AI감정평가사사무소 블로그

오늘은 항상 문제가 되는 도로 평가, 즉 사실상 사도 등등에 대해서 포스팅을 하려고 합니다.

사실상의 사도부지, 보통 도로라고 우리가 알고 있는 사도부지에 대한 감정평가는 인근 토지의 감정평가액의 3분의 1일 이내로 합니다.

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여기서 인근 토지란,

그 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근 지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 토지를 말합니다.

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도로를 도로인 상태대로 감정평가하되, 그 가격은 인근 토지 가격의 일정률로 감정평가하는 방법입니다. 도로는 그 자체로서 거래의 대상이 되는 경우가 거의 없기 때문에 도로 자체의 가치 산정이 용이하지 아니하므로, 인근에 있는 성격이 유사한 다른 토지의 가치를 기준으로 하여 합리적인 가치를 산출하고자 하는 것입니다.

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이 방법은 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가한다는 원칙에는 부합하나, 적용하는 비율에 대한 이론적 근거가 약하는 약점이 있습니다.

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일정률을 적용하는

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도로 상태로 감정평가하는 방법의 이론적 근거는 크게 두 가지가 있습니다.

사용, 수익권 제한 가치설

국가 또는 지방자치단체 등의 공공기관이 소유권을 취득하지 못한 타유공물인 사유의 도로는 도로로서의 공적인 목적 달성을 위하여 필요한 범위 안에서 그 사용, 수익권을 제한당하고 있으므로, 도로부지의 보상평가는 사용, 수익권이 제한된 상태에서의 경제적 가치를 대상으로 하고, 이러한 제한된 경제적 가치를 인근 토지 가격의 일정률로 본다는 견해입니다.

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이 견해는 도로의 감정평가를 단순화할 수 있다는 장점은 있으나, 도로 개설의 자의성 여부, 다른 토지의 효용 증진 기여 정도 여부, 소유권을 행사하여 통행을 금지시킬 수 있는지 여부 등의 구체적인 사실관계에도 불구하고 모든 도로가 사용, 수익권이 제한되고 있는 것으로 보고 인근 토지에 대한 평가액의 일정률로 감정평가하는 것은 합리적인 이유 없이 국민의 재산권을 제한한다는 비판이 있습니다.

도로는 왜 낮게 평가되는지?

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사실상의 사도부지를 인근 토지에 비해 낮게 감정평가하는 이유는!!!

사도의 가치가 사도로 보호되고 있는 토지의 효용을 증가시킴으로써 보호되고 있는 토지가치에 화체되었거나 또는 화체되지 않은 경우에도 사실상 소유권을 행사하여 통행을 막을 수 없으므로, 그 경제적 가치가 정상적인 토지에 비하여 낮기 때문입니다.

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지금까지, 도로가 왜 낮게 평가되는지에 대해 말씀드렸습니다.

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감정평가와 관련해서 도움이 필요하실 때, AI감정평가사사무소, AI탁상감정 투데이더프라이스를 이용해 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있을것입니다.

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도로의 폭이 지나치게 좁아 도로 폭 확장을 위해 도시계획시설 도로 사업 절차가 진행되는 경우가 있는데, 토지와 건물 일부가 도로사업에 편입되고, 건물 일부가 편입되어 잔여 건축물을 보수하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 편입되는 토지와 건축물에 대한 보상금만 지급되는게 아니라 잔여 토지의 가치하락 손실보상금도 지급받게 되고, 건축물 일부 편입에 따른 잔여 건축물의 보수비용도 보상됩니다.

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그런데, 위와 같은 경우에 건축물 소유자는 건축물 일부 편입에 따른 철거공사와 잔여 건축물의 보수공사를 하므로, 해당 주거용 건축물을 장기간 주거지로 사용할 수 없고, 보수기간 동안 임시로 다른 곳에 이주가 불가피한 경우인데, 이 경우에도 주거이전비와 이사비용을 지급해야 하는지가 문제됩니다. ​

전통적으로 주거이전비는 주거용 건축물 전부 편입되어 보상되는 경우를 상정한 것인데, 주거용 건축물이 사업지구에 일부 편입된 경우로서 철거 및 보수공사로 장기간 주거지로 사용할 수 없는 경우에 대해 중앙토지수용위원회는 주거이전비와 이사비에 상당 금액을 지급하는 것이 타당하다라고 재결한 바 있습니다.

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다만, 건물 일부가 편입되어 철거되고 잔여 건축물이 남게 된다는 사정만으로 주거이전비와 이사비를 보상받는 것이 아니라, 일부 철거되는 대상이 주거용 건축물이어야 하고, 실제 거주해야 하며, 건물 일부 철거시 다른 지역으로 이주가 불가피한 점(전면 리모델링에 준하는 보수공사가 필요하여 장기간 주거지로 사용할 수 없는 점)이 확인되어야 합니다.

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도로사업에 건축물 일부가 편입되는 경우에는 편입토지+편입건물+잔여 토지 가치하락+잔여 건물 보수비뿐만 아니라 주거이전비와 이사비를 지급받을 가능성도 있으므로 적극적으로 권리 행사하시고, 반드시 주변 전문가와 상의하시길 바랍니다.

