오늘은 실제 잔여지 수용청구제출과 잔여지 요건 등에 대해서 말씀드려보겠습니다.
1. 아래는 잔여지 매수청구에 대한 사업시행자의 거부 회신입니다.
문서상으로 거부할 경우에는, 매수청구를 거부한 이유를 기재하게 되어 있는데, 거부사유를 검토하여 수용청구서를 작성해야 합니다.
또한, 잔여지 수용청구시에 거부회신문서를 제출해야 합니다.
2. 잔여지 수용청구
관할 토지수요위원회에 수용청구하려면, 수용청구 요건을 구비해야 합니다.
잔여지 수용청구는 아래의 청구요건에 해당되어야 각하결정 없이 심리가 가능합니다.
(1) 사업인정 이후일 것
(2) 매수에 관한 협의가 성립되지 아니할 것
(3) 사업의 공사완료일까지일 것
위 청구요건 이외에도 잔여지에 해당하여야 합니다. 간혹 잔여지와 공익사업시행지구 밖 토지를 헷갈리시는 분들이 많은데, 잔여지와 지구밖 토지는 다른 개념입니다.
3. 잔여지가 수용되려면 (잔여지의 수용요건)
잔여지 수용청구를 한 것만으로는 사업시행자가 잔여지를 매수할 의무가 발생하지 않습니다. 관할 토지수용위원회는 잔여토지소유자와 사업시행자의 대립되는 의견에 대해 심리하는데, 잔여지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란해야 합니다.
토지보상법 시행령 제39조는 잔여지의 판단에 대해 규정하고 있고, 아래의 요건에 해당되어야 됩니다.
(1) 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인해 건축물을 건축할 수 없거나 건축이 현저히 곤란한 경우
(2) 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인해 영농이 현저히 곤란한 경우
(3) 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우
(4) 위와 유사할 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우
잔여지수용의 경우 청구 요건뿐만 아니라 왜 사업시행자가 매수해야만 하는가의 수용요건을 잘 작성해야 합니다.
아래는 실제 제출한 수용청구서의 내용이고, 주로 잔여지가 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다는 점에 대해 작성해야 합니다.
4. 마치며
잔여지 수용에 대해 청구요건을 갖춘 청구서를 관할 토지수용위원회에 제출완료 했습니다.
수용결정이 있을지는 관할 토지수용위원회의 판단으로, 수용하지 않는다는 결정이 있을 경우에는 위 수용재결에 대해 중앙토지수용위원회에 이의를 신청해야 합니다.
토지소유자분의 좋은 결과를 기원해봅니다.
토지 일부가 도로로 편입되어 잔여지가 발생하였고, 그 잔여지를 활용하기가 어렵고 매매도 어려운 경우 잔여지 매수수용청구를 통해 처분할 수 있고, 처분되지 않더라도 잔여지 가치하락에 대한 손실보상을 받을 수 있습니다.
[토지보상] 잔여지의 가치하락 손실 보상
잔여지의 가치하락 등에 따른 손실
토지의 일부가 수용되어 보상되는 경우, 남은 토지에 대해 여러 문제가 발생합니다.
- 도로사업에 일부가 수용되어 보상되는 경우, 남게 된 토지가 종전보다 불리해진 경우에 손실보상은?
- 도로사업에 일부가 수용되어 보상되고, 남은 토지가 도로에 접하여 가치가 증가했으나, 형상 등이 종전보다 불리해진 경우 손실보상을 청구할 수 있는지 ?
- 남게 된 잔여토지에 담장, 통로 등 공사가 필요한 경우에 그 공사에 대한 보상은?
- 남게 된 잔여토지의 가치하락 손실보상을 언제까지 청구해야 하는지?
- 남게 된 잔여토지의 가치하락 및 공사비용 보상청구의 절차 및 방법은?
이에 잔여지 가치하락 및 공사비용에 대한 손실보상에 대해 안내하고자 합니다.
아래 순서로 안내하겠습니다.
1. 잔여지 가치하락 등 손실보상
2. 잔여지 가치하락 등 손실보상의 요건
3. 잔여지 가치하락 손실액의 평가 방법
4. 잔여지 가치하락 등 손실보상의 청구기간
5. 잔여지 가치하락 손실보상의 청구방법
1. 잔여지 가치하락 등 손실보상
◎ 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가치가 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 합니다.
