오늘은 보상협의에 관련된 문의사항을 정리해보겠습니다.
평가금액에 만족하여 합의했는데, 이후 번복할 수 있는지?(협의의 성격)
사업시행자가 제시한 평가금액(협의보상금)에 대해 협의(또는 합의)하시는 분들은 증액절차를 진행할 수는 없을것입니다.
그러나 많은 분들을 만나다 보면,
어제 합의했지만, 아직 보상금을 받지 않았으니 합의를 번복하고 취소하여 증액절차를 진행하고 싶어하시는 분들을 많이 만나게 됩니다.
보상금에 협의했다는 것은 상호만족하에 매매계약을 체결한 것이므로, 번복을 위해 취소가 가능한지를 물으시는 것입니다.
협의계약을 취소하는 것은 드문 일이기 때문입니다.
따라서, 오늘은 판례를 소개할 수 밖에 없을 것 같습니다.
1. 협의의 의미
2. 협의를 취소하고 증액절차를 진행할 수 있는지에 관한 판례
3. 협의를 취소할 수 있는 경우
4. 협의계약 취소의 방법
1. 협의의 의미
사업시행자가 손실보상 협의요청서를 통해 협의보상금을 제시하는 경우,
많은 분들이 불복절차가 있다는 것을 모르셔서 합의하는 경우도 많습니다.
협의요청서에 협의에 응하여 주시기 바랍니다라고 기재되어 있어 반드시 협의해야 한다고 생각하셔서, 또는 보상금을 수령하고도 추가로, 수용보상절차를 모르셔서, 또는 공적주체인 국가 또는 지방자치단체가 잘 평가했겠지라는 생각 등의 이유로
합의하시는 경우가 많습니다.
그러나, 손실보상 협의요청은 단순한 요청일 뿐이므로, 제시한 보상금이 터무니 없이 낮게 평가된 것이라고 생각하신다면 협의에 응하지 않으셔도 됩니다.
판례도,
협의취득 또는 보상합의는 공공기간이 사경제주체로서 행하는 사법상 매매 내지 사법상 계약의 실질을 가지는 것
이라고 판시하여 강제성 없는 매매계약으로 보고 있습니다.
나아가,
당사자 간의 합의로 손실보상의기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있으며, 같은 법이 정하는 기준에 따르지 아니하고 손실보상액에 관한 합의를 하였다고 하더라도 그 합의가 착오 등을 이유로 취소되지 않는 한 유효하다라고 판시한 바도 있습니다.
즉, 손실보상 협의요청에 따른 보상금이 10억으로 평가되었라도 당사자 간의 합의로 5억이나 15억의 금액으로 합의할 수 있다는 의미입니다.
다만, 사적주체인 민간 사업시행자의 경우에는 평가된 금액과 다른 금액으로 합의할 여지도 없지 않아 있겠으나,
구청, 시청 등의 공적주체는 평가금액과 다른 금액으로 합의할 이유가 전혀 없고, 그런 사례도 없을 것입니다.
(국민의 세금이 집행되는 사업으로 평가금액으로 합의요청했지만 거절당할 경우에는 강제수용하면 되는데,
굳이 감정평가금액을 초과하여 합의함으로써 예산을 과대집행할 이유가 없기 때문입니다.)
2. 협의를 취소할 수 있는지에 관한 판례
대법원은,
매매대금은 매매계약의 중요 부분인 목적물의 성질에 대응하는 것이기는 하나 분량적으로 가분적인 데다가 시장경제하에서 가격은 늘 변동하는 것이어서, 설사 매매대금액 결정에 있어서 착오로 인하여 다소간의 차이가 나더라도 보통은 중요부분의 착오로 되지 않는다.
그러나 이사건은 정당한 평가액을 기준으로 무려 85%나 과다하게 평가된 경우로서 그 가격 차이의정도가 현저할 뿐만 아니라, 원고는 지방자치단체로서 법령의 규정에 따라 정당하게 평가된 금액을 기준으로 협의매수를 하고 또한 협의가 성립되지 않는 경우 수용 등의 절차를 거쳐 사업에 필요한 토지를 취득하도록 되어 있다.
