AI감정평가사사무소 블로그

보상대상토지의 증액뿐만 아니라 잔여토지의 가치하락도 보상된 실제 사례를 소개합니다.

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잔여지 가치하락 보상은 주로 도로사업에 많이 발생하는 민원으로,

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사업시행자가 보상대상자의 토지의 전부가 아니라 일부를 수용보상함으로 인하여 잔여토지가 남게될 때, 보상대상자는 잔여토지에 대해 보상을 청구할 수 있습니다.

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토지의 일부가 수용보상되는 경우에 보상대상자가 보상청구할 수 있는 내용은 아래와 같습니다.

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1. 잔여지 매수(수용) - 토지의 일부만 아니라 잔여지도 보상해달라는 내용입니다.

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2. 잔여지 가치하락 보상 - 토지의 일부만 수용보상하게 되어 남게 된 잔여지의 종전과 달리 가치가 하락되었으므로 보상해달라는 내용입니다.

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예컨대, 종전에 사각형 토지가 삼각형으로, 넓은 도로의 토지가 좁은 도로의 토지로, 큰 면적의 토지가 소규모의 토지로 불리하게 된 것에 따른 보상을 요구하는 것입니다.

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3. 잔여지 공사비용 보상 - 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요한 경우에 공사비용을 보상해달라는 내용입니다.

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예컨대, 일부 수용보상으로 맹지가 된 경우에는 부체도로 개설공사비용을 보상해달라는 것이 있습니다.

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4. 잔여토지 뿐만 아니라 잔여건축물도 잔여토지와 같은 내용의 보상청구가 가능합니다.

잔여지는 빈번하게 발생하는 문제이고, 소유한 토지의 일부가 수용보상된 경우에는 당연히 보상받아야 하나, 보상대상자분들이 모르시거나 오해가 있어 보상청구를 안하시는 경우가 많습니다.

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또한, 잔여지를 아시더라도 단순히 잔여지 보상청구를 한다고 보상해주는 것도 아닙니다.

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잔여지​에 대해서는 다음에 깊이있게 설명하기로 하고, 오늘은 잔여지 가치하락 보상된 실제 사례를 소개하고자 합니다.

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재결서 주문을 보시면 잔여지 가치하락으로 45,825,000원이 인정됨을 알 수 있습니다.

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아래를 보면,

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저희(청구인)가 도로개설로 잔여지의가치하락 보상이 있다는 의견을 제출하였고,

사업시행자는 잔여지의 가치가 하락되지 않았다는 의견을 제출하였습니다.

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아래를 보면, 토지수용위원회가 청구인의 의견을 반영하고 가격 감소가 있는 것으로 확인하여 손실을 보상하기로 재결하였습니다.

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아래에서 주목할만 한 점은, 잔여토지가 보전녹지지역 내의 대지로서 그 잔여면적이 불과 50제곱미터인 것입니다.

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사실 잔여지 매수청구를 했어도 매수했을 것이지만, 의뢰인이 50제곱미터라도 보유하고 싶어하셔서 부득이 가치손실만을 주장한 것인데, 적지 않은 금액으로 보상받았습니다.

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잔여지 가치하락을 인정받기 위해 준비해야할 첨부자료가 많습니다.

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잔여지 가치손실은 단순히 가격이 감소되었다는 것으로는 부족하고, 구체적 근거하에 가치하락을 설득해야 합니다.

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의뢰인은 강제수용으로 상실감이 크셨으나, 보상토지도 크게 증액되었고 잔여토지도 추가로 가치하락 보상을 받게 되어 그나마 만족하시는것 같습니다.

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잔여지는 정말 많은 문제가 있습니다.

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잔여지 가치하락은 반드시 주변 전문가와 상의하시고,

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잔여지 가치하락 보상청구서에 대해 상담하실 경우에는, 과거 작성한 청구서나 실제 성공사례를 보시고 맡길 결정하시길 조언드립니다.

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아래와 같은 문의가 있었는데, 비슷한 문제 있으신 분 참고하시기 바랍니다.

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토지가 500평 정도인데 250평 정도를 사업시행자에게 팔아야함.

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1억 정도 하는 땅에서 반을 가져가는데 5천만원으로 보상되어서, 팔리면 나머지 땅이 쓸모가 없어짐.

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다 포함되면 이사라도 가는데 반만 들어가서 누가 사지도 않을꺼고 고속도로 옆이니 농사도 안돼서 가격도 떨어질 것 같음.

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1. 도로보상과 관련하여 잔여지 문제입니다.

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2. 잔여부분 즉 잔여지 250평은 두가지 청구를 사업시행자에게 할 수 있습니다.

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(1) 잔여지 매수수용청구

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사업시행자의 도로사업으로 남게 된 잔여지가 쓸모없어졌으니 잔여지를 편입토지와 동일한 가격으로 사달라는 청구입니다. 쉽게 얘기하면 잔여지 사달라는 것입니다.

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(2) 잔여지 가치손실보상청구

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잔여지가 쓸모 없어졌으나 소유자가 계속 보유할테니, ​

도로로 수용되고 남게 된 잔여지의 가격하락의 손실을 보상해달라는 것입니다.

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접도구역으로 인한 가격하락, 악화된 형상, 면매수수으로 가격이 하락된 손실을 보상청구하는 것입니다.

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3. 잔여지의 매수수용청구나 가치손실보상청구는 사업시행자가 알아서 해주는 것이 아니라 소유자분께서 적극적으로 잔여지가 쓸모없게 되었음을 주장입증하셔야 합니다.

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사업시행자가 거부하더라도, 토지수용위원회에 판단해달라고 할 수도 있습니다.

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면적만 기재하셔서 구체적으로 잔여지가 매수될 지, 가격하락손실을 보상해줄지 알 수 없어 일반적인 답변만 합니다. 왜냐하면, 구체적으로 판단하려면, 용도지역, 잔여면적, 형상 등을 알아야 하기 때문입니다.

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4. 잔여지는 기간 제한없이 청구할 수 있는게 아니라, 편입부분에 대한 도로공사완료일로부터 1년 이후에는 할 수 없습니다.

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공사완료일로부터 1년 이후에는 사업시행자에게 청구할 수 없고,

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그 잔여지 취득할 사람을 개인적으로 또는 공인중개업자를 통해 구하셔야 합니다.

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개인적으로 파시면 고속도로 옆이라 접도구역 등의 제한으로 제 값을 못 받을수 있습니다.따라서, 잔여지 가격하락손실 보상 청구를 진행하시는것도 하나의 방편일수 있습니다.

다시한번, 예를 들어 설명하자면,

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고속도로, 도시계획시설도로 등의 도로사업에 토지가 '일부' 편입되어 보상되는 경우에는 잔여지의 손실 문제가 발생합니다.

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즉 토지 100평을 소유하였는데, 70평이 도로에 편입되어 보상되는 경우

편입토지 70평에 대해서는 토지보상금을 지급받는데,

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편입되고 남게 된 30평에 대해서는 어떻게 대응해야 하는지를 대부분의 보상대상자분들은 모르시고, 아시더라도 쉽게 인정되는 않습니다.

편입되고 남게 된 30평에 대해서는 아래의 두가지의 대응이 가능합니다.

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1. 잔여지 30평도 편입토지와 함께 매입해달라는 취지의 잔여지매수수용청구

2. 잔여지 30평을 계속 보유하지만, 사업시행자가 임의로 분할했으므로 잔여지 30평이 종전과 달리 형상, 면적 등이 악화되었으므로 그 악화되어 가격이 하락한 손실을 보상하라는 잔여지 가격하락 손실보상청구!

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종전에 없던 도로가 개설되어 잔여지를 계속 보유하시는 분들은 잔여지 가격하락 손실보상을 청구하는 것이 바람직합니다.

