실시계획인가에 대한 열람공고 또는 실시계획(인가)고시를 통지 받으셨는데,
실시계획의 의미와 효과를 모르셔서 적절한 대응을 못하시는 경우가 많습니다.
이에 오늘은, 보상대상자분들에게 실시계획인가가 어떤 의미와 효과가 있고, 그 대응방안은 무엇인지 안내하고자 합니다.
1. 공익사업의 일반적인 절차
2. 실시계획(인가)고시의 효과
3. 실시계획의 대응방안
가. 사전 판단사항
나. 공익사업 찬성 대응방안
다. 공익사업 전부 취소 대응방안
라. 사업 일부 변경 대응방안
1. 공익사업의 일반적인 절차 (오늘은 주차장으로 예를 들어보겠습니다.)
도로, 공원, 공공주차장 등의 공익사업을 개발하려면, 일반적으로 아래 절차를 거칩니다.
① 도시관리계획 결정고시
② 실시계획인가 고시
③ 보상계획 공고
④ 합의 또는 강제수용
어떤 지역에 공공 주차장이 부족하다는 민원, 또는 주차장 선거 공약 등으로 공공주차장의 필요성이 있으면,
시장,군수,구청장 등은 지역 내 일정한 부지를 공공주차장으로 개발할 계획을 정하고 그 부지에 대해
① 도시관리계획(주차장)을 결정고시합니다. 그리고 자금조달계획 등으로 실시계획을 작성하고 인가받거나 ② 실시계획인가 고시를 합니다.
② 도시관리계획결정고시로 인해, 증개축 또는 형질변경을 할 수 없는 개발행위금지의 제한이 있게 되고, 주차장 사업지역을 확정합니다.
실시계획인가 고시로 인해 주차장의 공익사업은 큰 변경이 없는 한 주차장 사업을 하게 됩니다.
주차장 사업을 하려면 위 사업구역 내 토지를 취득하고, 건물을 철거한 후 공사를 해야 합니다.
이에 ③ 보상계획 공고하여 감정평가한 금액으로 협의요청하고,
④ 합의가 안 될 경우에는 강제수용으로 토지를 취득합니다.
토지취득 후에는 주차장 공사에 착공하고 완공하게 됩니다.
2. 실시계획(인가)고시의 효과
공익사업에 따른 수용 및 보상에서 실시계획은 크게 두 가지의 의미와 효과가 있습니다.
(1) 강제수용권 설정 효과
도시관리계획결정으로도 개발행위 금지 등의 제한이 있으나, 이는 실시계획에 비해 잠정적인 것으로, 실시계획은 도시관리계획을 구체화하여 확정하는 처분입니다.
실시계획을 작성하여 인가고시를 하게 되면, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상의 사업인정에 의제되고, 사업인정은 강제수용권을 설정받는 효과가 있습니다.
즉, 실시계획 인가고시는 강제수용권을 설정받는 것이므로, 이후 사업시행자는 합의로 토지를 취득하지 못하더라도 강제수용할 수 있습니다.
실시계획은 도시관리계획에는 사업의 착수 및 준공예정일이 있습니다. 준공예정일 이내에 토지를 합의나 강제수용으로 취득하고 공사를 완료하겠다는 의미입니다.
또한, 수용 또는 사용할 토지의 소유권 조서도 포함되어 있습니다. 편입면적을 확인할수 있습니다.
(2) 적용공시지가 선정 효과 (중요)
토지보상법은, 당해 공익사업의 개발이익 배제를 위해 사업인정고시일 이전의 표준지 공시지가를 선정하도록 규정하고 있습니다.
즉, 2016년에 실시계획 인가가 고시되고, 2019년에 보상을 하는 경우에는 2016년 표준지 공시지가를 기준으로 보상평가하게 됩니다. 이는 개발이익배제를 위한것으로, 많은 분들이 억울해 하시는데, 개발이익배제는 토지보상법 제67조에 명문화 되어있습니다. ;;;
3. 보상대상자의 대응방안
가. 실시계획(인가)고시 단계에서의 사전판단사항
따라서, 실시계획(인가)고시를 통지받으신 분들은 향후 강제수용이 예정되어 있으므로,
우선적으로, 내 토지가 주차장이라는 공익사업에 편입되어 수용보상되는 것에 대해 반대 할지 찬성할지 검토하여 결정하셔야 합니다.
