AI감정평가사사무소 블로그

정당보상을 위해 보상대상자가 알아야 하는 내용에 대해 설명하고자 합니다.

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보상대상자분들은, 토지나 건축물의 재산권이 얼마나 감정평가되어 보상될지에 관심이 많습니다.

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그러나 보상금 결정 권한은 토지 등을 취득하려는 사업시행자 측에 있고,

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보상금을 제시받기 이전에는 보상평가액에 대해 사전에 의견을 반영하는 수단이 별로 없습니다.

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따라서, "토지보상절차"를 반드시 이해해야 합니다.

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이에 토지보상을 잘 받기위한 토지보상"절차"를 보상대상자 입장에서 설명해보겠습니다. 아래 절차도를 출력하거나 보시면서 이해하시면 좋겠습니다.

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​(쉬운 이해를 위해 보상대상자 A와 협의 보상금 3억을 가정하고, 설명하겠습니다. 예를 드는거 뿐입니다.)

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아래의 3. 협의와 협의거부시의 장단점이 핵심입니다.

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1. 사업시행자가 협의 보상금을 제시하기 전까지의 과정 ​

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사업시행자가 공익사업(도로) 시행을 위해서는, A의 토지를 취득하고 건물은 필요없지만 철거한 후 공사해야 하므로, A의 토지와 건물이 반드시 필요합니다.

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(1) 보상계획공고

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도로사업을 위해 필요한 토지건물 조서를 작성하고 (토지물건조서의 작성), 보상계획을 공고를 냅니다.

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보상계획공고에는 사업시행자가 2명의 감정평가업자를 추천하여 토지건물을 평가할텐데,

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토지소유자들도 1명을 추가로 추천할 수 있다는 내용과 작성한 토지물건 조서가 이상하면 이의신청하라는 내용이 있습니다. 이전 포스팅에 자세히 있으니, 참고 바랍니다. (보상계획시 감정평가업자 추천 및 이의신청)

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(2) 손실보상 협의요청

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감정평가업자 추천을 못한 A는, 사업시행자가 추천한 2명의 감정평가업자가 평가한 토지건물 보상금 3억을 제시받습니다. (협의 감정평가 및 손실보상 협의요청)

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협의요청서에는 매매관련 구비서류 갖추어 1달이내에 협의장소로 오면 3억을 바로 지급하겠다는 내용이 기재되어 있습니다. ​

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2. 협의보상금(3억) 제시받은 보상대상자 A의 고민 (협의할지 또는 보상증액절차 진행할지) ​

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보상대상자 A는 인근 시세는 4억정도 라는 소문을 들었는데, 3억을 제시받았기에 고민이 많습니다.

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5억을 제시받았으면 고민이 없겠지만, 금액이 애매하니 고민이 많은 것입니다. 그렇다고 바로 소송을 가기는 어렵고, 어떻게 해야 할지 고민이 많습니다.

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이에 토지보상절차를 알아보니 아래와 같이 보상에 합의할 경우와 거부할 경우가 있는 것을 알게됩니다.

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(1) 협의(합의)할 경우

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인근시세 4억보다 낮지만, 3억에 협의할 경우 일반적으로 협의 계약을 체결하고 4주 이내에 보상금이 일시금으로 지급됩니다.

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다만, 3억에 대해 합의했으므로, 나중에 보상금 3억이 낮다는 주장은 할 수 없습니다. 합의(협의)는 상호 만족해서 한 것이니까요.

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(2) 협의 거부하여 보상증액절차를 진행할 경우 (복잡하니 대충~~)

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사업시행자가 제시한 3억에 합의하지 않을 경우, 공익사업(도로)을 반드시 해야 하는 사업시행자는 부득이 강제수용을 합니다.

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자유민주주의 국가이지만, 공공필요와 공익이라는 이유로 남의 땅을 강제로 뺏는 것이 가능합니다. 안그러면 전국의 도로는 없을 겁니다.

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1) 수용재결신청: 3억에 토지를 취득하지 못한 사업시행자가 토지수용위원회에 강제수용을 신청(수용재결 신청)하면

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2) 수용재결 열람공고: 토지수용위원회는 그 토지의 지자체에 공고하라고 하고, 지자체는 강제수용하겠다는 공고를 하게 되고, 열람기간(14일)이내에 의견을 내라고 합니다.

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3) 수용의견서: 사업시행자의 의견은 적정하게 평가한 3억에 합의가 안되니 강제수용할 수 밖에 없다는 것이고,

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보상대상자의 의견은 수용반대 또는 인근 시세 4억으로 보상금 증액해달라는 의견이 대부분입니다.

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※ 대부분 수용취소나 반대는 받아들여지지 않고, 증액은 심리하여 타당한 경우 증액이 되는 경우도 있습니다.

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4) 수용재결 감정평가 및 수용재결 : 토지수용위원회에서는 재감정평가를 3.5억에 하고 수용재결합니다. (예시일뿐입니다. ^^;)

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수용재결하면 토지소유자가 증액된 3.5억을 수령하든 안하든, 등기부상 토지명의인이 수용개시일에 사업시행자로 변경됩니다.

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토지소유자는 3.5억을 수령(1차 증액)하고, 땅을 뺏겨 이사갔지만, 이사간 곳에서 이의신청을 합니다. 이의신청 내용은 사업반대나 보상금 증액입니다. 이에 이의재결 평가를 하고, 3.8억으로 평가되어 이의재결합니다. (예시일뿐입니다. ^^;)

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수용재결시에 3.5억을 이미 수령한 보상대상자는 3.8억-3.5억인 3천만원을 추가 수령(2차 증액)합니다. 또다시 보상금 증액소송을 제기하여 4억으로 판결되면, 2천만원을 추가 수령(3차 증액)하게 됩니다. 물론, 이런 경우는 설명을 쉽게 하기 위한 예시일뿐입니다.

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3. 협의와 협의거부시 보상증액절차의 비교 및 장단점 ​

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(협의시 유리한 점이 협의거부시 불리한 점이고 그 반대도 성립합니다)

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인근시세 4억보다 낮다고 느껴지고, 증액절차를 진행하진 못하지만 3억을 보상절차에 비해 빨리 수령합니다.

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대출금이 아주많거나, 자녀결혼 등 급전이 필요한 경우, 인근에 좋은 부동산 매물이 싸게 나와 빨리 매수해야 하는 경우 등에 합의하십니다. ​

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보상절차 기회 상실

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3억에 합의했기에 사업시행자에게 보상금 추가로 달라는 주장을 할 수 없습니다. 바로 옆집 친구는 보상절차를 진행하여 끝끝내 3.8억을 받았다는 소식에 후회도 있습니다.

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빠른 이주

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보상금을 빨리 받았으므로 빨리 나가야 합니다. (보상토지에서 영업하는 경우, 다른 부동산을 구하지 못해 이사갈 곳을 정하지 못한 경우에는 당황하는 경우도 있습니다.) ​

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혼자 스스로 보상절차를 진행하기보다는 생업에 집중하고 전문가에게 맡겼는데, 예상보다 증액이 될 수도 있고, 증액이 안될수도 있습니다. 어째든 3번의 기회가 있습니다.

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보상토지에서 영업하는데 단골도 많고 영업이 잘되어 빨리 이주하는 것보다, 오래 머물길 원하시는 분들, 천천히 이사갈 곳을 찾으시는 분들 등은 보상절차를 진행하십니다.