1. 장기미집행 도로사업에서 실시계획(변경) 고시의 의미

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장기미집행 도로사업은 장기간 동안 일체의 토지개발금지 등 재산권 제한을 가하다가 뒤늦게 보상하는 사업으로서, 위 사업에 대한 실시계획(변경)이 고시되면, 토지보상법상 '사업인정'이 있는 것으로 의제되므로,

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사업시행자에게 (1) 강제수용권이 부여되고 (2) 수용대상 토지가 확정되며 (3) 토지 등의 보전의무가 부과되고 (4) 사업시행자 또는 보상평가를 의뢰 받은 감정평가업자 등은 토지물건에 관한 강제조사권이 생기게 됩니다.

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즉, 실시계획(변경)인가는 해당 사업이 토지 등을 강제수용할 만한 공익사업인지를 결정하는 행정처분으로서, 실시계획 이전 또는 이후 즈음에

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사업시행자는 실시계획의 준공예정일 전까지 보상대상 토지를 협의 또는 강제수용의 방법으로 취득하고자 보상평가를 진행하고 토지 등의 보상금을 제시하는 것이 일반적입니다.

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2. 실시계획(인가) 단계에서 토지소유자의 대응방안

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(1) 실제 현황 도로인 토지의 경우

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실시계획(인가)고시는, 장기간 미집행되었던 공익사업을 구체적으로 확정하는 행정처분이므로, 장차 언제 보상되는지의 보상계획 뿐만 아니라 토지보상금에 큰 영향을 미치는 사항을 사전에 검토하는 것이 필요합니다.

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특히 보상대상 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)인 경우에는, 사업시행자는 도로개설경위 등은 세밀히 조사하지 않은 채 도로인 현황에만 치중하여 인근 토지가격의 3분의 1이내로 감액보상하는 것이 일반적입니다. (토지보상법 시행규칙 제26조에 따라 사실상 사도는 인근 토지가격의 3분의 1이내로 평가하도록 규정하고 있습니다.)

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토지보상법은 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)이더라도 도로개설경위 등에 따라 예정공인 경우, 인근 토지가격 수준으로 보상하도록 규정하고 있는점,

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장기간 토지의 개발금지제한을 가하여 부득이 방치되어 도로의 현황에 이른 토지를 뒤늦게 감액보상하면서 정상평가된 보상금을 원하는 보상대상자에게 과도한 사실조사 및 입증책임을 요구하는 부당한 행정이 현실 이라는점,

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덧붙여, 토지보상금을 수령하면서도 추가 보상금을 위한 불복절차제도가 마련되어 있음에도,안내 부족 등으로 적절한 도움을 받지 못하고 추가 증액보상금 없이 저평가된 협의 보상금만을 수령하는 안타까운 현실도 있습니다.

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(2) 대응방안

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장기간 방치된 토지에 대한 사업시행자 제시 보상금에 만족할 수 있으나

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(실제 현황 도로인 토지를 이용할 수 없고 처분도 곤란한 제한이 있는데, 상속 받은 토지에 대해 사업시행자가 토지보상금을 제시하여 주므로 대부분의 상속인분들은 제시 보상금에 만족하고 협의하는 것이 보통입니다.)

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실시계획인가 단계에서부터 인근 대지가격의 3분의 1이내로 감액평가될 만한 토지인지 또는 인근 대지가격으로 정상평가될 토지인지에 대한 사실조사 및 분석(항공사진 정밀분석, 폐쇄 지적도 및 토지대장 등)이 필요한 점,

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정당한 보상을 위한 이의신청 특히 실제 현황이 도로인 토지에 대해 정상평가를 통해 보상금을 3배 증액하는 내용의 증액불복절차는 고도의 전문성이 요구되므로 도움 없이 홀로 진행하는 것은 사실상 어려운 점 등에서

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실시계획(인가)고시 단계에서부터 주변 전문가와의 상담이 필수적이라 할 것입니다.

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실시계획고시 단계에서 아래의 준비가 필요하실것으로 예상된, 참고하시기 바랍니다.

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​(1) 실시계획(인가)에 대한 의견서 작성 및 제출

(2) 잘못 조사된 토지물건조서의 내용에 대한 이의신청

(3) 도로개설원인 등에 대한 사실조사 및 항공사진 정밀분석

(4) 보상계획 공고시 토지소유자의 감정평가업자 추천

(5) 향후 보상금 불복절차

(6) 토지보상 증액 판단 및 보상금 예상 수령시기

▶실제 현황이 도로임을 알고 경매(공매), 상속(증여), 매매 등을 원인으로 취득한 경우

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▶실제 도로이나 스스로 도로포장을 하지 않은 경우

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▶실제 도로이나 스스로 도로개설을 하지 않은 경우

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▶도로부지로 장기간 묶여있던 토지

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▶토지대장상의 지목은 대지 등이나 실제 도로로 이용 중인 경우

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▶당초 대지, 전이었으나 토지소유자의 신청 없이 지목이 도로로 변경된 경우

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▶인근주민의 통행으로 자연발생적으로 도로가 된 경우

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▶미불용지, 미지급용지, 미보상용지, 미보상토지 등

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▶사업시행자가 제시한 보상액이 적정 시세보다 현저히 저렴한 경우

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▶사실상 사도로 평가된 경우(인근 토지의 3분의 1이내로 저평가된 경우)

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▶주위에 대규모 개발사업 또는 도로사업이 예정되어 있는 경우

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▶토지이용규제확인서상에 도로로 지정된 토지

오늘은 영업손실보상 중에, 골치 아팠던 사례를 소개해 보려고 합니다.