(1) 공익사업 찬성
(2) 공익사업 전부 반대
(3) 공익사업 일부 변경
(1) 공익사업 찬성은, 공익사업에 내 토지가 편입되는 것도 타당하니 향후 보상에만 대응하면 됩니다.
공익사업 반대는, 사업 자체가 공익성이 부족하여 사업을 무효화하라는 (2) '사업 전부 취소'와
사업 자체는 타당하나 내 토지가 과다 또는 과소하게 포함되었으므로 편입면적 일부를 축소 또는 확대하라는 (3) '사업 일부 변경'이 있습니다.
나. 공익사업 찬성시 대응방안
공익사업에 내 토지가 편입되는 것을 찬성하므로, 향후에는 보상문제만 있습니다. 따라서 공익사업에 찬성한 보상대상자분들은, 지나치게 낮게 평가보상되는 것을 대비하여, 미리 인근 거래사례가격의 조사 및 수집, 인근 표준지 공시지가의 분석, 보상토지의 개별특성 조사 등 정당한 보상을 받기 위해 사전준비를 해두시는 것이 유리 합니다.
다. 공익사업 전부 취소시 대응방안 (취소심판 , 취소소송, 집행정지)
실시계획인가 고시 이후의 강제수용단계에서 수용반대나 공익사업 취소를 주장하시지만 받아들여지는 경우는 거의 없습니다.
강제수용단계에서는 이미 사업이 많이 진행되어 공익사업을 취소시키기기 어렵습니다.
따라서 공익사업 취소를 주장하려면, 실시계획 인가고시 단계에서부터 취소심판 및 취소소송으로 다투어야 합니다.
절차상 위법으로 취소되는 경우가 상대적으로 많으나, 사업취소되고 다시 적법한 절차를 거쳐 사업을 진행하므로 종국적인 대응은 아닙니다.
즉, 내용상 위법으로 취소될 가능성은 희박합니다.
실시계획인가 고시 단계에서 사업의 전부 취소를 위한 취소심판의 실익은, 사업자체를 취소시키기 어려우나 사업의 절차를 지연시키는데 있습니다.
라. 사업 일부 변경
(취소심판 , 취소소송, 집행정지)
사업취소 뿐만 아니라, 토지 100평 중 20평이 공익사업에 편입되었다면, 10평으로 줄이는 것, 또는 20평 모두 제외하는 것 등의 주장도 실시계획 인가단계에서 주장할 수 있습니다.
사업의 전부취소 보다 사업 일부 변경이 가능성이 높습니다.
예컨대, 내토지가 100평 중 20평이 주차장에 편입된 경우, 그 주차장 사업이 전부 취소되어야 한다는 것은 받아들여지기 어려우나,
사업은 존속하되, 내토지의 일부인 20평이 아니라 10평만, 또는 20평이더라도 잔여토지의 가치하락 없이 적절하게 분할,
즉 이쁘게 잘라가라고 사업변경을 주장하는게, 오히려 타당한 주장일것입니다.
실시계획 인가 고시의 대응방안 정리
실시계획인가를 통지받으신분들은,
자신의 토지가 사업에 전부편입되는지와 일부편입되는지를 확인하시고,
사업전부 취소와 일부변경을 원하시는 경우 실시계획인가를 위한 열람공고에서 의견서를 제출하셔야 합니다.
그리고 실시계획인가가 고시되면 취소심판 및 집행정지를 청구해야 합니다.
공익사업에 찬성하여 향후 보상금을 수령하실 분들은, 정당한 보상에 대해 사전에 대비하셔야 합니다.
실시계획인가를 통지받으셨는데, 상담이 필요하신 경우엔, 주변 전문가와 반드시 상의 하기시바랍니다.
(의견서제출 , 취소심판 등은 무제한 허용되는 것이 아니라 청구기간이 경과되면 청구할 수 없음을 잊지마시기 바랍니다.)
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