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대법원은,

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동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소되거나 그 밖의 손실이 있는 때 등에는 토지소유자는 그로 인한 잔여지 손실보상청구를 할 수 있고,

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이 경우 보상하여야 할 손실에는 토지 일부의 취득으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실 뿐만 아니라

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그 취득 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태, 구조, 사용 등에 기인하여 발생하는 손실과 수용재결 당시의 현실적 이용상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 모두가 포함된다(대법원 9710680, 대법원 99두10315)고 판시한 바 있습니다.

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위 판례에 따라,

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잔여지손실에 대해서는 (1) 가격하락 손실, (2) 설치되는 시설의 형태 등에 기인하여 발생하는 손실, (3) 현실적 이용상황 변경에 따른 사용가치 및 교환가치상의 하락, (4) 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 등의 손실을 보상청구할 수있을 것입니다.

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그러나, 형상 변경등에 따른 가격하락 손실도 쉽게 인정되는 않는 것이 현실입니다.

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예로, 도로 편입으로 남게 된 잔여지에 대해 종전에는 사각형 토지였으나 잔여지가 삼각형 토지로 변경되었다는 형상 변경에 따른 가격하락 손실을 보상해야 함에도, 보상받기가 쉽지 않습니다.

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특히 면적 감소에 다른 거래의 용이성에 기인한 가치하락은 인정되지 않는 것이 현실입니다. 그 이유는, 가격하락의 손실보상은 주장이 중요한 것이 아니라 사실 입증의 문제이기 때문일 것입니다.

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따라서, 잔여지에 대한 가격하락 손실보상을 청구하시려는 경우 반드시 주변 전문가와 상의하시길 바랍니다.

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부동산시세가 궁금할때,

AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.

1. 질의민원의 필요성

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토지 등의 부동산 개발 등과 관련하여 행정청의 판단은 필수적입니다. 토지 등의 부동산은 아무런 제한없이 사용수익할 수 있는 것이 아니라 공공재로서 공법상 제한 및 규제가 있기에, 부동산 사용수익에 있어 사전에 인허가 등의 판단에 대해 어느 정도 예측할 수 있어야 합니다.

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막대한 비용을 들여 허가 요건을 갖춘 다음 허가 신청을 하였음에도 불허가처분이 되거나, 도시계획시설 해제 요건에 해당하여 해제 신청하고 토지 등을 매도하려는 경우 등 대규모의 경제적 비용이 드는 민원사항을 신청 이전에 가부 여부를 미리 예측할 수 있다면, 불필요한 분쟁도 줄어들 것입니다.

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대부분의 분쟁은 동일한 사실에 대해 당사자간에 해석이 불일치 하는 경우가 대부분이고, 특히 부동산과 관련하여 행정청의 해석을 미리 예측할 수 있는 것이 유용하므로, 오늘은 질의민원에 대한 안내 및 민원신청의 실제 사례를 소개하고자 합니다.

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2. 질의민원의 내용

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질의민원이란, 법령, 제도, 절차 등 행정업무에 관하여 행정기관의 설명이나 해석을 요구하는 민원이고,

법정민원이란, 법령, 훈령, 예규, 고시, 자치법규 등에서 정한 일정 요건에 따라 인가, 허가, 승인, 특허, 면허 등을 신청하거나 장부, 대장 등에 등록, 등재를 신청신고하거나 특정한 사실 또는 법률관계에 관한 확인 또는 증명을 신청하는 민원을 의미합니다.

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간단히 말하면, 행정기관에 대하여 특정 인허가 등을 신청하기에 앞서, 사전에 행정기관에 질의하는 것이라 이해하시면 되겠습니다.

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오늘의 질의민원 사례는,

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국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제48조의 2에 따른 도시계획시설결정의 입안 해제신청에 대해, 지자체가 집행계획 수립을 이유로 거부하였는데, 위 집행계획은 국토계획법 제85조에 따른 지방의회의 의견청취 절차와 공고절차를 누락하여 유효하지 않아 보이므로,

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행정심판(행정소송)에 앞서 미리 국토교통부에, 위와 같은 집행계획이 해제신청을 거부할 수 있는 집행계획인지를 질의한 것입니다.

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아래의 국토교통부 민원마당의 전자민원으로,

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질의민원신청서를 작성하여 접수하였습니다.

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질의민원의 형식은 없으나, 아래와 같은 순서로 작성했습니다.

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3. 민원 시 유의사항

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유의할 사항으로는 너무 구체적 사실 인정여부에 관한 사항이 아니어야 합니다.

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예컨대, 타인 소유의 산림에 어떤 물건을 쌓아 두었고, 쌓여 있는 물건이 버려진 형상으로 놓여 있는 상황이 지속되는 경우를 산림보호법 제16조 제1호에 따른 오물이나 쓰레기를 버리는 행위로 볼 수 있는지에 대해 질의한다면,

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쌓여 있는 물건의 종류, 상태 등 구체적 사실 행위를 판단해야 하는 것이므로 의미있는 질의회신을 받기가 어렵습니다.

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또한, 개발제한구역 내 집단취락지역이 도시계획시설로 지정된 경우 가설건축물을 설치할 수 있는지에 대해 질의한다면, 해당 지역의 도시군계획의 내용, 지목, 시설의 설치 목적 등 구체적 사실관계에 따라 판단되는 사항이므로 의미 있는 질의회신을 받기가 어렵습니다.

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공원부지로 40년 넘게 묶여 있는데, 개발하던지 풀어주던지 해야 한다는 민원에 대한 아래의 답변을 보시면 아시겠지만, 민원자체가 애매모호하므로 애매모호하게 답변할 수 밖에 없습니다.

질의나 법정 민원도 의미있는 회신을 받기가 쉽지 않습니다.

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4. 마치며

부동산과 관련된 행정은 주로 행정청과의 법령해석에 있어 주로 문제가 발생하는데, 중앙행정기관에 대한 민원뿐만 아니라 법제처에 대한 법령 해석도 유의미한 경우가 있으므로, 다음에는 법제처에 대한 법령해석 요청 및 사례에 대해 안내하겠습니다.

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소유한 토지의 실제 현황이 도로나 하천인 경우에 참으로 난감합니다.

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토지를 취득하게 된 경위가 상속이든 매매이든 상관없이, 토지의 실제 현황이 도로나 하천인 경우에는 방법이 사실상 없습니다.

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왜냐하면, 도로나 하천으로 사용수익할 수도 없고, 매도나 처분하더라도 매수할 사람이 거의 없기 때문입니다.

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그런데 도로나 하천은 공익사업이고 기반시설이므로, 국가나 지자체가 매수할 의무가 있다고 보고 민원신청을 많이 하시는데,

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오늘은 보상대상이 되는 도로나 하천 즉, 미지급용지의 보상신청에 대해 안내하고자 합니다.

1. 미지급용지로 인정되는 경우

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아래에 해당되는 경우가 보상대상이 되는 미지급용지라 할 수 있습니다.

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(1) 국가지자체가 시행한 도로 및 하천에 관한 공익사업에 편입되었으나 보상금이 지급되지 아니한 토지

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(2) 공익사업의 시행이 불분명하지만 소송에서 국가지자체의 패소가 확정된 토지

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(3) 공익사업의 시행이 불분명하지만 미지급용지로 확정된 기존의 대법원판례와 유사하여 국가지자체의 승소가능성이 없는 토지.

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(2)의 경우는 소송을 거친후에나 가능하고, (1) 및 (2)의 경우는 사실조사와 입증이 중요합니다.

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(1) 의 경우는 국가지자체가 시행한 도로사업에 편입된 점 및 보상금 미지급된 점에 대해 사실조사해야 하는데, 보상금 미지급은 확인이 쉬우나,

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국가지자체가 시행한 도로사업에 편입된 점에 대한 사실조사가 어렵습니다.

