오늘은 잔여지의 손실(가치하락, 가격하락, 가격감소)에 대한 보상에 대해 알아보겠습니다.
1. 잔여지의 가격감소에 대한 손실 보상
2. 잔여지 손실보상의 범위
3. 잔여지의 손실에 대한 보상방법
1. 잔여지의 가격감소에 대한 손실 보상
잔여지 문제는 주로 도로사업에서 문제됩니다. 예컨대, 토지전부가 아니라 '일부'가 보상되는 경우 보상되고 남은 토지를 잔여지라 하는데,
잔여지가 불필요하게 된 경우에는 잔여지 매수수용청구를, 잔여지를 계속 보유하고자 하나 그 잔여지가 종전보다 어러모로 나빠진 경우에는 잔여지 가격감소의 손실보상청구를 할 수 있습니다.
오늘은 잔여지 가격감소의 손실보상에 대해 안내하겠습니다.
2. 잔여지 손실보상의 범위
대법원(99두10315, 97누10680)은,
잔여지의 손실보상에 관하여 보상하여야 할 손실에는
(1) 토지 일부의 취득사용으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실 뿐만 아니라,
(2) 그 취득사용 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태, 구조, 사용 등에 기인하여 발생하는 손실과
(3) 수용재결 당시의 현실적 이용상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 모두가 포함된다는 입장으로, 잔여지의 가격하락의 범위를 불리해진 형상, 면적, 도로조건 등의 지가형성요인의 변경에만 인정하는 것이 아니라 폭 넓게 인정하고 있습니다.
3. 잔여지의 손실에 대한 보상방법
대법원(2006두19495)은,
토지소유자가 사업시행자로부터 잔여지 가격감소 등으로 인한 손실보상을 받기 위해서는 재결절차를 거친 다음 그 재결에 대하여 불복이 있을때에 비로서 이의신청이나 보상금증액청구소송(행정소송)에 따라 귄리구제를 받을 수 있을 뿐, 이러한 재결절차를 거치지 않은 채 곧바로 사업시행자를 상태로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 봄이 상당하다는 입장입니다.
따라서, 토지의 일부가 도로사업등에 편입되어 보상받고 남게 된 잔여토지가 있게 된 경우에, 그 잔여토지가 종전보다 가격이 감소되는 손실이 예견되면, 반드시 재결절차를 거쳐야 할 것입니다.
잔여지의 손실(가격하락)에 대해 재결절차를 거치고자 하는 경우에는 이전 포스팅을 참고하시면 됩니다.
실제 사례를 소개하고자 합니다.
**도로사업에 편입되어 보상되었으나, 편입되고 남겨진 잔여지에 대한 실제 사례를 소개하고자 합니다.
도로사업과 잔여지는 뗄레야 뗄수가 없는 관계입니다. 토지의 전부가 수용되지 않는 이상, 토지 일부가 수용되면 잔여지가 발생하게 됩니다.
토지의 일부가 도로로 확장되어 잔여 토지가 종전보다 넓은 도로에 접하게 되는 이익이 있지만, 그 이익은 수용손실과는 상계할 수 없고, 잔여토지가 종전보다 나빠지는 경우가 많습니다. (사업시행이익상계금지원칙)
도로사업에 수용되고 남게 된 잔여 토지에 대해서는 아래와 같은 권리구제 방법이 있습니다.
(1) 사업시행자에게 매수하거나 수용해달라고 청구하거나 (토지소유권을 이전하는 것)
(2) 토지소유권 이전 없이 계속 잔여 토지를 보유하나, 종전보다 나빠진 것에 대해 손실보상을 청구할 수 있습니다.
오늘은 (2) 잔여 토지를 계속 보유하면서, 종전보다 나빠진 것에 대해 손실보상을 청구하는 이른바 잔여지 가격하락에 대한 실제 손실보상 청구에 대해 알아보겠습니다.
