AI감정평가사사무소 블로그

증여란,

당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게

​

수여하는 의사를 표시하고

​

상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약

​

입니다.

이러한 증여계약과 관련하여 부동산 등 자산

​

가치 상승분에 대한 세금인

​

양도소득세 및 증여세 부담문제가 발생하게

​

됩니다.

​

이 경우 증여자 입장에서는

​

자신의 소유권이전등기 후

가치상승분에 대하여 양도소득세를

납부하여야 하고,

수증자 입장에서는 취득가액 대비

​

가치상승분에 대하여

증여세를 납부하여야 하는

문제가 발생됩니다.

따라서 위와 같은 문제점을 해결하기 위하여

상속·증여재산 평가방법 중

감정평가제도를 활용하는 방안이 주목받고 있습니다.

증여재산평가는

증여세 과세표준 및 세액계산의 기초가 되는

평가액을 산정하는 과정입니다.

따라서 부동산 등 재산가액의 평가는 원칙적으로 시가(時價)에 의하여야 하고,

예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에만

보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 평가하도록 규정하고 있습니다.

이처럼 세법에서는

​

감정평가업자에게 의뢰하여

받은 감정가액을 시가로 인정하고 있으므로,

납세자로서는 상속세 또는 증여세 신고 시

해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및

​

기준시가가 동일하거나 유사한

​

다른 재산에 대한 매매사례가액 내지

감정가액이 있는지 여부를

​

반드시 확인해야 합니다.

우리나라 상속세율은 최고 50%이지만

​

증여세율은 최고 40%로서 누진세율 구조라는

​

특징이 있습니다.

​

그러므로 사전에 계획을 세워 적절히 증여하거나,

​

시점을 조절한다면 상당한 세액을 절감할 수 있습니다.

​

또한, 감정평가를 활용하는것도 하나의 방법일것입니다.

평가 수수료율은 가격에 연동되게끔 되어있습니다.

가령 10억 물건은 110여만원, 20억은 190여만원 등등으로,

​

구간별로 요율체계를 따르게 되어있습니다.

​

다만, 여기에도 기준수수료 대비 하한과 상한을

​

적용할 수 있습니다.

​

즉 기본수수료가 100만원 나왔다면,

​

여기 하한 수수료를 적용하면 80만원,

​

상한 수수료를 적용하면 120만원이

​

되는 것입니다.

따라서, 기본수수료에서 상한이나 하한이 적용되어질 수 있어,

​

같은 가격의 평가금액에서도

​

수수료는 달라질 수 있습니다.

하지만, 내 토지가 보상사업에 편입되었을

경우, 가장 궁금하면서도,

걱정이 앞서는 것도 사실입니다

오늘은 보상계획공고 열람공고가

공고되고 나서

토지소유자가 우선적으로 해야 할 것들을

정리해 봤습니다.

어느 날 우편으로 ㅇㅇ시로부터,

ㅇㅇ사업 보상계획에

내 토지가 편입이 되었다는 소식을

접하게 됩니다.

사업명을 자세히 보니,

아마도 공원을 만들려나 봅니다.

공익사업이란, 말 그대로,

공익을 위한 사업입니다.

구체적인 사업은 토지보상법에서

규정하고 있구요.

예를 들면, 도로, 공원 등의 공공시설을 생각하시면 됩니다.

우선은, 토지조서 열람 및 이의신청 기간을 확인해야 할 것입니다.

이때의 열람 및 이의신청기간에는 내 토지의 어느 부분의 어느 만큼 편입이 되고,

토지소유자의 성명, 주소,

주민번호, 토지면적, 지목 등 기본적인 사항들과 편입되는 부분의 지장물들이

빠짐없이 조서에 들어가 있는지를

확인하는 것이 가장 중요한 일입니다.

즉, 조서내용에 오류나

누락 지장물, 누락된 정보가 있을 경우에는 사업시행자에게 그 사실에 대한 이의를 신청해야 합니다.

통상적으로 보상계획 열람공고 → 감정평가 및 보상액 산정 → 손실보상 협의 → 소유권 이전등기 및 보상금 지급 순으로 절차가 진행되지만,

협의가 안될 경우,

수용재결 → 보상금 지급 또는 공탁 → 소유권이전 → 이의재결 또는 행정소송(수용재결에 이의가 있을 경우)로 진행되어 자기도 합니다.

여기까지 읽으셨다면, 이제 가장 중요한 보상액 책정 부분이 남아있습니다.

최초 보상계획 열람공고 이후

협의 감정평가 이후에,

보상액을 통보받게 되는데요,

토지보상법 제68조에 의거 사업시행자, 시도지사, 토지소유자가 각각 1인을 추천하여 3인의 감정평가법인이 평가한 금액의 산술평균으로 결정됩니다.

