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꿀팁

감정평가 받을때 가격 잘나오는법?

대부분의 감정평가를 받으시는 분들은, 희망하는 가격이 나오기를 바라십니다.

물론, 목적에 따라서는 적게 나오기를 원하시는 분들도 있습니다.

단언컨데,

어느누구도 적정하게 평가해주세요라고 말씀하시는 분들은 못뵙거 같습니다.

그래서, 오늘은

감정평가 받을 때 가격 잘 나오게 하는 꿀팁을 나름 정리했습니다.

①자료제시

감정평가 업무를 하다보면, 어떤분들은 이런말씀을 하십니다. "당신이 전문가니 당신이 알아서 평가하쇼". 물론, 맞는 말씀이십니다.

하지만, 어차피 평가사도 관련자료들을 징구하고, 찾아보고, 탐문하는 과정을 거치게 됩니다. 이럴때, 본인이 알고 있거나, 본인 가지고 있는 자료들을 적극적으로 제시하면, 유리합니다.

​

예를 들면, 도면, 매출자료, 임대차계약서, 도급계약서 등등 부동산과 관련되어 돈이 들어갔거나, 돈이 들어오는 자료는 무조건 다 제시하시는 맞습니다.

​

간혹, 이런 자료들을 보여주시는걸 꺼려하시는 분들도 있는데, 이는 감정평가 금액을 잘받기위한 전략과는 상반되는 행동이십니다.

​

②그 이유

감정평가는 3방식으로 가치를 판정합니다. 즉, 비교방식, 수익방식, 원가방식입니다.

​

비교방식의 경우, 본 부동산과 유사한 거래사실을 알고 있거나, 본건의 거래 연혁을 알고 계시면, 적극적으로 말씀하십시요.

물론, 평가사들도 다 조사합니다만,

이런 자료들을 적극제시하는것도 좋은 방법입니다.

​

수익방식의 경우, 부동산에서 발생하는 수익, 즉 월세자료라든가, 임대료수익에 대한 근거를 적극 제시하십시요.

또한, 임대계약시 발생했던, 특수한 계약까지도 꼼꼼히 어필하십시요. 즉, 이 부동산에서는 이만큼의 수익이 나오고 있다걸 근거로 제시하십시요.

​

원가방식의 경우, 도급계약서나, 리모델링 계약서등 부동산에 쓰신 증,개축 비용들을 적극적으로 제시하십시요.

​

이 모든 근거가, 3방식으로 감정평가를 하는 평가사에게 감정평가를 잘받는 Tip으로 작용할수 있습니다.

​

이런말이 있습니다. 본인 재산에 제일 잘아는 사람은 소유자라는... 아무리 감정평가사가 3방식으로 부동산을 잘 평가하려고 해도, 이런 관련 자료를 적극제시하면, 분명 유리하게 작용할것입니다.

③의뢰후 납품시간을 넉넉하게 여유있게 의뢰하십시요.

​

감정평가액은 전문가의 판단이자 의견입니다. 감정평가기준가치의 원칙은 시장가치이구요.

시장가치는 정의 자체가 깁니다. 아무리 줄여서 말해도, 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 통하여 공개개된 후 대상물건에 정통한 당사자 사이에서 신중하게 자발적인 거래가 이루어질 경우, 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액입니다.

즉, 감정평가는 시장가치의 5가지의 요건을 만족시키는 가치를 판단하는 과정입니다.

​

대부분의 의뢰인들은, 의뢰후에 납품을 빨리 받기를 원하십니다. 하지만, 위의 시장가치를 충족하는 가치판단은 어차피 사람이 하는 일이라, 평가사에게도 시간은 필요합니다.

​

너무 급하게 제촉하기보다는 조금 여유를 가지고 납품을 받는게 오히려 감정평가를 더 잘 받는 팁입니다.

부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의로 토지 등을 매수하고자 할 때에는 토지물건조서를 작성하여 보상대상자에게 서명날인을 받아야 합니다.

​

토지물건조서는, 간단히 말하면 보상대상의 리스트 즉, 목록입니다.

​

보상대상자가 토지와 건축물 등을 소유하고 있는 경우 감정평가를 하고, 협의하되 협의가 안되면 강제수용하는데,

​

토지물건조서를 기준으로 감정 평가하고, 협의하며, 강제수용하게 됩니다.

​

사업시행자가 토지물건조서를 작성해야 하나, 미흡하거나 중요한 물건을 누락하는 경우가 많아 토지물건조서 작성을 문의하시는는 경우가 많습니다.

​

오늘은 토지물건조서 작성에 대해 많은 분들이 궁금해하시는 내용을 위주로 설명하겠습니다.

1. 토지조서에 표시된 이용상황대로 보상금을 산정하는지

​

토지의 이용상황에 따라 보상금이 크게 달라집니다.

​

임야보다는 전답의 농경지가, 농경지보다는 잡종지가, 잡종지보다는 대지가 보상금이 높고, 대지 중에서는 주거용보다는 상업용이 보상금이 높은것이 현실입니다.

​

현재 주거용으로 이용되더라도 주위환경에 따라 상업용으로 이용가능한 경우에는 상업용으로 보상되는 것이 마땅할것입니다. 이는 토지보상법 제70조 2항에서 현황평가를 원칙으로 규정하고 있기 때문입니다.

​

다만,​

​

대법원(2011두11236)도,

​

사업시행자가 토지의 이용상황을 조사한 토지조서를 보상계획과 함께 공고하고 대상 물건의 소유자등에게 개별통지하였다 하더라도,

​

중앙토지수용위원회가 정당한 보상금을 결정함에 있어서 반드시 그 토지조서에 표시된 이용상황을 기준으로 하여야 하는 것은 아니라고 판시한 바 있습니다.

​

결국, 토지조서는 사업시행자가 토지대장 등 공부를 통해 작성하고, 결국 그 토지조서를 기초로 감정평가사들이 평가하는 것이므로,

​

보상토지가 상업용으로 평가되었는지, 농경지로 평가되었는지 등의 사항에 대해서 소유자 입장에서는 감정평가서를 분석해서만 확인할 수 밖에 없는게 현실입니다.

​

토지의 보상금은 감정평가서에 의해서만 분석할 수 밖에 없기에, 보상대상자분들은 오히려, 물건조서에 집중하시는게 합리적으로 판단됩니다.