늦게 보상금 수령하여 늦게 이주하므로, 보유기간이 길어져 양도세 납부액이 적어집니다. (전문세무사 상담 필요부분)

무조건 증액되는 것도 아니고 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 걱정이 많습니다. (전문가와 상의하시길 추천드립니다.)

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3번의 기회가 있지만, 협의보상금 3억에 비해 6개월 내지 8개월(사업마다 다름) 늦게 3.5억의 보상금을 수령할지는 토지보상절차를 진행해봐야 알수 있습니다.

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3번의 증액으로 4억을 끝내 수령하게 되었지만, 3.5억은 협의에 비해 6개월 내지 8개월 늦게 수령했고, 추가 보상금 3천만원과 2천만원은 그 후로부터 1년정도 후에 받습니다.

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협의할지, 협의거부하고 수용보상절차를 할지는 개인사정에 따라 결정해야하고, 그 판단시에는 보상금 증액여부가능성, 보상금수령시기 등, 사업마다 다릅니다.

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토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

재결신청청구는 조속재결청구라고도 하는데, 오로지 보상대상자를 위한 제도이나,

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사실상 토지소유자등 보상대상자분들이 알고있으면, 유용한 제도이니 소개드립니다.

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즉 재결신청청구시 유리한 점과 언제 청구하는지 의 "효과" 중심으로 소개하겠습니다.

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특히 재개발사업에서 많이 활용됩니다.

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1. 재결신청청구의 효과

(보상대상자에게 유리한 효과)​

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(1) 사업시행자의 재결신청할 의무가 발생합니다.

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보상대상자의 재결신청 청구을 받은 사업시행자는 그 청구를 받은 날부터 60일이내에 관할토지수용위원회에 재결을 신청하여야하는 의무가 발생합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조 제2항)

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(2) 사업시행자가 60일이 지나서 재결신청한 경우에는 지연가산금을 지급해야 합니다.

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사업시행자가 재결신청청구를 받은 날부터 60일이내에 재결신청 해야함에도 그 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는

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그 지연된 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 합니니다.

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지연가산금은 수용재결 보상금에 연12%를 적용한 금액으로, 수용재결 보상금과 함께 지급해야 합니다.

​2. 재결신청청구를 반드시 해야하는 경우

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보상대상자가 재결신청 청구를 반드시 해야하는 경우는, 아래와 같습니다.

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(1) 보상대상자가 조속한 수용재결절차를 통해 "수용재결 보상금을 조속히 수령"하고자 하는 경우에 재결신청 청구를 해야 합니다.

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사업시행자가 손실보상협의 요청서로 협의보상금을 제시하면서 합의하자고 했으나 보상대상자는 협의보상금이 낮다는 이유로 거부하면, 사업시행자는 강제수용을 할수 밖에 없고, 재평가한 금액으로 강제수용절차가 진행됩니다.

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보상대상자는 강제수용시 협의보상금보다 증액된 수용재결 보상금을 받아 이전하기를 원하는데,

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사업시행자가 수용재결절차를 진행하지 않고 있으면, 보상대상자는 언제 보상금을 받을지에 대해 불안정하게 됩니다.

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사업시행자가 제시한 협의보상금은 낮다고 판단되고, 협의한 인근 주민들은 협의보상금을 수령하여 인근에 부동산을 사서 이사준비를 하는데, 언제 수용재결할지 등을 알 수 없다면 불안정한 지위에 있게 될 것입니다.

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위와 같이, 협의보상금으로 토지를 넘기기는 싫고, 수용재결을 통해 증액된 보상금을 조속히 수령하고 싶을 때 재결신청청구를 하며,

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주로 재개발사업에서 현금청산자나 협의기간이 몇달이 되는 대규모 공익사업에서 활용됩니다.

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특히 재개발사업에서 사업시행자인 조합을 압박하는 수단으로 활용되고 있습니다.

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현금청산자들 입장에서는, 어차피 조합원으로 분양받을 것도 아니고 협의보상금은 낮다고 생각하시므로, 빨리 수용을 통해 보상금을 수령하고 이사를 가고 싶어 하십니다. 그러나 자금조달이 쉽지 않은 조합이 협의보상금만 제시해놓고 수용절차를 진행하지 않는 경우가 종종 발생합니다.

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위와 같은 경우, 재결신청청구를 하면 조합은 청구를 받은날부터 60일 이내에 재결을 신청한 후 수용재결에서 정한 보상금을 지급해야 합니다.

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조합이 60일이 한참 지나서 재결신청을 하여 꽤 높은 지연가산금을 지급한 사례도 많습니다.

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(2) 보상대상자가 보상대상이라는 것에 대해 사업시행자가 보상대상이 아니라는 사유로 보상을 거부하는 경우에도 활용됩니다.

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보상대상자가 보상대상이라고 주장하는 것에 대해 사업시행자가 보상대상이 아니라고 제외하고 수용재결한 경우에,

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보상대상자가 재결신청청구를 하여 상급기관의 판단을 받을 수 있습니다.

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예컨대, 보상대상자가 자신의 영업장에 대해 영업손실보상을 해달라고 주장했는데, 사업시행자가 영업손실보상대상이 아니라는 이유로 거부하고 토지와 건물에 대해서만 수용재결신청한 경우가 있습니다.

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보상대상자는 수용재결을 통해 중앙 또는 지방토지수용위원회의 심리를 받아보고 싶은데, 사업시행자가 심리대상에서 제외하여 영업손실 보상대상에 대한 상급기관의 판단도 없이 보상받지 못하는 경우가 있습니다.

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위와 같이, 사업시행자가 임의로 보상대상에서 제외한 것에 대해서는 재결신청청구​를 해야 합니다.

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3. 재결신청 청구시의 유의사항

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재결신청청구는 주로 사업시행자가 늦장부리는 것을 방지하기 위해 인정되는 것입니다.

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어차피 지금 제시된 협의보상금으로는 토지 등을 넘기지 않을테니 빨리 수용재결을 진행하자는 것이 주된 내용입니다. 즉, 증액된 수용보상금을 조속히 수령하기 위해 진행하고자 할때 활용됩니다. ​

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그러나, 보상대상자분들 중에는 수용재결을 빨리 진행하는게 불리하신 분들도 있으니 유의해야 합니다.

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양도소득세에서 장기보유특별공제를 위해 보유기간이 더 필요하신 분

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임차인과의 임대차기간이 많이 남아있어 계속 임대료를 받으실 분

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보상금을 받고 이전해야하는데 아직 대체 부동산을 취득하지 못하신분 등

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오히려 보상을 늦게 받으시려는 분들은 재결신청청구가 불리할 것입니다.

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보상금을 통지 받으셨으나 아직 합의할지 수용보상절차로 갈지 결정하지 못하신 보상대상자분들 중

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재결신청 시의 유불리와 보상금 예상수령시기 등에 대해서는 전문가와의 상담을 추천드립니다.

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손실보상 협의요청서를 통지받으셨고, 보상금을 제시받으셨으나,

​

그 토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

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성남 00구역 재개발사업의 보상공고를 통해 보상계획공고가 고시됬을때 토지소유자가 알아야 할 내용을 설명하고자 합니다.

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보상계획공고문을 통지받은 분들의 공통적인 질문은 아래와 같습니다.

위의 질문을 하나하나 설명하면서 답변드리겠습니다.

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※ 보상계획공고의 의미

조합이 주택재개발사업을 시행하기 위해서는, 사업구역 내에 있는 토지와 건축물을 취득하고 사업구역내에서 영업하시는 영업권리자들에게 영업손실에 대한 보상금을 지급하고 이전시켜야 합니다.

