의 의미

3. 보상토지가 맹지인 경우 대응방안

출처 입력

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1. 대법원 판례 및 보상지침

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현황이 맹지인 토지에 대하여 도시계획시설도로가 지적고시된 경우,

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지적고시된 계획도로가 가까운 시일 내에 개설공사가 착공되리라는 점이 인정되지 않는 이상 그 토지가 도로에 접면한 토지라고 볼 수 없으므로 도시계획도로에 접한 토지는 그 계획도로의 폭, 기능, 개설시기 등과 보상토지의 위치, 형상, 이용상황 등을 참작하여 평가해야 한다. (95누18482)

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보상지침에 따르면,

당해 공익사업과 직접 관계없이 국토계획법상의 도시관리계획에 관한 ' 지형도면이 고시'된 도시계획시설도로에 접한 토지에 대한 평가는,

그 계획도로의 폭, 기능, 개설시기 등과 대상토지의 위치, 형상, 이용상황, 환경, 용도지역 등을 "고려한 가격"으로 보상한다고 규정하고 있습니다.

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2. 도시계획시설 도로의 지형도면이 고시된 경우의 의미

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위에 따라 실제 맹지라도, 도시관리계획에 관한 지형도면이 고시된 도시계획시설에 접한 토지는 순수 맹지가 아니라 그 계획도로에 접한 것을 반영하여 보상평가합니다.

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지형도면고시가 이루어졌다라는 것은,

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관보 또는 공보에 결정된 도시관리계획의 내용이 서술식으로 표시된 것을 지형도라는 도면으로 그 사항을 명시하는 것을 의미합니다.

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즉, 지형도면 고시로서 결정된 도시관리계획의 내용이 구체적 범위가 확정되었다는 것으로, 본격적인 도로사업의 시작이 예정되어 있다는 것입니다.

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제1단계 집행계획에 포함되어 있다면, 국토계획법상 3년 이내에 시행될 예정이므로 그 개설시기를 고려하여 보상해야 합니다.(즉 순수 맹지로 보상하는 것이 아니라, 순수맹지이나 3년 이내에 도로개설이 예정된 토지로 보상하는 것입니다.) ​

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3. 보상토지가 맹지인 경우 대응방안

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도시계획시설도로에 접한 토지와 접하지 않은 토지는 현실적인 거래가격 등에서 차이가 크게 발생하므로, 그러한 점을 참작하여 현황 맹지라도 도시계획시설 도로에 접한 상태대로 보상하는 것이 정당한 보상일 것입니다.

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보상토지가 맹지인 경우, 맹지라서 무조건 낮게 보상하는 것은 부당합니다.

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맹지라도, 도시계획도로가 예정되어 있고, 그 계획도로에 접해있다면 가까운 시일 내에 도로개설이 예정되어 있는 것이므로,

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계획도로에 접한 상태를 반영하여 보상평가해야 할 것입니다.

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보상토지가 맹지인 경우로, 도시계획도로에 접했는지를 조사확인할 필요가 있는 경우에는 전문가의 도움을 받아 제대로 보상받는 것이 중요합니다.

출처 입력

홀로 고민하는 것보다 함께 고민하고,

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주변 전문가의 도움을 받는 것이, 정당한 보상을 받는 쉬운 길일것입니다.

출처 입력

 

부동산시세가 궁금할때,

AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.

 

 

 

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