​

즉, 물건조서에 누락사항은 없는지, 규격, 수량 등 미흡하게 조사한 부분이 있는지를 보시고,

​

물건조서가 미흡한 경우에는 보상대상자가 직접 물건조서를 작성하여 보상계획 공고시 이의신청서에 첨부하는 것도 하나의 방법일수 있습니다.​​

2. 보상대상자의 서명날인이 없는 경우, 토지수용이 위법한지

​

간혹, 보상대상자분들이 사업시행자가 일방적으로 개인 토지에 출입하여 토지물건조서를 작성했고, 그 조서도 잘못조사된 것이므로 공익사업은 위법하여 취소가능하지 않느냐고 문의하시는 경우가 많습니다.

​

사업시행자가 토지물건조서를 작성함에 있어 보상대상자들의 입회와 서명날인이 있었는지의 여부는 그 기재의 증명령에 관한 문제이어서, 입회나 서명날인이 없었다는 사유만으로는 강제수용재결이 위법하다고 하여 취소의 사유로 삼을 수는 없습니다. (대법원 93누2148)

​

공익사업에 따른 협의와 강제수용자체가 일방적인 성격이고, 토지보상법상 근거가 있기 때문입니다. 다만, 보상대상자는 잘못조사된 토지물건조서에 대해 보상계획에서 이의신청할 수 있습니다.

​

3. 토지물건조서에 관련하여 토지수용이 위법하게 되는 경우

​

사업시행자가 토지물건조서를 작성함에 있어 보상대상자의 입회나 서명날인 없었다는 사유만으로는 토지수용이 위법하다 할 수 없지만,

​

원지적도가 없는 상태에서 토지물건조서를 작성하였거나, 무허가건축물을 현황측량 없이 목측이나 줄자 등을 이용하여 어림짐작으로 그 위치 면적을 정하여(간혹, 발생하는 경우가 있습니다) 토지물건조서를 작성하였다면, 토지수용의 위법을 주장할 수 있고 받아들여질 가능성도 높습니다.

​

사업시행자가 토지물건조서를 작성하기 이전에 미리 세밀하게 작성하여 제출하시거나,

​

잘못 작성된 조서에 따라 보상금이 낮게 산정되어 토지보상절차를 진행하시려는 경우에는 반드시 주변 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

​

부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

아래 순서로 설명하겠습니다.

​

​

1. 토지소유자의 감정평가업자 추천 제도

​

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조는 시도지사가 감정평가업자 2인을 추천할 수 있고, 토지소유자도 추천기한내에 추천요건을 충족하여 감정평가업자 1인을 추가로 추천할 수 있다고 규정하고 있습니다.

​

토지소유자가 추천하지 못할 경우에는 시도지사가 추천한 2인의 감정평가업자로 보상금을 산정하게 됩니다.

​

과거에 사업시행자가 일방적으로 감정평가업자를 선정하여 보상금 산정과정에서 토지소유자의 의견을 반영하지 않은 채 보상되어 많은 이의제기와 민원이 발생하였고,

​

이는 불합리한 제도이므로 이를 개선하기 위해 토지소유자도 보상금 산정에서 감정평가업자를 추천하도록 제도가 개선되었습니다.

​

2. 추천 기한 및 추천요건

​

보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 지주와 보상대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 추천 동의서를 보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다.

​

​

3. 추천시 유의사항

​

면적 2분의 1이상과 총수의 과반수 동의를 요구하는것은,

​

지주들이 서로 다른 감정평가업자를 추천할 경우에 누가 대표자격이 있는지를 판단하기 위한 것으로,

​

토지소유자는 감정평가업자 1명만 추천할 수 있고, 중복추천이 안되며,

건물만 소유한 분은 추천권이 없으며,

보상대상 토지에 국공유지가 포함된 경우에는 추천의사표시를 하지 않은 국공유지는 보상대상 토지면적과 토지소유자 총수에서 제외됨에 유의해야합니다.

​

4. 감정평가업자를 추천해야 하는 이유

​

(1) 보상시작부터 토지소유자의 의견을 반영할 수 있습니다.

​

사업시행자가 협의 보상금을 제시하면 토지소유자는 협의해서 협의보상금을 수령합니다.

​

협의 거부할 경우에는 수용재결 보상금을 수령하고, 이의신청 및 소송의 2번의 절차를 통해 증액된 보상금을 수령할 수 있습니다.

​

수용재결, 이의재결, 소송에서는 수용의견서, 이의신청서, 소장 및 준비서면을 통해 토지소유자의 보상금에 대한 의견이 타당한 경우 반영될 수 있는 반면,

​

최초에 협의 보상금에는 감정평가업자 추천이외에는 토지소유자의 의견을 반영할 수 있는 방법이 없는 것이 현실입니다.

​

따라서 추천 평가사를 통해 토지소유자의 의견을 반영하기 위해서는 감정평가업자를 추천하시는 게 유리합니다.

​

​

(2) 토지보상금 증액효과가 있을 수 있습니다.

​

토지보상법상 서로 다른 감정평가업자는 10%이상 차이를 둘 수 없고, 감정평가액이 10% 이상 차이가 나는 경우 당해 평가는 보상금에 활용될 수 없게 되어 있습니다.

​

이에 토지소유자가 추천한 평가사는 시도평가사에 비해 최대 10% 범위 내에서 재량이 있을 수 있습니다. (상당히 조심스럽습니다;;;)​

​

따라서 추천하는 것이 추천하지 않는 것보다 이론적으로 증액효과가 있습니다.

​

5. 감정평가수수료의 부담

​

감정평가수수료는 사업시행자 부담이므로, 토지소유자분들은 추천 동의만 해주시면 별다른 비용이 발생하지 않습니다. 이외로 감정평가수수료에 대해서 문의를 많이 하시는데, 수수료에 대한 걱정은 일체 안하셔도 됩니다.

​

​

6. 토지소유자의 감정평가업자 추천을 위한 지주들의 동의를 도와드리고 있습니다.

​

보상대상 토지와 토지소유자의 총수가 많은 큰 규모의 공익사업은, 대책위원회가 구성되어 토지소유자의 감정평가업자 추천을 위해 운영되나,

​

도로나 공원의 공익사업은, 지주들이 보상지역에 실제 거주하지 않거나 거주하더라도 추천을 위한 동의를 요청하기가 어려운 것이 현실입니다.

​

이에 토지소유자의 총수가 많지 않은 경우에는,

​

토지소유자의 감정평가업자 추천을 위한 동의업무를 무료로 '지원'하고 토지보상과정에 자문을 해드리고 있습니다.

​

다른 지주분들에게 평가사 추천을 위한 동의를 요청하기가 어려운 경우,

​

연락주시면 구체적인 방법 등에 대해 안내하고 있으니 도움 요청하시기 바랍니다.

