잔여지 보상의 불복방법에 대하여

1.잔여지 보상 문제

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이전 포스팅에서 동일한 토지 소유자에게 속하는 일단의 토지 일부가 협의매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지가 발생한 경우에는

잔여지 보유를 전제로 잔여지의 가치하락 손실을 보상청구하거나, 잔여지 매도를 전제로 잔여지의 매수수용 보상을 청구할 수 있다고 말씀드렸습니다.

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잔여지가 도로 등의 공익사업으로 인해 수용 이전보다 형상, 도로접면 등이 좋아진 경우에는 구태여 잔여지를 사업시행자에게 매도할 이유가 없겠지만, 도로 등의 공익사업으로 인해 잔여지가 쓸모없게 되어 사업시행자 이외의 제3자에게는 매도가 사실상 불가능한 경우, 즉 공익사업에 수용되고 남게 된 잔여지가 일반 거래 목적으로는 매도할 수 없을 정도인 경우에 그 원인을 제공한 사업시행자에게 매도청구할 수 밖에 없을 것입니다. ​

2. 잔여지 매수수용 보상의 불복방법

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잔여지 매수수용 보상의 경우에는 아래와 같이 순차적으로 4번 진행할 수 있습니다.(최종적으로는 잔여지에 대한 행정소송까지도 가능합니다)

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가. 잔여지 매수청구

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토지 중 일부가 협의 또는 수용됨으로 인하여 잔여토지가 발생하였고, 위 잔여지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구할 수 있습니다.

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나. 잔여지 수용 청구

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사업시행자가 잔여지 매수를 거부할 경우에는 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 잔여지 매수 취지의 수용청구할 할 수 있습니다.

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다. 잔여지 수용청구에 대한 이의신청

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관할 토지수용위원회가 잔여지 매수 취지의 잔여지 수용청구에 대해 기각할 경우에는 중앙토지수용위원회에 잔여지 매수 취지의 이의신청을 할 수 있습니다.

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라. 잔여지 손실보상청구소송(행정소송)

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중앙토지수용위원회가 잔여지 보상에 관한 이의신청을 기각할 경우에는 행정소송을 제기할 수 있습니다.

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3. 잔여지 매수수용보상의 기준

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잔여지를 매수청구, 수용청구, 이의신청했다고 하여 곧바로 매수되는 것은 아닙니다.

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사업시행자가 잔여지가 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 판단하는 경우, 또는 사업시행자가 잔여지 매수보상을 거부했으나 관할 토지수용위원회가 수용결정을 하는 경우, 또는 관할 토지수용위원회가 잔여지 보상을 거부했으나 중앙토지수용위원회가 이의재결로써 수용결정을 하는 경우에 사업시행자가 잔여지를 매수하는 것으로서,

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매수청구, 수용청구, 이의신청에 있어 잔여지가 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다는 취지의 의견서를 잘 작성하시는 것이 필요하고, 단순한 의견을 넘어 잔여지 확대보상의 기준에 부합하다는 취지의 의견과 증명​이 필요합니다.

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도로 등 공익사업에 편입되고 남게 된 잔여지가 발생하였고, 사업시행자 이외의 제3자에게는 도저히 매도하기 어려울 정도로 남게 된 경우에는 반드시 주변 전문가와 상의하시기 바랍니다.

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잔여지 매수수용 보상의 절차 안내

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1. 잔여지 매수수용 보상의 절차

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공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 '토지보상법') 제74조는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의매수 또는 수용됨으로 인하여 남게 되는 잔여지를,

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종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있고,

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수용청구의 경우에는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 사업완료일까지 해야 한다고 규정하고 있습니다.

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잔여지 매수수용 보상절차를 간단히 요약하면 아래와 같은데,

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사업시행자, 관할 토지수용위원회 및 중앙토지수용위원회에 3번 매수수용보상을 신청할 수 있고, 중앙토지수용위원회도 잔여지 보상을 결정하지 않을 경우에는 행정소송을 제기할 수 있습니다.

1. 사업시행자에 대한 잔여지 매수청구서 작성/제출

------> 사업시행자의 회신 (매수결정 또는 비매수결정)

2. (비매수결정 시) 관할토지수용위원회에 대한 잔여지 수용청구서 작성/제출 (사업인정 이후에 비매수결정시)

------> 관할토지수용위원회의 잔여지에 대한 심리의결 (수용결정 또는 비수용결정)

3. (비수용결정 시) 중앙토지수용위원회에 대한 잔여지 이의신청

------> 중앙토지수용위원회의 잔여지에 대한 심리의결(수용결정 또는 비수용결정)

3번째의 중앙토지수용위원회가 잔여지 보상에 대해 기각재결을 한 경우에는 기각하는 이의재결서를 송달받은 날부터 60일 이내에 잔여지에 관한 행정소송을 제기해야 합니다.

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2. 유의사항

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가. 관할토지수용위원회에 대한 수용청구는 사업시행자에 대한 잔여지 매수청구 절차를 사전에 반드시 거쳐야 합니다. 또한 잔여지 수용청구는 사업인정 고시 이후로서 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으므로 사업인정 고시를 먼저 확인해야 하고, 잔여지 매수청구에 대해 사업시행자가 거부하는 취지의 비매수 결정을 하여야만 수용청구를 할 수 있습니다.

