사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의로 토지 등을 매수하고자 할 때에는 토지물건조서를 작성하여 보상대상자에게 서명날인을 받아야 합니다.
토지물건조서는, 간단히 말하면 보상대상의 리스트 즉, 목록입니다.
보상대상자가 토지와 건축물 등을 소유하고 있는 경우 감정평가를 하고, 협의하되 협의가 안되면 강제수용하는데,
토지물건조서를 기준으로 감정 평가하고, 협의하며, 강제수용하게 됩니다.
사업시행자가 토지물건조서를 작성해야 하나, 미흡하거나 중요한 물건을 누락하는 경우가 많아 토지물건조서 작성을 문의하시는는 경우가 많습니다.
오늘은 토지물건조서 작성에 대해 많은 분들이 궁금해하시는 내용을 위주로 설명하겠습니다.
1. 토지조서에 표시된 이용상황대로 보상금을 산정하는지
2. 보상대상자의 서명날인이 없는 경우, 토지수용이 위법한지
3. 토지물건조서에 관련하여 토지수용이 위법하게 되는 경우
1. 토지조서에 표시된 이용상황대로 보상금을 산정하는지
토지의 이용상황에 따라 보상금이 크게 달라집니다.
임야보다는 전답의 농경지가, 농경지보다는 잡종지가, 잡종지보다는 대지가 보상금이 높고, 대지 중에서는 주거용보다는 상업용이 보상금이 높은것이 현실입니다.
현재 주거용으로 이용되더라도 주위환경에 따라 상업용으로 이용가능한 경우에는 상업용으로 보상되는 것이 마땅할것입니다. 이는 토지보상법 제70조 2항에서 현황평가를 원칙으로 규정하고 있기 때문입니다.
다만,
대법원(2011두11236)도,
사업시행자가 토지의 이용상황을 조사한 토지조서를 보상계획과 함께 공고하고 대상 물건의 소유자등에게 개별통지하였다 하더라도,
중앙토지수용위원회가 정당한 보상금을 결정함에 있어서 반드시 그 토지조서에 표시된 이용상황을 기준으로 하여야 하는 것은 아니라고 판시한 바 있습니다.
결국, 토지조서는 사업시행자가 토지대장 등 공부를 통해 작성하고, 결국 그 토지조서를 기초로 감정평가사들이 평가하는 것이므로,
보상토지가 상업용으로 평가되었는지, 농경지로 평가되었는지 등의 사항에 대해서 소유자 입장에서는 감정평가서를 분석해서만 확인할 수 밖에 없는게 현실입니다.
토지의 보상금은 감정평가서에 의해서만 분석할 수 밖에 없기에, 보상대상자분들은 오히려, 물건조서에 집중하시는게 합리적으로 판단됩니다.
즉, 물건조서에 누락사항은 없는지, 규격, 수량 등 미흡하게 조사한 부분이 있는지를 보시고,
물건조서가 미흡한 경우에는 보상대상자가 직접 물건조서를 작성하여 보상계획 공고시 이의신청서에 첨부하는 것도 하나의 방법일수 있습니다.
2. 보상대상자의 서명날인이 없는 경우, 토지수용이 위법한지
간혹, 보상대상자분들이 사업시행자가 일방적으로 개인 토지에 출입하여 토지물건조서를 작성했고, 그 조서도 잘못조사된 것이므로 공익사업은 위법하여 취소가능하지 않느냐고 문의하시는 경우가 많습니다.
사업시행자가 토지물건조서를 작성함에 있어 보상대상자들의 입회와 서명날인이 있었는지의 여부는 그 기재의 증명령에 관한 문제이어서, 입회나 서명날인이 없었다는 사유만으로는 강제수용재결이 위법하다고 하여 취소의 사유로 삼을 수는 없습니다. (대법원 93누2148)
공익사업에 따른 협의와 강제수용자체가 일방적인 성격이고, 토지보상법상 근거가 있기 때문입니다. 다만, 보상대상자는 잘못조사된 토지물건조서에 대해 보상계획에서 이의신청할 수 있습니다.
3. 토지물건조서에 관련하여 토지수용이 위법하게 되는 경우
사업시행자가 토지물건조서를 작성함에 있어 보상대상자의 입회나 서명날인 없었다는 사유만으로는 토지수용이 위법하다 할 수 없지만,
원지적도가 없는 상태에서 토지물건조서를 작성하였거나, 무허가건축물을 현황측량 없이 목측이나 줄자 등을 이용하여 어림짐작으로 그 위치 면적을 정하여(간혹, 발생하는 경우가 있습니다) 토지물건조서를 작성하였다면, 토지수용의 위법을 주장할 수 있고 받아들여질 가능성도 높습니다.
사업시행자가 토지물건조서를 작성하기 이전에 미리 세밀하게 작성하여 제출하시거나,
잘못 작성된 조서에 따라 보상금이 낮게 산정되어 토지보상절차를 진행하시려는 경우에는 반드시 주변 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.
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