​

또한, 꼭 제가가 선정될수 없다고 해도, 협력 평가사를 소개할 수도 있습니다.

​

추천제도는 비용은 없고, 유리한 효과만 있으니 정당한 보상을 위해 추천제도를 활용하시기를 진심으로 바랍니다.

​

​

부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

실시계획인가에 대한 열람공고 또는 실시계획(인가)고시를 통지 받으셨는데,

​

실시계획의 의미와 효과를 모르셔서 적절한 대응을 못하시는 경우가 많습니다.

​

이에 오늘은, 보상대상자분들에게 실시계획인가가 어떤 의미와 효과가 있고, 그 대응방안은 무엇인지 안내하고자 합니다.

​

1. 공익사업의 일반적인 절차 (오늘은 주차장으로 예를 들어보겠습니다.)

​

도로, 공원, 공공주차장 등의 공익사업을 개발하려면, 일반적으로 아래 절차를 거칩니다.

​

① 도시관리계획 결정고시

② 실시계획인가 고시

③ 보상계획 공고

④ 합의 또는 강제수용

​

어떤 지역에 공공 주차장이 부족하다는 민원, 또는 주차장 선거 공약 등으로 공공주차장의 필요성이 있으면,

​

시장,군수,구청장 등은 지역 내 일정한 부지를 공공주차장으로 개발할 계획을 정하고 그 부지에 대해

​

① 도시관리계획(주차장)을 결정고시합니다. 그리고 자금조달계획 등으로 실시계획을 작성하고 인가받거나 ② 실시계획인가 고시를 합니다.

​

② 도시관리계획결정고시로 인해, 증개축 또는 형질변경을 할 수 없는 개발행위금지의 제한이 있게 되고, 주차장 사업지역을 확정합니다.

​

실시계획인가 고시로 인해 주차장의 공익사업은 큰 변경이 없는 한 주차장 사업을 하게 됩니다.

​

주차장 사업을 하려면 위 사업구역 내 토지를 취득하고, 건물을 철거한 후 공사를 해야 합니다.

​

이에 ③ 보상계획 공고하여 감정평가한 금액으로 협의요청하고,

​

④ 합의가 안 될 경우에는 강제수용으로 토지를 취득합니다.

​

토지취득 후에는 주차장 공사에 착공하고 완공하게 됩니다.

​

​

2. 실시계획(인가)고시의 효과

​

공익사업에 따른 수용 및 보상에서 실시계획은 크게 두 가지의 의미와 효과가 있습니다.

​

(1) 강제수용권 설정 효과

​

도시관리계획결정으로도 개발행위 금지 등의 제한이 있으나, 이는 실시계획에 비해 잠정적인 것으로, 실시계획은 도시관리계획을 구체화하여 확정하는 처분입니다.

​

실시계획을 작성하여 인가고시를 하게 되면, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상의 사업인정에 의제되고, 사업인정은 강제수용권을 설정받는 효과가 있습니다.

​

즉, 실시계획 인가고시는 강제수용권을 설정받는 것이므로, 이후 사업시행자는 합의로 토지를 취득하지 못하더라도 강제수용할 수 있습니다.

​

실시계획은 도시관리계획에는 사업의 착수 및 준공예정일이 있습니다. 준공예정일 이내에 토지를 합의나 강제수용으로 취득하고 공사를 완료하겠다는 의미입니다.

​

또한, 수용 또는 사용할 토지의 소유권 조서도 포함되어 있습니다. 편입면적을 확인할수 있습니다.

​

(2) 적용공시지가 선정 효과 (중요)

​

토지보상법은, 당해 공익사업의 개발이익 배제를 위해 사업인정고시일 이전의 표준지 공시지가를 선정하도록 규정하고 있습니다.

​

즉, 2016년에 실시계획 인가가 고시되고, 2019년에 보상을 하는 경우에는 2016년 표준지 공시지가를 기준으로 보상평가하게 됩니다. 이는 개발이익배제를 위한것으로, 많은 분들이 억울해 하시는데, 개발이익배제는 토지보상법 제67조에 명문화 되어있습니다. ;;;

​

3. 보상대상자의 대응방안 ​

​

가. 실시계획(인가)고시 단계에서의 사전판단사항​

​

따라서, 실시계획(인가)고시를 통지받으신 분들은 향후 강제수용이 예정되어 있으므로,

​

우선적으로, 내 토지가 주차장이라는 공익사업에 편입되어 수용보상되는 것에 대해 반대 할지 찬성할지 검토하여 결정하셔야 합니다.

​

(1) 공익사업 찬성

(2) 공익사업 전부 반대

(3) 공익사업 일부 변경

​

(1) 공익사업 찬성은, 공익사업에 내 토지가 편입되는 것도 타당하니 향후 보상에만 대응하면 됩니다.

​

공익사업 반대는, 사업 자체가 공익성이 부족하여 사업을 무효화하라는 (2) '사업 전부 취소'와

​

사업 자체는 타당하나 내 토지가 과다 또는 과소하게 포함되었으므로 편입면적 일부를 축소 또는 확대하라는 (3) '사업 일부 변경'이 있습니다.

​

​

나. 공익사업 찬성시 대응방안

​

공익사업에 내 토지가 편입되는 것을 찬성하므로, 향후에는 보상문제만 있습니다. 따라서 공익사업에 찬성한 보상대상자분들은, 지나치게 낮게 평가보상되는 것을 대비하여, 미리 인근 거래사례가격의 조사 및 수집, 인근 표준지 공시지가의 분석, 보상토지의 개별특성 조사 등 정당한 보상을 받기 위해 사전준비를 해두시는 것이 유리 합니다.

​

​

다. 공익사업 전부 취소시 대응방안 (취소심판 , 취소소송, 집행정지)

​

실시계획인가 고시 이후의 강제수용단계에서 수용반대나 공익사업 취소를 주장하시지만 받아들여지는 경우는 거의 없습니다.

​

강제수용단계에서는 이미 사업이 많이 진행되어 공익사업을 취소시키기기 어렵습니다.

​

따라서 공익사업 취소를 주장하려면, 실시계획 인가고시 단계에서부터 취소심판 및 취소소송으로 다투어야 합니다.

​

절차상 위법으로 취소되는 경우가 상대적으로 많으나, 사업취소되고 다시 적법한 절차를 거쳐 사업을 진행하므로 종국적인 대응은 아닙니다.

