토지보상절차 쉽게 이해해보기

정당보상을 위해 보상대상자가 알아야 하는 내용에 대해 설명하고자 합니다.

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보상대상자분들은, 토지나 건축물의 재산권이 얼마나 감정평가되어 보상될지에 관심이 많습니다.

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그러나 보상금 결정 권한은 토지 등을 취득하려는 사업시행자 측에 있고,

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보상금을 제시받기 이전에는 보상평가액에 대해 사전에 의견을 반영하는 수단이 별로 없습니다.

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따라서, "토지보상절차"를 반드시 이해해야 합니다.

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이에 토지보상을 잘 받기위한 토지보상"절차"를 보상대상자 입장에서 설명해보겠습니다. 아래 절차도를 출력하거나 보시면서 이해하시면 좋겠습니다.

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​(쉬운 이해를 위해 보상대상자 A와 협의 보상금 3억을 가정하고, 설명하겠습니다. 예를 드는거 뿐입니다.)

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아래의 3. 협의와 협의거부시의 장단점이 핵심입니다.

1. 사업시행자가 협의 보상금을 제시하기 전까지의 과정

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2. 협의보상금(3억) 제시받은 보상대상자 A의 고민 (협의할지 또는 보상증액절차 진행할지)

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3. 협의와 협의거부시의 보상증액절차의 비교 및 장단점

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1. 사업시행자가 협의 보상금을 제시하기 전까지의 과정 ​

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사업시행자가 공익사업(도로) 시행을 위해서는, A의 토지를 취득하고 건물은 필요없지만 철거한 후 공사해야 하므로, A의 토지와 건물이 반드시 필요합니다.

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(1) 보상계획공고

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도로사업을 위해 필요한 토지건물 조서를 작성하고 (토지물건조서의 작성), 보상계획을 공고를 냅니다.

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보상계획공고에는 사업시행자가 2명의 감정평가업자를 추천하여 토지건물을 평가할텐데,

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토지소유자들도 1명을 추가로 추천할 수 있다는 내용과 작성한 토지물건 조서가 이상하면 이의신청하라는 내용이 있습니다. 이전 포스팅에 자세히 있으니, 참고 바랍니다. (보상계획시 감정평가업자 추천 및 이의신청)

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(2) 손실보상 협의요청

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감정평가업자 추천을 못한 A는, 사업시행자가 추천한 2명의 감정평가업자가 평가한 토지건물 보상금 3억을 제시받습니다. (협의 감정평가 및 손실보상 협의요청)

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협의요청서에는 매매관련 구비서류 갖추어 1달이내에 협의장소로 오면 3억을 바로 지급하겠다는 내용이 기재되어 있습니다. ​

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2. 협의보상금(3억) 제시받은 보상대상자 A의 고민 (협의할지 또는 보상증액절차 진행할지) ​

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보상대상자 A는 인근 시세는 4억정도 라는 소문을 들었는데, 3억을 제시받았기에 고민이 많습니다.

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5억을 제시받았으면 고민이 없겠지만, 금액이 애매하니 고민이 많은 것입니다. 그렇다고 바로 소송을 가기는 어렵고, 어떻게 해야 할지 고민이 많습니다.

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이에 토지보상절차를 알아보니 아래와 같이 보상에 합의할 경우와 거부할 경우가 있는 것을 알게됩니다.

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(1) 협의(합의)할 경우

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인근시세 4억보다 낮지만, 3억에 협의할 경우 일반적으로 협의 계약을 체결하고 4주 이내에 보상금이 일시금으로 지급됩니다.

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다만, 3억에 대해 합의했으므로, 나중에 보상금 3억이 낮다는 주장은 할 수 없습니다. 합의(협의)는 상호 만족해서 한 것이니까요.

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(2) 협의 거부하여 보상증액절차를 진행할 경우 (복잡하니 대충~~)

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사업시행자가 제시한 3억에 합의하지 않을 경우, 공익사업(도로)을 반드시 해야 하는 사업시행자는 부득이 강제수용을 합니다.

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자유민주주의 국가이지만, 공공필요와 공익이라는 이유로 남의 땅을 강제로 뺏는 것이 가능합니다. 안그러면 전국의 도로는 없을 겁니다.

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1) 수용재결신청: 3억에 토지를 취득하지 못한 사업시행자가 토지수용위원회에 강제수용을 신청(수용재결 신청)하면

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2) 수용재결 열람공고: 토지수용위원회는 그 토지의 지자체에 공고하라고 하고, 지자체는 강제수용하겠다는 공고를 하게 되고, 열람기간(14일)이내에 의견을 내라고 합니다.