1. 잔여 토지의 가격하락 손실발생 경위
토지소유주분은 아래와 같이 삼각형의 토지(상가부지)를 소유했는데, 지자체에서 파란 부분을 도로로 개설하기 위해 강제수용하였습니다. (강제수용절차에 대해서는 이전 포스팅을 보시면 좋습니다. ^^)
수용되고 남게 된 잔여지(빨간부분)에 대해,
큰 도로가 발생하고 도로 보상금을 받았으니 좋은 점이 있지만,
남겨진 빨간 부분이 면적이 종전에 비해 너무나 작게 되어 이용가치 및 교환가치가 하락되는 것이 걱정되셨고,
이에 잔여지 가치하락 손실보상을 청구할 것을 권면한 바 있습니다.
2. 잔여지 가격감소분의 손실보상청구의 핵심사항
수용되고 남게 된 잔여토지가 종전보다 가격이 하락되었다는 주장만으로는, 가격하락의 손실이 인정되기 어렵습니다. 구체적인 손실발생의 사실을 언급해야 합니다. 왜냐하면, 잔여지의 가격하락의 손실은 현재에 발생하는 것이 아니라 가까운 미래에 발생할 것이 예상되는 손실이기 때문입니다.
이에 아래와 같은 사항을 요지로 하여 잔여지 가격하락 발생사실을 언급하였습니다.
(1) 상업용 토지에 있어 주차장확보는 임대료 및 가격에 영향을 미치는 주요한 지가형성요인이고,
주차장에 따라 상가부지의 가격차이가 발생하는 것이 현실이며,
본건 잔여지는 도로사업 편입이전에는 주차장이 있는 상가부지였으나, 도로사업 편입이후에는 주차장없는 상가부지가 되었다는 점
(2) 형상은 종전과 동일하나, 면적 감소에 따라 인근 표준적인 상가부지에 비해 가격하락요인이 발생한 점
(3) 면적의 악화뿐만 아니라 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락도 잔여지의 손실에 포함되는데, 주차장 및 면적 악화에 따라 종래의 임대수익성을 확보할 수 없고, 거래에 있어 불리한 점이 있는 점 등.
3. 결과 : 잔여지 가격하락 손실보상을 사업시행자가 인정함.
(1) 잔여지 가격하락의 손실보상청구를 사업시행자에게 먼저 하는데, 사업시행자가 손실을 인정하지 않으면
(2) 관할 토지수용위원회에 재청구하고, 인정되지 않으면
(3) 중앙토지수용위원회에 다시 재청구하게 됩니다.
(4) 중앙토지수용위원회도 인정하지 않으면 행정소송을 제기해야 합니다.
즉 잔여지 가격하락의 손실보상 청구도 수용토지와 마찬가지로 3번 심리판단을 받을 수 있습니다.
따라서, 아래와 같이 청구한 바 있는데, 사업시행자로부터 잔여지의 가격하락 손실이 인정된다는 취지의 협의요청서가 송달되었습니다.
여기서 한가지 더 언급하자면, 사업시행자가 잔여지 손실을 인정했더라도, 그 손실보상금이 지나치게 적은 경우에는 그 보상금을 수령하고도 추가 절차를 진행할 수도 있다는 것입니다.
이어서, 사업시행자가 손실보상을 인정했다는 취지의 손실보상 협의요청서를 소개하고, 그 손실보상금으로 합의할지 추가절차를 진행할지에 대해 설명드리겠습니다.
소유 토지의 일부가 도로에 편입되는 경우, 잔여토지가 발생하게 됩니다.
예컨대, 100평의 주택부지를 소유했는데, 50평 정도가 도로가 되어 보상된다면, 50평의 잔여지가 남게 되고,
50평의 잔여지를 사업시행자에게 매도하지 않고 계속 보유하려고 할 때 잔여지 가치하락액 손실보상이 문제됩니다.
즉, 50평에 대해 보상받았지만, 잔여지 50평을 주택부지로 활용하기에는 면적도 작고 가치도 하락되기에 손실을 감수해야 하나, 토지보상법에서는 도로사업으로 일부가 편입되어 남게 되는 잔여토지의 가치가 하락된 손실도 보상해주도록 규정하고 있습니다.
잔여지 가치하락 손실보상에 대해 간단하게 아래 순서에 따라 안내하고자 합니다.