​

즉, 내용상 위법으로 취소될 가능성은 희박합니다.

​

실시계획인가 고시 단계에서 사업의 전부 취소를 위한 취소심판의 실익은, 사업자체를 취소시키기 어려우나 사업의 절차를 지연시키는데 있습니다.

​

​

라. 사업 일부 변경

(취소심판 , 취소소송, 집행정지)

사업취소 뿐만 아니라, 토지 100평 중 20평이 공익사업에 편입되었다면, 10평으로 줄이는 것, 또는 20평 모두 제외하는 것 등의 주장도 실시계획 인가단계에서 주장할 수 있습니다.

​

사업의 전부취소 보다 사업 일부 변경이 가능성이 높습니다.

​

예컨대, 내토지가 100평 중 20평이 주차장에 편입된 경우, 그 주차장 사업이 전부 취소되어야 한다는 것은 받아들여지기 어려우나,

​

사업은 존속하되, 내토지의 일부인 20평이 아니라 10평만, 또는 20평이더라도 잔여토지의 가치하락 없이 적절하게 분할,

​

즉 이쁘게 잘라가라고 사업변경을 주장하는게, 오히려 타당한 주장일것입니다.

​

실시계획인가를 통지받으신분들은,

​

자신의 토지가 사업에 전부편입되는지와 일부편입되는지를 확인하시고,

​

사업전부 취소와 일부변경을 원하시는 경우 실시계획인가를 위한 열람공고에서 의견서를 제출하셔야 합니다.

​

그리고 실시계획인가가 고시되면 취소심판 및 집행정지를 청구해야 합니다.

​

공익사업에 찬성하여 향후 보상금을 수령하실 분들은, 정당한 보상에 대해 사전에 대비하셔야 합니다.

​

실시계획인가를 통지받으셨는데, 상담이 필요하신 경우엔, 주변 전문가와 반드시 상의 하기시바랍니다.

​

(의견서제출 , 취소심판 등은 무제한 허용되는 것이 아니라 청구기간이 경과되면 청구할 수 없음을 잊지마시기 바랍니다.)

부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

경기 ** *** 도로에 편입되는 보상대상자의 문의가 있으셔서, 설명을 드린 사례입니다.

​

사업시행자로부터 수용재결신청 열람공고문을 통지받고 이후의 절차에 대해서, 많이 궁금해 하셨습니다.

​

수용재결신청을 통지받은 경우에는 14일내에 의견서(수용의견서)를 반드시 서면으로 제출해야합니다.

​

보상대상자분은 이미 국회, 경기도청, **시청, 국민권익위원회등에 여러번 스스로 민원을 제출했지만,

​

회신은 담당부서에 이관하고 관련볍령에 따라 적법하게 처리하겠다는 답변 뿐이라고 답답해 하십니다.

​

​

​

보상대상자의 주된 불만은

​

사업시행자가 제시한 토지보상금으로는 인근 대체토지 취득이 불가능하고,

​

불법증축으로 영업보상이 제외되었으나, 적법하게 영업허가를 했으므로 영업보상대상이라는 것이었습니다.

​

​

​

수용의견서 제출기간이 14일로 촉박한데, 보상대상자가 민원과정에서 미리 수집한 자료들 덕분에, 그래도 현재 상황을 알수 있었습니다.

​

​

​

​작은 땅이지만, 영업도 잘되고, 자~알 살고 계셨는데, 도로사업 한다고 지나치게 적은 보상금을 제시하며, 영업보상을 제외한 것에 많이 억울해 하셨습니다.

​

차라리 도로사업이 취소되는게 낫다고 하시며 도로사업 취소도 문의하십니다.

​

공익사업에 따른 토지수용과 보상은 단순히 민원으로 해결하기에는 부족하고, 법적대응을 해야하며, 보상대상자분께도 토지보상절차의 필요성에 말씀드렸습니다.

​

다만, 법적대응이 모든 문제를 원하시는 만큼 해결해주지 못함을 알기에 마음이 무겁습니다. ㅠ

​

적어도 정당한 보상을 하회하는 부당한 결과는 되지 않도록 좋은 결과가 나오길 바래봅니다.

​

수용재결 신청에 대한 열람공고문은 빠르면 2개월 내지 3개월 내에는 강제수용하니 의견을 제출하라는 의미입니다.

​

그전의 보상계획 이의신청, 실시계획 및 사업인정 의견과는 무게가 다릅니다.

​

수용재결신청에 대한 열람공고문을 통지받으셨는데 도움 필요하신 경우에는 주변 전문가와 반드시 상의 하십시요.

토지보상절차를 상세하고 간단하게 안내한 바 있으나, 쉽게 이해되지 않는 다고 하시는 분들이 있어서, 다시 한번 설명해 보려고 합니다.

​

이에 지피지기백전불태~~ 상대방을 알고 나를 알면 싸움에 유리하다는 말이 있듯, 토지보상절차를 사업시행자 입장에서 안내하려합니다.

​

다소 과장한 부분이 있더라도 이해를 위한 것이니 가볍게 읽으시고,

​

사업시행자 입장에서 토지를 취득하여 공익사업을 시행하는 과정을 통해 보상대상자분들이 수용보상절차를 완벽히 이해하시기를 바랍니다.

​

공익사업을 둘러싼 당자자는 크게 사업시행자와 보상대상자로 나눌수 있고

​

공익사업(공원)을 하기 위해 토지가 필요한 사업시행자 입장에서는 토지수용절차이고,

​

토지를 뺏기고 보상받는 토지소유자 입장에서는 토지보상절차라고 할 수 있겠습니다.

​

이제 사업시행자의 입장에서 토지등을 취득하고 공원이라는 공익사업을 수행하는 과정을 간략히 설명 하겠습니다.

​

​

수용절차의 흐름만 간략히 보시기 바랍니다.

​

​

1. 사업구역 지정 및 토지물건조서 작성

​

사업시행자는 공원을 조성하여 괘적한 주거환경을 만들고자 합니다. 이에 적합한 공원부지의 위치와 구역을 지정합니다. (사업구역지정)

​

그 지정된 공원구역에는 주택, 상가, 농경지등이 혼재되어 있어 공원을 조성하려면 그 구역내 토지는 보상금을 주어 취득하고, 건물등은 철거한 다음에 공원공사를 해야 합니다.

​

토지등에 보상금을 주고 매수하여 공원을 조성하려면, 공원구역내 토지등의 소유자가 누구인지, 면적, 등 기본적인 사항을 알아야 하므로, 공원구역 내의 토지물건을 조사하여 조서를 작성합니다.(토지물건조서작성)

​

2. 사업인정

​

사업시행자가 공원구역을 지정하여 공원을 조성한다는 것이 알려지자, 주민들이 반발합니다.

