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도로, 공원, 공동주택개발사업 등 공익사업에 재산권이 편입되는 토지소유자분들은, 여러 다양한 불만과 문제가 있으나, 크게 3가지로 요약할 수 있고,

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이에 대한 권리구제 절차에 대해 소개해 보려고 합니다.

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더 쉽게, 보상대상자분들이 어느상황에서 어떤 권리구제를 해야 하는지에 대해 소개해드리겠습니다.

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(아래의 권리구제 절차는, 말그대로 절차만 소개한 것입니다.

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그 권리구제절차를 진행했다고 해서 반드시 사업이 취소되거나 보상금이 증액되거나 하는 것은 아닙니다. 권리를 주장하는 것과 권리가 인정받는 것은 별개의 일이므로, 전문가와의 상담이 필요하다고 판단됩니다.)

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1. 공익사업에 따른 수용보상에서 주로 발생하는 민원들

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(1) 공익사업 반대(공익사업 취소)

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사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 등을 합의나 강제수용으로 취득하려는데,

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그 공익사업은 공익성이 없고, 불필요한 사업이므로, 위 공익사업은 하지 말아야 하며 취소되어야 한다는 것이 주된 내용입니다.

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주로, 도로사업으로 토지 일부가 잘려나가는 경우, 주택에 거주하고 있었으나 공원을 만드는 경우에 주로 문제가 됩니다.

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토지 등의 보상금은 문제가 아니고, 사업자체를 하지 말아야 한다는 것으로, 아래에 해당하시는 분들이나 유사한 상황에 있는 분들이 주로 주장하십니다.

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지역내 유명한 맛집으로 매출이 높아서 이전해서 다시 장사가 잘되기 어렵다는 분, 공장을 하시는데 다른 곳으로 이전할 공장부지를 찾기 어려우신 분,

제시한 보상금이 터무니없이 낮아, 그 보상금으로는 다른 곳에서 부동산을 구할수 없으신분 등.

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(2) 토지보상금 증액

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대부분의 보상대상자분들이 공통적으로 주장하시는 것입니다.

다만, 대지로 개발할 수 없는 순수 자연림의 임야를 상속받으신 분들은, 그 임야를 사용할수도 없고 팔수도 없었는데 공익사업을 이유로 보상금을 지급한다고하니 다행이라고 생각하시는 경우도 많습니다.

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토지보상절차가 있음에도 사업시행자는 예산 등 자금조달의 한계로 낮게 보상하려고 하고, 보상대상자들은 높게 보상받기를 원하는 것은 당연한 것이라 보입니다.

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(3) 이주대책 문제

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공익사업의 계획 이전부터 실제 거주하는 주민(원주민)에 대해 사업시행자는 재정착을 유도하고 생활의 근거를 상실하는 것을 보상하기 위해 이주대책을 수립합니다.

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대규모의 택지개발사업, 공공주택사업에서는 이주자택지를 이주대책의 내용으로 하고 도로, 공원 등의 소규모 사업은 이주정착금으로 갈음하는 경우가 많습니다.

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이때, 이주대책 대상자분들이 이주자택지의 위치, 원주민 분양가, 용적률 등을 두고 사업시행자와 대립하는 경우가 많습니다.

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(이주대책에 대한 권리구제 절차는 토지보상 권리구제 절차와 시기 및 불복방법이 상이하므로 생략하고, 공익사업 취소와 보상금 증액에 대한 권리구제 절차만 언급하도록 하겠습니다.) ​

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2. 권리구제 절차

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(1) 공익사업 반대를 위한 권리구제

​

보상금만 준다고 사업이 정당화되지 않습니다.

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사업자체가 공익사업이어야 하고, 적법한 절차를 진행해야 합니다. 사업자체가 공공필요성, 즉 공익성과 필요성이 없는 경우라면 그 사업은 마땅히 무효화되어야 합니다.

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다만, 공익사업 반대나 취소를 통해 사업이 실제로 무효화되는 경우는 거의 없다고 판단됩니다. (민간사업시행자가 시행하는 공익사업(예:골프장)의 경우에는 공공필요성을 이유로 취소된 사례가 있습니다.)

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공익사업 반대 또는 취소를 위해서는 단순한 주장만으로는 부족하고, 법률적 검토를 해야 합니다.

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사업구역 지정이나 사업인정(실시계획인가)등에서 사업무효화를 위한 의견을 제출하는 것은, 말그대로 의견일 뿐이지 강제성이 없습니다.

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사업 무효화를 위해서는 사업인정(실시계획인가)에 대한 취소심판이나 취소소송을 해야만 하고, 권한있는 상급기관이 취소결정을 해야 사업이 무효화됩니다.

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(2) 정당한 보상금을 위한 권리구제

​

보상금 증액절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)는, 사업시행자가 제시한 보상금에 만족하여 합의한 경우에는 진행할 수 없고, 사업시행자가 제시한 보상금을 거부하고 강제로 수용당하는 경우에만 진행할 수 있습니다.

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1) 수용재결 (행정적 구제절차)

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사업시행자가 제시한 보상금을 거부할 경우, 사업시행자는 부득이하게 강제수용을 해야하고, 강제수용하기 전에는 책정된 보상금은 감정평가로 인한것이므로, 재평가절차 등이 마련되어 있습니다.

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사업시행자는 재감정평가한 금액으로 일단 강제수용하고, 보상대상자가 보상금수령을 거부하면 법원에 맡기고(공탁) 강제수용합니다. (보상금을 수령하던 안하던 강제수용이므로, 토지소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.)