미아*구역 재개발 영업보상을 하던 중에 마주쳤던, 사례였습니다.

다른 구역은 이미 보상이 완료된 상태였으나,

본 구역이 마지막으로 남은 상황으로 영업권자들은 대략 150여 군데가 남아 있는 상황이었습니다.

문제는 본 구역에 소위 말하는 점집이 5군데 정도 있었는데,

이 점집에 대하여, 명확하게 보상기준을 정하지 못한 상태였습니다.

토지 건물 등은 눈에 직접 보이고, 사실 확인할 수 있는 공부나 자료 들도 대부분 명확히 있습니다. 그러나, 영업보상의 경우 개별적인 사안이 많아, 그 기준을 일률적으로 적용하는 데에 한계가 분명 존재합니다.

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토지보상법 제77조(영업의 손실 등에 대한 보상) 제1항에서 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 토지보상법 시행규칙 제45조(영업손실의 보상대상인 영업)에서 영업보상대상은 사업인 정고 시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물 등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업(다만, 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인 정고 시일 등 1년 이전부터 「부가가치세법」제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업)으로서, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업인 정고 시일 등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이라고 규정하고 있습니다.

즉, 시간적 요건, 장소적 요건, 시설적 요건, 계속성 요건 그리고 행정적 요건을 모두 충족하였을 때에, 영업보상이 가능합니다.

하지만, 감정평가를 해 나아가다 보면, 이러한 요건을 충족 못 시켜서 영업보상에 해당하지 않는 사례들이 종종 있습니다. 그럴 때면, 안타까움에 더욱더 사실관계를 여러 번 확인하는 경우도 있습니다.

점집도 그와 유사한 경우로써, 일단 점집을 운영하시는 분들은 대부분 영세한 경우가 많습니다. 그리고 정말 안타까운 경우는, 대부분이 주거용건물에서 영업이 이루어지고 있다는 사실입니다. 즉, 위에 적시한 장소적 요건에 해당하지 않는 경우가 대부분입니다.

이쪽, 미아*구역에서 점집을 하시는 분들도, 대부분 가정집에서 영업을 하시는 분들이 대부분이었습니다.

물론, 점집이 영업보상에 해당한다는 재결례도 존재합니다.

또한, 아래의 지방법원 판례도 첨부하니, 참조하십시요.

사실관계 확인을 위해, 소위 매출 자료 등등이 존재하지 않는 것도 평가자 입장에서는 너무나도 어려운 일입니다.

그렇다고, 영업권자가 하시는 말씀을 다 믿을 수도 없고,

다른 곳과의 형평성도 문제이고,

신경 써야 할 것이 한두 가지가 아닙니다.

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또한, 어려운 것은 이전비 산정입니다.

각 신당에 모셔져 있는 신들은 대략 7~12분 정도인데,

이분들을 다른 곳으로 모시는 제사비 등등을 과연 어떻게 합리적으로 설정하는지는 쉽지 않은 일입니다.

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제 기억으로는 결국 평가사들과 조합 관계자 들과의 많은 논의를 거쳐서 일을 마쳤던 것으로 기억됩니다.

더욱더 안타까운 것은, 토지 등 소유자들은 그래도 세입자들에 비해서는 보상금이 높게 산정이 되나, 세입자에 대한 영업보상은 그에 비하면 턱없이 부족한 것이 현실이기 때문입니다.

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얼마 전, 전통시장에서 40년을 넘게 길거리에서 좌판을 깔고 장사를 하시던 할머니를 감정평가사와 구청 관계자들의 노력으로 자유업으로 인정받아,

영업보상을 해드렸다는 애기를 접했습니다.

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다행스럽게도, 토지보상법도 이런 안타까움을 반영하여, 예전에 영업보상 규정에서 점차 그 영역을 확대해가고 있는 거 같습니다. 실제, 예전에는 영업이익 부분에서 도시근로자월평균가계비지출의 3개월분을 보상하던 것을 4개월로 보상하도록 규정이 바꾼 것처럼, 현실의 안타까움들이 느리지만 조금씩 변화하고 있는 거 같습니다.

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감정평가와 관련해서 도움이 필요하실때, AI감정평가사사무소 또는 AI탁상감정 투데이더프라이스를 이용해 보는것도 하나의 방법이 될 수 있을것입니다.

Today the Price는 감정평가사들이 만든 부동산시세를 추정한 자동가치산정모형입니다. 실거래와 공공데이터를 활용한 알고리즘으로 분석한 추정시세로 가격신뢰도 향상을 위해서 항상 노력하고 있습니다.

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