만약 토지소유자의 추천이 없을 경우 2개 감정평가법인(시도지사 추천이 없을 경우 사업시행자 측에서 선정한 2개 감정평가법인)의 평가액으로 보상액이 결정되게 됩니다.

그런데 사업시행자 측에서 선정한 감정평가법인의 보상평가액은 사업시행자측의 이익을 대변하게 될 가능성이 매우 높습니다. 시도지사 추천 평가사 또한 토지소유자의 이익보다는 사업 진행의 편의성을 도모하려는 측면이 강합니다.

그리하여 수용당하는 토지소유자님의 이익을 보호하기 위하여 토지소유자 추천제도가 존재하는 것이며 이는 소유자님의 재산권 보호를 위한 가장 강력한 수단입니다.

소유자님의 추천에 의한 감정평가법인은 토지면적 및 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻어야 합니다.

즉, 보상대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 감정평가법인 1인을 추천할 수 있습니다.

감정평가 수수료는 관련 법령에 의거 사업시행자 측에서 부담하게 되니 평가수수료에 대한 걱정은 일절 하지 않으셔도 됩니다.

토지소유자가 감정평가업자를 추천하시려면 지자체에서 요구하는 바에 따라 ①신분증 복사 사본과 ②동의서에 서명 및 도장으로 간인을 요하는 간단한 절차가 필요합니다.

문의사항이 있을 경우 언제라도 연락 주시면 성실히 답변드리겠습니다.

다소 번거롭게 느껴지실 수 있지만

소중한 재산권 보호를 위해

토지소유자가 협의 평가단계에서 할 수 있는 가장 강력한 수단입니다.

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궁금한 사항이 있거나, 도움이 필요하신분의 연락 가능하십니다.!!!

오늘은 항상 문제가 되는 도로 평가, 즉 사실상 사도 등등에 대해서 포스팅을 하려고 합니다.

사실상의 사도부지, 보통 도로라고 우리가 알고 있는 사도부지에 대한 감정평가는 인근 토지의 감정평가액의 3분의 1일 이내로 합니다.

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여기서 인근 토지란,

그 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근 지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 토지를 말합니다.

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도로를 도로인 상태대로 감정평가하되, 그 가격은 인근 토지 가격의 일정률로 감정평가하는 방법입니다. 도로는 그 자체로서 거래의 대상이 되는 경우가 거의 없기 때문에 도로 자체의 가치 산정이 용이하지 아니하므로, 인근에 있는 성격이 유사한 다른 토지의 가치를 기준으로 하여 합리적인 가치를 산출하고자 하는 것입니다.

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이 방법은 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가한다는 원칙에는 부합하나, 적용하는 비율에 대한 이론적 근거가 약하는 약점이 있습니다.

​

일정률을 적용하는

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도로 상태로 감정평가하는 방법의 이론적 근거는 크게 두 가지가 있습니다.

사용, 수익권 제한 가치설

국가 또는 지방자치단체 등의 공공기관이 소유권을 취득하지 못한 타유공물인 사유의 도로는 도로로서의 공적인 목적 달성을 위하여 필요한 범위 안에서 그 사용, 수익권을 제한당하고 있으므로, 도로부지의 보상평가는 사용, 수익권이 제한된 상태에서의 경제적 가치를 대상으로 하고, 이러한 제한된 경제적 가치를 인근 토지 가격의 일정률로 본다는 견해입니다.

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이 견해는 도로의 감정평가를 단순화할 수 있다는 장점은 있으나, 도로 개설의 자의성 여부, 다른 토지의 효용 증진 기여 정도 여부, 소유권을 행사하여 통행을 금지시킬 수 있는지 여부 등의 구체적인 사실관계에도 불구하고 모든 도로가 사용, 수익권이 제한되고 있는 것으로 보고 인근 토지에 대한 평가액의 일정률로 감정평가하는 것은 합리적인 이유 없이 국민의 재산권을 제한한다는 비판이 있습니다.

도로는 왜 낮게 평가되는지?

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사실상의 사도부지를 인근 토지에 비해 낮게 감정평가하는 이유는!!!

사도의 가치가 사도로 보호되고 있는 토지의 효용을 증가시킴으로써 보호되고 있는 토지가치에 화체되었거나 또는 화체되지 않은 경우에도 사실상 소유권을 행사하여 통행을 막을 수 없으므로, 그 경제적 가치가 정상적인 토지에 비하여 낮기 때문입니다.

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지금까지, 도로가 왜 낮게 평가되는지에 대해 말씀드렸습니다.

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감정평가와 관련해서 도움이 필요하실 때, AI감정평가사사무소, AI탁상감정 투데이더프라이스를 이용해 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있을것입니다.

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투데이더프라이스는 감정평가사들이 만든 부동산 시세를 추정한 자동가치산정모형입니다. 실거래와 공공데이터를 활용한 알고리즘으로 분석한 추정 시세로 가격신뢰도 향상을 위해서 항상 노력하고 있습니다.

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