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나. 수용토지의 증액불복절차와 잔여지 매수수용보상은 같이 진행하거나 별도로 진행할 수 있습니다. 다만, 잔여지 수용보상을 별도로 진행할 경우라도 무제한적으로 청구할 수 있는 것이 아니라 사업완료일까지 해야 합니다. 사업완료일 이후에는 잔여지 매수수용을 청구할 수 없습니다.

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사업완료일은 사업인정고시에서 정한 사업의 완료일(사업시행기간의 만료일)을 의미하나, 사업인정고시에서 정한 사업 기간 만료일 이전에 실제 공사가 준공된 경우에는 그 준공일을 사업완료일로 볼 수 있습니다.

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또한, 중앙토지수용위원회는 분할 시행하는 도로사업과 관련하여 각 공구별로 사업기간을 분리하여 고시하고, 각 공구별로 사업을 완료할 수 있는 등 해당사업이 각 공구별로 구분하여 시행하는 경우로 볼 수 있다면 공구별(단계별) 사업완료일이 공사완료일이 될 수 있다는 취지로 유권해석한 바 있습니다.

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3. 유의사항

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가. 잔여지 매수 청구 또는 수용청구만으로 잔여지가 보상되는 것이 아닙니다.

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사업시행자나 토지수용위원회가 잔여지가 당해 사업으로 인해 종래 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 판단하여 매수결정 또는 보상결정을 해야하고, 잔여지 보상을 위해서는 잔여지 매수청구서와 잔여지 수용청구서(또는 이의신청서)를 제대로 작성해야 잔여지가 종전과 달리 쓸모 없게 되었음을 주장해야 합니다.

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나. 잔여지의 소유권 변동 (매매의 경우)

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잔여지를 매도한 경우에 종전에 일단의 토지를 소유했던 토지소유자로부터 잔여지만을 매수한 자가 토지보상법상 잔여지 보상의 토지소유자에 해당되는지 문제될 수 있습니다. 잔여지 수용청구 도중에 잔여지를 매도하는 경우에 주로 문의하시는데,

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사견으로는 종전에 일단의 토지를 소유했던 토지소유자로부터 잔여지만을 매수한 분은 토지보상법에 따른 잔여지의 소유자에 포함되지 않으므로 잔여지 매수수용청구를 할 수 없어 보입니다.

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왜냐하면, 토지보상법은 잔여지 매수수용에 관한 청구권자를 '동일한 소유자'에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의매수되거나 수용되어 잔여지가 발생한 경우로 규정하고 있으므로,

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잔여지의 매수 및 수용청구가 가능한 청구권자로서의 잔여지 소유자는 공익사업에 필요한 토지의 매수 또는 수용 당시에 잔여지를 포함하는 일단의 토지의 소유자이어야 한다는 것이 위 법문언상 분명해보입니다.

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또한, 공익사업으로 인해 손실보상을 받을 수 있는지 여부는 공공사업의 시행당시를 기준으로 판단해야 하고, 공익사업 시행 후의 손실은 공익사업 시행의 확정 후에 해당하여 손실이라 볼 수 없고, 잔여지만을 매수한 자는 공익사업 시행당시 토지소유자가 아니었으므로 잔여지를 종래의 목적으로 사용한 바 없고 더 나아가 당해 공익사업 시행결과로 손실을 입거나 토지재산권의 침해를 받았다고 볼 수 없기 때문입니다. 다만, 상속 등 포괄승계의 경우에는 가능해보입니다.

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4. 마치며

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잔여지를 사업시행자에게 매수해달라는 청구나 토지수용위원회에 수용보상해달라는 청구나 청구만으로 잔여지가 보상되는게 아닙니다.

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잔여지 보상은 토지소유자의 청구를 전제하므로 토지소유자에게 증명책임이 있고, 잔여지가 종래 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다는 사정은 객관적이고 합리적인 자료에 의해 판단되는 것이지 주관적인 사정만으로 인정되기 어렵습니다.

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다시한번 정리하자면!!!

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​잔여지 보상

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일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때 등에는 토지소유자는 잔여지를 매수하여 줄 것 등을 청구할 수 있으며,

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협의가 성립하지 아니한 경우 관할 토지수용위원회에 그 사업의 공사완료일까지 직접 수용을 청구할 수 있습니다.

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(공익사업시행지구 밖의 토지 등에 대한 손실보상 포함)

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【 잔여지 매수수용의 일반적 판단기준 】 ​ ● 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우 ​ ● 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우 ​ ● 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우 ​ ● 위 외에 이와 유사한 정도로 종래의 목적대로 사용하는 것이 곤란한 경우

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토지의 일부가 도로사업 등에 편입되어 남게된 잔여토지가 쓸모없게 된 경우에는

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사업시행자에게 그 잔여지의 매수수용청구 또는 이의신청을 통해 매입을 요청할수 있습니다.

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잔여지의 면적이 적은 경우에는 직접 매수수용청구하더라도 사업시행자가 매수수용하는 것이 일반적이나,

잔여지의 면적이 다소 큰 경우에는 거부결정하는데,

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잔여지매수수용청구는 무제한적으로 허용되는 것이 아니라 청구기간 이내에만 해야 하고,

매수수용이 거부되거나 기각되더라도 잔여지의 가치하락 손실보상을 별도로 청구할 수 있습니다.

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