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조합입장에서는 토지는 사업시행을 위한 부지로서 취득해야 하지만, 건축물은 철거대상일 뿐이고, 사업구역내에서 영업하시는 분들도 영업손실보상금을 지급하고 이전시켜야 할 대상일 뿐입니다.

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이에 조합은 토지, 건축물, 영업손실에 대한 보상금을 감정평가하여 제시하고 협의를 요청합니다.

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손실보상 협의요청이란, 토지, 영업권 등의 보상금이 감정평가되었고, 위 평가된 금액을 지급할테니 토지를 팔거나 영업손실보상금을 받고 사업구역 밖으로 이전하라는 의미로서 평가금액으로 합의를 요청하는 것입니다.

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영업권리자가 위에 평가된 금액이 터무니 없이 적으므로 협의하지 않으면, 조합은 강제수용절차를 진행합니다.

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보상계획공고란, 토지, 건축물, 영업손실에 대해 감정평가업자가 평가하겠다는 계획을 공고한 것입니다. ​

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1. 감정평가업자를 추천해야 되나요? 어떤 감정평가업자를 추천하는게 좋나요?

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보상계획공고시에 조합 및 시도지사가 추천하는 2인의 감정평가업자를 선정하여 일방적으로 평가할 예정이나, 토지소유자들도 일정요건하에 감정평가업자 1인을 추가로 추천할 수 있다는 내용이 있습니다.

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결론적으로, 토지소유자나 영업권자분들은 감정평가업자1인을 별도로

추천하시는게 하지 않는 것보다 유리합니다.

​

감정평가업자 추천제도는 나의 재산권이 얼마로 평가되는지에 대해 토지소유자들의 의견을 반영할 수 있는 최초의 단계입니다.

추천하지 않을 경우에도 의견이 반영할 수 있으나, 보상대상자 총수의 과반수 동의를 받아 토지소유자들을 대표하는 감정평가업자가 토지소유자들의 의견을 적극적으로 반영하는 것이 적정가격 평가를 위해 유리합니다.

​

또한, 감정평가수수료는 시업시행자인 조합에서 지급하기 때문에 비용도 없습니다. ​

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어떤 감정평가업자를 추천하는게 좋은지에 대해서는, 대형 감정평가법인, 감정평가사무소, 법인 및 사무소 소재지, 경력 등에 대해 갑론을박이 있습니다만, 감정평가업자 개인의 진정성이 제일 중요한 거 같습니다.

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대형법인이라고 더 높게 평가되거나, 소형사무소라고 더 낮게 평가되는 것은 아닌거 같습니다. 추천평가사가 얼마나 조사하고 노력하느냐에 달려있다는 것이 개인적인 의견입니다.

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보상계획공고시에 추천할 감정평가업자를 모르시거나, 주민 동의가 과반수가 안되는 어려움이 있는 경우 부끄럽니지만 저에게 연락남겨주시기 바랍니다.

​

먼저, 어느 정도 동의가 있다면, 나머지는 동의를 얻어 진행하시고 저희도 도움드리니 홀로 고민하실 필요 전혀 없습니다.

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이미 언급한바와 같이 동의나 평가수수료에 대해 비용도 없습니다.

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감정평가업자 추천에 도움이 필요하시면 연락주시기 바랍니다.성실시 답변드리도록 하겠습니다.

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이어서,

보상계획공고의 '이의신청' ​의 의미와 토지소유자, 영업손실 보상대상자님들이 이의신청할 내용에 대해 애기해보고자자 합니다.

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보상계획공고문을 통지받으시 분들은, 열람기간 내 서면으로 이의신청서를 제출해야 하므로, 이의신청서 작성에 대해서 물어보시는 경우가 많습니다만,

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아래의 이의신청은 반드시 해야하는 경우가 아니라, 큰 하자가 없는 경우에는 협의 평가과정에서 반영되는것이 일반적입니다.

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보상계획 공고시 보상대상자분들이 자주하시는 질문은 아래와 같고, 이에 대해 하나하나씩 알아보고자 합니다.

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1. 보상계획 이의신청의 대상​

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보상계획이란, 감정평가업자 추천을 통해 보상대상인 토지, 건축물, 영업권을 평가할 예정이라는 것을 알리는 계획입니다.

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즉 보상계획에서는 아직 보상금이 평가되기 전이므로, 토지 등의 보상금이 너무 적다는 내용으로 이의신청을 하는게 아닙니다.

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아직 평가되지도 않았는데, 높게 평가해달라 또는 너무 낮게 평가되었다고 이의를 제출하는 것은 의미가 없습니다.

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보상계획을 자세히 읽어보시면, 보상계획의 내용에 또는 토지조서 및 물건조서의 내용에 대해 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인이라고 기재되어 있음을 알 수 있습니다.

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즉 보상계획에 공고 또는 통지가된 경우 열람기간 이내에 이의신청할 대상은, 가격부분이 아니라 토지물건조서의 내용입니다.

​

토지조서는 토지의 기본적인 사항을 조사한 내용으로, 토지의 소재지, 지번, 지목, 실제 현황, 당초 면적, 편입 면적, 잔여면적, 소유관계가 기재되어있습니다.

​

또한, 물건조서는 건축물의 소재지, 구조, 규격, 수량, 소유관계 등이 기재되어 있습니다.

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​

​

즉, 보상계획시 이의신청은, 사업시행자가 조사한 토지물건조서의 내용에 잘못 기재조사된 부분이 있는 경우 이의를 신청하는 것이라 하겠습니다.

​

예컨대, 보상대상 토지의 면적이 100평인데 10평으로, 지목이 대지인데 잡종지로, 건축물의 구조가 철골조인데 철근콘크리트 등으로 잘못 기재되었거나 잘못 조사된 경우에 이의를 신청해야 합니다.

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특히, 보상금에 영향을 미치는 조사내용에 대해서는 적극적으로 이의를 신청해야 하고, 이에 대해서는 후술하겠습니다.

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​

2. 이의신청의 성격

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토지물건조서의 내용에 대한 이의신청은, 단순한 의견제시의 성격입니다.

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수용의견서나 수용재결에 대한 이의신청서와 달리 제3의 독립적, 중립적 기관이 심리판단하는것이 아니라,

​

토지물건조서를 작성한 사업시행자에게 잘못기재되거나 잘못조사되었다고 의견을 제시하는것이고

​

사업시행자는 이의신청내용이 사실인 경우 변경해야합니다. 변경되지 않았다고 해서 위법인 것은 아니고,

​

사실문제이므로 나중의 수용재결과정에서 바로 잡을 수도 있습니다. 하지만, 최초에 이를 바로 잡는다면, 한결 수월해집니다.

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3. 보상계획 이의신청을 반드시 해야하는 경우

​

보상계획 이의신청은 사업시행차가 작성한 토지, 건축물, 영업권 조서를 대상으로 하는것이고, 위 조서는 평가금액의 대상 및 목적물이므로

​

일부 누락되거나 잘못 조사된 경우에는 평가금액에 불리한 영향이 있을 수 있습니다.

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대용량의 심야보일러, 대형냉동고, 주택에 식재된 관상수, 지하에 매립된 정화조 등이 누락된 경우

​

누락물건에 대해서는 보상금이 산정되지 않습니다.

​

건축물대장상 목조건축물을 리모델링했으나, 건축물대장 및 건축물조서는 여전히 목조로

리모델링부분이 반영되지 않은 경우,

​

이의신청을 통해 리모델링 비용투입한 사실을 제시하셔야 그 비용이 반영되어 감정평가에 고려될것입니다.