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2) 이의재결 (행정적 구제절차)

​

토지는 강제수용으로 뺏겼지만, 여전히 보상금이 낮다고 생각한 보상대상자는 정당한 보상금 산정을 위해 보상금 증액을 위한 이의를 중앙토지수용위원회에 신청할 수 있고, 재감정평가하여 추가 보상금 지급을 결정합니다. 수용재결서 받은날부터 30일 이내에 이의를 신청해야 합니다.

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(예를들면, 당초 사업시행자 제시금액 4억을 거부하여 수용재결에서 5억으로 재평가되고, 5억의 보상금을 수령하였으나, 이의재결에서 5.5억으로 또다시 재평가된 경우, 5억을 수령했으므로, 5천만원만 추가 수령하게 됩니다.)

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3) 행정소송 (사법적 구제절차)

​

이의재결에서 또다시 재평가되어 추가 보상금(총5.5억)을 받았으나, 여전히 인근 시세에 못 미친다고 판단되는 경우에는 보상금증액청구소송 (행정소송)을 제기해야 합니다. 이의재결을 거쳤을 때에는 이의재결서 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야만 합니다.

​

만약 소송에서 6억으로 판결되었다만, 5.5억을 이의재결시까지 평가 받았으므로, 추가 5천만원만 판결금으로 지급받게 될것입니다.

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(3) 기타 보상관련 권리구제

​

1) 재결신청의 청구

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조속재결신청청구라고도 합니다. 사업시행자 제시금액에 합의안하는 것은, 터무니 없이 낮은 보상금액이고, 위 제시금액을 증액시키는 방법은 수용보상절차밖에 없으므로, 무의미한 3개월의 합의기간없이 조속히 수용재결로 하여 재평가하라는 의미가 있습니다. (이전포스팅에 자세히 있습니다^^)

​

낮은 보상금으로 합의하기는 싫고, 재평가하여 증액하고 싶은데, 대출이자 또는 대체부동산 매입 등으로 보상금을 빨리 받고 싶은 경우에 활용됩니다. ​

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2) 잔여지 매수 및 수용청구 및 잔여지 가격하락 보상청구

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주로 도로사업에 토지가 일부 편입되어 잔여 토지가 남게 된 경우에 활용됩니다.

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수용되고 남은 토지가 전혀 쓸모없게 된 경우에는 사업시행자에게 매수하거나 수용해달라고 청구할 수 있습니다. 쓸모없게 되어 가격이 하락된 것에 대해서도 보상청구할 수 있습니다.

​

3) 기타 권리구제

​

사업구역 지정 및 사업인정에 대한 의견제출, 보상계획에서 토지물건조서에 대한 이의신청, 협의경위서의 기재, 기타 민원제기 등의 권리구제절차가 있습니다.

​

​​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

http://todaytheprice.com

이전 포스팅에서 보상절차에 대해 설명한 바 있습니다.

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상세히 설명하여 좋았으나, 너무 내용이 많아 복잡하다는 의견이 있어,오늘은 짧고 간단하게 설명하겠습니다.

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보상대상자분들이 사업시행자가 제시한 보상금에 합의할 지 또는 거부하고 증액절차를 진행할 지의 판단에서

​

중요한 보상금 예상 수령시기를 보상절차와 함께 설명하겠습니다. (아~짧지 않을 것 같은 예감ㅠㅠ)

​

아래의 보상금 예상 수령시기는 법률규정상의 절차에 따른 것으로, 사업과 사업시행자마다 다를 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.

​

보상계획공고를 통지를 받은 보상대상자 A가 보상금을 언제 받는지 알아보겠습니다.

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마지막 정리부분에 요약했으니, 아래는 간단히 읽기를 바랍니다.

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(1) 보상계획공고를 1월1일 통지 받은 A는 통지받은 후 14일 이내에 토지물건조서에 이의신청하고, 약 45이내에 감정평가업자를 추천(약 30일)합니다. (보상공고 후 45일)

​

(2) 이후 시도지사는 1달이내에 감정평가업자를 선정합니다. (1개월)

​

(3) 감정평가업자가 보상대상 토지 및 물건 등을 평가하고, 보상대상자에게 손실보상 협의요청서로 보상금(예: 3억)에 합의하자고 요청합니다. (1개월)

​

(4) 합의기간은, 최소 30일 이상으로 통상 2개월 내지 3개월이 소요됩니다. (3개월)

​

(5-1) 보상대상자가 합의하면, 계약체결하고 토지 등이 넘어가고 보상금은 보통 계약체결일로부터 2주이내에 지급받습니다.

​

(5-2) 보상대상자가 제시된 보상금이 적다고 판단되어 거부하면, 사업시행자가 강제수용결정을 받아 재평가된 보상금(3억3천만원-예시)을 일방적으로 지급하고, 토지의 소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.

​

(수용재결로 보상금을 지급받는 것은 합의 보상금을 지급받는 것에 비해 5개월 내지 6개월의 기간이 더 소요됩니다.)

​

​

하지만, 내 토지가 보상사업에 편입되었을

경우, 가장 궁금하면서도,

걱정이 앞서는 것도 사실입니다

오늘은 보상계획공고 열람공고가

공고되고 나서

토지소유자가 우선적으로 해야 할 것들을

정리해 봤습니다.

어느 날 우편으로 ㅇㅇ시로부터,

ㅇㅇ사업 보상계획에

내 토지가 편입이 되었다는 소식을

접하게 됩니다.

사업명을 자세히 보니,

아마도 공원을 만들려나 봅니다.

공익사업이란, 말 그대로,

공익을 위한 사업입니다.

구체적인 사업은 토지보상법에서

규정하고 있구요.