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3) 수용의견서: 사업시행자의 의견은 적정하게 평가한 3억에 합의가 안되니 강제수용할 수 밖에 없다는 것이고,

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보상대상자의 의견은 수용반대 또는 인근 시세 4억으로 보상금 증액해달라는 의견이 대부분입니다.

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※ 대부분 수용취소나 반대는 받아들여지지 않고, 증액은 심리하여 타당한 경우 증액이 되는 경우도 있습니다.

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4) 수용재결 감정평가 및 수용재결 : 토지수용위원회에서는 재감정평가를 3.5억에 하고 수용재결합니다. (예시일뿐입니다. ^^;)

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수용재결하면 토지소유자가 증액된 3.5억을 수령하든 안하든, 등기부상 토지명의인이 수용개시일에 사업시행자로 변경됩니다.

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토지소유자는 3.5억을 수령(1차 증액)하고, 땅을 뺏겨 이사갔지만, 이사간 곳에서 이의신청을 합니다. 이의신청 내용은 사업반대나 보상금 증액입니다. 이에 이의재결 평가를 하고, 3.8억으로 평가되어 이의재결합니다. (예시일뿐입니다. ^^;)

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수용재결시에 3.5억을 이미 수령한 보상대상자는 3.8억-3.5억인 3천만원을 추가 수령(2차 증액)합니다. 또다시 보상금 증액소송을 제기하여 4억으로 판결되면, 2천만원을 추가 수령(3차 증액)하게 됩니다. 물론, 이런 경우는 설명을 쉽게 하기 위한 예시일뿐입니다.

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3. 협의와 협의거부시 보상증액절차의 비교 및 장단점 ​

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(협의시 유리한 점이 협의거부시 불리한 점이고 그 반대도 성립합니다)

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(1) 협의(합의)시 장단점

협의시 장점: 빠른 보상금 수령

인근시세 4억보다 낮다고 느껴지고, 증액절차를 진행하진 못하지만 3억을 보상절차에 비해 빨리 수령합니다.

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대출금이 아주많거나, 자녀결혼 등 급전이 필요한 경우, 인근에 좋은 부동산 매물이 싸게 나와 빨리 매수해야 하는 경우 등에 합의하십니다. ​

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협의시 단점

보상절차 기회 상실

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3억에 합의했기에 사업시행자에게 보상금 추가로 달라는 주장을 할 수 없습니다. 바로 옆집 친구는 보상절차를 진행하여 끝끝내 3.8억을 받았다는 소식에 후회도 있습니다.

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빠른 이주

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보상금을 빨리 받았으므로 빨리 나가야 합니다. (보상토지에서 영업하는 경우, 다른 부동산을 구하지 못해 이사갈 곳을 정하지 못한 경우에는 당황하는 경우도 있습니다.) ​

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(2) 협의 거부하여 보상증액절차를 진행할 경우의

장단점

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장점

보상금 증액가능성(수용재결, 이의재결,소송판결의 3번의 기회)

혼자 스스로 보상절차를 진행하기보다는 생업에 집중하고 전문가에게 맡겼는데, 예상보다 증액이 될 수도 있고, 증액이 안될수도 있습니다. 어째든 3번의 기회가 있습니다.

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보상토지에서 영업하는데 단골도 많고 영업이 잘되어 빨리 이주하는 것보다, 오래 머물길 원하시는 분들, 천천히 이사갈 곳을 찾으시는 분들 등은 보상절차를 진행하십니다.

양도세 납부시 장기보유특별공제 혜택

늦게 보상금 수령하여 늦게 이주하므로, 보유기간이 길어져 양도세 납부액이 적어집니다. (전문세무사 상담 필요부분)

단점

복잡하고 어려운 보상절차

무조건 증액되는 것도 아니고 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 걱정이 많습니다. (전문가와 상의하시길 추천드립니다.)

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늦은 보상금 수령

3번의 기회가 있지만, 협의보상금 3억에 비해 6개월 내지 8개월(사업마다 다름) 늦게 3.5억의 보상금을 수령할지는 토지보상절차를 진행해봐야 알수 있습니다.

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3번의 증액으로 4억을 끝내 수령하게 되었지만, 3.5억은 협의에 비해 6개월 내지 8개월 늦게 수령했고, 추가 보상금 3천만원과 2천만원은 그 후로부터 1년정도 후에 받습니다.

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협의할지, 협의거부하고 수용보상절차를 할지는 개인사정에 따라 결정해야하고, 그 판단시에는 보상금 증액여부가능성, 보상금수령시기 등, 사업마다 다릅니다.

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토지보상절차 및 토지보상금 전반에 도움이 필요한 경우 주변 전문가와 상의 하시길 추천드립니다.

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토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

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