보상대상토지의 증액뿐만 아니라 잔여토지의 가치하락도 보상된 실제 사례를 소개합니다.
잔여지 가치하락 보상은 주로 도로사업에 많이 발생하는 민원으로,
사업시행자가 보상대상자의 토지의 전부가 아니라 일부를 수용보상함으로 인하여 잔여토지가 남게될 때, 보상대상자는 잔여토지에 대해 보상을 청구할 수 있습니다.
토지의 일부가 수용보상되는 경우에 보상대상자가 보상청구할 수 있는 내용은 아래와 같습니다.
1. 잔여지 매수(수용) - 토지의 일부만 아니라 잔여지도 보상해달라는 내용입니다.
2. 잔여지 가치하락 보상 - 토지의 일부만 수용보상하게 되어 남게 된 잔여지의 종전과 달리 가치가 하락되었으므로 보상해달라는 내용입니다.
예컨대, 종전에 사각형 토지가 삼각형으로, 넓은 도로의 토지가 좁은 도로의 토지로, 큰 면적의 토지가 소규모의 토지로 불리하게 된 것에 따른 보상을 요구하는 것입니다.
3. 잔여지 공사비용 보상 - 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요한 경우에 공사비용을 보상해달라는 내용입니다.
예컨대, 일부 수용보상으로 맹지가 된 경우에는 부체도로 개설공사비용을 보상해달라는 것이 있습니다.
4. 잔여토지 뿐만 아니라 잔여건축물도 잔여토지와 같은 내용의 보상청구가 가능합니다.
잔여지는 빈번하게 발생하는 문제이고, 소유한 토지의 일부가 수용보상된 경우에는 당연히 보상받아야 하나, 보상대상자분들이 모르시거나 오해가 있어 보상청구를 안하시는 경우가 많습니다.
또한, 잔여지를 아시더라도 단순히 잔여지 보상청구를 한다고 보상해주는 것도 아닙니다.
잔여지에 대해서는 다음에 깊이있게 설명하기로 하고, 오늘은 잔여지 가치하락 보상된 실제 사례를 소개하고자 합니다.
재결서 주문을 보시면 잔여지 가치하락으로 45,825,000원이 인정됨을 알 수 있습니다.
아래를 보면,
저희(청구인)가 도로개설로 잔여지의가치하락 보상이 있다는 의견을 제출하였고,
사업시행자는 잔여지의 가치가 하락되지 않았다는 의견을 제출하였습니다.
아래를 보면, 토지수용위원회가 청구인의 의견을 반영하고 가격 감소가 있는 것으로 확인하여 손실을 보상하기로 재결하였습니다.
아래에서 주목할만 한 점은, 잔여토지가 보전녹지지역 내의 대지로서 그 잔여면적이 불과 50제곱미터인 것입니다.
사실 잔여지 매수청구를 했어도 매수했을 것이지만, 의뢰인이 50제곱미터라도 보유하고 싶어하셔서 부득이 가치손실만을 주장한 것인데, 적지 않은 금액으로 보상받았습니다.
잔여지 가치하락을 인정받기 위해 준비해야할 첨부자료가 많습니다.
잔여지 가치손실은 단순히 가격이 감소되었다는 것으로는 부족하고, 구체적 근거하에 가치하락을 설득해야 합니다.
의뢰인은 강제수용으로 상실감이 크셨으나, 보상토지도 크게 증액되었고 잔여토지도 추가로 가치하락 보상을 받게 되어 그나마 만족하시는것 같습니다.
잔여지는 정말 많은 문제가 있습니다.
잔여지 가치하락은 반드시 주변 전문가와 상의하시고,
잔여지 가치하락 보상청구서에 대해 상담하실 경우에는, 과거 작성한 청구서나 실제 성공사례를 보시고 맡길 결정하시길 조언드립니다.
아래와 같은 문의가 있었는데, 비슷한 문제 있으신 분 참고하시기 바랍니다.
문의내용
토지가 500평 정도인데 250평 정도를 사업시행자에게 팔아야함.
1억 정도 하는 땅에서 반을 가져가는데 5천만원으로 보상되어서, 팔리면 나머지 땅이 쓸모가 없어짐.
다 포함되면 이사라도 가는데 반만 들어가서 누가 사지도 않을꺼고 고속도로 옆이니 농사도 안돼서 가격도 떨어질 것 같음.
답변
1. 도로보상과 관련하여 잔여지 문제입니다.
2. 잔여부분 즉 잔여지 250평은 두가지 청구를 사업시행자에게 할 수 있습니다.
(1) 잔여지 매수수용청구
사업시행자의 도로사업으로 남게 된 잔여지가 쓸모없어졌으니 잔여지를 편입토지와 동일한 가격으로 사달라는 청구입니다. 쉽게 얘기하면 잔여지 사달라는 것입니다.
