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성남 00구역 재개발사업의 보상공고를 통해 보상계획공고가 고시됬을때 토지소유자가 알아야 할 내용을 설명하고자 합니다.

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보상계획공고문을 통지받은 분들의 공통적인 질문은 아래와 같습니다.

위의 질문을 하나하나 설명하면서 답변드리겠습니다.

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※ 보상계획공고의 의미

조합이 주택재개발사업을 시행하기 위해서는, 사업구역 내에 있는 토지와 건축물을 취득하고 사업구역내에서 영업하시는 영업권리자들에게 영업손실에 대한 보상금을 지급하고 이전시켜야 합니다.

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조합입장에서는 토지는 사업시행을 위한 부지로서 취득해야 하지만, 건축물은 철거대상일 뿐이고, 사업구역내에서 영업하시는 분들도 영업손실보상금을 지급하고 이전시켜야 할 대상일 뿐입니다.

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이에 조합은 토지, 건축물, 영업손실에 대한 보상금을 감정평가하여 제시하고 협의를 요청합니다.

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손실보상 협의요청이란, 토지, 영업권 등의 보상금이 감정평가되었고, 위 평가된 금액을 지급할테니 토지를 팔거나 영업손실보상금을 받고 사업구역 밖으로 이전하라는 의미로서 평가금액으로 합의를 요청하는 것입니다.

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영업권리자가 위에 평가된 금액이 터무니 없이 적으므로 협의하지 않으면, 조합은 강제수용절차를 진행합니다.

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보상계획공고란, 토지, 건축물, 영업손실에 대해 감정평가업자가 평가하겠다는 계획을 공고한 것입니다. ​

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1. 감정평가업자를 추천해야 되나요? 어떤 감정평가업자를 추천하는게 좋나요?

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보상계획공고시에 조합 및 시도지사가 추천하는 2인의 감정평가업자를 선정하여 일방적으로 평가할 예정이나, 토지소유자들도 일정요건하에 감정평가업자 1인을 추가로 추천할 수 있다는 내용이 있습니다.

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결론적으로, 토지소유자나 영업권자분들은 감정평가업자1인을 별도로

추천하시는게 하지 않는 것보다 유리합니다.

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감정평가업자 추천제도는 나의 재산권이 얼마로 평가되는지에 대해 토지소유자들의 의견을 반영할 수 있는 최초의 단계입니다.

추천하지 않을 경우에도 의견이 반영할 수 있으나, 보상대상자 총수의 과반수 동의를 받아 토지소유자들을 대표하는 감정평가업자가 토지소유자들의 의견을 적극적으로 반영하는 것이 적정가격 평가를 위해 유리합니다.

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또한, 감정평가수수료는 시업시행자인 조합에서 지급하기 때문에 비용도 없습니다. ​

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어떤 감정평가업자를 추천하는게 좋은지에 대해서는, 대형 감정평가법인, 감정평가사무소, 법인 및 사무소 소재지, 경력 등에 대해 갑론을박이 있습니다만, 감정평가업자 개인의 진정성이 제일 중요한 거 같습니다.

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대형법인이라고 더 높게 평가되거나, 소형사무소라고 더 낮게 평가되는 것은 아닌거 같습니다. 추천평가사가 얼마나 조사하고 노력하느냐에 달려있다는 것이 개인적인 의견입니다.

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보상계획공고시에 추천할 감정평가업자를 모르시거나, 주민 동의가 과반수가 안되는 어려움이 있는 경우 부끄럽니지만 저에게 연락남겨주시기 바랍니다.

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먼저, 어느 정도 동의가 있다면, 나머지는 동의를 얻어 진행하시고 저희도 도움드리니 홀로 고민하실 필요 전혀 없습니다.

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이미 언급한바와 같이 동의나 평가수수료에 대해 비용도 없습니다.

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감정평가업자 추천에 도움이 필요하시면 연락주시기 바랍니다.성실시 답변드리도록 하겠습니다.

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이어서,

보상계획공고의 '이의신청' ​의 의미와 토지소유자, 영업손실 보상대상자님들이 이의신청할 내용에 대해 애기해보고자자 합니다.

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보상계획공고문을 통지받으시 분들은, 열람기간 내 서면으로 이의신청서를 제출해야 하므로, 이의신청서 작성에 대해서 물어보시는 경우가 많습니다만,

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아래의 이의신청은 반드시 해야하는 경우가 아니라, 큰 하자가 없는 경우에는 협의 평가과정에서 반영되는것이 일반적입니다.

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보상계획 공고시 보상대상자분들이 자주하시는 질문은 아래와 같고, 이에 대해 하나하나씩 알아보고자 합니다.

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1. 보상계획 이의신청의 대상​

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보상계획이란, 감정평가업자 추천을 통해 보상대상인 토지, 건축물, 영업권을 평가할 예정이라는 것을 알리는 계획입니다.

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즉 보상계획에서는 아직 보상금이 평가되기 전이므로, 토지 등의 보상금이 너무 적다는 내용으로 이의신청을 하는게 아닙니다.

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아직 평가되지도 않았는데, 높게 평가해달라 또는 너무 낮게 평가되었다고 이의를 제출하는 것은 의미가 없습니다.

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보상계획을 자세히 읽어보시면, 보상계획의 내용에 또는 토지조서 및 물건조서의 내용에 대해 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인이라고 기재되어 있음을 알 수 있습니다.

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즉 보상계획에 공고 또는 통지가된 경우 열람기간 이내에 이의신청할 대상은, 가격부분이 아니라 토지물건조서의 내용입니다.

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토지조서는 토지의 기본적인 사항을 조사한 내용으로, 토지의 소재지, 지번, 지목, 실제 현황, 당초 면적, 편입 면적, 잔여면적, 소유관계가 기재되어있습니다.

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또한, 물건조서는 건축물의 소재지, 구조, 규격, 수량, 소유관계 등이 기재되어 있습니다.

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즉, 보상계획시 이의신청은, 사업시행자가 조사한 토지물건조서의 내용에 잘못 기재조사된 부분이 있는 경우 이의를 신청하는 것이라 하겠습니다.

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예컨대, 보상대상 토지의 면적이 100평인데 10평으로, 지목이 대지인데 잡종지로, 건축물의 구조가 철골조인데 철근콘크리트 등으로 잘못 기재되었거나 잘못 조사된 경우에 이의를 신청해야 합니다.

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특히, 보상금에 영향을 미치는 조사내용에 대해서는 적극적으로 이의를 신청해야 하고, 이에 대해서는 후술하겠습니다.

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2. 이의신청의 성격

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토지물건조서의 내용에 대한 이의신청은, 단순한 의견제시의 성격입니다.

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수용의견서나 수용재결에 대한 이의신청서와 달리 제3의 독립적, 중립적 기관이 심리판단하는것이 아니라,

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토지물건조서를 작성한 사업시행자에게 잘못기재되거나 잘못조사되었다고 의견을 제시하는것이고

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사업시행자는 이의신청내용이 사실인 경우 변경해야합니다. 변경되지 않았다고 해서 위법인 것은 아니고,

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사실문제이므로 나중의 수용재결과정에서 바로 잡을 수도 있습니다. 하지만, 최초에 이를 바로 잡는다면, 한결 수월해집니다.

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3. 보상계획 이의신청을 반드시 해야하는 경우

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보상계획 이의신청은 사업시행차가 작성한 토지, 건축물, 영업권 조서를 대상으로 하는것이고, 위 조서는 평가금액의 대상 및 목적물이므로

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일부 누락되거나 잘못 조사된 경우에는 평가금액에 불리한 영향이 있을 수 있습니다.

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대용량의 심야보일러, 대형냉동고, 주택에 식재된 관상수, 지하에 매립된 정화조 등이 누락된 경우

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누락물건에 대해서는 보상금이 산정되지 않습니다.

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건축물대장상 목조건축물을 리모델링했으나, 건축물대장 및 건축물조서는 여전히 목조로

리모델링부분이 반영되지 않은 경우,

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이의신청을 통해 리모델링 비용투입한 사실을 제시하셔야 그 비용이 반영되어 감정평가에 고려될것입니다.

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또한, 토지는 지목은 임야이나 실제 전으로 불법형질변경토지인 경우, 무허가 불법건축물인 경우라도 지목과 현황이 다르면,

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불법여부를 떠나 현황란에 실제 현황을 기재해야함에도 기재하지 않는 경우도 많습니다.

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보상대상자분들은 토지물건조서를 꼼꼼히 보시고

누락 및 잘못조사된 부분,

사업시행자가 조사하더라도 알수 없는 부분에 대해 이의신청을 통해 알리셔야 합니다.​

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아래에 해당하시는 분은 홀로 고민하지 마시고 반드시 연락주시기 바랍니다.

보상계획 이의신청을 반드시 해야하는 경우는 아래 글 참고하시기 바랍니다.