예를 들면, 도로, 공원 등의 공공시설을 생각하시면 됩니다.

우선은, 토지조서 열람 및 이의신청 기간을 확인해야 할 것입니다.

이때의 열람 및 이의신청기간에는 내 토지의 어느 부분의 어느 만큼 편입이 되고,

토지소유자의 성명, 주소,

주민번호, 토지면적, 지목 등 기본적인 사항들과 편입되는 부분의 지장물들이

빠짐없이 조서에 들어가 있는지를

확인하는 것이 가장 중요한 일입니다.

즉, 조서내용에 오류나

누락 지장물, 누락된 정보가 있을 경우에는 사업시행자에게 그 사실에 대한 이의를 신청해야 합니다.

통상적으로 보상계획 열람공고 → 감정평가 및 보상액 산정 → 손실보상 협의 → 소유권 이전등기 및 보상금 지급 순으로 절차가 진행되지만,

협의가 안될 경우,

수용재결 → 보상금 지급 또는 공탁 → 소유권이전 → 이의재결 또는 행정소송(수용재결에 이의가 있을 경우)로 진행되어 자기도 합니다.

여기까지 읽으셨다면, 이제 가장 중요한 보상액 책정 부분이 남아있습니다.

최초 보상계획 열람공고 이후

협의 감정평가 이후에,

보상액을 통보받게 되는데요,

토지보상법 제68조에 의거 사업시행자, 시도지사, 토지소유자가 각각 1인을 추천하여 3인의 감정평가법인이 평가한 금액의 산술평균으로 결정됩니다.

만약 토지소유자의 추천이 없을 경우 2개 감정평가법인(시도지사 추천이 없을 경우 사업시행자 측에서 선정한 2개 감정평가법인)의 평가액으로 보상액이 결정되게 됩니다.

그런데 사업시행자 측에서 선정한 감정평가법인의 보상평가액은 사업시행자측의 이익을 대변하게 될 가능성이 매우 높습니다. 시도지사 추천 평가사 또한 토지소유자의 이익보다는 사업 진행의 편의성을 도모하려는 측면이 강합니다.

그리하여 수용당하는 토지소유자님의 이익을 보호하기 위하여 토지소유자 추천제도가 존재하는 것이며 이는 소유자님의 재산권 보호를 위한 가장 강력한 수단입니다.

소유자님의 추천에 의한 감정평가법인은 토지면적 및 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻어야 합니다.

즉, 보상대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 감정평가법인 1인을 추천할 수 있습니다.

감정평가 수수료는 관련 법령에 의거 사업시행자 측에서 부담하게 되니 평가수수료에 대한 걱정은 일절 하지 않으셔도 됩니다.

토지소유자가 감정평가업자를 추천하시려면 지자체에서 요구하는 바에 따라 ①신분증 복사 사본과 ②동의서에 서명 및 도장으로 간인을 요하는 간단한 절차가 필요합니다.

문의사항이 있을 경우 언제라도 연락 주시면 성실히 답변드리겠습니다.

다소 번거롭게 느껴지실 수 있지만

소중한 재산권 보호를 위해

토지소유자가 협의 평가단계에서 할 수 있는 가장 강력한 수단입니다.

감정평가와 관련해서 도움이 필요하실때, AI감정평가사사무소 또는 AI탁상감정 투데이더프라이스를 이용해 보는것도 하나의 방법이 될 수 있을것입니다.

Today the Price는 감정평가사들이 만든 부동산시세를 추정한 자동가치산정모형입니다. 실거래와 공공데이터를 활용한 알고리즘으로 분석한 추정시세로 가격신뢰도 향상을 위해서 항상 노력하고 있습니다.

보상대상자(재개발사업의 경우 현금청산자)분들이 소유한 토지가 토지대장상 지목이 '도로'이거나 지목은 도로가 아니라도 실제 도로인 경우에는 낮게 보상평가되는 것이 현실입니다.

​

그러나 지목 도로이든 실제 도로이든 도로라는 이유로 일률적으로 낮게 보상평가되는 것은 아닙니다.

​

​

일반적으로 도로는 대지가격의 3분의 1이내로 보상평가됩니다.

​

도로가격이 1억이라고 가정할 경우, 같은 도로임에도 어느 도로는 1억으로 보상되고, 어떤 도로는 3억으로 보상되는 경우가 있습니다.

​

도로보상과 경매 투자​​

​

실제로, 경매로 도로만 매수하시고 보상받는 투자를 하시는 분도 많습니다.

​

1억짜리 도로를 경매로 6천만원 정도에 매수하셔서, 2년 내지 3년 이내에 보상금을 1억으로 받으시고, 수용 및 이의재결을 통해 3억으로 상향되는 케이스도 있는것이 현실입니다.

​

도로는 개인간에는 거래되는 것이 드물 것이나, 보상예정인 토지가 도로인 경우에는 국가 등으로부터 보상되니 거래가 잘 되지 않는 도로를 투자목적으로 매수하더라도 향후 매도가 보장되고, ​

경매로 낮게 매수하여 차익을 얻고,

​

이의신청 등 불복절차를 통해 도로가격의 3배이상인 대지가격으로 보상되면 대박이고, 안되더라도 본전이니 경매에서 보상예정인 도로를 투자하시는 이유인거 같습니다.

​

​

이에 토지보상 중에 도로보상에 대해 설명하고자 합니다.

​

아래의 도로종류와 보상기준을 통해 내가 소유 또는 경매투자한 도로가 도로가격으로 보상받을지 또는 도로가격의 3배 이상인 대지가격으로 보상받을지 판단하시는데, 도움이 되시길 바랍니다.