- 다만, 잔여지의 가치 감소분과 잔여지에 대한 공사비용을 합한 금액이 잔여지의 가액보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있으며, 사업인정 고시일 이후에 매수하는 잔여지에 대하여는 사업인정 및 사업인정고시가 된 것으로 봅니다. 그러나 잔여지의 가치 감소분이 잔여지의 가격보다 큰 경우는 드물다 하겠습니다.
◎ 일단으로 이용 중인 토지의 일부가 공익사업에 편입되는 경우 손실은 편입부분에 한정되지 않고 전체 토지에 미치게 되므로 사업시행자가 취득하는 가치와 토지소유자가 상실하는 가치가 다르게 됩니다.
- 정당보상은 취득하는 토지의 공익사업에 대한 기여로부터 파악하는 것이 아니라 토지소유자의 손실로부터 파악하는 것이 원칙이므로, 잔여지 보상은 정당보상의 원칙을 지키기 위하여 반드시 필요한 것입니다.
2. 가치하락 등에 따른 보상대상인 잔여지의 요건
◎ 가치하락 등에 따른 보상대상인 잔여지는
ⅰ) 동일한 토지소유자에 속하여야 하며,
ⅱ) 일단의 토지 중 일부만이 공익사업에 편입되고 남은 토지입니다.
즉, 매수보상의 대상이 되는 잔여지는 이러한 잔여지 중에서 '종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때'에 해당되어야 하나, 가치하락 등에 따른 보상대상이 되는 잔여지는 이러한 요건은 요구되지 않습니다.
◎ 일단의 토지란 반드시 1필지의 토지만을 가르키는 것이 아니며, 해당 공익사업에 편입되는 토지만을 기준으로 판단하는 것이 아니라 현실적인 이용상황을 기준으로 판단하여야 하므로 해당 공익사업에 편입되지 않는 토지도 일단의 토지에 포함될 수 있습니다.
3. 잔여지 가치하락 손실액의 감정평가 방법
잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가액을 뺀 금액으로 평가합니다.
- 다만, 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 편입되기 전의 잔여지 가액이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가액을 기준으로 합니다.
◎ 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액은 일단의 토지의 전체가액에서 편입토지의 가액을 뺀 금액으로 평가합니다.
◎ 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가액 및 공익사업시행지구에 편인된 후의 잔여지의 가액의 평가를 위한 적용공시지가는 편입 토지의 적용 공시지가 선택기준을 준용합니다.
◎ 잔여지의 공법상의 제한사항 및 이용상황 등은 편입토지의 보상 당시를 기준으로 합니다.
◎ 잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 해당 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가치가 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 이를 고려하지 않습니다. 즉, 사업시행자가 도로사업으로 토지 일부를 보상한 경우에, 사업시행자가 도로사업으로 인해 잔여지의 가치가 증가되었으니 잔여지 가치하락 손실액과 상계한다는 주장은 할수 없는 것입니다.
◎ 잔여지에 대한 시설의 설치 또는 공사로 인한 손실액은 그 시설의 설치나 공사에 통상 필요한 비용 상당액을 기준으로 산정합니다.
4. 잔여지 가치하락 등 손실보상의 청구기간
이러한 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없습니다.
◎ 이러한 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 대해서는 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하되, 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자나 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.
5. 잔여지 가치하락 손실보상의 청구방법
잔여지 가치하락의 손실보상은, 편입되어 보상되는 토지와 함께 진행하는 경우가 있고,
보상대상 토지와 별개로 진행하는 경우도 있습니다. 다만, 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없으므로, 잔여지 가치하락이 있는지와 청구방법에 대해 도움 필요하신 경우에는 주변 전문가와 상담하시기 바랍니다.
잔여지의 가치하락손실은 주장한다고 받아들여지는 것이 아닙니다. 가치하락에 대해 사실을 조사하고 사업시행자 및 토지수용위원회를 논리적으로 설득하는 과정이 필요합니다.
잔여지 가치하락 손실은 주로 도로사업에서 많이 발생하므로, 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상되는 경우에는, 보상대상 토지의 보상금 증액뿐만 아니라 반드시 잔여지 가치하락 손실보상이 가능한지도 검토하시기 바랍니다.
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