보상계획 공고시 이의신청을 할수 있고, 보상계획은 토지물건조서의 내용에 이의가 없으면 그 내용대로 평가할 계획이라는 공고를 의미하며,

보상계획 공고단계에서는 아직 평가금액이 없으므로,

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보상계획 이의신청은 보상대상인 토지물건의 가격이 낮다는 것이 아니라 토지물건의 내용에 잘못 기재, 잘못 조사된 부분이라고 설명드린 바 있습니다.

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반드시 이의신청해야 할 경우에는 전문가의 도움을 받아 이의신청하셔야 할 경우도 있습니다.

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아래에선, 반드시 이의신청해야 할 경우 중 보상금액에 큰 영향을 미치는 토지조서부분에 대해 알아보고자 합니다.

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토지조서 중 반드시 이의신청을 해야 하는 경우는 아래와 같고, 무허가건축물부지를 통해 이의신청의 필요성을 설명하겠습니다.

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1. 무허가건축물의 부지

2. 불법형질변경토지

3. 지목은 대지이나 실제 도로인 경우

4. 토지의 지목과 실제가 상이한 경우

5. 공장으로서 공장기계를 이전함에 있어 별도의 측량 및 견적이 필요한 경우

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일반적인 적법 건축물과 달리 무허가건축물은, 그 위치나 면적을 확인할 공부나 건축물 대장이 없으므로, 지적법상 경계복원측량, 현황측량을 실시하여 이를 확인해야 합니다.

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측량 없이 담당공무원 등이 목측이나 줄자 등을 이용하여 어림짐작으로 그 위치, 면적을 정하고 이에 터잡아 토지물건조서를 작성한 후 손실보상액을 정하였다면, 이는 잘못된 것으로 부당합니다.

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예컨대, 임야 1000평에 무허가건축물의 바닥면적이 30평임에도, 담당공무원이 개략적으로 측량하여 무허가건축물의 바닥면적을 20평으로 하여 토지조서를 작성했다면,

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토지소유자는 임야 1000평 중에서 30평은 대지로 평가받아야 함에도, 담당공무원의 부정확한 측량으로 20평만 대지로 평가받은 불이익을 받게 됩니다. 대지가격은 임야가격에 비해 현저히 높습니다.

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(유의할 점은, 무허가건축물 부지는 불법이므로 임야로 평가받아야 하나, 89년 1월 24일 이전 건축된 무허가건축물의 부지는 관련법령에 따라 적법한 건축물로 간주하므로 보상에 한해서는 적법한 대지로 평가합니다.)

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따라서 무허가건축물이 있는 경우에는 반드시 지적현황측량을 실시하고, 그 측량결과에 기초하여 토지조서를 작성해야 부당하게 평가되는 경우가 없을 것입니다.

이에 무허가건축물의 부지에 대해 측량 없이 토지조서를 작성했다면, 보상계획공고에서 이의를 신청해야 합니다.

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또한, 무허가건축물 바닥면적 30평만 대지로 인정받아 평가받는 것도 부당할 수 있습니다.

무허가건축물의 바닥면적 뿐만 아니라 대지로 사용수익 할 수 있는 적정면적도 추가로 대지로 인정받을 수 있는 경우도 있습니다.

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즉, 바닥면적 30평뿐만 아니라 무허가건축물과 용도상 불가분 관계에 있는 적정부분의 면적도 추가로 대지로 인정받을 수 있습니다.

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이의신청이나 측량없이 어림짐작으로 부정확하게 측량한 결과로 보상받기보다는, 정확한 측량과 적정면적을 추가로 포함하여 보상받는 것이 정당보상 측면에서도 합당하고,

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측량을 통해 이의신청을 해야 하는지,

관련법상 정당보상받을 수 있는지,

바닥면적 뿐만 아니라 추가로 대지로 인정받을 수 있는지는 단순한 문제가 아니라 법적 근거를 통해 주장입증해야 할 문제이므로,

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보상계획 공고시부터 철저히 대비할 필요가 있습니다.

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소유하신 토지가 무허가건축물, 불법형질변경토지, 지목은 대지이나 실제 도로인 토지, 공부상 지목과 실제현황이 상이한 토지인 경우이고,

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보상계획공고에 사업시행자가 일방적으로 조사한 토지조서로서 측량결과 등이 없는 경우에는 적정한 보상을 위해 이의신청을 반드시 하셔야 하고, 전문가와의 상담이 필요하다 판단됩니다.

미지급용지(미불용지)란, 국가 등이 토지보상금 지급 후에 도로 등을 개설해야 함에도, 토지보상금 지급없이 도로 등을 개설된 토지를 말합니다.

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미불용지에 대한 대응방안은 다양하고 복잡합니다.

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오늘은, 도시관리계획이나 실시계획이 없는 경우의 미불용지 구제방안과 실제 보상사례를 소개하겠습니다.

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도시관리계획이나 실시계획이 있는 경우에는, 향후 보상계획에 따라 보상금을 주장할 수 있으나

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도시관리계획이나 실시계획이 없는 경우의 미불용지가 문제입니다.

(이 경우에는 보상절차가 예정되어 있지 않으므로, 부당이득반환청구소송(민사소송)을 제기하고 승소하여 임료를 지급받다가 토지보상금을 지급받아야 하는 것이 일반적입니다.)

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오늘은, 부당이득반환청구소송 없이 미불용지 보상신청 및 민원을 통해 토지보상금을 지급받은 사례를 안내하겠습니다.

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1. 민원신청(미불용지 보상신청)

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단순히 미불용지이니 보상해달라는 취지의 민원은 받아들여지기기 어렵습니다.

미불용지의 핵심을 주장하는 것에서 그치는 것이 아니라 부인할 수 없을 정도로 입증해야 합니다.

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미불용지의 입증의 핵심은, (1) 토지보상금 지급이 없음 (2) 국가 등이 무단으로 도로 개설함 (3) 시효취득 문제 입니다.

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과거 항공사진을 통하여 도로가 없는 잡종지가 도로로 개설되었음을 확인할 수 있었습니다.

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항공사진 뿐만 아니라 아래의 사항도 조사해야 합니다.

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- 공적주체의 공공사업 시행여부, 사실상 사도 여부, 보상집행부서, 편입여부, 도로명 및 노폭, 포장 개설여부, 도시계획시설결정내역, 지적고시, 시행인가여부, 도로개설당시 토지의 지목 및 실제 이용상황, 지적분할 및 지목변경사유 및 일자, 도로개설 당시 토지소유자, 보상협의 내역, 인근 토지에 도로보상여부 등

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민원신청을 공개할 수 없으나, 주된 내용은 미불용지를 입증하고, 보상신청한다는 내용입니다. 위 민원 및 보상신청이 받아들여지면 감정평가 후 보상협의요청을 합니다.

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2. 감정평가

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민원이 받아들여져서, 감정평가되었습니다. 시도 미지급용지에 대한 감정평가서라고 기재되어 있음을 확인할 수 있습니다.

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3. 보상금 지급

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보상협의에 응하여 보상금을 수령하게 되면, 보상금 지급대장에 기재됩니다.

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보상금지급대장을 직접 올리수는 없으나, 약2억1천만원을 보상이 지급되었습니다.

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4. 이후의 문제 (부당이득반환청구소송: 임료소송)

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미불용지의 보상금을 지급받았더라도, 보상금 지급없이 불법으로 무단점유한 것이므로 임료 소송, 즉 민사소송으로 부당이득반환청구소송을 제기하여 임료를 지급받을 수도 있습니다.

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국가나 지자체에 대한 채권의 소멸시효는 5년이므로, 20년 이상을 무단점유했더라도 5년간의 임료는 승소판결받아야 지급받을 수 있습니다.

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연 임료는 토지보상금(기초가격)에 기대이율을 곱한 것에 연 필요제경비를 더한 것입니다.

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소송 제기를 원하셔서 협력 법무법인에게 안내하였습니다.

아래에 해당하는 경우에는 주저말고 전문가와 상의하시길 바랍니다.

공부상 지목이 도로이고 실제 도로이더라도 개인 소유의 토지라면 미불용지인지 확인할 필요가 있습니다.

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국가 등의 토지보상이 예정되어 있지 않더라도 미불용지인지 확인하여 보상금을 받을 수도 있습니다.

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※ 미불용지가 보상예정이더라도 반드시 대지로 보상받는 것은 아닙니다. 이미 도로인 토지를 국가 등이 도로포장을 한 경우에는 대지로 보상받지 못합니다.

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※ 미불용지인지, 과거에 도로인지 대지였는지 등을 확인하는 것은 고도의 전문성이 요구되는 것이므로, 개인 토지가 도로인 경우 보상대상인지와 무관하게 미리 알아보시는걸 추천드립니다.

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​추가적으로 미지급용지의 요건과 보상평가 기준에 대해 설명하자면, 일단 미지급용지의 요건에 해당해야 미지급용지로 보상평가됩니다.