​

또한, 토지는 지목은 임야이나 실제 전으로 불법형질변경토지인 경우, 무허가 불법건축물인 경우라도 지목과 현황이 다르면,

​

불법여부를 떠나 현황란에 실제 현황을 기재해야함에도 기재하지 않는 경우도 많습니다.

​

보상대상자분들은 토지물건조서를 꼼꼼히 보시고

누락 및 잘못조사된 부분,

사업시행자가 조사하더라도 알수 없는 부분에 대해 이의신청을 통해 알리셔야 합니다.​

​

아래에 해당하시는 분은 홀로 고민하지 마시고 반드시 연락주시기 바랍니다.

보상계획 이의신청을 반드시 해야하는 경우는 아래 글 참고하시기 바랍니다.

보상계획 공고시 이의신청을 할수 있고, 보상계획은 토지물건조서의 내용에 이의가 없으면 그 내용대로 평가할 계획이라는 공고를 의미하며,

보상계획 공고단계에서는 아직 평가금액이 없으므로,

​

보상계획 이의신청은 보상대상인 토지물건의 가격이 낮다는 것이 아니라 토지물건의 내용에 잘못 기재, 잘못 조사된 부분이라고 설명드린 바 있습니다.

​

반드시 이의신청해야 할 경우에는 전문가의 도움을 받아 이의신청하셔야 할 경우도 있습니다.

​

아래에선, 반드시 이의신청해야 할 경우 중 보상금액에 큰 영향을 미치는 토지조서부분에 대해 알아보고자 합니다.

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토지조서 중 반드시 이의신청을 해야 하는 경우는 아래와 같고, 무허가건축물부지를 통해 이의신청의 필요성을 설명하겠습니다.

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1. 무허가건축물의 부지

2. 불법형질변경토지

3. 지목은 대지이나 실제 도로인 경우

4. 토지의 지목과 실제가 상이한 경우

5. 공장으로서 공장기계를 이전함에 있어 별도의 측량 및 견적이 필요한 경우

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일반적인 적법 건축물과 달리 무허가건축물은, 그 위치나 면적을 확인할 공부나 건축물 대장이 없으므로, 지적법상 경계복원측량, 현황측량을 실시하여 이를 확인해야 합니다.

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측량 없이 담당공무원 등이 목측이나 줄자 등을 이용하여 어림짐작으로 그 위치, 면적을 정하고 이에 터잡아 토지물건조서를 작성한 후 손실보상액을 정하였다면, 이는 잘못된 것으로 부당합니다.

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예컨대, 임야 1000평에 무허가건축물의 바닥면적이 30평임에도, 담당공무원이 개략적으로 측량하여 무허가건축물의 바닥면적을 20평으로 하여 토지조서를 작성했다면,

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토지소유자는 임야 1000평 중에서 30평은 대지로 평가받아야 함에도, 담당공무원의 부정확한 측량으로 20평만 대지로 평가받은 불이익을 받게 됩니다. 대지가격은 임야가격에 비해 현저히 높습니다.

​

(유의할 점은, 무허가건축물 부지는 불법이므로 임야로 평가받아야 하나, 89년 1월 24일 이전 건축된 무허가건축물의 부지는 관련법령에 따라 적법한 건축물로 간주하므로 보상에 한해서는 적법한 대지로 평가합니다.)

​

따라서 무허가건축물이 있는 경우에는 반드시 지적현황측량을 실시하고, 그 측량결과에 기초하여 토지조서를 작성해야 부당하게 평가되는 경우가 없을 것입니다.

이에 무허가건축물의 부지에 대해 측량 없이 토지조서를 작성했다면, 보상계획공고에서 이의를 신청해야 합니다.

​

또한, 무허가건축물 바닥면적 30평만 대지로 인정받아 평가받는 것도 부당할 수 있습니다.

무허가건축물의 바닥면적 뿐만 아니라 대지로 사용수익 할 수 있는 적정면적도 추가로 대지로 인정받을 수 있는 경우도 있습니다.

​

즉, 바닥면적 30평뿐만 아니라 무허가건축물과 용도상 불가분 관계에 있는 적정부분의 면적도 추가로 대지로 인정받을 수 있습니다.

​

이의신청이나 측량없이 어림짐작으로 부정확하게 측량한 결과로 보상받기보다는, 정확한 측량과 적정면적을 추가로 포함하여 보상받는 것이 정당보상 측면에서도 합당하고,

​

측량을 통해 이의신청을 해야 하는지,

관련법상 정당보상받을 수 있는지,

바닥면적 뿐만 아니라 추가로 대지로 인정받을 수 있는지는 단순한 문제가 아니라 법적 근거를 통해 주장입증해야 할 문제이므로,

​

보상계획 공고시부터 철저히 대비할 필요가 있습니다.

​

소유하신 토지가 무허가건축물, 불법형질변경토지, 지목은 대지이나 실제 도로인 토지, 공부상 지목과 실제현황이 상이한 토지인 경우이고,

​

보상계획공고에 사업시행자가 일방적으로 조사한 토지조서로서 측량결과 등이 없는 경우에는 적정한 보상을 위해 이의신청을 반드시 하셔야 하고, 전문가와의 상담이 필요하다 판단됩니다.

미지급용지(미불용지)란, 국가 등이 토지보상금 지급 후에 도로 등을 개설해야 함에도, 토지보상금 지급없이 도로 등을 개설된 토지를 말합니다.

​

미불용지에 대한 대응방안은 다양하고 복잡합니다.

​

오늘은, 도시관리계획이나 실시계획이 없는 경우의 미불용지 구제방안과 실제 보상사례를 소개하겠습니다.

​

도시관리계획이나 실시계획이 있는 경우에는, 향후 보상계획에 따라 보상금을 주장할 수 있으나

​

도시관리계획이나 실시계획이 없는 경우의 미불용지가 문제입니다.

(이 경우에는 보상절차가 예정되어 있지 않으므로, 부당이득반환청구소송(민사소송)을 제기하고 승소하여 임료를 지급받다가 토지보상금을 지급받아야 하는 것이 일반적입니다.)

​

오늘은, 부당이득반환청구소송 없이 미불용지 보상신청 및 민원을 통해 토지보상금을 지급받은 사례를 안내하겠습니다.

​

​

1. 민원신청(미불용지 보상신청)

​

단순히 미불용지이니 보상해달라는 취지의 민원은 받아들여지기기 어렵습니다.

미불용지의 핵심을 주장하는 것에서 그치는 것이 아니라 부인할 수 없을 정도로 입증해야 합니다.

​

미불용지의 입증의 핵심은, (1) 토지보상금 지급이 없음 (2) 국가 등이 무단으로 도로 개설함 (3) 시효취득 문제 입니다.

​

과거 항공사진을 통하여 도로가 없는 잡종지가 도로로 개설되었음을 확인할 수 있었습니다.

​

항공사진 뿐만 아니라 아래의 사항도 조사해야 합니다.

​

- 공적주체의 공공사업 시행여부, 사실상 사도 여부, 보상집행부서, 편입여부, 도로명 및 노폭, 포장 개설여부, 도시계획시설결정내역, 지적고시, 시행인가여부, 도로개설당시 토지의 지목 및 실제 이용상황, 지적분할 및 지목변경사유 및 일자, 도로개설 당시 토지소유자, 보상협의 내역, 인근 토지에 도로보상여부 등

​

민원신청을 공개할 수 없으나, 주된 내용은 미불용지를 입증하고, 보상신청한다는 내용입니다. 위 민원 및 보상신청이 받아들여지면 감정평가 후 보상협의요청을 합니다.