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또한, 편입되었더라도 편입되기 이전부터 도로가 아닌 용도인지에 대한 확인도 중요합니다.

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(3) 의 경우는, 공익사업의 시행은 불분명하지만, 국가 지자체가 실제 무단으로 도로포장한 점에 대해 확실하다는 점에 대해 사실조사해야 합니다.

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(1)은 국가지자체의 행정처분으로 도로사업에 편입된 점이 핵심이고,

(3)은 국가지자체가 행정처분 존부는 불분명하나 실제 도로포장 공사한 사실이 핵심이라 할 수 있습니다.

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2. ​미지급용지에서 제외되는 경우

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미지급용지라 하더라도 모두 보상대상이 되는 것은 아닙니다.

아래의 경우에는 미지급용지에 해당하더라도 보상에서 제외됩니다.

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(1) 지역주민 등이 자조사업(새마을사업)등으로 조성하여 공공시설에 편입된 토지

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(2) 토지소유자, 주택사업자 등이 자기소유 및 인근 토지의 효용을 높이기 위하여 도로 등으로 제공하였거나 일단의 주택지조성사업 등으로 공공시설에 편입된 토지

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(3) 민법 제245조에 의하여 국가 지자체가 소유권을 취득할 수 있는 토지

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(4) 국토계획법 등 기타법률에 의하여 국가나 지자체에 무상으로 귀속되어야 하는 토지

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(5) 국가나 지자체가 사실상의 지배주체로서 점유하고 있는 토지

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(1)과 (2)는 토지소유자에게 도로개설의 자의성이 인정되므로, 미지급용지에서 제외하는 것이고,

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(3) 내지 (5)는 토지소유자의 사용수익을 배제하고 국가지자체에게 사실상 소유권을 인정할수 있는 사유입니다.

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민법제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.

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이에 서울특별시에서는 절차에 대해 규정하고 있습니다.

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(도로 편입 미지급용지가 서울시 소재가 아닌 경우에도 유사하나

절차가 다를 수 있으므로 반드시 주변 전문가에게 상담받으시기 바랍니다.)

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3. 미지급용지 보상절차

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(1) 미지급용지 보상담당부서에 미지급용지 보상신청 (첨부서류)

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(2) 미지급용지보상처리대장 기록 및 관리

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(3) 국가지자체의 사실조사 및 현장조사, 필요시 현황측량 실시

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(4)자치구미지급용지보상심의위원회의 심의

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(5) 심의 및 보상결정 통지 (보상 대상 또는 보상제외)

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(6) 보상금액 결정 (2인 이상의 감정평가업자의 평가)

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(7) 보상금부담 및 계약체결

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쓰다보니 내용이 많네요 ㅠ

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보상신청서 작성시 반드시 기재할 내용 및 실제 제출한 신청서는 추후에 짧게 안내하겠습니다.

소유토지의 실제 현황이 도로인데, 보상금을 지급받지 못한 경우,

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미지급용지인지 제외대상인지 구별이 어려운 경우,

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미지급용지인데 보상금 지급받는데 어려움이 있는 경우 주변 전문가와 꼭 상당하기시 바랍니다.

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부동산시세가 궁금할때,

AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.

손실보상협의요청서와 협의경위서에 대한 보상대상자의 대응방안을 안내합니다.

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공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률은 공익사업을 위해 국민의 재산권을 취득하고 보상하는 내용 및 절차를 규정하고 있습니다.

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보상절차를 간단히 설명하면, 아래와 같습니다.

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1. 사업인정(실시계획인가) 고시

협의가 안될 경우 강제수용할 공익사업이라는 것을 인정받는 것으로 사업구역 즉 보상대상지역이 확정됩니다.

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2. 보상계획 공고

확정된 보상지역 내에 보상대상인 토지, 물건, 영업권 등에 대해 보상할 계획을 알리는 것입니다.

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3. 협의를 위한 감정평가

토지, 물건, 영업권 등에 대해 감정평가를 진행합니다.

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4. 손실보상 협의요청

감정평가한 금액으로 합의하자는 내용입니다. 보상계획 공고의 토지, 물건, 영업권 조서에 평가한 금액으로 협의를 요청합니다.

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5. 손실보상 협의요청서상의 보상금이 적정하시다고 생각하지면, 구비서류를 지참하시어 사업시행자에게 방문하여 합의하시면

그 보상금을 수령하고, 토지는 사업시행자에게 이전됩니다.

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보상금이 인근 시세에 비해 낮다고 판단되어, 합의하지 않더라도,

협의 보상금을 증액하는 수용보상의 증액절차를 진행하시는 경우에는

수용재결시에 보상금을 수령하고 추가로 증액할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

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(보상절차는, 합의하시는 경우에는 진행할 수 없고, 합의하지 않고 수용보상절차를 진행하시는 경우에 해당하는 것입니다.)

​보상대상자들분들은 협의요청서와 협의경위서에 대해 아래와 같은 질문을 주로 하시므로 이에 대해 답하는 형식으로 나누어 설명하려 합니다.

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1. 누락된 물건이 있는데 대응방안은? (누락 지장물 조서 작성 및 제출과 추가평가요구)

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2. 동일한 내용의 손실보상 협의요청서가 반복해서 오는데, 대응방안은? (협의여부에 대한 판단)

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3. 평가금액에 만족하여 합의했는데, 이후 번복할 수 있는지?(협의의 성격)

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4. 협의경위서를 작성해서 제출해야 하나요? (협의경위서)

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5. 손실보상 협의요청에 기재된 평가금액이 지나치게 적은데, 어떻게 해야 하나요? (수용보상절차)

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6. 사업시행자가 제시한 금액을 수령하고 토지 등을 매도할 생각이 없는데 대응방안은? (수용보상절차)

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사업시행자로부터 통지 받은 손실보상 협의요청서상의 토지 및 지장물 목록과 보상금에 소유한 지장물이 누락되어 보상되지 않은 일이 종종 발생합니다.

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위와 같은 경우에는 누락지장물 목록 및 사진을 작성하셔서 사업시행자에게

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누락 목록조서를 제출하시고 추가평가를 요구하셔서 새로 평가된 보상금을 받으셔야 합니다.

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누락여부와 상관없이 합의하시지 않고 수용보상절차를 진행하는 경우에는 추후 수용의견서에 누락지장물 목록 및 사진을 제출해야합니다.

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결국 누락된 지장물에 대해 정당한 보상을 받으려면

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협의시에 추가평가를 요구하거나

수용보상시 추가평가 의견을 제출해야하므로

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합의하든 수용보상절차를 진행하든 어느경우에나 누락된 지장물이 있는 경우에는

누락지장물 목록은 반드시 작성해야 합니다.

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사업시행자는 공익사업에 필요한 토지를 취득하기 위해 손실협의요청서를 보냅니다.

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위 요청서의 내용은 토지보상금을 지급할테니 협의기간(통상 1달)내에 토지매매 자료를 지참하여 정해진 장소에서 합의하자는 것입니다.

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협의요청서는 1차로 한번만 오는 것이 아니라 통상 30일의 기간으로 3번 반복해서 통지됩니다.

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(1차 30일, 2차 30일, 3차 30일로 협의기간은 통상 90일입니다만,

사업마다 다릅니다. 30일이든 10일이든 반드시 3번 반복해야 합니다.)

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그 이유는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 사업시행자가 국민의 재산권을 강제로 수용하려면 반드시 성실히 협의해야 하고, 성실한 협의에도 불구하고 합의하지 못한 부득이한 경우에 강제수용을 할 수 있다고 규정하고 있으며,

성실성에 대해 통상 3번 이상의 협의절차를 거친 경우에는 성실한 협의로 보기 때문입니다.