이러한 사정들에 비추어 볼때, 원고 시로서는 위와 같은 동기의 착오가 없었더라면 그처럼 과다하게 잘못 평가된 금액을 기준으로 협의매수계약을 체결하지 않았으리라는 점은 명백하다.
따라서 원고의 매수대금액 결정의 동기는 이사건 협의매수계약 내용의 중요한 부분을 이루고 있다고 봄이 상당하다고 판시한 바 있습니다.
위 판례에 따르면, 10억으로 평가되었어야 할 것을 18억으로 잘못 평가되었고, 18억으로 보상금을 제시하여 합의했으나, 과다하게 잘못 평가된 것을 이유로 취소한 것입니다.
3. 협의계약을 취소할 수 있는 경우
위 판례는 사법상의 매매계약은 동기의 착오를 이유로 취소할 수 있음을 전제로
협의계약은 사법상의 매매계약이므로 동기의 착오를 이유로 번복하여 취소할 수 있다는 내용입니다.
즉, 가격차이의 정도가 다소간의 차이가 아니라 무려 85%나 과다하게 평가된 경우로서 동기의 착오를 이유로 협의한 것을 번복하고 취소할 수 있다는 것이므로,
반대로 현저히 과소평가된 경우에는 협의했더라도 동기의 착오를 이유로 협의한 것을 번복하고 취소할 수 있다고 보입니다. (사견)
그러나, 현저히(약80% 정도) 과소평가되어서 실제 협의를 취소한 사례는 드물거 같습니다.
(1) 예를들어, 공부상 지목은 임야이나 실제 농경지인 경우로서 지목인 임야 보상금은 10억이고, 실제 현황인 농경지 보상금은 17억인 경우,
보상대상자는 농경지로 사용한 것은 불법이므로, 실제 현황대로 보상받을 수 없고 지목인 임야로 보상받는것이 맞다고 혼자 생각하여 임야보상금 10억으로 협의한 경우에는
합의를 취소하고 수용보상절차를 진행하여 실제 농경지 보상금 17억으로 보상받을 수도 있을 거 같습니다.
(2) 또한, 지목이 도로이고 현황도 도로이므로 도로 보상금 3억으로 협의했으나, 대지 보상금 9억으로 보상받아야 하는 경우에는
협의를 취소하고 9억으로 보상받을 수도 있을 거 같습니다.
4. 협의계약 취소의 방법
협의계약을 취소하는 것은, 앞서 언급한 바와 같이 보상금이 현저히(약80% 정도) 과대 또는 과소평가된 경우에 가능할 것으로 보입니다.
다만, 협의계약을 취소하려면, 복잡한 절차를 진행해야 할 것입니다.
지급받은 보상금을 반환하고, 매매계약 해지(해제)를 통지한 것으로는 부족하고,
매매계약을 평가금액의 현저한 과소산정의 동기의 착오로 취소하는 민사소송을 제기해야 하는 동시에 수용절차를 진행해야하므로,
어렵고 복잡한 절차를 진행해야 할 것입니다.
객관적으로 보아 명백히 80% 정도로 과소평가된 것이라면 복잡하더라도 진행해볼 만하겠지만,
단순히 시세보다 낮은 보상금으로는 협의를 취소하고 불복절차를 진행하지 않는 것이 맞겠습니다.
정리하면,
사업시행자가 손실보상 협의요청서를 통지하면서 보상금을 제시하고 협의하자고 해서 아무런 대비 없이 합의하기보다는
제시한 보상금 변동될 가능성이 있는지에 대해 알아보시고 합의하거나 불복절차를 진행하시는 것이 현명하리라 판단됩니다.
손실보상 협의요청서를 통지받으셨고, 보상금을 제시받으셨으나,
그 보상금이 인근시세 대비 적정한지 궁금하시면,
아래의,
AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.
투데이 더 프라이스 ㅣ TODAY THE PRICE
Today the Price는 부동산시세를 추정한 자동가치산정모형입니다. 실거래와 공공데이터를 활용한 알고리즘으로 분석한 추정시세로 가격신뢰도 향상을 위해서 항상 노력하고 있습니다.
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