도로는 왜 낮게 감정평가 되는지?

오늘은 항상 문제가 되는 도로 평가, 즉 사실상 사도 등등에 대해서 포스팅을 하려고 합니다.

 

사실상의 사도부지, 보통 도로라고 우리가 알고 있는 사도부지에 대한 감정평가는 인근 토지의 감정평가액의 3분의 1일 이내로 합니다.

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여기서 인근 토지란,

그 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근 지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 토지를 말합니다.

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도로를 도로인 상태대로 감정평가하되, 그 가격은 인근 토지 가격의 일정률로 감정평가하는 방법입니다. 도로는 그 자체로서 거래의 대상이 되는 경우가 거의 없기 때문에 도로 자체의 가치 산정이 용이하지 아니하므로, 인근에 있는 성격이 유사한 다른 토지의 가치를 기준으로 하여 합리적인 가치를 산출하고자 하는 것입니다.

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이 방법은 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가한다는 원칙에는 부합하나, 적용하는 비율에 대한 이론적 근거가 약하는 약점이 있습니다.

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일정률을 적용하는

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도로 상태로 감정평가하는 방법의 이론적 근거는 크게 두 가지가 있습니다.

화체이론설

도로 가치의 일부분이 도로에 접한 토지로 이전해 가고 도로에 남은 가치를 인근 토지 가격의 일정률로 본다는 견해입니다.

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이 견해는 감정평가하는 도로가 토지 소유자가 자기 토지의 다른 부분의 효용 증진을 위하여 스스로 개설한 도로에 한정되는 경우 타당한 견해입니다.

다만, 이 경우에도 도로에 접한 토지의 가치 증가분에 도로의 가치 감소분과 반드시 일치하지 않는다는 점.

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또한 화체이론을 적용시킬 수 없는 도로도 있다는 점에서 비판이 있습니다.

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사용, 수익권 제한 가치설

국가 또는 지방자치단체 등의 공공기관이 소유권을 취득하지 못한 타유공물인 사유의 도로는 도로로서의 공적인 목적 달성을 위하여 필요한 범위 안에서 그 사용, 수익권을 제한당하고 있으므로, 도로부지의 보상평가는 사용, 수익권이 제한된 상태에서의 경제적 가치를 대상으로 하고, 이러한 제한된 경제적 가치를 인근 토지 가격의 일정률로 본다는 견해입니다.

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이 견해는 도로의 감정평가를 단순화할 수 있다는 장점은 있으나, 도로 개설의 자의성 여부, 다른 토지의 효용 증진 기여 정도 여부, 소유권을 행사하여 통행을 금지시킬 수 있는지 여부 등의 구체적인 사실관계에도 불구하고 모든 도로가 사용, 수익권이 제한되고 있는 것으로 보고 인근 토지에 대한 평가액의 일정률로 감정평가하는 것은 합리적인 이유 없이 국민의 재산권을 제한한다는 비판이 있습니다.

도로는 왜 낮게 평가되는지?

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사실상의 사도부지를 인근 토지에 비해 낮게 감정평가하는 이유는!!!

사도의 가치가 사도로 보호되고 있는 토지의 효용을 증가시킴으로써 보호되고 있는 토지가치에 화체되었거나 또는 화체되지 않은 경우에도 사실상 소유권을 행사하여 통행을 막을 수 없으므로, 그 경제적 가치가 정상적인 토지에 비하여 낮기 때문입니다.

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지금까지, 도로가 왜 낮게 평가되는지에 대해 말씀드렸습니다.

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