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따라서, 사업시행자가 제기한 보상금에 만족하시는 경우에는 1차 협의기간에 합의하시는게 맞고,

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3차 협의까지 고민하시다가 합의하실바에는 강제수용절차를 진행하는게 유리합니다.

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3차 협의후 빠르면 3달정도에는 증액된 보상금으로 수용보상금을 받으실 수 있기에,

합의하실꺼면 빨리 합의하시고

합의하지 않으실꺼면 빨리 합의안하시고

수용보상절차를 빨리 진행하는게 유리합니다.

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예로, 7월 30일까지가 3차 협의기간인 경우, 1차 및 2차 협의까지 고민하시다가 3차 협의기간 이내인 7월 15일에 협의보상금을 수령하실 바에야

10월에 수용보상절차로 증액된 보상금을 수령하시는게 시간적으로 3개월 정도의 차이지만, 이후 3번의 불복복이 가능하기 때문입니다.

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즉, 1차 협의기간에 수용재결신청 청구로 빠르게 협의를 거부하시면 3차에 협의보상금을 수령하는 시기와 비슷하게 협의보상금을 수령하실 수 있습니다.

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협의요청서는 (손실보상 협의요청서, 협의계약체결 요청서, 손실보상 결정금액 통지서)

아래와 같습니다.

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간단히 요약하면,

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사업시행자가 보상금을 지급할테니 토지 등을 매도하라는 내용으로,

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협의기간(통상 30일)이내에 구비서류를 지참하여 사업시행자에게 오면,

​

매매계약을 하고 보상금을 지급해주겠다는 내용입니다.

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​

보상금 조서에 보상금이 얼마인지가 기재되어 있습니다.

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사업시행자가 통지한 손실보상 협의요청서의 보상금 조서에 만족하시는 경우에는

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구비서류 지참하시어 합의하시면 됩니다.

​

다만, 위 협의 보상금에 합의하지 않더라도 추후에 수용재결 절차를 진행함으로써

​

협의 보상금에 증액된 금액으로 보상받을 기회가 있으므로,

​

협의요청서를 통지받으셨으나, 협의 보상금이 인근 시세에 비해 지나치게 낮게 평가된 경우에는

​

추후 절차를 진행하시면 됩니다.

사업시행자로부터 협의경위서를 통지 받으시고, 질문들을 많이 하십니다.

​

특히 사업시행자가 협의경위서를 보내서 통지 받았는데,

​

토지소유자의 구체적인 주장내용에 어떻게 기재해야 되나요?

​

토지소유자란에 서명 또는 날인을 해야 하나요? 를 주로 물어보십니다.

​

1. 협의경위서의 의미

​

사업시행자가 협의를 위해 보상금을 평가하고 보상대상자에게 합의하자고 요청했으나, 보상대상자가 사업시행자가 제시한 보상금이 인근 시세에 비해 지나치게 낮으므로 합의요청을 거부한 경우에,

​

사업시행자는 토지 등을 취득하여 공익사업을 수행하기 위해 강제수용을 합니다.

​

그런데 강제수용은 사업시행자가 단독으로 결정하는 것이 아니라 토지수용위원회가 사업시행자의 수용재결 신청을 받아 강제수용결정을 하는 것으로,

​

사업시행자가 강제수용을 위해 수용재결 신청을 하려면 협의경위서를 제출해야 합니다.

​

​

(1) 협의경위서의 의미 및 내용

​

협의경위서란, 문자 그대로 협의를 거쳤음을 확인하는 내용의 서류입니다.

​

아래와 같이, 사업시행자가 보상대상자에게 협의경위서를 통지하면서 협의경위서를 작성하고 서명날인 한 후 제출해달라고 합니다.

​

협의를 거쳤음을 확인하는 서류가 필요한 이유는,

​

국민의 재산권을 강제수용하려면 성실한 협의를 거쳤음에도 협의가 되지 않아야 강제수용할 수 있기 때문입니다.

​

사업시행자는 협의경위서에 협의 일시 및 장소, 방법에 대해 기재한 후 자신은 협의를 3번 이상 거쳤으나 협의가 되지 않았고,

​

보상대상자에게 왜 협의할 수 없는지,

구체적인 주장내용이 무엇인지를 기재해달라고 요청하고 서명날인해달라고 하는 것입니다.

​

​

(2) 협의경위서 통지 이후의 절차

​

보상대상자에게 협의경위서를 통지하는 이유는 앞서 언급한 바와 같이,

​

강제수용을 위해서는 반드시 협의절차를 거쳤음을 증명해야 하는데,

​

사업시행자 자신이 협의절차를 적법하게 진행한 사실을 확인하기 위해서입니다.

​

따라서 협의경위서는 합의를 위한 것이 아니고, 강제수용을 위한 것입니다.

​

공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제12조는 아래와 같이 규정하고 있습니다.

​

결국, 협의경위서는 강제수용을 위한 재결신청서에 첨부되는 서류이므로,

​

협의경위서 이후에는 재결신청 및 (강제)수용재결이 있게 됩니다.

​

​

2. 협의경위서의 대응방안

​

(1) 협위경위서를 작성해서 제출해야 하는지​

​

협의경위서에 토지소유자의 구체적인 주장내용란에 무엇을 기재할지, 서명날인 할 수 없는 사유를 어떻게 기재할지 및 서명날인할지에 대해 문의가 참 많습니다.

​

결론적으로, 무대응하셔도 무방합니다.

​

협의가 안되어서 강제수용하려는데 굳이 친절하게 협조할 필요는 없는 거 같습니다.

​

기재 및 서명날인 하지 않고 대응하지 않으셔도 사업시행자가 알아서 강제수용합니다.

​

협의가 안되어 강제수용되는 마당에 협의 안 하는 이유에 대해 상세히 기재하셔도 되겠지만, 이후 수용의견서에서 상세히 제출하시는게 수용보상금 증액평가과정에 반영되기 때문에

​

일반적으로 간단히 기재하시면 됩니다.

​

위와 같이 보상금문제의 경우에는 간단히 기재하셔도 되나,

​

보상금문제가 아니라 재산권을 강제수용하는 것에 대해 반대하시는 경우 즉, 사업취소를 원하시는 경우에는 간단히 기재할 것이 아니라 구체적으로 기재하셔야 하는 것이 향후 사업인정(실시계획인가)이나 수용재결 취소쟁송에서 유리하니 사업취소를 원하시는 경우에는 주변 전문가의 상담 및 도움을 받는 것이 좋습니다.

​

또한, 강제수용을 위한 절차에 따라 형식적으로 사유를 구하는 것이므로 협위경위서 작성을 별도의 행정사 등에게 비용을 지급하시고 맡기실 일도 아닙니다.

​

(어떤 행정사님이 협의경위서 작성을 대가로 보수를 요구하시는 경우를 본적이 있는데, ​

협의경위서 작성은 비용을 지급하고 맡길 만한 일이 아니므로 안타까웠습니다.

협위경위서 작성이 중요하다는데 저는 아직까지 왜 중요한지 모르겠습니다.)

​

​

정리하면,

​

협의경위서는, 강제수용에 필요한 서류로서 대응하지 않으셔도 아무런 불이익이 없으나,

​

​

강제수용절차에서 재평가로 증액되는 것은 자연히 증액되는 것이 아니고, 사전에 철저한 조사 및 분석이 요구되기 때문입니다.

​

아래는 토지보상증액절차이니 참고하시기 바랍니다.

이어서, 협의의 법적성질에 대해 알아보겠습니다.