​

(문의시 사실상 사도가 아닌데 사실상 사도로 평가되었다거나 예정공도나 미불용지 같다 정도로 문의하시더라도 전문가이십니다. 쉽지 않은 개념으로, 간단히 쉽게 설명하겠습니다.)

1. 도로의 종류

​

도로는 기능, 폭, 근거법률 등에 따라 다양하게 분류할 수 있습니다.

​

그러나 보상대상이 되는 도로와 관련하여서는 개인 소유의 사유 도로가 주로 문제가 되며,

​

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 보상대상이 되는 도로로서, 아래의 도로의 종류와 보상기준을 규정하고 있습니다.

​

​

2. 사도법에 의한 사도의 부지와 평가기준

​

(거의 드문 경우이므로 대충 보시길...)

​

(1) 사도법상 사도의 개념 ​

​

도로 소유자가 자기 토지의 다른 부분의 효용증진을 위해 스스로 사도법에 의하여 관할 시장군수의 허가를 받아 설치한 도로입니다.

​

사도는 도로법이 적용되거나 준용되지 않고 사도법의 적용을 받으며, 도로법에 의한 도로 또는 도로법 준용도로와 연결시키기 위하여 개설한 도로를 말합니다.

​

사도법에 의한 사도의 특징은, 토지소유자가 스스로 개설했다가 아니라 시장등의 허가입니다. 허가에서 사실상의 사도와 구별됩니다.

​

(2) 사도법상 사도부지는 인근 대지가격의 5분의 1이내로 평가됩니다.

​

즉, 사도법상 사도부지의 보상금이 1억이라 평가했는데, 수용보상절차를 통해 사도법상 사도가 아니라면 5억이 되는 것입니다.

​

다만, 사도법상 사도여부는 시장등의 허가에 따르므로, 사도법상 사도가 아님에도 사도법상 사도로 평가하는 경우가 거의 없습니다.

​

3. 사실상의 사도의 부지 (매우 중요) ​

​

(1) 사실상의 사도 개념

​

사실상의 사도는 사도법에 의한 사도 외의 도로로서 다음에 해당하는 도로입니다.

​

1) 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 - 도로개설 당시 기준

​

2) 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 - 보상당시 기준

​

3) 건축법 제35조에 규정에 희하여 건축허가권자가 그 위치를 지정공고한 도로 - 보상당시 기준

​

4) 도로개설 당시의 토지소유자가 대지나 공장용지등을 조성하기 위하여 설치한 도로 - 도로개설 당시 기준

​

사실상의 사도의 특징은, 우선 사도법에 의한 사도가 아닌 도로여야 하므로 시장 등의 허가가 없는 사유도로입니다. 또한, 위 네 가지 중 하나에 해당해야 하는데, 주로 1) 및 2)의 경우가 문제됩니다.

​

(2) 사실상의 사도의 부지는 인근 대지가격의 3분의 1이내로 평가됩니다.

​

즉, 사실상의 사도 부지의 보상금이 1억이라 평가됐는데, 수용보상절차를 통해 사실상의 사도가 아니라면 보상액은 3억이 되는 것입니다.

​

대부분의 보상대상인 사유도로는, 사실상의 사도라고 보셔도 무방합니다.

​

개인이 소유한 도로가 보상대상인데, 시장등의 허가가 없다면 사실상의 사도일 가능성이 매우 높습니다.

​

보상대상자 입장에서는 기계적으로 대지가격(3억)의 3분의 1이내인 1억으로 보상하는 것이 억울하지만,

​

사실상 사도가 아니라는 주장이 받아들여지면 사실상 사도가격(1억)이 대지가격(3억)이 되어 큰 증액(2억)이 되기에

​

사실상 사도인지 아닌지의 판단은 너무나 중요하고, 예정공도와 미불용지와도 연결됩니다.

​

4. 예정공도부지 (매우중요) ​

​

(1) 개념

​

도로법, 국토계획법상 도로개설계획이 수립되어 있는 토지는 개발금지 등의 행위제한으로 인해 오랜기간 후에는 공지로 남아있게 되고, 인근 주민의 통행에 제공됨으로써 자연스럽게 사실상 사도가 됩니다.

​

또는 도로개설계획 수립으로 어차피 도로가 될 토지이기 때문에 도로개설공사전에 소유자가 주변을 개발하면서 도로를 만들어 인근 주민의 통행에 제공하는 경우도 있습니다.

​

위와 같이, 도시군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 사실상의 사도를 예정공도부지라고 합니다.

​

예정공도부지의 주요 특징은, 국가 등의 개입 이후에 사실상 사도가 된 것입니다. 주로 장기미집행 도시계획도로의 보상사업에서 많이 발생합니다.

​

국가 등의 개입(도시군관리계획에 의한 행위제한)없이 도로가 된 것은 사실상의 사도이고,

​

국가등의 개입이 먼저 있고, 그 이후에 도로가 된 것은 예정공도부지입니다.

​

(2) 예정공도부지는 대지가격으로 보상합니다.

​

국가 등의 개입이 없어더라면 도로로 방치하지 않았을 것이고, 국가 등이 개입 당시 즉 도시군관리계획결정 후 즉시 보상했더라면 대지로 보상했을 것이므로,

​

예정공도부지는 실제 도로이더라도 대지가격으로 보상하는 것이 일반적입니다. (이와 관련한 대법원의 판례가 다수 존재합니다)

​

​

5. 미지급용지 또는 미불용지

(매우 중요)​

​

(1) 미지급용지의 개념

​

미지급용지는 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지 중 도로를 말합니다.

​

보상-토지취득-도로개설공사가 적법한 절차임에도, 도로개설공사 - 미보상한 경우로서, .

