멸실 된 이후 무허가건축물이 건축된 경우의 보상문제

1. 1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물의 부지의 문제

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지목 전 또는 임야에 무허가건축물이 있는 경우 그 토지는 지목으로 보상됩니다. 다만, 그 무허가건축물이 1989. 1. 24. 당시 건립되었다면, 1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물은 보상을 함에 있어 적법한 건축물(토지보상법 시행규칙 부칙 제5조)로 보므로, 예외적으로 적법한 건축물이 건축되어 있는 이용상황 즉 대지로 보상됩니다.

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그런데 1989. 1. 24. 당시 건축되어 있던 무허가건축물 등의 부지에 대하여 예외적으로 이를 적법한 건축물로 보고, 그 건축물이 건축되어 있는 이용상황 즉 대지에 따라 평가하기 위해서는 무허가건축물이 1989. 1. 24. 당시 존재하고 있었다는 것만으로 충분한지, 아니면 가격시점인 수용재결일 현재까지 계속하여 존속하고 있을 것을 요건으로 하는지가 문제됩니다.

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2. 1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물이 멸실 후 다시 건축한 경위 및 사실관계

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(1) 토지소유자분의 토지는 아래의 무허가건물확인서를 통해 1989. 1. 24. 이전에 무허가건축물이 건립되었음을 확인되었고, 과거 항공사진 판독을 통해서도 1989년 이전부터 건립되어 있음을 확인하였습니다.

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(2) 그러나 사업시행자인 구청은 공원사업에 대한 불법시설물에 대한 조치로서 강제로 철거하였습니다.

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(3) 토지소유자는 철거 후 즉시 무허가건축물을 다시 건축하였고, 약 10년 후 보상에 이르게 되어, 무허가건축물이 1989. 1. 24. 당시 존재하고 있었다는 것만으로 충분한지, 아니면 가격시점인 수용재결일 현재까지 계속하여 존속하고 있을 것을 요건으로 하는지가 문제된 것입니다.

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토지소유자 입장에서는 토지보상도 없이 시행한 공원사업이 인근 주민들의 민원을 이유로 철거했는데, 1989. 1. 24. 당시 무허가건축물이 비록 철거되었으나, 그 부지는 이미 원상회복이 사실상 불가능할 정도로 대지화되었고, 철거 후 즉시 건립했으므로, 대지로 보상해야 한다는 입장이었고,

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사업시행자는 1989. 1. 24. 무허가건축물이더라도 어찌되었든 철거된 이상 공부상 지목 전으로 보상해야 한다는 입장이었습니다.

평가사 입장에서는 대지로 평가될지 또는 사업시행자 입장에서 전으로 평가될지에 대한 결론을 알고 있지만, 오늘은 양측 입장만 소개하려고 합니다.

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3. 토지소유자의 입장 (대지 보상의 이유)

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무허가건축물은 보상을 위한 공원사업으로 인해 철거되었더라도 1989. 1. 24. 이전부터 건립되어 있었고, 기존 무허가건물관리대장에 등재되어 있으며, 1989년 이전부터 수용재결일까지 실제 거주하는 주택이므로 대지로 보상해야 한다는 입장인데,

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사업시행자가 행위제한을 부과한 후 사업시행을 위한 토지 취득은 지체하면서 무허가건축물을 철거했는데, 토지소유자가 무허가건축물의 부지를 적법한 대지로 전환하지 못한 것은 공원사업을 위한 행위제한과 공원사업시행을 위한 사업시행자의 토지 취득 지체 및 방치가 주요 원인이고,

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철거 이전에 보상했더라면, 위 무허가건축물의 부지는 1989. 1. 24. 이전의 건축물로서 대지로 보상되었을 것이고, 또한, 비록 철거되었더라도 당해 공원사업으로 인해 철거된 이상, 토지보상법 제67조 제2항의 규정에 따른 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에 해당하므로 무허가건축물의 부지는 당해 공원사업의 철거로 인한 이용상황 및 가격 변동을 고려함 없이 대지로 보상되어야 할 것이라게 주된 요지입니다.

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덧붙여, 사업시행자의 주장대로 1989. 1. 24. 당시 무허가건축물을 소유한 토지소유자가 현황 대지로 보상받으려면, 사업시행자가 무허가건물이라는 이유로 철거하기 전에 보상해주는 것이 유일한 방법이라는 것인데,

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사업시행자가 공원사업을 위해 토지 재산권의 행사를 사전 제한하고, 장기간 보상을 지체하면서 1989. 1. 24. 이전에 건립된 무허가건축물을 철거한 후 공부상 지목 전으로 보상하는 것은 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조를 형해화하는것으로서 정당한 보상이 될 수 없다는 의견도 있습니다.

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4. 사업시행자의 입장 (지목 전 보상의 이유)

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사업시행자의 입장은 아래와 같습니다.

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토지보상법 시행규칙 부칙 제5조의 문언상 그 무허가건축물 등이 가격시점 현재 더 이상 존재하고 있지 않고 있는 경우에는 적용되지 않는 것으로 해석되는 점, 1989. 1. 24. 이후 종전 무허가건축물 등이 멸실되고 새로운 건축물이 건축된 경우에는 보호하여야 할 토지소유자의 신뢰라는 것이 더 이상 존재하지 않는 점, 기존 무허가건축물 등이 멸실된 경우 그 부지는 더 이상 건축물이 건축되어 있는 것과 같은 이용상황에 있다고 평가할 수 없고, 그에 따라 건물과 불가분적으로 사용되는 범위 내에 있던 부속 토지 역시 그와 같은 성격을 같게 된다고 보는 것이 타당한 점,

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기존 무허가건축물 등의 멸실 이후 새로운 건축물을 재축하고자 하는 경우에는 별도의 건축허가 등이 필요하고, 부속토지의 경우에도 별도의 토지형질변경허가 등이 필요한 것이라 할 것인데, 그와 같은 허가절차를 거지치 않고 건축물의 재축, 토지의 형질변경을 한 경우에도 가격시점 현재의 현황에 따라 보상하는 것은 불법적인 상태를 용인하는 것으로서 부당한 점 등에서

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대지로 보상하기 위해서는 1989. 1. 24. 당시 존재하고 있던 무허가건축물 등이 가격시점 현재에도 그대로 존속하고 있을 것을 요건으로 한다고 보아야 한다는 입장입니다. 즉 공부상 지목 전으로 보상해야 한다는 주장입니다.

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5. 마치며

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1989년 이전 건립되었던 무허가건축물이 보상당시까지 그대로 존속하고 있었던 경우에는 지목에도 불구하고 대지로 보상하여야 합니다. 그러나, 의뢰인 토지는 보상이전에 철거된 후 다시 건립되었던 것이므로 의견 대립이 있었는데, 앞서 언급한 대로, 대지로 보상되었는지 또는 전으로 보상되었는지에 대해서는 열린 결말로 끝내고자 합니다.

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참고로 의뢰인의 입장은 토지소유자가 주장한 내용은 아니고, 토지소유자는 대지로 보상되지 않는 것이 억울하다는 것이었지만, 제가 관련 법령 및 자료를 조사하여 내용을 보강한 것임을 참고하시기 바랍니다. 토지소유자가 토지보상법상의 평가기준을 전문적으로 기재하는 것은 일반적으로 쉬운일은 아닐 것입니다.

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사업시행자가 협의를 위해 토지보상액을 제시하였는데, 토지보상액이 인근 시세 또는 추정 시세보다 지나치게 낮은 경우에는

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그 원인 및 대응을 위해,

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