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미지급용지 및 그 보상금의 판단은 쉽지 않고, 고도의 전문성을 요구하므로, 아래 글 참고가 되시길 바랍니다.

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미지급용지(구 미불용지)의 요건 및 보상평가 기준

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다. 미지급용지의 요건

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대법원은 미지급용지의 요건으로서

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(1)종전에 시행된 공익사업의 부지여야 하고,

(2)보상금이 지급되지 아니한 토지로,

(3)종전의 공익사업은 적어도 당해 부지에 대하여 보상금이 지급될 필요가 있는 것이어야 하며,

(4)새로운 공익사업에 편입된 토지이어야 한다는 요건을 제시하고 있습니다.

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즉, 미지급용지는 같은 토지에 대하여 둘 이상의 공익사업이 시행되었다는 사실을 전제로 새로운 공익사업이 시행되기까지 종전에 시행된 공익사업에 의한 보상금이 지급되지아니한 토지로 새로운 공익사업시행자가 해당 공익사업 부지에 다시 편입된 종전의 미보상용지에 대한 보상평가를 어떻게 할 것인가의 여부의 문제를 의미하는 것으로, 대법원도 미지급용지의 요건문제는 복수의 공익사업의 시행을 전제로 하여 판단하고 있는 것입니다.

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따라서 아래의 경우에는 미지급용지에 해당되지 않을 가능성이 높습니다.

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① 토지소유자 및 지역주민들의 필요에 따라 공익사업이 아닌 주민자치사업으로 도로포장을 하였거나

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② 이미 자연적으로 하천으로 편입된 후 하천정비공사 등이 시행된 경우,

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③ 택지개발사업으로 도로화된 것이 아니라 자연발생적으로 사실상 도로화된 토지의 경우.

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미지급용지는 일시적 이용상황, 무허가건축물의 부지, 불법형질변경토지, 공법상 개별적 제한을 받는 토지 등과 함께 현황평가원칙의 예외가 되는 것이나,

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다만, 미지급용지의 경우에는 형질변경 자체는 적합한 것으로 불법형질변경은 아니라는 점, 미지급용지에 대한 보상규정은 토지소유자를 보호하기 위한 측면도 분명 존재한다는 점에 비추어 종전 공익사업의 시행으로 현실적 이용상황이 변경됨으로써 오히려 토지가격이 상승하는 경우에는 미지급용지라고 하여도 현실적인 이용상황을 기준으로 보상평가 하는 것이 토지소유자에게 유리할 것입니다.

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라. 미지급용지 보상평가 기준

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미지급용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상하여야 하며, 다만 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참착하여 평가합니다.

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미지급용지에 대하여 특별히 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 한 것은 '적정가격'으로 손실보상을 하여 주려는 데에 그 취지가 있는 것인데, 대법원은 "미보상용지는 용도가 공공사업의 부지로 제한됨으로 인하여 거래가격이 아예 형성되지 못하거나 상당히 감가되는 것이 보통이어서 '적정가격'으로 손실보상을 해주기 위해 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하는 것이다"라고 판시하고 있습니다.

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미지급용지의 평가에 있어 종전 공공사업으로 인한 개발이익은 배제되어야 하는데 이를 위해 미지급용지의 비교표준지 선정은 종전 및 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 포함되지 않은 표준지를 산정하여야 하고,

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주위환경 변동이나 형질변경 등으로 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황과 비슷한 이용상황의 표준지 공시지가가 인근지역 등에 없어서 인근지역의 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 비교표준지로 선정한 경우에는 그 형질변경 등에 드는 소요되는 비용(환지방식에 따른 사업시행지구 안에 있는 경우에는 환지비율)등을 고려하여야 합니다(토보침 제32조 제4항).

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또한, 종전 공익사업의 편입시점과 새로운 공익사업의 기준시점 사이에 인근지역의 표준적인 이용상황이 변경되었고, 대상토지도 공익사업에 편입되지 않았다면 현실적인 이용상황이 변경되었을 것이 객관적으로 명백한 경우의 미지급용지의 이용상황은 기준시점에서의 인근토지의 표준적인 이용상황을 기준으로 판단하여야 합니다.

[참고1]

최근 미불용지 또는 미지급용지에 대한 보상 문의가 많아 이에 대해 안내하려는데, 오늘은 다소 자세히 설명하고자 합니다. 경매, 상속, 매매 등으로 현황도로인 토지를 취득하였으므로 이를 단순히 미불용지나 미지급용지로 보고 토지보상을 받을 수 있는지, 보상받기 위한 절차가 무엇인지, 특히 현황도로로 평가되는지 또는 종전 이용상황으로 평가되는지 등에 대해 많이 문의하시는데, 미불용지나 미지급용지는 단순한 개념이 아니므로 이해를 위해 자세히 설명하는 것입니다.

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1. 보상을 기준으로 한 미지급용지(미불용지)의 개념적 분류

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도로의 종류는 다양하나, 보상을 기준으로 분류하면, 개설경위, 개설목적, 가치이전대상토지(화체), 법상·사실상 지배 가능성으로 미보상공도와 미보상의 사실상 공도로 분류할 수 있습니다.

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가. 미보상공도 (통상의 미불용지)

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미보상공도는 도로개설 공공사업에 의한 공공이익을 목적으로 하고, 불특정 토지에 가치가 이전되며 토지소유자가 법률 및 사실상 지배가능성이 없습니다. 결국 미보상공도는 이미 도로개설을 위한 공공사업을 시행했으나 보상금이 지급되지 않은 토지로 공익에 기여할 목적의 도로이며, 도로개설의 이익이 불특정 다수에게 귀속되는 특징이 있고, 해당 토지에 대한 배타적독점적 소유권 행사가 불가능한 토지라 할 수 있습니다. (통상의 미불용지)

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나. 미보상의 사실상 공도

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미보상의 사실상 공도는 사유지상의 자연·관습적 도로에 대해 사실상 점유주체인 공공이 개설한 도로로서, 공공의 이익뿐만 아니라 사익도 일부 포함되며, 불특정 토지뿐만 아니라 특정 지역의 토지에 가치가 이전되며, 토지소유자가 법률상 사실상 지배할 가능성은 없습니다. 미보상의 사실상 공도는 법률절차에 의한 적법한 행정처분을 거치지 않고 국가나 지자체가 이전부터 일반공중의 도로로서 사실상 제공하거나 사유지상에 필요한 공사를 하여 도로의 형태를 갖춘 후 일반 공중의 교통에 제공하는 도로부지를 의미합니다. 자연관습적으로 형성된 도로에 사실상의점유주체로 공공기관이 개설한 도로나 도로개설절차를 거치지 않고 사유지상에 도로를 개설하여 일반공중의 교통에 제공한 경우가 대표적인 예라 할 수 있습니다.

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다. 공통점 및 차이점

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미보상공도나 미보상의 사실상 공도는 성립과정에서 다소 차이가 있지만 모두 수용 또는 매수절차를 거치지 않고, 공공주체의 도로개설 행위를 통해 공익을 위해 제공되고 있는 도로라는 점에서 공통점이 있습니다. 성립과정의 차이는 부당이득반환청구소송과 같은 민사소송에서는 문제될 수 있겠으나, 보상기준에서는 큰 차이가 없어 보이므로, 아래에서 미불용지(미지급용지)의 보상기준에 대해 다시 설명하겠습니다.

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2. 미불용지(미지급용지)의 보상기준

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가. 미불용지의 평가기준(토지보상법 시행규칙 제25조)

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제25조(미지급용지의 평가) ①종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 “미지급용지”라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다. <개정 2015. 4. 28.>

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나. 편입될 당시의 이용상황 기준 평가의 취지

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토지보상은 보상당시의 현황을 기준으로 보상하게 되나, 미불용지는 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 보상합니다. 부당하게 이루어진 공공사업의 부지 편입에 대해 현황으로 평가한다면 토지소유자에게 불이익을 강요하는 것이고, 미불용지의 개념은 보상받지 못했다는 사실에 초점이 있으므로, 현황평가의 예외로 보상합니다.

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다. 구체적인 보상기준

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도로사업에 편입될 당시의 이용상황이 대지라면 보상당시 현재 대지를 상정하여 보상하고, 편입이전부터 사도로 사용된 경우에는 사적효용 성격의 도로에 대한 보상평가방법(사도법상 사도 또는 사실상의 사도)에 준하여 보상하는 것이 일반적입니다.

​

그러나 종전 도로사업 시행 후 장기간이 경과되어 주변환경 등의 전반적인 변화로 편입당시의 이용상황의 판단이 곤란한 경우에는 당해 토지의 지목변경의 경위, 형상 및 당시 주위토지의 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 하며, 편입 당시의 지목과 유사한 인근 토지의 이용상황 등을 참작하여 평가해야 합니다.