​

2. 감정평가

​

민원이 받아들여져서, 감정평가되었습니다. 시도 미지급용지에 대한 감정평가서라고 기재되어 있음을 확인할 수 있습니다.

​

​

3. 보상금 지급

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보상협의에 응하여 보상금을 수령하게 되면, 보상금 지급대장에 기재됩니다.

​

​

보상금지급대장을 직접 올리수는 없으나, 약2억1천만원을 보상이 지급되었습니다.

​

4. 이후의 문제 (부당이득반환청구소송: 임료소송)

​

미불용지의 보상금을 지급받았더라도, 보상금 지급없이 불법으로 무단점유한 것이므로 임료 소송, 즉 민사소송으로 부당이득반환청구소송을 제기하여 임료를 지급받을 수도 있습니다.

​

국가나 지자체에 대한 채권의 소멸시효는 5년이므로, 20년 이상을 무단점유했더라도 5년간의 임료는 승소판결받아야 지급받을 수 있습니다.

​

연 임료는 토지보상금(기초가격)에 기대이율을 곱한 것에 연 필요제경비를 더한 것입니다.

​

소송 제기를 원하셔서 협력 법무법인에게 안내하였습니다.

아래에 해당하는 경우에는 주저말고 전문가와 상의하시길 바랍니다.

공부상 지목이 도로이고 실제 도로이더라도 개인 소유의 토지라면 미불용지인지 확인할 필요가 있습니다.

​

국가 등의 토지보상이 예정되어 있지 않더라도 미불용지인지 확인하여 보상금을 받을 수도 있습니다.

​

※ 미불용지가 보상예정이더라도 반드시 대지로 보상받는 것은 아닙니다. 이미 도로인 토지를 국가 등이 도로포장을 한 경우에는 대지로 보상받지 못합니다.

​

※ 미불용지인지, 과거에 도로인지 대지였는지 등을 확인하는 것은 고도의 전문성이 요구되는 것이므로, 개인 토지가 도로인 경우 보상대상인지와 무관하게 미리 알아보시는걸 추천드립니다.

​

​추가적으로 미지급용지의 요건과 보상평가 기준에 대해 설명하자면, 일단 미지급용지의 요건에 해당해야 미지급용지로 보상평가됩니다.

​

미지급용지 및 그 보상금의 판단은 쉽지 않고, 고도의 전문성을 요구하므로, 아래 글 참고가 되시길 바랍니다.

​

​

미지급용지(구 미불용지)의 요건 및 보상평가 기준

​

​

다. 미지급용지의 요건

​

대법원은 미지급용지의 요건으로서

​

(1)종전에 시행된 공익사업의 부지여야 하고,

(2)보상금이 지급되지 아니한 토지로,

(3)종전의 공익사업은 적어도 당해 부지에 대하여 보상금이 지급될 필요가 있는 것이어야 하며,

(4)새로운 공익사업에 편입된 토지이어야 한다는 요건을 제시하고 있습니다.

​

즉, 미지급용지는 같은 토지에 대하여 둘 이상의 공익사업이 시행되었다는 사실을 전제로 새로운 공익사업이 시행되기까지 종전에 시행된 공익사업에 의한 보상금이 지급되지아니한 토지로 새로운 공익사업시행자가 해당 공익사업 부지에 다시 편입된 종전의 미보상용지에 대한 보상평가를 어떻게 할 것인가의 여부의 문제를 의미하는 것으로, 대법원도 미지급용지의 요건문제는 복수의 공익사업의 시행을 전제로 하여 판단하고 있는 것입니다.

​

따라서 아래의 경우에는 미지급용지에 해당되지 않을 가능성이 높습니다.

​

① 토지소유자 및 지역주민들의 필요에 따라 공익사업이 아닌 주민자치사업으로 도로포장을 하였거나

​

② 이미 자연적으로 하천으로 편입된 후 하천정비공사 등이 시행된 경우,

​

③ 택지개발사업으로 도로화된 것이 아니라 자연발생적으로 사실상 도로화된 토지의 경우.

​

미지급용지는 일시적 이용상황, 무허가건축물의 부지, 불법형질변경토지, 공법상 개별적 제한을 받는 토지 등과 함께 현황평가원칙의 예외가 되는 것이나,

​

다만, 미지급용지의 경우에는 형질변경 자체는 적합한 것으로 불법형질변경은 아니라는 점, 미지급용지에 대한 보상규정은 토지소유자를 보호하기 위한 측면도 분명 존재한다는 점에 비추어 종전 공익사업의 시행으로 현실적 이용상황이 변경됨으로써 오히려 토지가격이 상승하는 경우에는 미지급용지라고 하여도 현실적인 이용상황을 기준으로 보상평가 하는 것이 토지소유자에게 유리할 것입니다.

​

​

라. 미지급용지 보상평가 기준

​

미지급용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상하여야 하며, 다만 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참착하여 평가합니다.

​

미지급용지에 대하여 특별히 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 한 것은 '적정가격'으로 손실보상을 하여 주려는 데에 그 취지가 있는 것인데, 대법원은 "미보상용지는 용도가 공공사업의 부지로 제한됨으로 인하여 거래가격이 아예 형성되지 못하거나 상당히 감가되는 것이 보통이어서 '적정가격'으로 손실보상을 해주기 위해 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하는 것이다"라고 판시하고 있습니다.

​

미지급용지의 평가에 있어 종전 공공사업으로 인한 개발이익은 배제되어야 하는데 이를 위해 미지급용지의 비교표준지 선정은 종전 및 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 포함되지 않은 표준지를 산정하여야 하고,

​

주위환경 변동이나 형질변경 등으로 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황과 비슷한 이용상황의 표준지 공시지가가 인근지역 등에 없어서 인근지역의 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 비교표준지로 선정한 경우에는 그 형질변경 등에 드는 소요되는 비용(환지방식에 따른 사업시행지구 안에 있는 경우에는 환지비율)등을 고려하여야 합니다(토보침 제32조 제4항).

​

또한, 종전 공익사업의 편입시점과 새로운 공익사업의 기준시점 사이에 인근지역의 표준적인 이용상황이 변경되었고, 대상토지도 공익사업에 편입되지 않았다면 현실적인 이용상황이 변경되었을 것이 객관적으로 명백한 경우의 미지급용지의 이용상황은 기준시점에서의 인근토지의 표준적인 이용상황을 기준으로 판단하여야 합니다.

[참고1]

최근 미불용지 또는 미지급용지에 대한 보상 문의가 많아 이에 대해 안내하려는데, 오늘은 다소 자세히 설명하고자 합니다. 경매, 상속, 매매 등으로 현황도로인 토지를 취득하였으므로 이를 단순히 미불용지나 미지급용지로 보고 토지보상을 받을 수 있는지, 보상받기 위한 절차가 무엇인지, 특히 현황도로로 평가되는지 또는 종전 이용상황으로 평가되는지 등에 대해 많이 문의하시는데, 미불용지나 미지급용지는 단순한 개념이 아니므로 이해를 위해 자세히 설명하는 것입니다.

​

1. 보상을 기준으로 한 미지급용지(미불용지)의 개념적 분류

​

도로의 종류는 다양하나, 보상을 기준으로 분류하면, 개설경위, 개설목적, 가치이전대상토지(화체), 법상·사실상 지배 가능성으로 미보상공도와 미보상의 사실상 공도로 분류할 수 있습니다.