​

다른 곳에 공원을 조성해라! 이주대책을 수립해라! 정당한 보상금을 지급하라! 등 여러 걱정에 불만이 발생합니다.

​

이에 사업시행자는 공원구역 지정이 정당하고, 공익을 위한 것임을 확인하기 위해, 상급기관에 공원이 공익사업 이라는 것을 인정받습니다. (사업인정)

​

사업인정이라는 것은, 단순히 공원이 공익사업임을 인정받는 것에 그치는 것이 아니라, 사업시행자가 제시한 보상금에 합의하지 않으면 강제로 수용하는 권한도 받는 것이어서,

​

공원사업은 특별한 사정이 없는 한 예산을 확보하여 보상금을 주고 조성하면 됩니다.

​

3. 보상계획공고

​

공원구역 내 토지등의 보상가격을 알 수 없으나, 토지 등의 보상금으로 일단 100억 정도의 예산을 확보한 사업시행자는 보상하겠다는 계획을 공고합니다.

​

토지소유자들도 감정평가업자를 1명 추천할 수 있다는 내용과, 시도지사가 2명을 선정한다는 내용을 공고합니다.

​

4. 감정평가 및 협의요청

​

감정평가업자가 평가해보니, 전체 토지와 건축물 등이 90억 정도가 평가되었습니다. 다행히 예산을 넘지 않습니다. 사업시행자는 90억을 줄테니 토지 등을 자신에게 팔아달라고 요청합니다.

​

5. 손실보상협의

​

90억의 보상금을 제시받은 주민들은, 터무니 없이 낮은 보상가에 불만입니다.

​

예산100억 한도 내에서 보상금을 책정한 것 아니냐 제시액 90억을 받아봤자 이사갈 곳들은 부동산가격이 올라 이전할 수도 없다 등등...

​

보상금 산정에 누락된 물건이 있다! 토지가 실제 대지인데 임야로 평가되었다! 여러 불만으로 제시한 보상금을 거부합니다.

​

사업시행자는 보상금은 자신이 책정한 것이 아니라 감정평가업자가 평가한 것이라고 책임을 회피합니다.

​

그리고 이 공원은 사업인정을 받아 강제로 수용할 수 있는 공익사업이므로, 부득이 모든 주민들의 쾌적한 주거환경 조성을 위해 공원구역 내 주민들이 희생할 수 밖에 없으므로 강제수용할 수 밖에 없다고 합니다.

​

또한, 보상금 불만을 토지수용위원회에 말하면 다시 감정평가 해줄거라고 합니다.

​

6. 수용재결

​

사업시행자는, 부득이하게 토지수용위원회에 강제수용 신청(재결신청)을 하고, 위원회는

(1) 공원이 강제수용할 사업인지와

(2) 보상금 불만에 대해 2명의 감정평가업자를 보내어 다시 감정평가하게 합니다.

​

그리고, 강제수용을 내용으로 하는 수용재결을 심리하고, 주민들과 사업시행자에게 수용재결서라는 문서를 보냅니다.

수용재결서를 받은 사업시행자는 이제 주민들의 동의없이도 법적으로 토지를 강제로 수용할 수 있게 되었습니다.

​

90억에서 100억으로 보상금도 올랐으니 명분도 있습니다. 희한하게 당초의 예산 100억과 똑같습니다. 위원회에서 수용하라고하니 100억만 지급하고 이전등기를 사업시행자 혼자 할 수 있게 되었습니다.

​

주민들이 증액된 100억 받기를 거부하기에 법원에 100억을 맡기고(공탁), 100억을 지급했으니 주민들의 소유권을 이전받습니다. 주민들이 100억을 받지도 않고 매매계약을 하지도 않았지만, 법에 의해 단독으로 이전등기를 할 수 있습니다.

​

7. 수용재결 이후

​

강제수용으로 토지소유권은 이전받았으나, 주민들이 이사가기를 거부하고 버팁니다. 정당한 보상없이는 공익사업이 없다 등등

​

사업시행자는, 공원사업은 공익이므로 공원을 조상할 수 밖에 없고, 보상금 불만은 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나 소송을 할 수 있다고 설명합니다.

​

이의신청이나 소송을 통해 1년후에 추가로 보상금을 지급하라는 결정이 나오면 추가 예산을 확보하여 지급하겠다고 합니다.

​

주민들은 어쩔수 없다고 보상금을 받아 이사가고, 급한 사정으로 보상금을 받아 이사갑니다. 오랜 기간의 투쟁에 힘이 빠져 포기하기도 합니다.

​

사업시행자는 보상금을 받아 이사간 곳과 주택이나 상가가 없는 곳부터 공사를 시작합니다.

​

토지소유권은 사업시행가 소유이므로, 공사에 법적인 문제는 없습니다.

​

다만, 주민이 살고 있는데 강제로 쫓는 것은 여러 문제가 발생하니, 사람없는 곳부터 공사를 시작합니다. 버티던 주민들도 건설기계가 돌아다니고 동네가 공사현장이 되자, 하나둘씩 주민들이 보상금을 수령하고 나가며 버티기를 포기합니다.

​

버틴 주민들은, 터무니 없는 보상금이라 추가보상금을 정당하게 지급받기를 원했지만, 이의신청기간과 소송제기기간을 도과하면, 법적으로는 주장할 수 없게 됩니다.

​

시간이 흐르니, 단결하던 주민들은 모두 법원에 맡긴 보상금을 찾고, 어느새 공원이 조성되어 있다는 기사가 신문에 실립니다.

​

사업시행자의 신문기사내용은, 주민의 쾌적한 주거환경을 위해 공원을 조성했고, 일부 보상금 불만은 법적절차를 진행하여 수행했다는 내용입니다.

​

​

위 토지수용을 보면, 공원을 조성하기 위해 법적절차가 하나씩 진행되어 감을 알 수 있습니다. 공익사업 무효화나, 정당한 보상금은 단순한 주장만으로 너무 어렵습니다.

​

1. 사업무효는 단순한 주민들의 주장만으로는 거의 불가능합니다. 수용재결만 받고 보상금을 법원에 맡기면, 일단 소유권은 사업시행자에게 이전되기 때문입니다.

​

사업무효를 위해서는, 공원구역 지정 및 사업인정에 대해 취소심판, 취소소송, 집행정지 등법적대응을 해야 하는데, 법적대응으로 무효화되는 경우는 드물다 할 것입니다.