​

한마디로 사유재산권을 보상금 지급도 없이 무단불법으로 포장하여 도로로 만든 경우입니다.

​

미지급용지의 주된 특징은, 도로개설공사를 국가등이 했다는 것입니다.

​

예정공도는 국가 등이 개입했으나 공사를 한 것은 아니고 공법상 제한(개발행위금지의 행위제한)으로 방치하게 만들어 소유자가 스스로 개설하게 한 것인데 반해,

​

미불용지는 국가 등이 공법상 제한이 아니라 직접 공사를 한 것에서 차이가 있습니다.

​

(2) 미지급용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.

​

즉, 비포장 사유도로를 국가 등이 포장하여 도로로 만든 경우에는 비포장 사유도로로 보상하고,

​

멀쩡한 대지를 국가 등이 포장하여 도로로 만든 경우에는 대지가격으로 보상합니다.

​

미지급용지 도로라고 무조건 대지로 보상하는 것이 아니라 도로개설 이전이 대지인지 도로인지에 따라 보상금이 결정됩니다.

​

비포장도로를 국가 등이 포장하여 도로로 만든 경우도 왕왕 있습니다.

​

​

​

6. 도로 종류의 판단 기준​

​

현재시점에 보상대상 토지가 도로인데

​

국가 등이 포장한 미지급용지인지

​

국가 등의 개입 없이 소유자가 스스로 설치한 사실상의 사도인지

​

국가 등이 도시관리계획결정한 이후에 소유자가 스스로 설치한 예정공도인지

​

판단하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. ​

​

이는 감정평가사가 판단할 수 있는 사항도 아닙니다.

​

현재시점의 보상대상인 도로가 사실상 사도라면 1억이나,

​

미지급용지나 예정공도이면 3억이 되는 것이므로,

​

도로 종류의 판단은 보상금과 직결되는 중요한 문제로 고도의 전문성이 요구된다 할 것입니다.

​

결국,

​

사실상 사도와 예정공도(미지급용지)는

국가등의 개입여부에 따라 구별된다할 것입니다.

​

보상토지가 도로라서 낮게 보상되는 경우에는 오래 전에 국가 등이 개설공사를 했는지 또는 도시관리계획으로 행위제한을 했는지를 살펴봐야 할것입니다.

​

또한, 소유자가 스스로 도로로 개설했더라도 일시적 도로라면 사실상 사도로 낮게 보상되어서는 안될 것입니다.

​

​

도로는 설명할게 너무도 많아 나누어 설명하고자 합니다.

​

너무 깊게 자세히 설명하면 너무 길어지고, 법조문과 어려운 판례만 나열하면,

전문성이 없어보이고

설명도 쉬운게 아닌거 같습니다.^^;

​

하지만 앞으로 1년에서 2년간 장기미집행 도로보상이 큰 이슈이므로 균형있게 설명할 예정입니다.

도로는 설명할게 너무도 많아 나누어 설명하고자 합니다. ​

​​

소유하신 보상토지가 실제 도로이고, 증여, 상속, 매매 등으로 도로개설경위를 모르시더라도

​

협의전에 전문가와 상당하시기 바랍니다.

​

특히 보상토지가 아래에 해당하는 경우에는 반드시 보상받기 전에 상담해보셔야 할것입니다.

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● 도로부지로 장기간 묶여 있던 토지 (장기미집행 도시계획시설 도로)

● 지목은 '대'이나 실제 도로로 이용 중인 토지

● 당초 대지나 전이었으나 토지주의 신청 없이 지목이 도로로 변경된 경우

● 실제 도로이나 스스로 도로개설을 하지 않은 경우

● 인근주민의 통행으로 자연발생적으로 도로가 된 경우

● 미불용지, 미지급용지, 미보상용지, 체불용지, 미보상토지

● 사실상 사도로 평가된 경우(인근 토지의 3분의 1이내로 저평가된 경우)

● 실제 도로, 지목 도로인 보상대상 토지

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토지보상금을 전부 주기도 전에 사업시행자 또는 사업의 시공사가 기공승낙서 또는 토지사용승낙서를 요구하는 경우가 많습니다. 토지소유자분들은 승낙서에 서명해도 되냐고 많이 물으십니다.

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사업시행자가 왜 요구하는가를 알면, 향후 보상에서 유리한 지위를 확보할 수 있기에 토지보상에서 기공승낙서를 서명해도 되는지 알아보겠습니다.

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​

1. 기공승낙서 또는 사용승낙서란

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기공이란, 공사의 착수 및 시작을 의미하는 것으로, 기공승낙서란 사업명, 위치, 내용을 기록하고, 토지이 소재지, 지목, 현황을 기록하는 토지기공승낙서에 관한 양식입니다.

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토지사용승낙서 샘플

기공승낙서 샘플

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주된 내용은 아래와 같습니다.

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2. 승낙서를 요구하는 이유

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토지보상법 제62조는, 아래와 같이 사전보상을 규정하고 있습니다.

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공익사업을 시행하기 위해서는 일단 협의가 성립되어 보상계약이 체결되거나 수용하여 토지를 취득해야 함은 물론,

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계약이 체결되었더라도 사업시행자는 원칙적으로는 그 계약에서 정해진 보상금 전액을 보상대상자에게 지급하기 전에는 공사에 착수할 수 없습니다. 강제수용은 수용개시일 전까지 보상금을 전부 지급하고 공사에 착수해야 합니다.

​

다만, 보상대상자 등으로부터 그 보상금 전액을 지급하기 이전에 착공에 대한 승낙을 얻은 경우에 한하여 보상액 지급 전에 공사에 착수하는 것이 예외적으로 허용될 뿐입니다.