​

예컨대, 1970년대 도로사업에 편입할 당시에는 농경지(전)이었으나, 현재 농경지로 이용 중인 토지가 없고 모두 대지로 이용 중인 경우에는, 농경지로 보상하기는 현실적으로 어려우므로 어려우므로, 편입 당시의 농경지이더라도 인근 농경지가 대지로 변경된 이용상황의 변천과정에 따라 대지로 이용되었을 개연성이 높으므로, 대지로 보상하게 됩니다. 다만, 인근 농경지가 거의 예외 없이 대지로 개발되는 경우에만 인근 토지의 이용상황을 참작하게 되는 것으로, 주변에 농경지로 이용 중인 토지와 대지로 이용 중인 토지가 혼재되어 있다면, 위치, 형상 등을 고려해서 이용상황을 판단해야 할 것입니다.

​

3. 마치며

​

미불용지 또는 미지급용지(미보상토지)는 공공사업으로 보상금이 지급되지 않은 채 사실상 강제수용된 토지라 할 수 있습니다. 토지소유권의 본질적인 기능은 취득에 이은 사용수익 및 처분인데, 도로가 개설됨으로 인해 사용수익이 사실상 불가능하고, 처분이 가능하더라도 도로인 토지를 매수할 사람이 없으므로 매도에 의한 처분도 사실상 불가능한 제한이 있습니다.

​

위와 같은 부당한 행정에 따른 토지 재산권의 침해가 있음에도, 행정기관등은미지급용지나 미불용지에 대해 적극적인 보상을 하지 않는 것이 일반적입니다. 토지소유자가 알아서 민원이나 보상신청을 해야 하고, 편입당시의 이용상황이나, 편입시기, 도로 개설원인 등을 입증하여 미불용지임을 어렵게 확인받아야만 보상하는 것이 현실입니다.

​

여전히 하천 또는 도로의 미불용지가 많아 많은 문의가 오는데, 이점에 유의하시어, 정당한 보상을 받으시기 바랍니다. ​​

​

[참고2]

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미지급용지(미불용지)의 부당이득반환의 청구

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국가·지방자치단체가 적법한 보상절차를 거치지 아니하고 도로부지를 점유하고 있더라도 당해 토지 소유자의 소유권이 존재하므로 국가 등을 상대로 점유상실에 대한 사용료 청구를 할 수 있습니다.

​

이때 사용료에 해당하는 부당이득의 산정 기초가 되는 가격은 편입 당시의 현실적 이용상황에 따라 판단하고 그 사용료는 과거 5년간만 가능합니다.

​

법률상 또는 사실상 점용·관리하고 공용되고 있는 미지급된 도로부지에서 발생하고 있습니다.

​

도로법 제4조 본문은 "도로를 구성하는 부지, 옹벽, 그 밖의 시설물에 대해서는 사권을 행사할 수 없다"라고 규정하여 원칙적으로 도로부지에서의 사권행사(인도청구)는 제한되고 있으나,

​

다만, 도로부지의 소유권자가 제3자에 의해 소유권의 내용인 해당 부지의 사용수익을 방해받고 있다면 임료상당의 부당이득반환청구권 행사는 가능합니다.

​

미지급용지의 부당이득의 산정을 위한 기초가액의 감정평가의 방법과 관련하여 대법원은

​

원칙적으로 도로인 현황대로 감정평가를 하고 예외적으로 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 감정평가를 하여야 한다고 판시하고 있으나,

​

"지방자치단체가 타인 소유의 토지를 아무런 권원 없이 도로부지로 점유, 사용하고 있는 경우, 토지의 점유자로서의 지방자치단체의 이득 및 토지 소유자의 손해의 범위는 일반적으로 토지가 도로로 편입된 사정을 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용상황을 토대로 하여 산정한 임대료에서 개발이익을 공제한 금액 상당이라 할 것이다"라고 판시하고 있습니다.

​

자신의 토지가 국가지지체 소유가 아니라 개인소유임에도 도로로 이용 중 인경우에는 토지의 사용수익이 제한되고 현황도로이므로 매도가 거의 불가능하고 매도하더라도 낮은가격에 매도할수밖에 없습니다.

​

현황 도로인 개인토지의 사용수익 및 보상에 관하여 도움 필요하신 경우

특히 보상신청이나 민원에 대해서는 반드시,

전문가와 상의하시길 추천드립니다.

1. 장기 미집행 도시계획시설 결정의 실효제도(장기미집행시설 일몰제)

​

가. 일몰제의 의미

​

공원과 도로 등 도시계획시설 예정부지는 건축 등의 행위 제한이 있으므로 토지소유자의 재산권에 침해를 가하나, 지자체의 재정 부족으로 인해 장기간 미집행되고 있어 민원이 많습니다. 이에 따라 미집행 도시계획시설의 해제여부를 결정하여 지자체의 재정 문제와 토지소유자의 재산권 제한에 대한 민원을 해소하고자 소위 도시계획시설 일몰제가 도입되었고,

​

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 도시계획시설 결정고시일부터 20년이 경과될 때까지 당해 도시계획시설사업이 시행되지 않는 경우 그 도시계획시설의 결정은 그 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날에 그 효력을 상실하도록 규정하였습니다. 다만, 위 실효규정은 부칙 규정에 따라 2000년 7월 1일 이전에 종전의 도시계획법에 의해 고시된 도시계획시설에 대해서는 2000년 7월 1일 기준으로, 2000년 7월 2일 이후에 고시된 도시계획시설에 대해서는 당해 고시일을 기준으로 적용됩니다.

​

위 부칙의 경과규정에 대한 위헌소원(2013헌바387. 2014. 7. 24.)에서 헌법재판소는 4(합헌):5(위헌) 합헌결정을 내렸고, 이에 따라 국토계획법 시행전 도시계획시설은 2000. 7. 1. 부터 기산하므로 2020. 7. 1. 이후 최초 실효됩니다.

​

나. 실효과정

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(1) 해제 권고 등에 따른 해제

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국토계획법에 의하면, 결정고시일이 10년 이상 경과된 미집행시설은 자지체가 5년마다 재검토를 실시하여 불필요한 경우 해제하도록 되어 있고, 지자체장은 결정고시일 10년이 경과한 도시계획시설에 대해 지방의회에 보고해야 하며, 지방의회는 도시계획시설의 현황을 고려하여 접수일로부터 90일 이내에 해제를 권고할 수 있습니다. 지자체의 장은 해제를 권고받을 경우에 특별한 사유가 없으면 1년 이내에 해제를 결정해야 합니다.

​

(2) 자동실효

​

결정고시일부터 20년이 경과될 때까지 미집행인 도시계획시설은 20년이 경과한 그 다음날부터 자동실효 됩니다.

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​

2. 장기미집행시설 일몰제에 대한 정부의 보완책

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가. 도시자연공원구역으로의 전환

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2020년 도시공원의 실효를 앞두고 그 보완책으로 정부에서는 도시공원 및 녹지에 관한 법률을 2005년 제정하여 도시공원구역이라는 새로운 개념의 제도를 도입하고 기존 도시공원의 전환을 추진한 바 있는데, 도시자연공원구역은 보상해야 하는 도시계획시설이 아니라 보상이 없는 용도구역으로의 전환을 의미합니다.

​

도시자연공원구역에는 매수청구제도가 있기는 하나, 매수청구권은 개별공시지가 평균치의 50%미만이어야 가능하므로 사실상 매수청구는 어렵고, 또한 도시자연공원구역은 용도구역이므로 실효제도에도 해당되지 않게 되어,

​

개인적으로는 도시자연공원구역의 매수청구도 형식적이고 실효대상도 아니어서, 오히려 종전보다 행위제한 및 재산권 침해가 강화되기에, 일몰제 도입 등 규제완화를 하는 것이 헌법재판소의 위헌결정에 역행하는 제도라는 생각도 듭니다.

​

참고로, 우리나라 공원은 법적근거에 따라 자연공원과 도시공원으로 구분되어 전국적 수준의 광역공원인 자연공원(군립, 도립, 국립 공원)은 자연공원법에서 규정하고 있고, 도시계획구역 내부의 도시공원의 경우에는 도시공원 및 녹지등에 관한 법률에서 따로 규정하고 있습니다.

​

나. 재정적 보상 및 장기미집행시설 해제와 실효

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지자체는 연차별 투자계획에 따라 우선 보상하되, 존치 필요성이 낮은 시설은 해제하고 존치 필요성이 있는 시설은 도시자연공원구역 전환 등의 비재정적 방안을 추진하고 있습니다.

​

장기미집행 도시계획시설의 토지소유자는, 소유 토지가 언제 보상되는지, 보상되지 않는다면 실효되는지 등 소극적으로 대응할 수 밖에 없는데, 그에 더하여 국토계획법은 해제신청권을 인정하므로 해제신청할 수 있을 뿐입니다.

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3. 마치며

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장기미집행 도시계획시설에 편입되어 보상되는 토지에 대해보상에서 제외되거나 언제 보상될지가 불확실하여 많은 문의가 있기에 장미미집행 시설 실효 등에 대해 안내하게 되었습니다. 장기미집행 공원시설에 편입되는 토지소유자분들의 문의가 많은데, 위와 같이 장기미집행 시설은 간단히 답변할 사항이 아닙니다.

