불법형질변경 토지보상 업무편람 중에서

제가 평가한 불법형질변경토지에 대한 유사한 사례가,

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2020년 토지수용 업무편람 225면(국토교통부 중앙토지수용위원회)에 수록되었기에 오늘은 불법형질변경토지에 대해서 안내해 드려고 합니다.

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​공부상 지목이 임야이나 실제 과수원으로 이용 중인 보상토지로,

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당초 지목 임야로 평가되었고, 수용재결에서도 임야로 보상되었으나,

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국토교통부의 중앙토지수용위원회에서 실제 이용상황인 과수원으로 평가되어 보상되었습니다. 일반적으로 과수원은 농경지로서 임야에 비해 70% 정도 가격이 높습니다.

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임야상태의 보상금이 이의재결에서 과수원상태의 보상금으로 증액된 것입니다.

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지목은 임야이나 현황은 과수원인 토지를 평가할 경우에는 특별히 주의해야 할 사항은 모두가 불법형질변경한 토지가 아니라는 사실이며, 해당토지의 지표면이 과수목만 식재되었을 뿐이지 임야상태인 경우도 있고, 토지형질을 변경하여 전이나 과수원으로 변경된 토지도 있습니다.

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불법형질변경토지의 평가기준

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토지보상법시행규칙 제24조(무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가) 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물등”이라 한다)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 라고 규정하고 있습니다.

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또한,

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실무기준 [810-6.2.2 불법형질변경 토지] 제①항에 의하면 불법형질변경 토지는 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 감정평가한다. 다만, 1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 토지는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가하며, 제②항에 의하면 제1항에도 불구하고 형질변경이 된 시점이 분명하지 아니하거나 불법형질변경 여부 등의 판단이 사실상 곤란한 경우에는 사업시행자가 제시한 기준에 따른다.

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따라서,

해당 토지의 불법형질변경토지 여부 및 현실적인 이용상황 판단은 사업시행자가 관계 법령 및 구체적 사실관계를 파악하여 판단, 결정할 사항으로 보며, 토지보상법령에서 규정하고 있는 평가기준의 구체적 적용은 감정평가업자가 사업시행자 또는 수용위원회가 제시한 평가의뢰목록 등을 기초로 판단, 결정할 사항이라고 보여집니다.

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국토계획법시행령 제51조(개발행위허가의 대상) 제1항 제3호에 의하면 “토지의 형질변경”이란 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)·정지(땅고르기)·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)“을 말합니다.

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한편 대법원은 ”토지의 형질변경“이라 함은 절토, 성토 또는 정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 뜻하는 것으로서 토지의 형상을 외형상으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 말미암아 원상회복이 어려운 상태에 있을 것을 요한다라고 판시한바 있습니다(대법원 1993.8.27 선고 93도403 판결, 2003. 6. 10. 선고 2001도2573 판결, 2005. 11. 25. 선고 2004도8436 판결 등 참조)

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토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우의 평가기준에 대하여 대법원은 ‘토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보여지는 경우에는 비록 공부상 지목변경절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다고 판시한바 있으며(대법원 1994. 4. 12. 선고 93누6904 판결).

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수용대상 토지가 불법형질변경토지에 해당한다고 인정하기 위해서는 단순히 수용대상 토지의 형질이 공부상 지목과 다르다는 점만으로는 부족하고, 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 하며(대법원 2008. 7. 24. 선고 2007두6939 판결 참조) 토지보상법 제70조 2항은 “토지에 대한 보상액은 원칙적으로 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황 등은 이를 고려하지 아니한다”고 규정하고 있고, 제5항의 위임을 받은 그 시행규칙 제24조는 “관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지에 대하여는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다”고 규정하고 있습니다. 이에 의하면 토지에 대한 보상액은 현실적인 이용상황에 의하여 산정함이 원칙이므로, 수용대상토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의하여 보상액을 산정하기 위하여는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 측에서 수용대상 토지가 불법형질변경된 토지임을 증명하여야 한다고 판시한바 있습니다.( 2010. 12. 13.선고 2010누 17917호 판결 참조)

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