​

즉, 보상대상자에게 보상금을 지급하기 이전에 공사를 할 수 없으나, 승낙서를 받은 경우에는 보상금을 주기전이라도 공사를 할 수 있습니다.

​

승낙서를 요구하는 상황은, 토지수용보상절차는 오래걸리는데, 공사는 빨리 해야 하는 경우에 요구하는 것입니다.

​

국가등의 공적주체가 요구하는 경우는 적습니다. 공적주체는 세금으로 진행하기에 대출도 없고, 공사계약기간에서도 권한이 있기에 느긋한 것이 일반적이라 승낙서를 요구하는 경우가 적습니다.

​

승낙서는 주로, 민간사업시행자나 국가등과 계약한 시공사가 요구하는 경우가 많습니다. 따라서 국가등이 요구하는 경우와 민간사업시행자가 요구하는 경우에 달리 대응해야 합니다.

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3. 기공승낙서 또는 사용승낙서에 대한 보상대상자의 대응 방안

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(1) 승낙도 없이 공사한 경우

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만약 사업시행자가 보상대상자에게 보상금을 지급하기 전에 승낙서도 받지 아니한 채 미리 공사에 착수하여 영업, 영농 등을 계속할 수 없게 하였다면

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이는 위 토지보상법 제62조의 사전보상원칙을 위반한 것으로서 위법합니다.

​

이때에는 영업손실 또는 영농손실보상을 지급받는 것과 별도로 공사의 사전착공으로 인해 보상대상자가 영업, 영농을 할 수 없게 된때부터 수용개시일까지 입은 손해에 대해 이를 배상할 책임이 있습니다. (2013.11.14선고 2011다27103판결)

​

즉, 보상도 받고, 위법에 대한 손해배상도 주장할 수 있습니다.

​

(2) 보상 협의 및 계약절차도 거치지 아니한 채 승낙을 요구하는 경우

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대법원은, 사업시행자가 협의 및 계약체결의 절차를 거치지 아니한 채 보상대상자 등으로부터 착공에 관한 승낙만을 얻어 공사에 착수하는 것은 토지보상법이 예정하고 있는 바라 아니라고 해석된다고 판시한 바 있습니다. (대법원 1993.9.28.선고 92다54747판결)

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상담해보면, 공무원이나 민간사업시행자가 토지보상법상의 사전보상 규정의 단서를 오해하는 경우가 많습니다.

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승낙서만 받으면 보상금 지급전이라도 공사할 수 있다고 잘못 생각하여,

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협의보상금을 제시도 없이, 보상대상자에게 설명도 없이, 보상협의 및 계약체결 이전에 기공승낙을 받아내어 공사에 착수하는 경우가 있는데, 이는 위 판례에 비추어보면 문제소지가 있습니다.

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(3) 기공승낙서에 대한 보상대상자의 대응 (★)

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국가 등의 공적주체나 민간사업시행자나 대응방안은 유사합니다.

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사업시행자가 기공승낙 또는 사용승낙서를 요구하는 상황 자체가, 보상대상자가 유리한 상황입니다. 이른바 갑의 위치에 있는 것입니다. 따라서 승낙서를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.

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너무 협조하여 바로 주는 것은 바로 불리해질 수 있고, 안해주면 향후 보상에서 불리해질 수 있는 상황이 있을 수도 있습니다. 결론은, 기공승낙서를 꼼꼼히 검토하고 써주어야 합니다.

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특히 민간사업시행자(재개발조합 등)의 경우에는 유의해야 합니다.

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승낙도 없이 공사한 경우, 보상 협의 및 계약절차도 거치지 아니한 채 승낙을 요구하여 승낙해준 경우에는 향후 보상증액을 위한 이의신청과정에서 문제를 제기할 수도 있습니다. ​

​

또한, 적법한 승낙을 해주려고 하더라도 어떻게 승낙서를 써주느냐에 따라 토지재산권의 가치보장이 달라질 수도 있습니다.

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실제로 보상금 평가 전에 사업시공사가 기공승낙서를 요구한 적 있었는데

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사업시공사는 보상금 결정권한이 없으므로 보상금과 무관하지만,

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승낙서 서명 조건으로 토지평탄화작업 등의 공사를 이끌어낸 사례도 있습니다.

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어차피 건설기계로 공사는할 예정이고, 승낙서를 요구받는 상황이라면,

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개인적으로 사비를 들여 공사하기에는 부담스러운 금액이므로,

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승낙서 서명 조건으로 무료 공사를 요구한 것입니다.

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위와 같이, 승낙을 해주더라도 얻을 것은 최대한 얻는 것이 현명한 거 같습니다.

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토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

도로의 폭이 지나치게 좁아 도로 폭 확장을 위해 도시계획시설 도로 사업 절차가 진행되는 경우가 있는데, 토지와 건물 일부가 도로사업에 편입되고, 건물 일부가 편입되어 잔여 건축물을 보수하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 편입되는 토지와 건축물에 대한 보상금만 지급되는게 아니라 잔여 토지의 가치하락 손실보상금도 지급받게 되고, 건축물 일부 편입에 따른 잔여 건축물의 보수비용도 보상됩니다.