​

3. 평가금액에 만족하여 합의했는데, 이후 번복할 수 있는지?(협의의 성격) ​

​

사업시행자가 제시한 평가금액(협의보상금)에 대해 협의(또는 합의)하시는 분들은 이후 보상절차를 진행할 수 없습니다.

​

그러나 많은 분들을 만나다 보면,

​

어제 합의했지만, 아직 보상금을 받지 않았으니 합의를 번복하고 취소하여 증액절차를 진행하고 싶어하시는 분들을 많이 만나게 됩니다.

​

보상금에 협의했다는 것은 상호만족하에 매매계약을 체결한 것이므로, 번복을 위해 취소가 가능한지를 물으시는 것입니다.

​

안타까운 마음에,

실제 제가 본 사례만을 소개하는데, 오늘은 판례를 소개할 수 밖에 없을 것 같습니다.

협의계약을 취소하는 것은 드문 일이기 때문입니다.

​

이에 아래에 대해 설명하겠습니다.

​

​

1. 협의의 의미 ​

​

사업시행자가 손실보상 협의요청서를 통해 협의보상금을 제시하는 경우,

​

많은 분들이 증액절차가 있다는 것을 모르셔서 합의하는 경우가 많습니다.

​

협의요청서에 협의에 응하여 주시기 바랍니다라고 기재되어 있어 반드시 협의해야 한다고 생각하셔서, 또는 증액된 보상금을 수령하고도 추가로 증액기회가 있는 수용보상절차를 모르셔서, 또는 공적주체인 국가 또는 지방자치단체가 잘 평가했겠지라는 생각 등의 이유로

합의하시는 경우가 많습니다.

​

그러나, 손실보상 협의요청은 단순한 요청일 뿐이므로, 제시한 보상금이 터무니 없이 낮게 평가된 것이라고 생각하신다면 협의에 응하지 않으셔도 됩니다.

​

판례도,

​

협의취득 또는 보상합의는 공공기간이 사경제주체로서 행하는 사법상 매매 내지 사법상 계약의 실질을 가지는 것이라고 판시하여 강제성 없는 매매계약으로 보고 있습니다.

​

나아가,

​

당사자 간의 합의로 같은 법 소정의 손실보상의기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있으며,

같은 법이 정하는 기준에 따르지 아니하고 손실보상액에 관한 합의를 하였다고 하더라도

그 합의가 착오 등을 이유로 취소되지 않는 한 유효하다라고 판시한 바도 있습니다.

​

즉, 손실보상 협의요청에 따른 보상금이 10억으로 평가되었라도 당사자 간의 합의로 5억이나 15억의 금액으로 합의할 수 있다는 의미입니다.

​

다만, 사적주체인 민간 사업시행자의 경우에는 평가된 금액과 다른 금액으로 합의할 여지도 없지 않아 있겠으나,

​

구청, 시청 등의 공적주체는 평가금액과 다른 금액으로 합의할 이유가 전혀 없고, 그런 사례도 없을 것입니다.

​

(국민의 세금이 집행되는 사업으로 평가금액으로 합의요청했지만 거절당할 경우에는 강제수용하면 그만인데, 굳이 평가금액을 초과하여 합의함으로써 예산을 과대집행할 이유가 없기 때문입니다.)

​

2. 협의를 취소할 수 있는지에 관한 판례 ​

​

대법원은,

​

매매대금은 매매계약의 중요 부분인 목적물의 성질에 대응하는 것이기는 하나 분량적으로 가분적인 데다가 시장경제하에서 가격은 늘 변동하는 것이어서, 설사 매매대금액 결정에 있어서 착오로 인하여 다소간의 차이가 나더라도 보통은 중요부분의 착오로 되지 않는다.

​

그러나 이사건은 정당한 평가액을 기준으로 무려 85%나 과다하게 평가된 경우로서 그 가격 차이의정도가 현저할 뿐만 아니라, 원고는 지방자치단체로서 법령의 규정에 따라 정당하게 평가된 금액을 기준으로 협의매수를 하고 또한 협의가 성립되지 않는 경우 수용 등의 절차를 거쳐 사업에 필요한 토지를 취득하도록 되어 있다.

이러한 사정들에 비추어 볼때, 원고 시로서는 위와 같은 동기의 착오가 없었더라면 그처럼 과다하게 잘못 평가된 금액을 기준으로 협의매수계약을 체결하지 않았으리라는 점은 명백하다.

​

따라서 원고의 매수대금액 결정의 동기는 이사건 협의매수계약 내용의 중요한 부분을 이루고 있다고 봄이 상당하다고 판시한 바 있습니다.

​

위 판례에 따르면, 10억으로 평가되었어야 할 것을 18억으로 잘못 평가되었고, 18억으로 보상금을 제시하여 합의했으나, 과다하게 잘못 평가된 것을 이유로 취소한 것입니다.

​

3. 협의계약을 취소할 수 있는 경우 ​

​

위 판례는 사법상의 매매계약은 동기의 착오를 이유로 취소할 수 있음을 전제로

​

협의계약은 사법상의 매매계약이므로 동기의 착오를 이유로 번복하여 취소할 수 있다는 내용입니다.

​

즉, 가격차이의 정도가 다소간의 차이가 아니라 무려 85%나 과다하게 평가된 경우로서 동기의 착오를 이유로 협의한 것을 번복하고 취소할 수 있다는 것이므로,

​

반대로 현저히 과소평가된 경우에는 협의했더라도 동기의 착오를 이유로 협의한 것을 번복하고 취소할 수 있다고 보입니다.

​

현저히(약80% 정도) 과소평가된 경우가 어느 경우일까 실제 협의를 취소한 사례가 없어 많이 고민했는데,

​

제가본 사례 중 아래와 같이 3배 이상 증액된 경우와 70% 증액된 경우를 가정하면 협의를 취소할 수 있을 것 같다는 생각을 해봅니다(사견). ​

​

(1) 공부상 지목은 임야이나 실제 농경지인 경우로서 지목인 임야 보상금은 10억이고, 실제 현황인 농경지 보상금은 17억인 경우인데,

​

보상대상자는 농경지로 사용한 것은 불법이므로, 실제 현황대로 보상받을 수 없고 지목인 임야로 보상받는것이 맞다고 혼자 생각하여 임야보상금 10억으로 협의한 경우에는

​

합의를 취소하고 수용보상절차를 진행하여 실제 농경지 보상금 17억으로 보상받을 수 있을 거 같습니다.

​

(제가 본 사건으로서, 실제로 임야상태의 토지를 농경지로 인정받아 70% 증액되어 보상된바 있습니다.)

​

(2) 또한, 지목이 도로이고 현황도 도로이므로 도로 보상금 3억으로 협의했으나, 대지 보상금 9억으로 보상받아야 하는 경우에는,

​

협의를 취소하고 9억으로 보상받을 수 있을 거 같습니다. (도로보상금은 보통, 대지보상금의 3분의 1이내입니다.)

​

4. 협의계약 취소의 방법

​

협의계약을 취소하는 것은, 앞서 언급한 바와 같이 보상금이 현저히(약80% 정도) 과대 또는 과소평가된 경우에 가능할 것으로 보입니다.

​

다만, 협의계약을 취소하려면, ​복잡한 절차를 진행해야 할 것 같습니다.

​

지급받은 보상금을 반환하고, 매매계약 해지(해제)를 통지한 것으로는 부족하고,

​

매매계약을 평가금액의 현저한 과소산정의 동기의 착오로 취소하는 민사소송을 제기해야 하는 동시에 수용절차를 진행해야하므로,

​

어렵고 복잡한 절차를 진행해야 할 것입니다.

​

객관적으로 보아 명백히 80% 정도로 과소평가된 것이라면 복잡하더라도 진행해볼 만하겠지만,

​

단순히 시세보다 낮은 보상금으로는 협의를 취소하고 증액절차를 진행하지 않는 것이 맞겠습니다.