​

2. 정당한 보상금도 단순한 주장말고, 주변 전문가와 상의해 보셔야합니다.

​

일반 부동산매매라면 협상을 하여 안팔거나, 더 높은 가격으로 팔거나 할텐데, 토지보상절차는 일방적으로 평가한 보상금에 합의할 것이냐, 합의안하더라도 재평가한 금액으로 강제수용할 수 있다는 내용으로 규정되어 있습니다.

​

정당한 보상금은, 주민들의 주장뿐만 아니라 법적 테두리내에서 대응해야 합니다.

​

일반국민이 법적 대응을 하는 것은 비용면에서 어려운 것이 사실이나, 전화 문의 및 상담은 무료이니 재산권의 가치보장을 위해서는 보다 적극적으로 알아볼 필요가 있는거 같습니다.

​

특히, 수용재결에 대한 의견기회, 이의신청, 소송 등은, 무제한적으로 인정되는 것이 아니라 의견기간, 신청기간, 제소기간 등 기간이 정해져 있고, 그 기간 도과한 경우에는 받아들여지지 않음을 항상 잊지 말아야 합니다.

공익사업에 편입되어 보상절차가 개시되었는데, 대응에 어려움이 있는 경우에는 반드시 주변 전문가를 찾아보시길 바랍니다.

​

​

​

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

도로, 공원, 공동주택개발사업 등 공익사업에 재산권이 편입되는 토지소유자분들은, 여러 다양한 불만과 문제가 있으나, 크게 3가지로 요약할 수 있고,

​

이에 대한 권리구제 절차에 대해 설명하겠습니다.

​

더 쉽게, 보상대상자분들이 어느상황에서 어떤 권리구제를 해야 하는지에 대해 설명해보겠습니다.

​

(아래의 권리구제 절차는, 말그대로 절차만 소개한 것입니다.

​

그 권리구제절차를 진행했다고 해서 반드시 사업이 취소되거나 보상금이 증액되거나 하는 것은 아닙니다. 권리를 주장하는 것과 권리가 인정받는 것은 별개의 일이므로, 전문가와의 상담이 필요하다고 판단됩니다.)

​

1. 공익사업에 따른 수용보상에서 주로 발생하는 민원들

​

(1) 공익사업 반대(공익사업 취소)

​

사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 등을 합의나 강제수용으로 취득하려는데,

​

그 공익사업은 공익성이 없고, 불필요한 사업이므로, 위 공익사업은 하지 말아야 하며 취소되어야 한다는 것이 주된 내용입니다.

​

주로, 도로사업으로 토지 일부가 잘려나가는 경우, 주택에 거주하고 있었으나 공원을 만드는 경우에 주로 문제가 됩니다.

​

토지 등의 보상금은 문제가 아니고, 사업자체를 하지 말아야 한다는 것으로, 아래에 해당하시는 분들이나 유사한 상황에 있는 분들이 주로 주장하십니다.

​

지역내 유명한 맛집으로 매출이 높아서 이전해서 다시 장사가 잘되기 어렵다는 분, 공장을 하시는데 다른 곳으로 이전할 공장부지를 찾기 어려우신 분,

제시한 보상금이 터무니없이 낮아, 그 보상금으로는 다른 곳에서 부동산을 구할수 없으신분 등.

​

(2) 토지보상금 증액

​

대부분의 보상대상자분들이 공통적으로 주장하시는 것입니다.

다만, 대지로 개발할 수 없는 순수 자연림의 임야를 상속받으신 분들은, 그 임야를 사용할수도 없고 팔수도 없었는데 공익사업을 이유로 보상금을 지급한다고하니 다행이라고 생각하시는 경우도 많습니다.

​

토지보상절차가 있음에도 사업시행자는 예산 등 자금조달의 한계로 낮게 보상하려고 하고, 보상대상자들은 높게 보상받기를 원하는 것은 당연한 것이라 보입니다.

​

(3) 이주대책 문제

​

공익사업의 계획 이전부터 실제 거주하는 주민(원주민)에 대해 사업시행자는 재정착을 유도하고 생활의 근거를 상실하는 것을 보상하기 위해 이주대책을 수립합니다.

​

대규모의 택지개발사업, 공공주택사업에서는 이주자택지를 이주대책의 내용으로 하고 도로, 공원 등의 소규모 사업은 이주정착금으로 갈음하는 경우가 많습니다.

​

이때, 이주대책 대상자분들이 이주자택지의 위치, 원주민 분양가, 용적률 등을 두고 사업시행자와 대립하는 경우가 많습니다.

​

(이주대책에 대한 권리구제 절차는 토지보상 권리구제 절차와 시기 및 불복방법이 상이하므로 생략하고, 공익사업 취소와 보상금 증액에 대한 권리구제 절차만 언급하도록 하겠습니다.) ​

​

2. 권리구제 절차

​

(1) 공익사업 반대를 위한 권리구제

​

보상금만 준다고 사업이 정당화되지 않습니다.

​

사업자체가 공익사업이어야 하고, 적법한 절차를 진행해야 합니다. 사업자체가 공공필요성, 즉 공익성과 필요성이 없는 경우라면 그 사업은 마땅히 무효화되어야 합니다.

​

다만, 공익사업 반대나 취소를 통해 사업이 실제로 무효화되는 경우는 거의 없다고 판단됩니다. (민간사업시행자가 시행하는 공익사업(예:골프장)의 경우에는 공공필요성을 이유로 취소된 사례가 있습니다.)

​

공익사업 반대 또는 취소를 위해서는 단순한 주장만으로는 부족하고, 법률적 검토를 해야 합니다.

​

사업구역 지정이나 사업인정(실시계획인가)등에서 사업무효화를 위한 의견을 제출하는 것은, 말그대로 의견일 뿐이지 강제성이 없습니다.

​

사업 무효화를 위해서는 사업인정(실시계획인가)에 대한 취소심판이나 취소소송을 해야만 하고, 권한있는 상급기관이 취소결정을 해야 사업이 무효화됩니다.

​

(2) 정당한 보상금을 위한 권리구제

​

보상금 증액절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)는, 사업시행자가 제시한 보상금에 만족하여 합의한 경우에는 진행할 수 없고, 사업시행자가 제시한 보상금을 거부하고 강제로 수용당하는 경우에만 진행할 수 있습니다.