​

보상대상인 경우에는 보상을 기다릴 수 밖에 없고, 도시자연공원구역으로 전환된 경우에는 매수청구제도를 검토해야 하며, 보상대상이 불확정적인 경우에는 실효나 해제신청이 가능한지를 검토하는 등 종합적인 대응이 필요합니다.

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최근 미불용지에 대한 문의가 많아 이에 대해 설명하고자 합니다.

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1. 미지급용지(미불용지)와 미보상토지의 구별

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미지급용지(미불용지)는 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지로서 엄밀히 말하면 미보상토지와는 구별됩니다.

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공익사업의 준공 이전에 협의 또는 수용의 절차에 의해 취득해야 하나, 불가피한 사유로 취득하지 못한 상태에서 다른 공익사업에 편입되는 경우에 그 편입된 토지를 미불용지라고 하고, 미불용지는 둘이상의 공익사업이 시행되고, 새로운 공익사업이 시행되기까지 종전에 시행된 공익사업에 의해 보상금이 지급되지 아니한 토지를 의미합니다.

​

미보상토지는 준공된 공익사업시행지구 내에 소재하는 미불용지와는 달리 다른 공익사업에 편입되지 않은 토지를 의미합니다.

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미불용지와 미보상토지는 위와 같이 개념이 다른데, 보상평가법리는 동일하나, 보상받는 방법에서는 차이가 있으므로 미불용지와 미보상토지를 구분할 실익이 있습니다.

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미불용지(둘이상 공익사업)는 새로 시행하는 공익사업의 협의 및 수용절차에 따라 보상이 이루어지고, 수용재결 및 이의재결를 통해 증액 등이 가능하나, 미보상토지는 협의 및 수용절차에 따라 보상이 이루어지기 어려운 것이 현실이므로, 부당이득반환청구소송 등의 방법으로 지료를 받음으로써 보상되는 것이 현실입니다.

​

이에 협의 및 수용의 절차에 따라 보상이 되는 미불용지와 달리, 미보상용지는 토지소유자가 보상받기 위해서는 소송을 통해 해결해야만 하는 어려움이 있으므로 손실보상을 받는 방법에 공백이 있다 할 것입니다.

​

국가 등이 토지를 아무런 보상 없이 도로 등 공익사업을 시행했음에도 그 보상에 대해 토지소유자에게 소송을 제기하여 보상을 해결하라는 것은 과도한 것이라 보이므로 보상을 받는 다른 방법이 필요해 보입니다.

​

미보상토지에 대해 보상을 신청할 경우에 별도의 보상규정절차가 없으므로 보상절차를 이행하지 않는다면, 토지소유자는 토지재산권의 사용수익이 제한될 뿐만 아니라 사실상 처분까지 상당한 기간이 소요되는 것이므로, 이는 불합리한 행정이라 판단됩니다.

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2. 미보상토지에 대한 고충민원 사례

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국민권익위원회에서는 아래와 같이 30년 전 보상하지 않고 공익사업에 편입된 소위 미지급용지에 대해 법원 판결로만 해결하려는 것은 소극행정에 해당하므로, 내부기준을 마련해 적극보상해야 한다는 취지의 시정권고를 한 바 있습니다.

위 사례에 대해 소개하면, ㄱ씨가 소유한 토지(53제곱미터)는 1992년경 지자체가 시행한 도로 확포장공사에 편입되었으나, 사업시행자인 지자체는 감정평가를 통해 보상금을 산정해 놓고도 이를 지급하지 않았고, 현재 위 토지는 왕복 4차로의 도로로 이용되고 있는데, ㄱ씨는 해당 지자체에 미지급용지에 대한 보상을 요구했지만 지차체는 별도의 보상규정이 없어 보상이 어렵다는 입장이었고, 이에 ㄱ씨는 보상 규정이 없다는 이유로 보상하지 않는 것은 부당하다며 국민권익위에 고충민원을 제기한 것입니다.

​

국민권익위는 위 고충민원에 대해 지자체가 토지보상 없이 공사를 시행한 것은 사전보상원칙 위반이고, 미지급용지가 분명한데도 법원 판결을 통해서만 문제를 해결하려는 것은 부당하다고 판단하면서, 지자체가 내부 보상기준을 마련해 보상금을 지급할 것을 시정권고 했습니다.

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3. 미보상토지에 대해 보상받는 방법

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미보상토지에 대해 보상을 받으려면, 부당이득반환청구소송을 통해 해결해야만 했으나, 위 국민권익위의 시정권고에 따라 많은 지자체가 별도로 보상기준을 마련하게 되어 소송이 남용되지 않으면서 부당한 행정에 따른 토지 재산권의 침해를 보호하게 되었습니다.

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다만, 미보상토지를 위 내부기준에 따라 보상받기 위해서는 미지급용지 또는 미보상토지임이 객관적으로 명백해야 합니다. 미보상토지에 대한 보상신청만으로는 보상되기는 현실적으로 어렵고, 소유 토지가 미보상토지로서 객관적인 자료로 뒷받침되어야 합니다.

​

따라서 객관적인 입증을 위해 정보공개청구, 사실조사 등의 제반 업무가 소요될것으로 판단되어짐니다.

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국가 등이 보상금 지급도 없이 토지를 무단으로 포장하여 도로로 사용하는 경우가 생각보다 많습니다.

​

국가 등이 멀쩡한 토지를 도로로 만든 후에 도로상태의 가격으로 보상하는 경우도 많습니다.

​

도로는 보통 인근 대지가격의 3분의 1이내로 보상하게 되어 있는데,

​

토지소유자자 입장에서는 국가 등이 도로로 만들기 이전인 대지상태의 가격(예:9억)으로 보상해야 마땅함에도,

​

도로상태의 가격(예:3억)으로 보상하므로 너무나 억울할 것입니다.

​

더 안타까운 것은, 대부분 1970년대 이후에 국가 등이 도로로 만든 것이므로 상속 , 증여 또는 매매로 토지를 취득하신 소유자분들은 자신의 토지가 왜 도로가 되었는지에 대한 도로 개설 경위를 모르시는 경우가 많다는는 것입니다.

​

자신의 토지가 실제 도로이고, 지목도 도로이며, 도로의 형상을 갖추어 누가보더라도 도로이므로, 국가 등이 팔리지도 않을 도로를 보상금을 주고 매수한다니 고마워하시는 분들도 많습니다.

​

의심에만 그칠 것이 아니라 전문가와의 상담을 통해,

​

도로개설경위 등을 조사해서 도로가격으로 보상받을 지, 도로가격의 3배인 대지가격으로 보상받을 지 등의 가능성을 확인한 후 보상을 받아도 늦지 않을 것입니다.

​

이에 아래에서는 미불용지(미지급용지)에 대해 설명하고자 합니다.

​

1. 미불용지란

​

미불용지(미지급용지)란, 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말합니다. 미지급용지나 미보상용지 또는 체불용지라고도 합니다

​

토지보상금을 지급하여 토지를 취득하고 도로개설하는 것이 일반적이나, 미불용지는 순서가 바뀐 것입니다.

​

즉, 보상금 지급없이 무단으로 도로를 개설하고 뒤늦게 보상금을 주는 것을 미불용지라 합니다.

​

일제하의 강제시공, 6·25동란중 강제동원된 토지, 1970년대에 서울 또는 부산 등의 대도시 팽창에 따른 도로부족으로 인해 보상절차가 완료되지 아니하고 도로개설한 토지 등 원인은 다양하나,

​

토지소유자가 스스로 도로개설한 것이 아니라 국가 등 공적주체가 도로개설에 개입한 것과 보상금을 미지급한 것이 공통점입니다.

​

​

2. 미불용지의 평가기준

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공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조는 미불용지에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다고 규정하고 있습니다.

​

즉, 당초 대지를 국가 등의 개입으로 도로로 개설한 경우에는 도로가격(예:3억)이 아니라 대지가격(예:9억)으로 보상해야 한다는 것입니다. 평가법령상에 도로가격은 대지가격의 3분의 1이내입니다.

​

위 법적근거가 아니더라도, 쉽게 이해할 수 있습니다.

​

과거 도로개설당시 보상했더라면 대지가격으로 보상했어야함에도 무단으로 도로로 만든 후 도로가격으로 보상하는 것은 헌법 23조에서 천명하고 있는 정당 보상이 아니므로, 도로개설 이전의 이용상황(대지)을 상정하여 보상하는 것은 당연할 것입니다.

​

전문적인 용어이므로, 간략하게만 읽어보시기 바랍니다.

​

토지보상법 시행규칙 제25조에 따라, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 보상합니다.

​

다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 공부상 지목과 유사한 인근 토지의 이용상황 등을 참작하여 보상합니다.