​

정리하면,

​

사업시행자가 손실보상 협의요청서를 통지하면서 보상금을 제시하고 협의하자고 해서 아무런 분석이나 대비 없이 합의하기보다는

​

제시한 보상금을 증액시킬 가능성이 많은지에 대해 알아보시고 합의하거나 증액절차를 진행하시는 것이 현명하리라 생각됩니다.

​

손실보상 협의요청서를 통지받으셨고, 보상금을 제시받으셨으나,

​

그 보상금이 인근시세보다 낮은지 및 증액가능한지에 대해 알아보고 싶으시면

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

보상계획 공고시 감정평가업자 추천

​

토지가 공익사업에 편입된 후에는 사업시행자는 공익사업에 필요한 토지 취득을 위해 보상계획을 공고하고, 토지 등을 감정평가한 금액으로 손실보상 협의요청을 합니다.

​

협의요청한 보상금이 인근 적정시세와 유사한 경우에는 토지소유자는 사업시행자와의 협의(매매)를 통해 토지보상금을 지급받게 되고, 토지소유권은 사업시행자에 이전됩니다.

​

협의요청한 보상금이 인근 적정시세에 비해 지나치게 낮은 경우에는 토지소유자는 보상금 저렴등 사유로 협의를 거부하게 되고, 사업시행자는 토지를 강제수용에 의해 취득합니다.

​

토지소유자분들이 협의할지 또는 협의를 거부하고 토지보상증액절차를 진행할지의 판단은 여러 사정이 있겠으나, 그 판단은 결국 사업시행자가 제시한 협의 보상금의 적정성으로 귀결된다 할 것입니다.

​

따라서 협의 보상금의 적정한 감정평가 및 토지소유자의 보상금에 대한 의견을 반영하게 하기 위해서는 감정평가업자 추천제도를 적극활용해보시기 바랍니다.

​

토지소유자는 추천요건을 충족한 동의만으로 감정평가 수수료를 부담하지 않으면서, 보상금에 대한 토지소유자의 의견을 추천 감정평가업자에게 호소할 수 있는 유용한 점이 있기 때문입니다.

​

오늘은 보상계획 공고시 토지소유자의 감정평가업자 추천과 관련하여 많은 분들이 문의하시는 내용을 정리해서 안내하고자 합니다.

​

저는 보상계획 공고시에 토지소유자가 감정평가업자 추천을 하기 위한, 추천동의서 작성, 동의서 징구, 감정평가업자의 추천 등을 무료로 지원하고 있습니다. 다만, 업무 일정상 지원이 어려운 경우도 있습니다.

​

​

1. 토지소유자들이 추천동의요건을 충족하지 못한 경우

​

토지소유자가 보상 대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 확보하지 못한 경우, 즉 동의수가 모자른 경우에 어떻게 감정평가되는지를 많이 여쭤보십니다.

​

토지소유자가 감정평가업자를 추천하지 못한 경우에는, 2인의 감정평가업자의 평가로 진행됩니다. 주로 사업시행자 추전과, 시도지사가 추천한 평가사가 평가하게 됩니다.

​

이런 경우에는 토지소유자의 보상금에 대한 의견이 반영되지 못하므로, 평가를 위한 현장검증시에 보상금 평가에 대한 참고서류를 제출하거나 구두로 의견을 제시해야 할 것입니다.

​

2. 추천 동의대상인 토지면적의 기준

​

감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자의 동의서를 징구해야 하는데, 감정평가업자 추천은 사업지구 면적이 아니라 보상을 하여야 하는 토지면적을 기준으로 해야 합니다.

​

​

좀더 자세히 토지소유자가 감정평가업자를 추천하기 위한 요건에 대해 알아보겠습니다.

​

1. 감정평가업자 추천 요건

​

감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토시소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천해야 합니다. 그리고, 토지소유자는 감정평가업자 1명에 대해서만 동의해야 합니다.

​

간혹, 토지지소유자분들이 2명을 추천한 경우에는 추천 감정평가업자 2명 모두 위 동의요건을 충족하지 못하므로, 1명에 대한 추천 동의를 철회하거나 재추천하는 방식으로 1명의 감정평가업자를 추천해야 합니다. 주민들의 합의가 이루어 지지 않아, 추천을 못하게 되는 경우도 많습니다. 이럴 경우, 그 기회상실은 고스란히 주민들한테 돌아갑니다.

​

2. 감정평가업자 추천동의를 받기 어려운 이유

​

토지소유자의 감정평가업자 추천 동의를 받기 어려운 대표적인 경우는 아래와 같으며, 아래의 경우에 도움 필요하시 경에는 연락주시기 바랍니다.

3. 감정평가업자의 수수료 부담

​

공익사업을 위해 토지가 필요한 주체는 사업시행자이고, 공익사업을 위해 토지를 매도 또는 수용할 수 밖에 없는 현실에서 감정평가업자의 수수료까지 토지소유자 부담하는 것은 부당합니다. 이에 협의 평가, 수용재결 평가, 이의재결 평가시에 보상대상자분들은 감정평가수수료를 부담하지 않습니다.

​

따라서 감정평가업자 수수료의 비용이 없으므로, 감정평가업자의 추천제도를 적극적으로 활용해보시기 바랍니다.

​

​

4. 저는 감정평가업자 추천 업무을 지원하고 있으니 도움 요청하시기 바랍니다.

​

토지보상절차에서는 감정평가업자는 아래와 같이 총 8명이 동일한 토지에 대해 4차례 평가할 수 있습니다.

​

- 협의 평가시 3명(2명 + 추천 감정평가업자 1명)

- 수용재결 평가시 2명

- 이의재결 평가시 2명

- 소송시 1명

​

수용재결 및 이의재결 평가는 수용의견서 및 이의신청서를 통해 보상대상자의 의견을 수렴하나, 최초의 보상평가는 추천된 감정평가업자를 통해 토지 등의 보상금에 대한 의견이 반영됩니다.

​

주민대책위원회나 주민들이 단결되어 있는 보상대상 지역에서는 토지소유자분들이 감정평가업자를 추천하는데 큰 어려움이 없습니다. 그러나 그렇지 않은 경우에는 추천동의서를 제출하는데 어려움이 있는 것이 현실입니다.

​

이에 저는 토지소유자의 감정평가업자 추천동의를 위해 추천동의서 작성, 동의서 징구를 위한 안내 등 업무를 지원하고 있으니, 도움 필요하신 경우에는 도움 요청하시기 바랍니다. 감사합니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법')은 공익사업의 수행에 한하여 적용되고, 사업시행자는 공익사업의 수행을 위해 토지를 강제로 수용할 수 있습니다.

​

토지의 강제수용이 허용되지 않는 경우에는 사업시행자의 사업에 반대하는 분들의 토지를 사업 부지에 편입시키는 것이 어려워 사업시행에 큰 지장을 초래하므로,

​

공익사업의 효율적인 수행을 통한 공공복리 증진에서 사업시행자에게 일정 조건하에 토지를 강제로 취득할 수 있는 수용권을 인정하고 있습니다.

​

사업시행자가 토지를 강제로 수용하려면 사업수행을 위해 필요한 토지라는 것만으로는 부족하고,

최우선적으로 해당 사업이 공익사업에 해당해야 합니다.

​

공익사업에 해당하지 않음에도 토지를 수용하는 것은 허용되지 않으므로, 공익사업에 대해 안내하겠습니다.

​

1. 공익사업의 의미

​

공익사업이란, 공공의 이익 증진을 위하여 필요한 사업으로서 사업시행자가 해당 사업의 목적 달성을 위하여 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업을 의미합니다.