​

가. 미보상공도 (통상의 미불용지)

​

미보상공도는 도로개설 공공사업에 의한 공공이익을 목적으로 하고, 불특정 토지에 가치가 이전되며 토지소유자가 법률 및 사실상 지배가능성이 없습니다. 결국 미보상공도는 이미 도로개설을 위한 공공사업을 시행했으나 보상금이 지급되지 않은 토지로 공익에 기여할 목적의 도로이며, 도로개설의 이익이 불특정 다수에게 귀속되는 특징이 있고, 해당 토지에 대한 배타적독점적 소유권 행사가 불가능한 토지라 할 수 있습니다. (통상의 미불용지)

​

나. 미보상의 사실상 공도

​

미보상의 사실상 공도는 사유지상의 자연·관습적 도로에 대해 사실상 점유주체인 공공이 개설한 도로로서, 공공의 이익뿐만 아니라 사익도 일부 포함되며, 불특정 토지뿐만 아니라 특정 지역의 토지에 가치가 이전되며, 토지소유자가 법률상 사실상 지배할 가능성은 없습니다. 미보상의 사실상 공도는 법률절차에 의한 적법한 행정처분을 거치지 않고 국가나 지자체가 이전부터 일반공중의 도로로서 사실상 제공하거나 사유지상에 필요한 공사를 하여 도로의 형태를 갖춘 후 일반 공중의 교통에 제공하는 도로부지를 의미합니다. 자연관습적으로 형성된 도로에 사실상의점유주체로 공공기관이 개설한 도로나 도로개설절차를 거치지 않고 사유지상에 도로를 개설하여 일반공중의 교통에 제공한 경우가 대표적인 예라 할 수 있습니다.

​

다. 공통점 및 차이점

​

미보상공도나 미보상의 사실상 공도는 성립과정에서 다소 차이가 있지만 모두 수용 또는 매수절차를 거치지 않고, 공공주체의 도로개설 행위를 통해 공익을 위해 제공되고 있는 도로라는 점에서 공통점이 있습니다. 성립과정의 차이는 부당이득반환청구소송과 같은 민사소송에서는 문제될 수 있겠으나, 보상기준에서는 큰 차이가 없어 보이므로, 아래에서 미불용지(미지급용지)의 보상기준에 대해 다시 설명하겠습니다.

​

2. 미불용지(미지급용지)의 보상기준

​

가. 미불용지의 평가기준(토지보상법 시행규칙 제25조)

​

제25조(미지급용지의 평가) ①종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 “미지급용지”라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다. <개정 2015. 4. 28.>

​

나. 편입될 당시의 이용상황 기준 평가의 취지

​

토지보상은 보상당시의 현황을 기준으로 보상하게 되나, 미불용지는 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 보상합니다. 부당하게 이루어진 공공사업의 부지 편입에 대해 현황으로 평가한다면 토지소유자에게 불이익을 강요하는 것이고, 미불용지의 개념은 보상받지 못했다는 사실에 초점이 있으므로, 현황평가의 예외로 보상합니다.

​

다. 구체적인 보상기준

​

도로사업에 편입될 당시의 이용상황이 대지라면 보상당시 현재 대지를 상정하여 보상하고, 편입이전부터 사도로 사용된 경우에는 사적효용 성격의 도로에 대한 보상평가방법(사도법상 사도 또는 사실상의 사도)에 준하여 보상하는 것이 일반적입니다.

​

그러나 종전 도로사업 시행 후 장기간이 경과되어 주변환경 등의 전반적인 변화로 편입당시의 이용상황의 판단이 곤란한 경우에는 당해 토지의 지목변경의 경위, 형상 및 당시 주위토지의 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 하며, 편입 당시의 지목과 유사한 인근 토지의 이용상황 등을 참작하여 평가해야 합니다.

​

예컨대, 1970년대 도로사업에 편입할 당시에는 농경지(전)이었으나, 현재 농경지로 이용 중인 토지가 없고 모두 대지로 이용 중인 경우에는, 농경지로 보상하기는 현실적으로 어려우므로 어려우므로, 편입 당시의 농경지이더라도 인근 농경지가 대지로 변경된 이용상황의 변천과정에 따라 대지로 이용되었을 개연성이 높으므로, 대지로 보상하게 됩니다. 다만, 인근 농경지가 거의 예외 없이 대지로 개발되는 경우에만 인근 토지의 이용상황을 참작하게 되는 것으로, 주변에 농경지로 이용 중인 토지와 대지로 이용 중인 토지가 혼재되어 있다면, 위치, 형상 등을 고려해서 이용상황을 판단해야 할 것입니다.

​

3. 마치며

​

미불용지 또는 미지급용지(미보상토지)는 공공사업으로 보상금이 지급되지 않은 채 사실상 강제수용된 토지라 할 수 있습니다. 토지소유권의 본질적인 기능은 취득에 이은 사용수익 및 처분인데, 도로가 개설됨으로 인해 사용수익이 사실상 불가능하고, 처분이 가능하더라도 도로인 토지를 매수할 사람이 없으므로 매도에 의한 처분도 사실상 불가능한 제한이 있습니다.

​

위와 같은 부당한 행정에 따른 토지 재산권의 침해가 있음에도, 행정기관등은미지급용지나 미불용지에 대해 적극적인 보상을 하지 않는 것이 일반적입니다. 토지소유자가 알아서 민원이나 보상신청을 해야 하고, 편입당시의 이용상황이나, 편입시기, 도로 개설원인 등을 입증하여 미불용지임을 어렵게 확인받아야만 보상하는 것이 현실입니다.

​

여전히 하천 또는 도로의 미불용지가 많아 많은 문의가 오는데, 이점에 유의하시어, 정당한 보상을 받으시기 바랍니다. ​​

​

[참고2]

​

미지급용지(미불용지)의 부당이득반환의 청구

​

국가·지방자치단체가 적법한 보상절차를 거치지 아니하고 도로부지를 점유하고 있더라도 당해 토지 소유자의 소유권이 존재하므로 국가 등을 상대로 점유상실에 대한 사용료 청구를 할 수 있습니다.

​

이때 사용료에 해당하는 부당이득의 산정 기초가 되는 가격은 편입 당시의 현실적 이용상황에 따라 판단하고 그 사용료는 과거 5년간만 가능합니다.

​

법률상 또는 사실상 점용·관리하고 공용되고 있는 미지급된 도로부지에서 발생하고 있습니다.

​

도로법 제4조 본문은 "도로를 구성하는 부지, 옹벽, 그 밖의 시설물에 대해서는 사권을 행사할 수 없다"라고 규정하여 원칙적으로 도로부지에서의 사권행사(인도청구)는 제한되고 있으나,

​

다만, 도로부지의 소유권자가 제3자에 의해 소유권의 내용인 해당 부지의 사용수익을 방해받고 있다면 임료상당의 부당이득반환청구권 행사는 가능합니다.

​

미지급용지의 부당이득의 산정을 위한 기초가액의 감정평가의 방법과 관련하여 대법원은

​

원칙적으로 도로인 현황대로 감정평가를 하고 예외적으로 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 감정평가를 하여야 한다고 판시하고 있으나,

​

"지방자치단체가 타인 소유의 토지를 아무런 권원 없이 도로부지로 점유, 사용하고 있는 경우, 토지의 점유자로서의 지방자치단체의 이득 및 토지 소유자의 손해의 범위는 일반적으로 토지가 도로로 편입된 사정을 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용상황을 토대로 하여 산정한 임대료에서 개발이익을 공제한 금액 상당이라 할 것이다"라고 판시하고 있습니다.