​

편입당시의 지목, 실제용도, 지형, 지세, 면적 등을 고려하여 보상합니다.

​

​

종전 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하거나 당해 공익사업의 시행에 따른 절차 등으로 변경 또는 변동된 경우 외에는 공법상제한, 주위환경 그 밖에 공공시설 등과의 접근성 등은 보상시점을 기준으로 보상합니다.

​

​

미불용지 보상에서 비교표준지에 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 그 개발이익을 배제한 가격으로 보상합니다.

​

3. 미불용지인지 확인하는 방법

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미불용지인지를 확인하는 것, 즉 과거 40년 또는 50년전에 국가 등이 도로를 개설했는지를 확인하는 것은 고도의 전문성을 요구하는 어려운 일일입니다.

​

그러나, 미불용지로 확인 할 경우에는 당초 보상금보다 많게는 3배 높은 보상금을 받을 수 있기에 증액결과를 떠나서 민감한 일이기도 합니다.

​

토지소유자자분들 중 토지가 실제 도로이고, 증여, 상속, 매매 등으로 그 도로개설경위를 모르시는 경우라도 도로가격에 즉시 협의하시기보다는

​

일단 미불용지임을 확인하고 협의 하는것이 현명하지 않을까 판단됩니다. ​

​

미불용지로 확인될 경우, 도로가격으로 보상받고도 대지가격으로 추가 보상금을 받을 수 있는 수용보상절차를 진행하실 수 있기 때문입니다

​

좀더 구체적으로는

아래와 같은 사실조사가 우선 필요할 것입니다.

​

적어도 아래와 같은 내용을 치밀하게 조사분석해야 미불용지인지를 판단할 수 있을 것입니다.

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​

미불용지인지 사실조사할 사항 들

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​

4. 미불용지에 대한 구제방안

​

미불용지에 대한 구제방안은 다양합니다.

​

실시계획인가(사업인정)여부에 따라 방법이 달라질 수 있습니다.

​

(1) 실시계획인가가 있는 경우 또는 예정되어 있는 경우 ​

​

실시계획인가가 있는 경우에는 향후 보상계획을 통해 협의보상을 할 예정이므로, 수용보상절차를 통해 도로가격이 아니라 대지가격으로 보상받을 수도 있습니다.

​

보상계획 후에 사업시행자가 도로가격을 제시하더라도, 거부하시고 수용재결 및 이의재결 절차를 통해 대지가격을 주장하실 수도 있을겁니다.

​

(2) 실시계획인가가 없는 경우

​

실시계획인가가 없는 경우에는 보상절차가 없으므로, 부당이득반환청구소송, 보상신청, 민원제기 등 다양한 방법의 구제절차를 강구해볼 수 있습니다.

​

​

[참고 시효취득 문제]

​

미지급용지는 종전에 시행된 공익사업용지로 그때 보상금이 지급되어야 함에도 어떤 이유에서든지 보상금이 지급되지 아니한 토지이므로 종전 공익사업시행자가 그 보상책임이 있어야 할 것입니다.

​

그러나 미보상용지의 보상은 당초 공익사업자의 확인여부 내지 재정여건의 문제로 다른 새로운 공익사업이 시행될 때까지 보상금의 지급이 미루어지는 것이 현실입니다.

​

또한 원칙적으로는 미불용지가 아니면서 평가방법만 미불용지의 평가방법을 준용하는 토지에 대하여서는 당초부터 그에 대한 보상의무자가 따로 있는 것이 아니므로 새로운 당해 공익사업의 시행자가 보상하는 것도 별 무리는 없어 보입니다.

​

미지급용지에 대한 보상주체가 누군인지와 시효취득이 항상 문제됩니다.

미지급용지 보상신청을 하기 위해서는 보상의무자를 특정해야 합니다.

또한, 보상신청을 거부하는 주된 이유는

시효취득 문제일것입니다.

​

따라서 추가적으로 미지급용지의 보상의무자와 시효취득에 대해 안내하겠습니다. 아래 내용 참고하시고, 미지급용지 보상에 대해 도움 필요하신 경우 참고 바랍니다.

​

​

미지급용지(구 미불용지)의 보상주체 및 시효취득의 문제

​

​

1. 미지급용지의 보상주체(의무자) 및 보상대상자

​

미지급용지의 보상의무자는 새로운 공익사업의 시행이 필요한 현재의 새로운 사업시행자가 평가하여 보상함이 타당하며, 보상대상자는 종전 공익사업에 편입된 당시 토지의 종전 소유자 또는 현재소유자입니다.

​

국토교통부의 유권해석도 동일한 취지로 해석하고 있습니다.

​

다만, 미지급용지의 보상주체에 대한 아래와 같은 주목할 만한 감사사례가 있습니다.

​

평택시가 도시계획도로 건설사업 시행과 관련하여 산림청 토지를 손실보상하지 않고 도로공사 시행 후 000지구에 편입된 도로에 대한 보상문제가 발생한 사례에서,

​

평택시는 해당 도로가 포함된 택지지구 사업시행자인 한국토지주택공사가 산림청에 보상해야 한다고 주장하였으나,

​

감사원은 "미불용지의 보상의무는 새로운 공공사업시행자에게 있다"는 국토부 질의회신은 "편입토지에 대한 보상의무가 종전 사업시행자와 새로운 사업시행자 양측에 모두 있는 경우를 전제로 한 것"이라고 해석하고 새로운 사업시행자인 한국토지주택공사는 무상귀속 대상인 위 토지에 대하여 보상을 이행할 의무가 없으며 평택시가 산림청 토지에 대하여 손실보상을 실시하고 한국토지주택공사에 무상으로 귀속시켜야 한다고 지적한 바가 있습니다.

​

2. 시효취득의 문제

​

일반적으로 토지는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기함으로써 취득합니다.

​

이에 국가나 지방자치단체가 미지급용지를 점유시효취득을 할 수 있는지 여부가 문제되고 있으나, 미지급용지는 원칙적으로 시효취득의대상이 아닙니다.

​

판례의 입장도 동일한 취지입니다.

​

(1) 판례의 태도

​

종전 대법원은 점유자가 타인 소유의 토지를 무단으로 점유하여 왔다면 특별한 사정이 없는 한 권원의 성질상 자주점유에 해당한다는 취지로 자주점유를 인정하여 점유취득시효를 인정하여 왔습니다.

​

그러나, 이후 대법원은 전원합의체 판결로서

​

"점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단 점유한 것임이 입증된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다.

​

지방자치단체가 도로를 편입시킨 토지에 관하여 공공용재산으로서의 취득절차를 밟지 않은 채 이를 알면서 점유하였다고 인정된 사안에서 지방자치단체의 위 토지 점유가 자주점유의 추정이 번복되어 타주점유가 된다고 볼 수 없다는 취지의 판례의 견해는 변경하기로 한다"라며 악의의 무단점유에 의한 점유취득시효를 부정하였습니다.

​

다만 최근의 판례는 점유자의 자주점유 권원이 인정되지 않는다고 하더라도 이것이 곧바로 자주점유의 추정을 번복한다는 취지는 아니므로 지방자치단체나 국가의 점유가 일정한 권원 없이 취득하였다는 명확한 사실은 없고 불분명한 상태에 있는 경우라면 자주점유의 추정은 유지된다고 하고 있습니다.

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(2) 보상실무상 미지급용지의 처리

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한편, 보상실무상 한국토지주택공사와 같은 공익사업시행자 등은 국가 또는 지방자치단체가 종전 공익사업을 하면서 토지소유자에게 보상을 하거나 기부채납을 받고도 소유권 이전등기를 하지 않아 개인 소유로 등기되어 있는 토지가 있을 수 있으므로 아래의 경우에는 미지급용지가 아닐 개연성이 크다고 보고 미지급용지에 대한 보상 판단을 보수적으로 하여 부정하고 있는것 같습니다.

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(ⅰ) 취득시기가 비슷한 토지 중 일부 필지만 개인소유로 남아 있는 경우,

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(ⅱ) 종전 공익사업시행 당시 소유자의 거소가 분명했던 경우,

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(ⅲ) 등기명의인이 사망하여 상속인이 소유권 변동에 대해 잘 모르는 경우(조상 땅 찾기 운동 등으로 우연히 발견한 재산 등)

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(ⅴ) 종전 공익사업을 위해 지적 분할을 한 경우

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(ⅳ) 기타 보상금을 지급하였을 개연성이 많은 경우 등과 같이 현재 관련 서류를 찾지 못할 뿐 과거에 보상금이 지급되었을 것으로 추정되는 경우 등으로 보여집니다.

​

지금까지 미불용지 등에 대해 말씀드렸습니다.

도로, 공원, 공동주택개발사업 등 공익사업에 재산권이 편입되는 토지소유자분들은, 여러 다양한 불만과 문제가 있으나, 크게 3가지로 요약할 수 있고,

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이에 대한 권리구제 절차에 대해 소개해 보려고 합니다.