​

그런데, 위와 같은 경우에 건축물 소유자는 건축물 일부 편입에 따른 철거공사와 잔여 건축물의 보수공사를 하므로, 해당 주거용 건축물을 장기간 주거지로 사용할 수 없고, 보수기간 동안 임시로 다른 곳에 이주가 불가피한 경우인데, 이 경우에도 주거이전비와 이사비용을 지급해야 하는지가 문제됩니다. ​

전통적으로 주거이전비는 주거용 건축물 전부 편입되어 보상되는 경우를 상정한 것인데, 주거용 건축물이 사업지구에 일부 편입된 경우로서 철거 및 보수공사로 장기간 주거지로 사용할 수 없는 경우에 대해 중앙토지수용위원회는 주거이전비와 이사비에 상당 금액을 지급하는 것이 타당하다라고 재결한 바 있습니다.

​

다만, 건물 일부가 편입되어 철거되고 잔여 건축물이 남게 된다는 사정만으로 주거이전비와 이사비를 보상받는 것이 아니라, 일부 철거되는 대상이 주거용 건축물이어야 하고, 실제 거주해야 하며, 건물 일부 철거시 다른 지역으로 이주가 불가피한 점(전면 리모델링에 준하는 보수공사가 필요하여 장기간 주거지로 사용할 수 없는 점)이 확인되어야 합니다.

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도로사업에 건축물 일부가 편입되는 경우에는 편입토지+편입건물+잔여 토지 가치하락+잔여 건물 보수비뿐만 아니라 주거이전비와 이사비를 지급받을 가능성도 있으므로 적극적으로 권리 행사하시고, 반드시 주변 전문가와 상의하시길 바랍니다.

1. 장기미집행 도로사업에서 실시계획(변경) 고시의 의미

​

장기미집행 도로사업은 장기간 동안 일체의 토지개발금지 등 재산권 제한을 가하다가 뒤늦게 보상하는 사업으로서, 위 사업에 대한 실시계획(변경)이 고시되면, 토지보상법상 '사업인정'이 있는 것으로 의제되므로,

​

사업시행자에게 (1) 강제수용권이 부여되고 (2) 수용대상 토지가 확정되며 (3) 토지 등의 보전의무가 부과되고 (4) 사업시행자 또는 보상평가를 의뢰 받은 감정평가업자 등은 토지물건에 관한 강제조사권이 생기게 됩니다.

​

즉, 실시계획(변경)인가는 해당 사업이 토지 등을 강제수용할 만한 공익사업인지를 결정하는 행정처분으로서, 실시계획 이전 또는 이후 즈음에

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사업시행자는 실시계획의 준공예정일 전까지 보상대상 토지를 협의 또는 강제수용의 방법으로 취득하고자 보상평가를 진행하고 토지 등의 보상금을 제시하는 것이 일반적입니다.

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2. 실시계획(인가) 단계에서 토지소유자의 대응방안

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(1) 실제 현황 도로인 토지의 경우

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실시계획(인가)고시는, 장기간 미집행되었던 공익사업을 구체적으로 확정하는 행정처분이므로, 장차 언제 보상되는지의 보상계획 뿐만 아니라 토지보상금에 큰 영향을 미치는 사항을 사전에 검토하는 것이 필요합니다.

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특히 보상대상 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)인 경우에는, 사업시행자는 도로개설경위 등은 세밀히 조사하지 않은 채 도로인 현황에만 치중하여 인근 토지가격의 3분의 1이내로 감액보상하는 것이 일반적입니다. (토지보상법 시행규칙 제26조에 따라 사실상 사도는 인근 토지가격의 3분의 1이내로 평가하도록 규정하고 있습니다.)

​

토지보상법은 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)이더라도 도로개설경위 등에 따라 예정공인 경우, 인근 토지가격 수준으로 보상하도록 규정하고 있는점,

​

장기간 토지의 개발금지제한을 가하여 부득이 방치되어 도로의 현황에 이른 토지를 뒤늦게 감액보상하면서 정상평가된 보상금을 원하는 보상대상자에게 과도한 사실조사 및 입증책임을 요구하는 부당한 행정이 현실 이라는점,

​

덧붙여, 토지보상금을 수령하면서도 추가 보상금을 위한 불복절차제도가 마련되어 있음에도,안내 부족 등으로 적절한 도움을 받지 못하고 추가 증액보상금 없이 저평가된 협의 보상금만을 수령하는 안타까운 현실도 있습니다.

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(2) 대응방안

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장기간 방치된 토지에 대한 사업시행자 제시 보상금에 만족할 수 있으나

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(실제 현황 도로인 토지를 이용할 수 없고 처분도 곤란한 제한이 있는데, 상속 받은 토지에 대해 사업시행자가 토지보상금을 제시하여 주므로 대부분의 상속인분들은 제시 보상금에 만족하고 협의하는 것이 보통입니다.)

​

실시계획인가 단계에서부터 인근 대지가격의 3분의 1이내로 감액평가될 만한 토지인지 또는 인근 대지가격으로 정상평가될 토지인지에 대한 사실조사 및 분석(항공사진 정밀분석, 폐쇄 지적도 및 토지대장 등)이 필요한 점,

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정당한 보상을 위한 이의신청 특히 실제 현황이 도로인 토지에 대해 정상평가를 통해 보상금을 3배 증액하는 내용의 증액불복절차는 고도의 전문성이 요구되므로 도움 없이 홀로 진행하는 것은 사실상 어려운 점 등에서

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실시계획(인가)고시 단계에서부터 주변 전문가와의 상담이 필수적이라 할 것입니다.

​

실시계획고시 단계에서 아래의 준비가 필요하실것으로 예상된, 참고하시기 바랍니다.