여기서, 공익이란 대표적인 불확정 개념으로 사회 구성원 전체에 공통되는 이익인 공공복리를 포함하는 넓은 의미로 해석됩니다.

​

토지보상법 제4조 제1호 내지 제7호 또는 제8호의 그 밖에 별표에서 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 한정적으로 규정하고 있고, 위 별표는 토지보상법 외의 다른 법률로 개정할 수 없도록 하고 있습니다.

​

종래 위 토지보상법 제4조를 예시적으로 확장하여 사업을 무분별하게 공익사업에 해당된다고 보고, 토지의 강제수용 남용 문제를 극복하기 위해, 토지보상법 제4조가 개정되었고,

​

위와 같이 공익사업을 상세히 열거하고 그에 해당되는 사업만 공익사업이라고 규정하게 되었습니다.

​

​

2. 사업구역 내 토지의 수용

​

사업의 시행자가 해당 사업에 반대하는 토지소유자의 토지 등을 사업부지에 편입시키고 사업 시행을 위해 토지를 강제수용할 수 있는지에 대해,

​

해당 사업이 토지보상법 제4조의 공익사업에 해당하는 경우에는 사업시행자는 일정한 절차를 거쳐 해당 사업을 시행하기 위해 필요한 사업구역 내 토지를 강제수용할 수 있습니다.

​

3. 공익사업에 해당되는 것만으로 토지수용이 가능한지

​

공익사업에 해당되지 않는 사업에는 토지보상법 자체를 적용할 수 없으므로, 사업에 반대하는 분들의 토지를 사업 부지에 편입시켜 강제로 수용하기 어렵습니다.

​

또한, 사업시행자의 사업이 단순히 공익사업에 해당되는 것만으로는 강제수용이 허용되지 않습니다.

​

사업에 반대하는 토지소유자의 토지 등을 사업부지에 편입시키고 사업 시행을 위해 그 토지를 강제수용하기 위해서는 (1) 해당 사업이 공익사업에 해당되어야 하고, (2) 공익성 협의와 사업인정(의제)을 받아야 하며, (3) 토지 등을 취득하기 위해 토지소유자와 성실히 협의했으나, 협의가 불성립하여야 하므로 (1)(2)(3)을 위한 절차를 거쳐야 합니다.

​

마지막으로 사업을 수행하는 사업시행자가 공익을 실현할 의사와 능력이 있어야 합니다. 2017두71031 판결에서는 송파구청의 사업인정을 인정한바 있으며, 반대로, 2009도1051판결에서는 골프연습장을 경매로 승계한 피고에게 사업인정요건을 인정하지 않은바 있습니다.​

4. 즉,

​

토지의 강제수용은 헌법 제23조 제1항의 재산권 보장의 예외적인 제도로서, 재산권을 강제수용하려면 재산권 박탈의 침해를 넘는 공익성이 인정되어야 하고, 무엇보다도 토지소유자에게 정당한 보상금이 지급되어야 합니다.

​

토지의 강제수용과정에 어려움이 있는 분들은 반드시 주변 전문가와의 상담을 하시기 바랍니다. 아래에는 좀더 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

강제수용 예정인 많은 토지소유자분들은

토지 보상금이 지나치게 저평가되었으므로,

협의할 수 없을 뿐만 아니라

공익사업이라는 이유로 토지를 강제수용하는 것은 잘못된 것이며,

위 공익사업은 말만 공익사업일 뿐이지 공익성이 없으므로 위법하고 취소되어야 한다고 문의하십니다.

​

즉, 공익성이 부족함에도 공익사업에 필요한 토지라는 이유로 저평가된 보상금을 지급하고 강제수용하는 것에 반대하시는 것인데, 보상금 증액이 아니라

사업반대 또는 취소를 위해서는 ,

​

사업인정 또는 사업인정의제처분을 대상으로 취소쟁송이나 수용재결 취소쟁송을 해야 합니다.

​

그러나 실제로는 사업이 취소되는 경우는 거의 없습니다.

여러 이유가 있으나, 행정정보가 많은 사업시행자를 상대로 공익성 부족자료를 입증하는 현실적인 어려움이 있고, 공익성 부족이라는 주장에 비해 근거가 부족하기 때문입니다.

​

토지를 강제 수용하는 공익사업이 공익성 내지 공공필요성이 부족한

일반적인 경우에 대해 안내하고자 합니다.

토지 등의 재산권의 강제수용은, 공공필요성 내지 공익성으로 정당화되고, 공익성에 적합하게 행사되어야 하는 제한을 받기에, 아래의 내용을 보시고 사업시행자의 공익사업이 공익성이 있는지를 개략적으로 판단해보시면 될 거 같습니다.

​

아래는 해당 사업이 토지 등을 수용할 만한 공익사업으로서 공공필요성이 있는지의 판단 기준을 제시할 뿐이므로, 참고용으로 보시기 바라고 순서대로 안내하겠습니다.

​

1. 수용사업의 적격성 및 사전절차의 적법성 판단기준

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(1) 해당사업이 토지 등을 강제로 수용하려면, 우선적으로

해당 사업이 토지보상법 제4조에서 열거한 공익사업에 해당되어야 합니다.

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(2) 해당 사업이 토지보상법 제4조의 공익사업이라도, 사업의 근거법률의 목적, 상위계획 및 절차등에 부합하는지의 사업시행 절차 준수 여부도 검토해야 합니다. 구체적으로 법령 또는 상위계획에 비추어 볼때, 해당 사업지구의 지정고시가 부합하는지, 개발계획 및 사업계획이 적법하게 수립되었는지, 토지물건의 세목고시가 있는지, 전략환경영향평가, 교통영향평가 및 재해영향평가의 대상으로서 그 평가절차 및 협의를 거쳤는지를 검토해야 합니다.

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(3) 또한, 개별법상 각 절차에 따라 토지소유자 및 관계인의 의견수렴절차(열람 및 의견청취)의 이행여부도 검토해야 합니다.

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해당 사업이 토지보상법 제4조의 공익사업이 아니거나 사업시행절차 또는 의견수렴 절차를 적법하게 거치지 않는 경우에는 토지 등을 강제수용할 공익사업이 아니므로, 그 사업은 위법부당하다 할 것입니다.

다만, 사업시행절차 또는 의견수렴 절차의 위법은 일반적으로 사후 보완 등의 조치가 있는 경우에는 그 위법한 하자가 치유될 수 있습니다.

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2. 사업의 공공성 판단 기준

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(1) 시행목적의 공공성

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해당 사업이 토지 등을 강제수용할 수 있는 공익사업이라면,

그 사업의 목적에 공공성이 있어야 합니다.

공공성이 없는 경우에까지 그 공공성을 위해 토지를 수용할 수 있도록 하는 것은 과도한 행정이라 할 것입니다.

시행목적의 공공성은 사업의 명칭 또는 유형만으로 형식적으로 판단할 것이 아니라 사업의 내용으로 판단하며,

그 사업의 내용에 나타나는 주된 시설이 공용시설, 공공용시설, 주택 및 산업단지 등의 복합시설인지를 구분하여 사업시행자의 목적과 의도를 기준으로 판단합니다.

​

(2) 사업의 공공기여도

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해당사업의 내용 중 공공시설의 설치정도에 따라 공공기여도를 차별적으로 판단해야 합니다.

비영리 공익목적의 사업이 대부분이나, 영리시설을 포함하는 경우에는 기부채납 등 공공귀속의 정도를 반영해야 하고,

공공에 기여하는 시설 및 용지의 양적 크기에 따라 공공성을 판단하는 것이 일반적입니다.

​

수익창출목적의 영리시설의 큰 비중에 비해 기부채납 등 공공귀속의 비중이 적은 경우에는 사업의 공공기여도가 낮으므로, 공익성이 부족하다 할 수 있겠습니다.