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더 쉽게, 보상대상자분들이 어느상황에서 어떤 권리구제를 해야 하는지에 대해 소개해드리겠습니다.

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(아래의 권리구제 절차는, 말그대로 절차만 소개한 것입니다.

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그 권리구제절차를 진행했다고 해서 반드시 사업이 취소되거나 보상금이 증액되거나 하는 것은 아닙니다. 권리를 주장하는 것과 권리가 인정받는 것은 별개의 일이므로, 전문가와의 상담이 필요하다고 판단됩니다.)

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1. 공익사업에 따른 수용보상에서 주로 발생하는 민원들

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(1) 공익사업 반대(공익사업 취소)

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사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 등을 합의나 강제수용으로 취득하려는데,

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그 공익사업은 공익성이 없고, 불필요한 사업이므로, 위 공익사업은 하지 말아야 하며 취소되어야 한다는 것이 주된 내용입니다.

​

주로, 도로사업으로 토지 일부가 잘려나가는 경우, 주택에 거주하고 있었으나 공원을 만드는 경우에 주로 문제가 됩니다.

​

토지 등의 보상금은 문제가 아니고, 사업자체를 하지 말아야 한다는 것으로, 아래에 해당하시는 분들이나 유사한 상황에 있는 분들이 주로 주장하십니다.

​

지역내 유명한 맛집으로 매출이 높아서 이전해서 다시 장사가 잘되기 어렵다는 분, 공장을 하시는데 다른 곳으로 이전할 공장부지를 찾기 어려우신 분,

제시한 보상금이 터무니없이 낮아, 그 보상금으로는 다른 곳에서 부동산을 구할수 없으신분 등.

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(2) 토지보상금 증액

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대부분의 보상대상자분들이 공통적으로 주장하시는 것입니다.

다만, 대지로 개발할 수 없는 순수 자연림의 임야를 상속받으신 분들은, 그 임야를 사용할수도 없고 팔수도 없었는데 공익사업을 이유로 보상금을 지급한다고하니 다행이라고 생각하시는 경우도 많습니다.

​

토지보상절차가 있음에도 사업시행자는 예산 등 자금조달의 한계로 낮게 보상하려고 하고, 보상대상자들은 높게 보상받기를 원하는 것은 당연한 것이라 보입니다.

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(3) 이주대책 문제

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공익사업의 계획 이전부터 실제 거주하는 주민(원주민)에 대해 사업시행자는 재정착을 유도하고 생활의 근거를 상실하는 것을 보상하기 위해 이주대책을 수립합니다.

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대규모의 택지개발사업, 공공주택사업에서는 이주자택지를 이주대책의 내용으로 하고 도로, 공원 등의 소규모 사업은 이주정착금으로 갈음하는 경우가 많습니다.

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이때, 이주대책 대상자분들이 이주자택지의 위치, 원주민 분양가, 용적률 등을 두고 사업시행자와 대립하는 경우가 많습니다.

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(이주대책에 대한 권리구제 절차는 토지보상 권리구제 절차와 시기 및 불복방법이 상이하므로 생략하고, 공익사업 취소와 보상금 증액에 대한 권리구제 절차만 언급하도록 하겠습니다.) ​

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2. 권리구제 절차

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(1) 공익사업 반대를 위한 권리구제

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보상금만 준다고 사업이 정당화되지 않습니다.

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사업자체가 공익사업이어야 하고, 적법한 절차를 진행해야 합니다. 사업자체가 공공필요성, 즉 공익성과 필요성이 없는 경우라면 그 사업은 마땅히 무효화되어야 합니다.

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다만, 공익사업 반대나 취소를 통해 사업이 실제로 무효화되는 경우는 거의 없다고 판단됩니다. (민간사업시행자가 시행하는 공익사업(예:골프장)의 경우에는 공공필요성을 이유로 취소된 사례가 있습니다.)

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공익사업 반대 또는 취소를 위해서는 단순한 주장만으로는 부족하고, 법률적 검토를 해야 합니다.

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사업구역 지정이나 사업인정(실시계획인가)등에서 사업무효화를 위한 의견을 제출하는 것은, 말그대로 의견일 뿐이지 강제성이 없습니다.

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사업 무효화를 위해서는 사업인정(실시계획인가)에 대한 취소심판이나 취소소송을 해야만 하고, 권한있는 상급기관이 취소결정을 해야 사업이 무효화됩니다.

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(2) 정당한 보상금을 위한 권리구제

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보상금 증액절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)는, 사업시행자가 제시한 보상금에 만족하여 합의한 경우에는 진행할 수 없고, 사업시행자가 제시한 보상금을 거부하고 강제로 수용당하는 경우에만 진행할 수 있습니다.

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1) 수용재결 (행정적 구제절차)

​

사업시행자가 제시한 보상금을 거부할 경우, 사업시행자는 부득이하게 강제수용을 해야하고, 강제수용하기 전에는 책정된 보상금은 감정평가로 인한것이므로, 재평가절차 등이 마련되어 있습니다.

​

사업시행자는 재감정평가한 금액으로 일단 강제수용하고, 보상대상자가 보상금수령을 거부하면 법원에 맡기고(공탁) 강제수용합니다. (보상금을 수령하던 안하던 강제수용이므로, 토지소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.)

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2) 이의재결 (행정적 구제절차)

​

토지는 강제수용으로 뺏겼지만, 여전히 보상금이 낮다고 생각한 보상대상자는 정당한 보상금 산정을 위해 보상금 증액을 위한 이의를 중앙토지수용위원회에 신청할 수 있고, 재감정평가하여 추가 보상금 지급을 결정합니다. 수용재결서 받은날부터 30일 이내에 이의를 신청해야 합니다.

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(예를들면, 당초 사업시행자 제시금액 4억을 거부하여 수용재결에서 5억으로 재평가되고, 5억의 보상금을 수령하였으나, 이의재결에서 5.5억으로 또다시 재평가된 경우, 5억을 수령했으므로, 5천만원만 추가 수령하게 됩니다.)

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3) 행정소송 (사법적 구제절차)

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이의재결에서 또다시 재평가되어 추가 보상금(총5.5억)을 받았으나, 여전히 인근 시세에 못 미친다고 판단되는 경우에는 보상금증액청구소송 (행정소송)을 제기해야 합니다. 이의재결을 거쳤을 때에는 이의재결서 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야만 합니다.

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만약 소송에서 6억으로 판결되었다만, 5.5억을 이의재결시까지 평가 받았으므로, 추가 5천만원만 판결금으로 지급받게 될것입니다.

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(3) 기타 보상관련 권리구제

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1) 재결신청의 청구

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조속재결신청청구라고도 합니다. 사업시행자 제시금액에 합의안하는 것은, 터무니 없이 낮은 보상금액이고, 위 제시금액을 증액시키는 방법은 수용보상절차밖에 없으므로, 무의미한 3개월의 합의기간없이 조속히 수용재결로 하여 재평가하라는 의미가 있습니다. (이전포스팅에 자세히 있습니다^^)

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낮은 보상금으로 합의하기는 싫고, 재평가하여 증액하고 싶은데, 대출이자 또는 대체부동산 매입 등으로 보상금을 빨리 받고 싶은 경우에 활용됩니다. ​

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2) 잔여지 매수 및 수용청구 및 잔여지 가격하락 보상청구

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주로 도로사업에 토지가 일부 편입되어 잔여 토지가 남게 된 경우에 활용됩니다.

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수용되고 남은 토지가 전혀 쓸모없게 된 경우에는 사업시행자에게 매수하거나 수용해달라고 청구할 수 있습니다. 쓸모없게 되어 가격이 하락된 것에 대해서도 보상청구할 수 있습니다.

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3) 기타 권리구제

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사업구역 지정 및 사업인정에 대한 의견제출, 보상계획에서 토지물건조서에 대한 이의신청, 협의경위서의 기재, 기타 민원제기 등의 권리구제절차가 있습니다.

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​​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

http://todaytheprice.com

오래간만에 얼마 전에 나갔다온, **시 **동 수용재결 평가를 포스팅 해보려고 합니다. 올 여름은 너무 더워서, 태풍도 없고 8월중순 현재, 연일 무더위가 이어지고 있습니다. 오늘은 소로 2-2*호선 도로사업에 편입되는 토지 약 12필지, 건물 및 지장물이 약 100여건으로 소유자들과의 약속 시간만 지켜진다면, 오전에 마무리 지을 수 있지 않을까하는 바램을 해봅니다.

저는 원래 현장에 30분정도 일찍 나가서 기다리는게 습관입니다. 왜냐면, 예전에 한번 늦은적이 있는데, 소유자분들한테나 관계인분들, 그리고 제가 불안해서는 일을 못하겠더라구요. 그래서 저는 조금 기다리더라도, 먼저 가서 기다리는게 마음이 편합니다.