​

자신의 토지가 국가지지체 소유가 아니라 개인소유임에도 도로로 이용 중 인경우에는 토지의 사용수익이 제한되고 현황도로이므로 매도가 거의 불가능하고 매도하더라도 낮은가격에 매도할수밖에 없습니다.

​

현황 도로인 개인토지의 사용수익 및 보상에 관하여 도움 필요하신 경우

특히 보상신청이나 민원에 대해서는 반드시,

전문가와 상의하시길 추천드립니다.

오래간만에 얼마 전에 나갔다온, **시 **동 수용재결 평가를 포스팅 해보려고 합니다. 올 여름은 너무 더워서, 태풍도 없고 8월중순 현재, 연일 무더위가 이어지고 있습니다. 오늘은 소로 2-2*호선 도로사업에 편입되는 토지 약 12필지, 건물 및 지장물이 약 100여건으로 소유자들과의 약속 시간만 지켜진다면, 오전에 마무리 지을 수 있지 않을까하는 바램을 해봅니다.

저는 원래 현장에 30분정도 일찍 나가서 기다리는게 습관입니다. 왜냐면, 예전에 한번 늦은적이 있는데, 소유자분들한테나 관계인분들, 그리고 제가 불안해서는 일을 못하겠더라구요. 그래서 저는 조금 기다리더라도, 먼저 가서 기다리는게 마음이 편합니다.

오늘도 일기예보는 체감기온이 약37도까지 올라간다는 소식이…

어째든, 저는 미리 주차를 하고, 현장을 대략적으로 한번 살펴보았습니다.

보통 현장 나오기전에 대략적인 가격수준과, 기평가된 전례들을 숙지하고 나옵니다.

그래야, 현장을 보면서 빠르게 대략적인 파악이 가능하기 때문입니다.

다행인 것은, 대상지역은 준주거와 2종일주이고,

중소도시로 실거래가 제법 있는 편이라, 가격수준 파악은 어렵지가 않았습니다.

아직은 오전이라 그래도 햇살이 견딜만 합니다.

얼마전에 선물받은 박세리가 쓴다는 썬스틱으로 꼼꼼하게 완전무장했습니다.

모자를 쓸까? 했지만, 이런 날씨는 모자쓰면 더 덥더라구요.

**시 주무관님한테서 전화가 오네요.

약속장소에서 실사를 시작합니다.

수용재결평가는 평가하는 사람입장에서 그래도 조금은 편할 수 있습니다.

왜냐하면,

협의평가사님들의 기 평가된 사례가 있으므로,

큰 틀에서, 볼 수 있기 때문입니다.

다만, 협의 평가때 누락된 지장물이라든지, 현황과 차이라는 부분은

다시 한번 살펴봐야 합니다.

​​

​벌써부터, 온몸이 땀으로 차오르는거 같습니다.

습도가 장난이 아닌거 같습니다.

3군데 정도를 돌았는데, 벌써… 기진맥진…

그래도 와중에 다행인거, 지장물들이 그리 복잡하지 않아서 다행입니다. 그리고 협의평가때 별문제없이 꼼꼼하게 평가하신거 같아 마음이 편합니다.

갑자기 조금씩 흐려지는게 하늘이 심상치 않습니다.

아… 이상황에서 갑자기, 소유주한분과의 연락이 되질 않습니다.

보상평가할 때 이럴 경우가 가장 난감합니다.

중토위에서도 원칙이 소유자입회하에서 평가를 하라고 하기 때문에, 웬만하면 현장에서 토지소유자분들의 의견을 들어야 하기 때문입니다.

일단은, 담당주무관님이 계속해서 소유주분과 연락을 취하는 동안,

근처 커피집에서 이 더위를 피해보기로 했습니다.

아…. 얼음에 담긴 아메리카노….

앗, 이때 밖에서 미친듯이 비가 쏟아지기 시작합니다.

운좋겠도, 이렇때 실내에서 커피를 먹고 있다니, 오늘은 운이 좋습니다 ㅎㅎㅎ

1시간을 커피집에서 기다렸나 봅니다.

그새에, 소나기도 그치고, 습도는 미친듯이 올라가고, 다시 햇살은 레이져처럼 쏟아내리내요.

끝끝내, 소유주분과는 연락이 되질 않습니다.

하는수 없이, 오늘은 이쯤에서 실사를 마무리 지여야 할거 같습니다.

​

부동산시세가 궁금하거나, 감정평가와 관련된 도움이 필요 할때, AI탁상감정을 이용하는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.

오늘은 경기도 oo 군 oo 면으로 도로 보상평가를 나왔습니다.

oo 군청에서, 관계 공무원, 토지 소유자님, 그리고 다른 평가사님 2분과 같이, 이번 보상사업에 편입되는 곳에서 집결했습니다.

아... 오전 10시인데도, 8월의 폭염은 정말 가만히 있어도, 햇살이 너무 따갑군요.

저는 감사하게도, 토지 소유자분들의 추천 평가사로 금번 도로 보상평가에 참여하게 되었습니다.

첫 필지부터, 만만치가 않아 보입니다.

오늘 평가할 필지는 대략 40여 필지 정도 되고, 지장물과 수목들이 만만치 않을 거란 생각이 듭니다.

현장에 나오기 전에, 오늘 봐야 할 토지 등에 대해서는 숙지가 되었지만, 역시 현장에서 보는 느낌은 사뭇 다릅니다.

더군다나, 이곳은 하천 저촉과 각종 공법상의 제한들이 걸려있어,

더욱 주의가 요구됩니다.

보상평가 시에는 일반적인 제한은 반영하되, 개별적인 제한은 반영하지 않습니다. 일반적인 제한은 주로 제한 그 자체로 목적이 달성되는 것으로 국토계획법에 따른 용도지역 등의 지정, 군사시설보호법의 구역 지정, 상수원보호구역 지정 등이 대표적입니다.

반면에 개별적 제한이란, 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 제한으로서, 국토계획법상 도시군계획시설 등이 대표적인 케이스입니다. 이렇게 구분해서 평가 기준을 만든 취지도, 결국은 토지 소유자의 불이익을 방지하기 위한 것이라는 점에서, 보상평가 시 특히 유의해야 합니다.

담당 공무원분께서, 편입되는 부분에 대한 설명을 듣고, 다시 다음 필지로 넘어가고 있습니다.

아... 시원한 아메리카노가 벌써부터 간절해지기 시작합니다. 햇살은 뜨겁다 못해 따가울 지경입니다.

수목이 저를 기다리고 있습니다.

지장물 조서에는 수목의 종류와 수량이 정확하지 않아서, 아마도, 수목의 수종 파악에 난항이 예상됩니다.

지장물이란, 말 그대로 사업지역 안에서 공익사업에 지장을 주는 지상 장애물을 말합니다.

보통 토지 위에 건축물, 공작물, 입목, 수목 등이 있으면,

지장물은 종래의 목적대로 사용할 수 없는 경우나, 그 이전비가 취득가액을 넘는 경우를 제외하면, 이전비로 보상합니다.

즉, 사업을 이유로 그 지장물 등을 그 용도대로 사용할 수 없게 되므로, 다른 곳으로 이전하여 사용하려면 이전비 보상이 필요하게 됩니다.

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오늘 하루는 더위와의 싸움이 될 거 같습니다.

오늘 기온은 36도라고는 하는데 체감은 정말 휘~~~얼씬 넘는 거 같습니다. 얼음이 둥둥 떠 있는 아메리카노가 간절하군요.

