1. 장기미집행 도로사업에서 실시계획(변경) 고시의 의미
장기미집행 도로사업은 장기간 동안 일체의 토지개발금지 등 재산권 제한을 가하다가 뒤늦게 보상하는 사업으로서, 위 사업에 대한 실시계획(변경)이 고시되면, 토지보상법상 '사업인정'이 있는 것으로 의제되므로,
사업시행자에게 (1) 강제수용권이 부여되고 (2) 수용대상 토지가 확정되며 (3) 토지 등의 보전의무가 부과되고 (4) 사업시행자 또는 보상평가를 의뢰 받은 감정평가업자 등은 토지물건에 관한 강제조사권이 생기게 됩니다.
즉, 실시계획(변경)인가는 해당 사업이 토지 등을 강제수용할 만한 공익사업인지를 결정하는 행정처분으로서, 실시계획 이전 또는 이후 즈음에
사업시행자는 실시계획의 준공예정일 전까지 보상대상 토지를 협의 또는 강제수용의 방법으로 취득하고자 보상평가를 진행하고 토지 등의 보상금을 제시하는 것이 일반적입니다.
2. 실시계획(인가) 단계에서 토지소유자의 대응방안
(1) 실제 현황 도로인 토지의 경우
실시계획(인가)고시는, 장기간 미집행되었던 공익사업을 구체적으로 확정하는 행정처분이므로, 장차 언제 보상되는지의 보상계획 뿐만 아니라 토지보상금에 큰 영향을 미치는 사항을 사전에 검토하는 것이 필요합니다.
특히 보상대상 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)인 경우에는, 사업시행자는 도로개설경위 등은 세밀히 조사하지 않은 채 도로인 현황에만 치중하여 인근 토지가격의 3분의 1이내로 감액보상하는 것이 일반적입니다. (토지보상법 시행규칙 제26조에 따라 사실상 사도는 인근 토지가격의 3분의 1이내로 평가하도록 규정하고 있습니다.)
토지보상법은 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)이더라도 도로개설경위 등에 따라 예정공인 경우, 인근 토지가격 수준으로 보상하도록 규정하고 있는점,
장기간 토지의 개발금지제한을 가하여 부득이 방치되어 도로의 현황에 이른 토지를 뒤늦게 감액보상하면서 정상평가된 보상금을 원하는 보상대상자에게 과도한 사실조사 및 입증책임을 요구하는 부당한 행정이 현실 이라는점,
덧붙여, 토지보상금을 수령하면서도 추가 보상금을 위한 불복절차제도가 마련되어 있음에도,안내 부족 등으로 적절한 도움을 받지 못하고 추가 증액보상금 없이 저평가된 협의 보상금만을 수령하는 안타까운 현실도 있습니다.
(2) 대응방안
장기간 방치된 토지에 대한 사업시행자 제시 보상금에 만족할 수 있으나
(실제 현황 도로인 토지를 이용할 수 없고 처분도 곤란한 제한이 있는데, 상속 받은 토지에 대해 사업시행자가 토지보상금을 제시하여 주므로 대부분의 상속인분들은 제시 보상금에 만족하고 협의하는 것이 보통입니다.)
실시계획인가 단계에서부터 인근 대지가격의 3분의 1이내로 감액평가될 만한 토지인지 또는 인근 대지가격으로 정상평가될 토지인지에 대한 사실조사 및 분석(항공사진 정밀분석, 폐쇄 지적도 및 토지대장 등)이 필요한 점,
정당한 보상을 위한 이의신청 특히 실제 현황이 도로인 토지에 대해 정상평가를 통해 보상금을 3배 증액하는 내용의 증액불복절차는 고도의 전문성이 요구되므로 도움 없이 홀로 진행하는 것은 사실상 어려운 점 등에서
실시계획(인가)고시 단계에서부터 주변 전문가와의 상담이 필수적이라 할 것입니다.
실시계획고시 단계에서 아래의 준비가 필요하실것으로 예상된, 참고하시기 바랍니다.
(1) 실시계획(인가)에 대한 의견서 작성 및 제출
(2) 잘못 조사된 토지물건조서의 내용에 대한 이의신청
(3) 도로개설원인 등에 대한 사실조사 및 항공사진 정밀분석
(4) 보상계획 공고시 토지소유자의 감정평가업자 추천
(5) 향후 보상금 불복절차
(6) 토지보상 증액 판단 및 보상금 예상 수령시기
▶실제 현황이 도로임을 알고 경매(공매), 상속(증여), 매매 등을 원인으로 취득한 경우
▶실제 도로이나 스스로 도로포장을 하지 않은 경우
▶실제 도로이나 스스로 도로개설을 하지 않은 경우
▶도로부지로 장기간 묶여있던 토지
▶토지대장상의 지목은 대지 등이나 실제 도로로 이용 중인 경우
▶당초 대지, 전이었으나 토지소유자의 신청 없이 지목이 도로로 변경된 경우
▶인근주민의 통행으로 자연발생적으로 도로가 된 경우
▶미불용지, 미지급용지, 미보상용지, 미보상토지 등
▶사업시행자가 제시한 보상액이 적정 시세보다 현저히 저렴한 경우
▶사실상 사도로 평가된 경우(인근 토지의 3분의 1이내로 저평가된 경우)
▶주위에 대규모 개발사업 또는 도로사업이 예정되어 있는 경우
▶토지이용규제확인서상에 도로로 지정된 토지
등에 대해서는 투데이더프라이스 AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.
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