​

​

1) 수용재결 (행정적 구제절차)

​

사업시행자가 제시한 보상금을 거부할 경우, 사업시행자는 부득이하게 강제수용을 해야하고, 강제수용하기 전에는 책정된 보상금은 감정평가로 인한것이므로, 재평가절차 등이 마련되어 있습니다.

​

사업시행자는 재감정평가한 금액으로 일단 강제수용하고, 보상대상자가 보상금수령을 거부하면 법원에 맡기고(공탁) 강제수용합니다. (보상금을 수령하던 안하던 강제수용이므로, 토지소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.)

​

2) 이의재결 (행정적 구제절차)

​

토지는 강제수용으로 뺏겼지만, 여전히 보상금이 낮다고 생각한 보상대상자는 정당한 보상금 산정을 위해 보상금 증액을 위한 이의를 중앙토지수용위원회에 신청할 수 있고, 재감정평가하여 추가 보상금 지급을 결정합니다. 수용재결서 받은날부터 30일 이내에 이의를 신청해야 합니다.

​

(예를들면, 당초 사업시행자 제시금액 4억을 거부하여 수용재결에서 5억으로 재평가되고, 5억의 보상금을 수령하였으나, 이의재결에서 5.5억으로 또다시 재평가된 경우, 5억을 수령했으므로, 5천만원만 추가 수령하게 됩니다.)

​

3) 행정소송 (사법적 구제절차)

​

이의재결에서 또다시 재평가되어 추가 보상금(총5.5억)을 받았으나, 여전히 인근 시세에 못 미친다고 판단되는 경우에는 보상금증액청구소송 (행정소송)을 제기해야 합니다. 이의재결을 거쳤을 때에는 이의재결서 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야만 합니다.

​

만약 소송에서 6억으로 판결되었다만, 5.5억을 이의재결시까지 평가 받았으므로, 추가 5천만원만 판결금으로 지급받게 될것입니다.

​

(3) 기타 보상관련 권리구제

​

1) 재결신청의 청구

​

조속재결신청청구라고도 합니다. 사업시행자 제시금액에 합의안하는 것은, 터무니 없이 낮은 보상금액이고, 위 제시금액을 증액시키는 방법은 수용보상절차밖에 없으므로, 무의미한 3개월의 합의기간없이 조속히 수용재결로 하여 재평가하라는 의미가 있습니다. (이전포스팅에 자세히 있습니다^^)

​

낮은 보상금으로 합의하기는 싫고, 재평가하여 증액하고 싶은데, 대출이자 또는 대체부동산 매입 등으로 보상금을 빨리 받고 싶은 경우에 활용됩니다. ​

​

2) 잔여지 매수 및 수용청구 및 잔여지 가격하락 보상청구

​

주로 도로사업에 토지가 일부 편입되어 잔여 토지가 남게 된 경우에 활용됩니다.

​

수용되고 남은 토지가 전혀 쓸모없게 된 경우에는 사업시행자에게 매수하거나 수용해달라고 청구할 수 있습니다. 쓸모없게 되어 가격이 하락된 것에 대해서도 보상청구할 수 있습니다.

​

3) 기타 권리구제

​

사업구역 지정 및 사업인정에 대한 의견제출, 보상계획에서 토지물건조서에 대한 이의신청, 협의경위서의 기재, 기타 민원제기 등의 권리구제절차가 있습니다.

​

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이전 포스팅에서 보상절차에 대해 설명한 바 있습니다.

​

​

상세히 설명하여 좋았으나, 너무 내용이 많아 복잡하다는 의견이 있어,오늘은 짧고 간단하게 설명하겠습니다.

​

보상대상자분들이 사업시행자가 제시한 보상금에 합의할 지 또는 거부하고 증액절차를 진행할 지의 판단에서

​

중요한 보상금 예상 수령시기를 보상절차와 함께 설명하겠습니다. (아~짧지 않을 것 같은 예감ㅠㅠ)

​

아래의 보상금 예상 수령시기는 법률규정상의 절차에 따른 것으로, 사업과 사업시행자마다 다를 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.

​

보상계획공고를 통지를 받은 보상대상자 A가 보상금을 언제 받는지 알아보겠습니다.

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​

​

마지막 정리부분에 요약했으니, 아래는 간단히 읽어 보시길 바랍니다.

​

(1) 보상계획공고를 1월1일 통지 받은 A는 통지받은 후 14일 이내에 토지물건조서에 이의신청하고, 약 45이내에 감정평가업자를 추천(약 30일)합니다. (보상공고 후 45일)

​

(2) 이후 시도지사는 1달이내에 감정평가업자를 선정합니다. (1개월)

​

(3) 감정평가업자가 보상대상 토지 및 물건 등을 평가하고, 보상대상자에게 손실보상 협의요청서로 보상금(예: 3억)에 합의하자고 요청합니다. (1개월)

​

(4) 합의기간은, 최소 30일 이상으로 통상 2개월 내지 3개월이 소요됩니다. (3개월)

​

(5-1) 보상대상자가 합의하면, 계약체결하고 토지 등이 넘어가고 보상금은 보통 계약체결일로부터 2주이내에 지급받습니다.

​

(5-2) 보상대상자가 제시된 보상금이 적다고 판단되어 거부하면, 사업시행자가 강제수용결정을 받아 재평가된 보상금(3억3천만원-예시)을 일방적으로 지급하고, 토지의 소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.

​

(수용재결로 보상금을 지급받는 것은 합의 보상금을 지급받는 것에 비해 5개월 내지 6개월의 기간이 더 소요됩니다.)

​

​

★ 사업시행자가 제시한 보상금에 합의하든, 합의를 거부하여 강제수용되든 '공통적'으로 토지는 넘어가고 보상금을 받는 것은 "동일"합니다.

​

★ 중요한 것은 보상금을 언제받느냐와 증액가능하냐입니다.

​

(1) 보상계획 공고를 1월1일 통지받은 경우, 4개월 후인 4월 30일 정도에 보상금을 제시받습니다.

​

(2) 합의로 보상금 수령하는 것은, 강제수용으로 보상금 받는 것에 비해, 6개월 정도 보상금을 빨리 수령하나, 보상금에 대해 불복절차를 진행할 수 없습니다. 상호합의이기 때문입니다.​

​

(3) 강제수용으로 보상금 받는 것은, 합의로 보상금 수령하는 것에 비해, 6개월 정도 보상금을 늦게 수령하나, 3번의 불복절차를 통해 보상금을 증액시킬 수 있는 가능성이 있습니다.

합의가 아니라 일방적이기 때문입니다.