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그래도, 토지 소유자분들의 수용당하는 입장을 생각하면, 헛트루 조사를 할 순 없습니다.

이쯤 더위야...

3시간여의 더위와의 싸움을 뒤로, 하고 오늘 평가는 대략 마무리될 거 같습니다.

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토지 소유자분들께, 상황을 설명드리고, 관계자분들과 헤어지고, 이제는 정말 어디 시원한 곳을 찾아가야 할거 같습니다.

혹시라도, 보상에 편입되시거나, 보상평가 관련해서 도움이 필요하신 분들은,

투데이더프라이스로 AI추정가를 검토하는것도 하나의 방법이 될것입니다.

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유사매매 사례로 세금신고를 하면 비용을 줄일 수 있지 않을까요?

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오늘은, 상속증여세 등의 세금신고를 할 때, 활용할 수 있는 유사매매 사례 등에 대하여 알아보겠습니다.

비교적 부동산의 개별성 차이가 덜한, 아파트의 경우에는 유사매매 사례를 이용하여, 세금신고를 할 수 있을 것입니다. 유사매매 사례를 찾는다면, 셀프로 상속증여재산을 신고하는 것도 가능할 것입니다.

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유사매매 사례란 해당 부동산과 면적, 위치 등이 비슷한 물건의 거래가격을 의미합니다.

즉, 내가 증여하려는 아파트와 동일하거나 유사한 조건의 다른 아파트의 실거래가를 의미합니다.

그 요건으로는

⓵ 같은 단지 내에,

⓶전용 면적 차이가 5% 이내이며,

⓷공동 주택 가격(공시가격) 또한 5프로이 내인 실제 거래사례를 말합니다.

위의 3가지 요건은 and 요건입니다. 3가지 조건을 다 만족시켜야 한다는 의미죠.

⓵국토교통부 실거래가 http://rt.molit.go.kr)에서 조회 가능합니다. 단, 매매계약 체결 후 60일 이내에만 등록되기 때문에 납세신고 시에 시차가 발생할 수 있습니다.

⓶국세청 홈택스에서는"상속·증여재산 평가하기”에서‘유사매매 사례가 액 찾기’를 통해 사례가 액을 확인할 수 있으나, 이 역시 시차가 발생하여 납세자가 신고할 당시에는 확인되지 않을 수도 있습니다.

⓷ 그 외에 KB 부동산, 호갱노노 등 시세정보를 제공하는 사이트를 이용할 수도 있을 것입니다.

하지만, 증여일 현재 해당 재산과 유사한 재산에 대해 매매계약서를 작성한 사례가 있다고 하더라도,

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이것을 공인중개사가 해당 구청 등에 신고하고, 그것이 국세청 홈텍스에서 제공하기까지는 상당한 시간이 소요되어

납세자가 상속세 또는 증여세를 신고할 때까지는 확인되지 않을 수도 있습니다.

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즉, 상속/증여세 결정 기한까지 납세자가 신고할 당시에 확인하지 못한 유사매매 사례도 있을 수 있습니다.

현행 세법에서는 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액과 매매가액은 매매계약일, 감정가액은 감정평가서 작성일, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액은 그 기준시점으로 판단하므로, 상속개시일 또는 증여일을 전후에 발생한 사례가액을 찾는 것은 간단한 일이 아닙니다.

또한, 통상적인 경우는 아니지만, 위와 같은 유사매매 사례 신고의 시간적 격차로, 신고 당시에는 알 수 없었던, 유사매매 사례가 나온다면, 세무서의 연락을 받는 귀찮은 일이 생길 수도 있습니다.

더 큰 문제는 신고기준에 더 가까운 사례가 신고되어서, 과세 표준이 바뀐다면, 정말 난감한 일이 될 것입니다.

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셀프로, 유사매매 사례를 찾아서 신고를 하여 절세가 되더라도, 감정평가를 활용하는 방법을 제안 드립니다.

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①감정평가액으로 신고금액이 확정되면, 이후에 유사매매 사례가 신고되더라도, 시가로 인정되어 확정됨과 동시에 과세 표준이 바뀌는 난감한 일은 생기지 않을 것입니다.

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②또한, 감정평가 수수료도 500만 원 한도에서 공제되니,

상속증여 시에 한번 고민해 보시기를 제안 드립니다!!!!

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Today the Price는 감정평가사들이 만든 부동산시세를 추정한 자동가치산정모형입니다. 실거래와 공공데이터를 활용한 알고리즘으로 분석한 추정시세로 가격신뢰도 향상을 위해서 항상 노력하고 있습니다.

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오늘은 경기도 oo 시 oo 면 oo 리로 잔여지 보상평가를 나왔습니다.

oo 시에서 관계 공무원, 토지 소유자님, 그리고 다른 평가사님과 같이, 이번 보상사업에 편입되고 남은 잔여지 인근에 집결했습니다.

아... 아침부터 부슬부슬 비가 오더니, 아마도 오늘은 계속해서 이렇게 부슬부슬 비가 올 거 같은 분위기입니다.

오늘 봐야 할 필지들에 대해, 사업시행자 측의 간단한 브리핑을 들었습니다.

어떤 곳은 벌써 공사가 시작되어서,

현장을 먼 곳에서 봐야 할 곳도 있다고 합니다.

현장에 나오기 전에, 오늘 봐야 할 토지 등에 대해서는 숙지가 되었지만,

역시 현장에서 보는 느낌은 사뭇 다릅니다.

더군다나, 잔여지라, 원래의 위치 확인 및 지세, 형상 등에 대한, 확인이 필요합니다.

현장이 서서히 보이기 시작합니다.

잔여지 수용은 동일한 토지 소유자에게 속한 토지의 일부가 수용됨으로써 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란할 경우, 소유자의 청구에 의하여 잔여지까지 수용을 하는 것을 말합니다.

물론, 잔여지 판단요건은 토지보상법상에서 요건을 정하고 있습니다. 즉, 잔여지의 판단은

1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나, 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란한 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4. 위와 유사한 정도로 잔여지를 종래에 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우입니다.

판례는 종래의 목적에 대해 수용 당시 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적이 용도를 의미한다고 하면서, 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에 대해서는 물리적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우는 물론, 사회, 경제적으로 사용하는 것이 곤란한 경우, 즉 절대적으로 이용 불가능한 경우만이 아니라 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우를 포함한 걸로 보고 있습니다.

오늘 평가할 잔여지 역시, 기존 00단지 조성 사업으로 나머지 필지의 면적이 축소되어 영농의 효율성이 떨어지고, 공사 완료 후에는 00단지 조성 사업으로 인한 안전상의 문제가 발생하는 등의 문제의 소지가 있었습니다.

다행스럽게도, 본건 사업지에서는 사업시행자와의 협의가 잘 되어서, 원만한 결론이 도출되어서 다행스럽습니다.

보상평가지침에는 한 필지가 토지의 일부만이 사업에 편입되는 경우에는 편입 당시 토지 전체의 상황을 기준으로 평가하며, 다만, 편입 부분과 잔여부분의

가치가 다른 경우에는 편입 부분의 가치를 기준으로 평가할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서, 전체 필지의 상황을 잘 확인해야 할거 같습니다.

다만, 감정평가사가 평가를 할 때, 평가대상 토지의 지목 및 면적 사정은 평가 의뢰자가 제시한 기준으로 따라야 하므로, 지목, 면적 등등의 기본적인 확정 사항들은 사업시행자로부터 제시받아야 합니다.

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오늘 오전은 추적추적 비가 내리는 가운데, 마무리가 된 거 같습니다.