오늘도 일기예보는 체감기온이 약37도까지 올라간다는 소식이…

어째든, 저는 미리 주차를 하고, 현장을 대략적으로 한번 살펴보았습니다.

보통 현장 나오기전에 대략적인 가격수준과, 기평가된 전례들을 숙지하고 나옵니다.

그래야, 현장을 보면서 빠르게 대략적인 파악이 가능하기 때문입니다.

다행인 것은, 대상지역은 준주거와 2종일주이고,

중소도시로 실거래가 제법 있는 편이라, 가격수준 파악은 어렵지가 않았습니다.

아직은 오전이라 그래도 햇살이 견딜만 합니다.

얼마전에 선물받은 박세리가 쓴다는 썬스틱으로 꼼꼼하게 완전무장했습니다.

모자를 쓸까? 했지만, 이런 날씨는 모자쓰면 더 덥더라구요.

**시 주무관님한테서 전화가 오네요.

약속장소에서 실사를 시작합니다.

수용재결평가는 평가하는 사람입장에서 그래도 조금은 편할 수 있습니다.

왜냐하면,

협의평가사님들의 기 평가된 사례가 있으므로,

큰 틀에서, 볼 수 있기 때문입니다.

다만, 협의 평가때 누락된 지장물이라든지, 현황과 차이라는 부분은

다시 한번 살펴봐야 합니다.

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​벌써부터, 온몸이 땀으로 차오르는거 같습니다.

습도가 장난이 아닌거 같습니다.

3군데 정도를 돌았는데, 벌써… 기진맥진…

그래도 와중에 다행인거, 지장물들이 그리 복잡하지 않아서 다행입니다. 그리고 협의평가때 별문제없이 꼼꼼하게 평가하신거 같아 마음이 편합니다.

갑자기 조금씩 흐려지는게 하늘이 심상치 않습니다.

아… 이상황에서 갑자기, 소유주한분과의 연락이 되질 않습니다.

보상평가할 때 이럴 경우가 가장 난감합니다.

중토위에서도 원칙이 소유자입회하에서 평가를 하라고 하기 때문에, 웬만하면 현장에서 토지소유자분들의 의견을 들어야 하기 때문입니다.

일단은, 담당주무관님이 계속해서 소유주분과 연락을 취하는 동안,

근처 커피집에서 이 더위를 피해보기로 했습니다.

아…. 얼음에 담긴 아메리카노….

앗, 이때 밖에서 미친듯이 비가 쏟아지기 시작합니다.

운좋겠도, 이렇때 실내에서 커피를 먹고 있다니, 오늘은 운이 좋습니다 ㅎㅎㅎ

1시간을 커피집에서 기다렸나 봅니다.

그새에, 소나기도 그치고, 습도는 미친듯이 올라가고, 다시 햇살은 레이져처럼 쏟아내리내요.

끝끝내, 소유주분과는 연락이 되질 않습니다.

하는수 없이, 오늘은 이쯤에서 실사를 마무리 지여야 할거 같습니다.

​

부동산시세가 궁금하거나, 감정평가와 관련된 도움이 필요 할때, AI탁상감정을 이용하는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.

이전 포스팅에서 보상절차에 대해 설명한 바 있습니다.

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상세히 설명하여 좋았으나, 너무 내용이 많아 복잡하다는 의견이 있어,오늘은 짧고 간단하게 설명하겠습니다.

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보상대상자분들이 사업시행자가 제시한 보상금에 합의할 지 또는 거부하고 증액절차를 진행할 지의 판단에서

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중요한 보상금 예상 수령시기를 보상절차와 함께 설명하겠습니다. (아~짧지 않을 것 같은 예감ㅠㅠ)

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아래의 보상금 예상 수령시기는 법률규정상의 절차에 따른 것으로, 사업과 사업시행자마다 다를 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.

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보상계획공고를 통지를 받은 보상대상자 A가 보상금을 언제 받는지 알아보겠습니다.

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마지막 정리부분에 요약했으니, 아래는 간단히 읽기를 바랍니다.

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(1) 보상계획공고를 1월1일 통지 받은 A는 통지받은 후 14일 이내에 토지물건조서에 이의신청하고, 약 45이내에 감정평가업자를 추천(약 30일)합니다. (보상공고 후 45일)

​

(2) 이후 시도지사는 1달이내에 감정평가업자를 선정합니다. (1개월)

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(3) 감정평가업자가 보상대상 토지 및 물건 등을 평가하고, 보상대상자에게 손실보상 협의요청서로 보상금(예: 3억)에 합의하자고 요청합니다. (1개월)

​

(4) 합의기간은, 최소 30일 이상으로 통상 2개월 내지 3개월이 소요됩니다. (3개월)

​

(5-1) 보상대상자가 합의하면, 계약체결하고 토지 등이 넘어가고 보상금은 보통 계약체결일로부터 2주이내에 지급받습니다.

​

(5-2) 보상대상자가 제시된 보상금이 적다고 판단되어 거부하면, 사업시행자가 강제수용결정을 받아 재평가된 보상금(3억3천만원-예시)을 일방적으로 지급하고, 토지의 소유권은 사업시행자에게 이전됩니다.

​

(수용재결로 보상금을 지급받는 것은 합의 보상금을 지급받는 것에 비해 5개월 내지 6개월의 기간이 더 소요됩니다.)

​

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오늘은 경기도 oo 군 oo 면으로 도로 보상평가를 나왔습니다.

oo 군청에서, 관계 공무원, 토지 소유자님, 그리고 다른 평가사님 2분과 같이, 이번 보상사업에 편입되는 곳에서 집결했습니다.

아... 오전 10시인데도, 8월의 폭염은 정말 가만히 있어도, 햇살이 너무 따갑군요.

저는 감사하게도, 토지 소유자분들의 추천 평가사로 금번 도로 보상평가에 참여하게 되었습니다.

첫 필지부터, 만만치가 않아 보입니다.

오늘 평가할 필지는 대략 40여 필지 정도 되고, 지장물과 수목들이 만만치 않을 거란 생각이 듭니다.

현장에 나오기 전에, 오늘 봐야 할 토지 등에 대해서는 숙지가 되었지만, 역시 현장에서 보는 느낌은 사뭇 다릅니다.

더군다나, 이곳은 하천 저촉과 각종 공법상의 제한들이 걸려있어,

더욱 주의가 요구됩니다.

보상평가 시에는 일반적인 제한은 반영하되, 개별적인 제한은 반영하지 않습니다. 일반적인 제한은 주로 제한 그 자체로 목적이 달성되는 것으로 국토계획법에 따른 용도지역 등의 지정, 군사시설보호법의 구역 지정, 상수원보호구역 지정 등이 대표적입니다.

반면에 개별적 제한이란, 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 제한으로서, 국토계획법상 도시군계획시설 등이 대표적인 케이스입니다. 이렇게 구분해서 평가 기준을 만든 취지도, 결국은 토지 소유자의 불이익을 방지하기 위한 것이라는 점에서, 보상평가 시 특히 유의해야 합니다.

담당 공무원분께서, 편입되는 부분에 대한 설명을 듣고, 다시 다음 필지로 넘어가고 있습니다.

아... 시원한 아메리카노가 벌써부터 간절해지기 시작합니다. 햇살은 뜨겁다 못해 따가울 지경입니다.

수목이 저를 기다리고 있습니다.

지장물 조서에는 수목의 종류와 수량이 정확하지 않아서, 아마도, 수목의 수종 파악에 난항이 예상됩니다.

지장물이란, 말 그대로 사업지역 안에서 공익사업에 지장을 주는 지상 장애물을 말합니다.

보통 토지 위에 건축물, 공작물, 입목, 수목 등이 있으면,

지장물은 종래의 목적대로 사용할 수 없는 경우나, 그 이전비가 취득가액을 넘는 경우를 제외하면, 이전비로 보상합니다.

즉, 사업을 이유로 그 지장물 등을 그 용도대로 사용할 수 없게 되므로, 다른 곳으로 이전하여 사용하려면 이전비 보상이 필요하게 됩니다.

​

오늘 하루는 더위와의 싸움이 될 거 같습니다.

오늘 기온은 36도라고는 하는데 체감은 정말 휘~~~얼씬 넘는 거 같습니다. 얼음이 둥둥 떠 있는 아메리카노가 간절하군요.

​

그래도, 토지 소유자분들의 수용당하는 입장을 생각하면, 헛트루 조사를 할 순 없습니다.

이쯤 더위야...

3시간여의 더위와의 싸움을 뒤로, 하고 오늘 평가는 대략 마무리될 거 같습니다.

​

토지 소유자분들께, 상황을 설명드리고, 관계자분들과 헤어지고, 이제는 정말 어디 시원한 곳을 찾아가야 할거 같습니다.

혹시라도, 보상에 편입되시거나, 보상평가 관련해서 도움이 필요하신 분들은,

투데이더프라이스로 AI추정가를 검토하는것도 하나의 방법이 될것입니다.