​

(조속재결신청 또는 수용재결신청청구를 통해 강제수용이라도 보상금 수령시기를 앞당길 수 있는 방법도 있습니다.)

​

​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

토지보상금을 전부 주기도 전에 사업시행자 또는 사업의 시공사가 기공승낙서 또는 토지사용승낙서를 요구하는 경우가 많습니다. 토지소유자분들은 승낙서에 서명해도 되냐고 많이 물으십니다.

​

사업시행자가 왜 요구하는가를 알면, 향후 보상에서 유리한 지위를 확보할 수 있기에 토지보상에서 기공승낙서를 서명해도 되는지 알아보겠습니다.

​

​

1. 기공승낙서 또는 사용승낙서란

​

기공이란, 공사의 착수 및 시작을 의미하는 것으로, 기공승낙서란 사업명, 위치, 내용을 기록하고, 토지이 소재지, 지목, 현황을 기록하는 토지기공승낙서에 관한 양식입니다.

​

​

주된 내용은 아래와 같습니다.

​

​

2. 승낙서를 요구하는 이유

​

토지보상법 제62조는, 아래와 같이 사전보상을 규정하고 있습니다.

​

​

공익사업을 시행하기 위해서는 일단 협의가 성립되어 보상계약이 체결되거나 수용하여 토지를 취득해야 함은 물론,

​

계약이 체결되었더라도 사업시행자는 원칙적으로는 그 계약에서 정해진 보상금 전액을 보상대상자에게 지급하기 전에는 공사에 착수할 수 없습니다. 강제수용은 수용개시일 전까지 보상금을 전부 지급하고 공사에 착수해야 합니다.

​

다만, 보상대상자 등으로부터 그 보상금 전액을 지급하기 이전에 착공에 대한 승낙을 얻은 경우에 한하여 보상액 지급 전에 공사에 착수하는 것이 예외적으로 허용될 뿐입니다.

​

즉, 보상대상자에게 보상금을 지급하기 이전에 공사를 할 수 없으나, 승낙서를 받은 경우에는 보상금을 주기전이라도 공사를 할 수 있습니다.

​

승낙서를 요구하는 상황은, 토지수용보상절차는 오래걸리는데, 공사는 빨리 해야 하는 경우에 요구하는 것입니다.

​

국가등의 공적주체가 요구하는 경우는 적습니다. 공적주체는 세금으로 진행하기에 대출도 없고, 공사계약기간에서도 권한이 있기에 느긋한 것이 일반적이라 승낙서를 요구하는 경우가 적습니다.

​

승낙서는 주로, 민간사업시행자나 국가등과 계약한 시공사가 요구하는 경우가 많습니다. 따라서 국가등이 요구하는 경우와 민간사업시행자가 요구하는 경우에 달리 대응해야 합니다.

​

3. 기공승낙서 또는 사용승낙서에 대한 보상대상자의 대응 방안

​

(1) 승낙도 없이 공사한 경우

​

만약 사업시행자가 보상대상자에게 보상금을 지급하기 전에 승낙서도 받지 아니한 채 미리 공사에 착수하여 영업, 영농 등을 계속할 수 없게 하였다면

​

이는 위 토지보상법 제62조의 사전보상원칙을 위반한 것으로서 위법합니다.

​

이때에는 영업손실 또는 영농손실보상을 지급받는 것과 별도로 공사의 사전착공으로 인해 보상대상자가 영업, 영농을 할 수 없게 된때부터 수용개시일까지 입은 손해에 대해 이를 배상할 책임이 있습니다. (2013.11.14선고 2011다27103판결)

​

즉, 보상도 받고, 위법에 대한 손해배상도 주장할 수 있습니다.

​

(2) 보상 협의 및 계약절차도 거치지 아니한 채 승낙을 요구하는 경우

​

대법원은, 사업시행자가 협의 및 계약체결의 절차를 거치지 아니한 채 보상대상자 등으로부터 착공에 관한 승낙만을 얻어 공사에 착수하는 것은 토지보상법이 예정하고 있는 바라 아니라고 해석된다고 판시한 바 있습니다. (대법원 1993.9.28.선고 92다54747판결)

​

상담해보면, 공무원이나 민간사업시행자가 토지보상법상의 사전보상 규정의 단서를 오해하는 경우가 많습니다.

​

승낙서만 받으면 보상금 지급전이라도 공사할 수 있다고 잘못 생각하여,

​

협의보상금을 제시도 없이, 보상대상자에게 설명도 없이, 보상협의 및 계약체결 이전에 기공승낙을 받아내어 공사에 착수하는 경우가 있는데, 이는 위 판례에 비추어보면 문제소지가 있습니다.

​

(3) 기공승낙서에 대한 보상대상자의 대응 (★)

​

국가 등의 공적주체나 민간사업시행자나 대응방안은 유사합니다.

​

사업시행자가 기공승낙 또는 사용승낙서를 요구하는 상황 자체가, 보상대상자가 유리한 상황입니다. 이른바 갑의 위치에 있는 것입니다. 따라서 승낙서를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.

​

너무 협조하여 바로 주는 것은 바로 불리해질 수 있고, 안해주면 향후 보상에서 불리해질 수 있는 상황이 있을 수도 있습니다. 결론은, 기공승낙서를 꼼꼼히 검토하고 써주어야 합니다.

​

특히 민간사업시행자(재개발조합 등)의 경우에는 유의해야 합니다.

​

승낙도 없이 공사한 경우, 보상 협의 및 계약절차도 거치지 아니한 채 승낙을 요구하여 승낙해준 경우에는 향후 보상증액을 위한 이의신청과정에서 문제를 제기할 수도 있습니다. ​

​

또한, 적법한 승낙을 해주려고 하더라도 어떻게 승낙서를 써주느냐에 따라 토지재산권의 가치보장이 달라질 수도 있습니다.

​

실제로 보상금 평가 전에 사업시공사가 기공승낙서를 요구한 적 있었는데

​

사업시공사는 보상금 결정권한이 없으므로 보상금과 무관하지만,

​

승낙서 서명 조건으로 토지평탄화작업 등의 공사를 이끌어낸 사례도 있습니다.

​

어차피 건설기계로 공사는할 예정이고, 승낙서를 요구받는 상황이라면,

​

개인적으로 사비를 들여 공사하기에는 부담스러운 금액이므로,

​

승낙서 서명 조건으로 무료 공사를 요구한 것입니다.

​

위와 같이, 승낙을 해주더라도 얻을 것은 최대한 얻는 것이 현명한 거 같습니다.

​

토지등의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

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