(2) 잔여지 가치손실보상청구
잔여지가 쓸모 없어졌으나 소유자가 계속 보유할테니,
도로로 수용되고 남게 된 잔여지의 가격하락의 손실을 보상해달라는 것입니다.
접도구역으로 인한 가격하락, 악화된 형상, 면매수수으로 가격이 하락된 손실을 보상청구하는 것입니다.
3. 잔여지의 매수수용청구나 가치손실보상청구는 사업시행자가 알아서 해주는 것이 아니라 소유자분께서 적극적으로 잔여지가 쓸모없게 되었음을 주장입증하셔야 합니다.
사업시행자가 거부하더라도, 토지수용위원회에 판단해달라고 할 수도 있습니다.
면적만 기재하셔서 구체적으로 잔여지가 매수될 지, 가격하락손실을 보상해줄지 알 수 없어 일반적인 답변만 합니다. 왜냐하면, 구체적으로 판단하려면, 용도지역, 잔여면적, 형상 등을 알아야 하기 때문입니다.
4. 잔여지는 기간 제한없이 청구할 수 있는게 아니라, 편입부분에 대한 도로공사완료일로부터 1년 이후에는 할 수 없습니다.
공사완료일로부터 1년 이후에는 사업시행자에게 청구할 수 없고,
그 잔여지 취득할 사람을 개인적으로 또는 공인중개업자를 통해 구하셔야 합니다.
개인적으로 파시면 고속도로 옆이라 접도구역 등의 제한으로 제 값을 못 받을수 있습니다.따라서, 잔여지 가격하락손실 보상 청구를 진행하시는것도 하나의 방편일수 있습니다.
다시한번, 예를 들어 설명하자면,
고속도로, 도시계획시설도로 등의 도로사업에 토지가 '일부' 편입되어 보상되는 경우에는 잔여지의 손실 문제가 발생합니다.
즉 토지 100평을 소유하였는데, 70평이 도로에 편입되어 보상되는 경우
편입토지 70평에 대해서는 토지보상금을 지급받는데,
편입되고 남게 된 30평에 대해서는 어떻게 대응해야 하는지를 대부분의 보상대상자분들은 모르시고, 아시더라도 쉽게 인정되는 않습니다.
편입되고 남게 된 30평에 대해서는 아래의 두가지의 대응이 가능합니다.
1. 잔여지 30평도 편입토지와 함께 매입해달라는 취지의 잔여지매수수용청구
2. 잔여지 30평을 계속 보유하지만, 사업시행자가 임의로 분할했으므로 잔여지 30평이 종전과 달리 형상, 면적 등이 악화되었으므로 그 악화되어 가격이 하락한 손실을 보상하라는 잔여지 가격하락 손실보상청구!
종전에 없던 도로가 개설되어 잔여지를 계속 보유하시는 분들은 잔여지 가격하락 손실보상을 청구하는 것이 바람직합니다.
대법원은,
동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소되거나 그 밖의 손실이 있는 때 등에는 토지소유자는 그로 인한 잔여지 손실보상청구를 할 수 있고,
이 경우 보상하여야 할 손실에는 토지 일부의 취득으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실 뿐만 아니라
그 취득 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태, 구조, 사용 등에 기인하여 발생하는 손실과 수용재결 당시의 현실적 이용상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 모두가 포함된다(대법원 9710680, 대법원 99두10315)고 판시한 바 있습니다.
위 판례에 따라,
잔여지손실에 대해서는 (1) 가격하락 손실, (2) 설치되는 시설의 형태 등에 기인하여 발생하는 손실, (3) 현실적 이용상황 변경에 따른 사용가치 및 교환가치상의 하락, (4) 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 등의 손실을 보상청구할 수있을 것입니다.
그러나, 형상 변경등에 따른 가격하락 손실도 쉽게 인정되는 않는 것이 현실입니다.
예로, 도로 편입으로 남게 된 잔여지에 대해 종전에는 사각형 토지였으나 잔여지가 삼각형 토지로 변경되었다는 형상 변경에 따른 가격하락 손실을 보상해야 함에도, 보상받기가 쉽지 않습니다.
특히 면적 감소에 다른 거래의 용이성에 기인한 가치하락은 인정되지 않는 것이 현실입니다. 그 이유는, 가격하락의 손실보상은 주장이 중요한 것이 아니라 사실 입증의 문제이기 때문일 것입니다.
따라서, 잔여지에 대한 가격하락 손실보상을 청구하시려는 경우 반드시 주변 전문가와 상의하시길 바랍니다.
부동산시세가 궁금할때,
AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.
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