1. 잔여지 가치하락액의 구성
(1) 수용손실
(2) 사업손실
2. 수용손실의 감정평가
3. 사업손실의 감정평가
4. 잔여지 가치하락 손실보상을 인정받으려면
1. 잔여지 가치하락액의 구성
(1) 수용손실
일단의 토지 중 일부가 공익사업에 편입되어 분할 등의 사유로 면적, 형상, 접면도로 등이 변하여 토지의 가치가 하락하는 것을 의미합니다. 종전에 100평, 정방형의 토지가 공익사업으로 인해 50평, 삼각형의 토지가 되었을 때, 면적이 감소되고 형상이 악화되는 것으로 인해 가치가 하락될 것입니다.
(2) 사업손실
해당 공익사업의 시행 중 또는 시행 후 발생하는 용수 및 배수상태, 일조, 조망 등 침해로 인해 토지의 가치가 하락하는 것을 의미합니다. 토지의 일부가 도로로 편입되어 잔여토지가 발생했는데, 그 도로가 고가도로인 경우에는 잔여 주택부지는 고가도로로 인해 일조 및 조망의 침해가 있을 것입니다. 농지의 경우에는 고가도로의 그늘로 인해 일조량이 감소하여 수확량 감소도 있을 수 있습니다.
2. 수용손실의 감정평가
수용손실은 일단의 토지 중 일부가 공익사업에 편입되어 면적, 형상, 접면도로 등의 가치형성요인이 변화하는 것을 반영하여 감정평가합니다. 또한, 공익사업에 편입된 후의 잔여지 가액을 감정평가하는 경우 사업시행 이익이 있더라도 이를 상계할 수 없습니다.
즉, 사업시행자가 도로사업으로 도로가 새로 생겼으니 잔여토지가 좋아졌다고 주장할 수 없다는 것입니다. 수용토지에 대한 보상과 잔여지의 가치하락은 별개로 서로 상계할 수 없다는 의미입니다.
만약 도로사업으로 인해 증가된 이익과 잔여토지의 가치손실을 상계한다면, 잔여지 가치손실은 주장만 할 수 있고, 실제로 인정받는 경우는 없는 부당한 결과가 발생하기에 수용손실과 사업이익을 상계할수 없도록 토지보상법에서도 규정하고 있습니다.
3. 사업손실의 감정평가
사업손실을 감정평가할때는 피해의 원인, 피해원인이 토지에 미치는 정도, 피해의 계속여부, 원상회복가능성, 관련 법령상 허용기준 등에 대해 조사확인하여 평가하되, 사업손실에 대해 다른 절차에 따라 손실보상 또는 손해배상을 받은 경우에는 이를 참작하여야 합니다.
사업손실에 대해 보상받는 것은 실제로 어렵습니다. 수용손실은 지적도, 토지대장, 평가내용, 인근 토지의 거래자료 등으로 객관적으로 확인이 가능한 반면,
사업손실은, 공익사업의 설계도서, 환경영향평가서, 환경피해에 관한 서류, 등의 별도의 자료로 입증해야 하기 때문인거 같습니다.
즉, 형상이 악화되었다는 수용손실은 객관적으로 확인이 쉬운 반면, 일조량 감소로 토지가격이 하락했다는 사업손실은 일조량 감소와 토지가격 하락의 인과관계를 확인하기 어렵기 때문이라 생각하시면 될 듯 합니다.
4. 잔여지 가치하락 손실보상을 인정받으려면
잔여지 가치하락 손실보상을 주장하는 것만으로는 그 손실보상액을 받기 어려운 것이 현실입니다. 잔여지 가치차락의 손실보상은 관련 자료를 입증하여 객관적으로 주장해야 하고, 애매한 경우가 많습니다.
잔여지 가차하락 또는 가격하락에 대해 도움 필요하신 경우에는 주변 전문가와 상담하시길 바랍니다.
부동산시세가 궁금하거나, 감정평가와 관련된 도움이 필요할때,
AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.
투데이 더 프라이스 ㅣ TODAY THE PRICE
Today the Price는 부동산시세를 추정한 자동가치산정모형입니다. 실거래와 공공데이터를 활용한 알고리즘으로 분석한 추정시세로 가격신뢰도 향상을 위해서 항상 노력하고 있습니다.
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