​

​(1) 실시계획(인가)에 대한 의견서 작성 및 제출

(2) 잘못 조사된 토지물건조서의 내용에 대한 이의신청

(3) 도로개설원인 등에 대한 사실조사 및 항공사진 정밀분석

(4) 보상계획 공고시 토지소유자의 감정평가업자 추천

(5) 향후 보상금 불복절차

(6) 토지보상 증액 판단 및 보상금 예상 수령시기

▶실제 현황이 도로임을 알고 경매(공매), 상속(증여), 매매 등을 원인으로 취득한 경우

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▶실제 도로이나 스스로 도로포장을 하지 않은 경우

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▶실제 도로이나 스스로 도로개설을 하지 않은 경우

​

▶도로부지로 장기간 묶여있던 토지

​

▶토지대장상의 지목은 대지 등이나 실제 도로로 이용 중인 경우

​

▶당초 대지, 전이었으나 토지소유자의 신청 없이 지목이 도로로 변경된 경우

​

▶인근주민의 통행으로 자연발생적으로 도로가 된 경우

​

▶미불용지, 미지급용지, 미보상용지, 미보상토지 등

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▶사업시행자가 제시한 보상액이 적정 시세보다 현저히 저렴한 경우

​

▶사실상 사도로 평가된 경우(인근 토지의 3분의 1이내로 저평가된 경우)

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▶주위에 대규모 개발사업 또는 도로사업이 예정되어 있는 경우

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▶토지이용규제확인서상에 도로로 지정된 토지

오늘은 영업손실보상 중에, 골치 아팠던 사례를 소개해 보려고 합니다.

미아*구역 재개발 영업보상을 하던 중에 마주쳤던, 사례였습니다.

다른 구역은 이미 보상이 완료된 상태였으나,

본 구역이 마지막으로 남은 상황으로 영업권자들은 대략 150여 군데가 남아 있는 상황이었습니다.

문제는 본 구역에 소위 말하는 점집이 5군데 정도 있었는데,

이 점집에 대하여, 명확하게 보상기준을 정하지 못한 상태였습니다.

토지 건물 등은 눈에 직접 보이고, 사실 확인할 수 있는 공부나 자료 들도 대부분 명확히 있습니다. 그러나, 영업보상의 경우 개별적인 사안이 많아, 그 기준을 일률적으로 적용하는 데에 한계가 분명 존재합니다.

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토지보상법 제77조(영업의 손실 등에 대한 보상) 제1항에서 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 토지보상법 시행규칙 제45조(영업손실의 보상대상인 영업)에서 영업보상대상은 사업인 정고 시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물 등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업(다만, 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인 정고 시일 등 1년 이전부터 「부가가치세법」제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업)으로서, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업인 정고 시일 등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이라고 규정하고 있습니다.

즉, 시간적 요건, 장소적 요건, 시설적 요건, 계속성 요건 그리고 행정적 요건을 모두 충족하였을 때에, 영업보상이 가능합니다.

하지만, 감정평가를 해 나아가다 보면, 이러한 요건을 충족 못 시켜서 영업보상에 해당하지 않는 사례들이 종종 있습니다. 그럴 때면, 안타까움에 더욱더 사실관계를 여러 번 확인하는 경우도 있습니다.

점집도 그와 유사한 경우로써, 일단 점집을 운영하시는 분들은 대부분 영세한 경우가 많습니다. 그리고 정말 안타까운 경우는, 대부분이 주거용건물에서 영업이 이루어지고 있다는 사실입니다. 즉, 위에 적시한 장소적 요건에 해당하지 않는 경우가 대부분입니다.

이쪽, 미아*구역에서 점집을 하시는 분들도, 대부분 가정집에서 영업을 하시는 분들이 대부분이었습니다.

물론, 점집이 영업보상에 해당한다는 재결례도 존재합니다.

또한, 아래의 지방법원 판례도 첨부하니, 참조하십시요.

사실관계 확인을 위해, 소위 매출 자료 등등이 존재하지 않는 것도 평가자 입장에서는 너무나도 어려운 일입니다.

그렇다고, 영업권자가 하시는 말씀을 다 믿을 수도 없고,

다른 곳과의 형평성도 문제이고,

신경 써야 할 것이 한두 가지가 아닙니다.

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또한, 어려운 것은 이전비 산정입니다.

각 신당에 모셔져 있는 신들은 대략 7~12분 정도인데,

이분들을 다른 곳으로 모시는 제사비 등등을 과연 어떻게 합리적으로 설정하는지는 쉽지 않은 일입니다.

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제 기억으로는 결국 평가사들과 조합 관계자 들과의 많은 논의를 거쳐서 일을 마쳤던 것으로 기억됩니다.

더욱더 안타까운 것은, 토지 등 소유자들은 그래도 세입자들에 비해서는 보상금이 높게 산정이 되나, 세입자에 대한 영업보상은 그에 비하면 턱없이 부족한 것이 현실이기 때문입니다.

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얼마 전, 전통시장에서 40년을 넘게 길거리에서 좌판을 깔고 장사를 하시던 할머니를 감정평가사와 구청 관계자들의 노력으로 자유업으로 인정받아,

영업보상을 해드렸다는 애기를 접했습니다.

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다행스럽게도, 토지보상법도 이런 안타까움을 반영하여, 예전에 영업보상 규정에서 점차 그 영역을 확대해가고 있는 거 같습니다. 실제, 예전에는 영업이익 부분에서 도시근로자월평균가계비지출의 3개월분을 보상하던 것을 4개월로 보상하도록 규정이 바꾼 것처럼, 현실의 안타까움들이 느리지만 조금씩 변화하고 있는 거 같습니다.

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감정평가와 관련해서 도움이 필요하실때, AI감정평가사사무소 또는 AI탁상감정 투데이더프라이스를 이용해 보는것도 하나의 방법이 될 수 있을것입니다.

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