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(3) 사업시행자 유형

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공익사업의 주체는 전통적으로 국가, 지자체, 공공기관이나, 모든 공익사업을 공적주체가 감당하는 것은 현실적으로 한계가 있으므로, 민간사업자에 대해서도 사업시행자로 허용하고 있습니다.

다만, 민간사업자는 비영리 공익목적보다는 영리를 추구하는 것이 일반적이므로, 사업의 공공성은 사업시행자의 유형에 따라 차별적으로 검토해야 합니다.

​

참고로, 헌법재판소는 사업시행자가 사인 즉 민간인 경우 그 사업으로 획득할 수 있는 공익이 현저히 해태되지 않도록 보장하는 제도적 규율을 갖추어야 한다고 판시한 바 있으므로,

​

민간사업자가 사업시행자인 경우에는 사업의 공공성에 대해 보다 엄격한 심사가 이루어져야 할 것입니다.

​

(4) 사업재원의 공공성

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사업에 소요되는 재원 중 정부재정 투입비율을 고려해야 하고 사업시행자가 공적주체라 하더라도 민간 투자에 따라 민간이 사업이익의 전부 또는 일부를 얻는지 여부(국가 지자체의 출자비율)를 검토해야 합니다.

​

최근의 판교 대장동에서 보듯이, 민간개발자와 성남시가 공동사업시행자가 될 수 있는 경우도 있고,

사업주체가 공적주체이더라도 그 사업이익을 민간이 투자하여 그 투자이익이 민간에게 전부 귀속된다면,

이는 실질적으로 민간사업이라 할 수 있으므로, 사업의 공공성에서 사업재원의 공공성(기부채납의 공적귀속장치)은 중요하다 할 수 있습니다.

​

(5) 사업수행능력

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공익사업이더라도 사업시행자가 사업재원 또는 자금조달이 불가능하다면 공익달성이 어려우므로, 사업의 공공성이 부족하다고 볼 수 있습니다.

이에 사업시행자의 자본조달계획, 사업시행에 필요한 재정능력을 검토해야 하고, 사업시행자가 민간인 경우에는 유사한 개발사업 수행실적의 존부를 추가적으로 검토해야 합니다.

개발사업 수행실적이 전혀 없고, 자본조달계획이 타당하지 않은 사업에까지 토지 등의 강제수용을 허용하는 것은 사업의 공공성을 유지하지 못할 가능성이 많기에 타당하지 않습니다.

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(6) 목적 및 상위계획 부합여부

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토지등을 강제수용하는 공익사업으로서 해당 사업의 공공성이 확보되려면, 해당사업을 통해 설치하려는 시설의 내용이 근거법률의 목적에 부합해야 하고, 해당 사업의 근거가 되는 상위계획 수립 범위 내에서 추진하고 있는지를 검토해야 합니다.

​

국토의 이용 및 개발은 아무런 계획 없이 허용되는 것이 아니라 국가 등의 계획하에 있으므로, 해당 사업이 공익성이 충분하더라도 상위 계획 범위를 초과하는 경우에는 상위계획의 공공성을 침해하는 것이기 때문에 허용되기 어려울 것입니다.

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(7) 공익의 지속성 및 시설의 대중성

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해당 사업 시행시에 공익성이 충분하더라도, 그 사업사업을 통해 설치하는 공공시설이 민간사업시행자에게 귀속되고 민간이 그 공공시설을 관리하는 대가로 이용료를 받는 경우에는 공익성이 지속된다고 볼 수 없을 것입니다.

또한, 해당 사업을 통해 설치하는 시설이 특정 소수만 이용하거나 불특성 다수가 이용하더라도 유료로 이용하는 경우에는 해당 시설의 접근의 용이성이 부족하다 할 것입니다. (완공후 소유권 귀속 및 관리주체에 따른 공익의 지속성 판단)

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따라서, 해당 사업을 통해 설치하는 공공시설의 소유권 귀속주체가 국가 등 공적주체인지 민간주체인지, 그 시설의 개방성 및 접근의 용이성은 사업의 공공성을 판단하는 중요한 기준이라 할 수 있습니다. (이용자 제한에 따른 시설의 개방성 및 유료 여부에 따른 접근의 용이성)

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3. 수용의 필요성

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(1) 공사익의 침해 최소화

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해당 사업이 공익을 목적으로 국민의 토지 등의 재산권을 강제로 수용할 수 있더라도 다른 공익 및 재산권 침해의 사익을 최소화할 수 있는 방법으로 해야 합니다.

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토지 등 재산권 침해의 사익을 최소화 또는 보완하는 것으로서 이주대택 수립이 있는지를 검토해야 하고, 특히 사업시행으로 인해 강제로 이주해야 하는 이주대상가구의 규모를 살펴보아야 합니다.

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사업면적 대비 이주대상가구 최소기준에 따라 사익침해 여부를 검토하는 것이 일반적인데, 유의사항으로는 모든 공익사업이 이주대책을 수립하는 것은 아닙니다.

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이주대책을 수립한 사업의 경우에, 그 사업면적 대비 이주대상가구의 최소기준에 따라 판단해야 하며,

택지개발사업 및 산업단지 등의 면적사업은 10,000제곱미터당 2.43명을 초과해야 사익의 침해가 최소화된다고 판단하는 것이 일반적입니다. (이주대상가구수 및 이주대책 수립에 따른 사익의 침해 최소화)

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또한, 이주대책 규모로 사익침해를 보완했더라도 다른 공익침해도 최소화되었는지도 검토대상이며, 편입되는 보전산지, 농업진흥지역, 생태경관보전지역, 문화재보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역 등 보전지역의 면적비율, 환경, 교통, 재해 등 환경 영향평가 등에 따른 피해발생 가능성도 검토해야 합니다. (보전지역 편입비율, 환경피해, 중요 공익시설 포함에 따른 공익의 침해최소화)

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(2) 방법의 적절성

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(사전 토지 확보(취득/동의) 비율, 사전 협의 불가사유, 분쟁제기 여부 및 대면 협의 등 분쟁완화 노력)

공익사업으로 토지 등을 수용할 필요성이 있더라도, 토지수용의 방법이 적절하지 않은 경우에까지 토지수용을 허용하는 것은 과하므로, 토지권원의 확보비율 및 분쟁발생 가능성도 판단해야 합니다.

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강제 수용에 앞서서 협의로 토지 취득을 위한 노력을 다했는지와 협의에 의한 토지확보율, 소유자 불명 등의 특수상황(불능 또는 알박기 등), 사업시행에 따른 관련 소송발생여부 및 민원해결의 노력 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

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(3) 사업의 시급성

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공익사업이더라도 현재 토지등을 수용할 시급성이 있는지를 판단해야 하는데, 이는 국가안보, 위해발생, 정부의 국정과제 실현 사업인지 등으로 판단합니다. (공익실현을 위한 현저한 긴급성 및 정부핵심과제)

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오늘은 해당 사업이 토지강제수용을 위한 공공필요성이 있는지의 판단기준에 대해 알아보았는데, 상당히 어렵습니다. 위의 판단기준에 맞지 않는 사업은 토지 등을 강제수용할만한 공익사업이라 볼 수 없는데, 그 판단에는 고도의 전문성이 요구되는 것이 현실이고, 많은 노력이 필요합니다.

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​많은 분들이 공익사업 취소를 쉽게 여기셔서 안내하기에 이르렀습니다.

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공익사업에 편입되어 토지 등을 강제수용당하는 경우에 반드시 주변 전문가와 상담하시길 추천드립니다.

​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

수용재결 보상금에 이의가 있는 경우에는 중앙토지수용위원회에 추가 증액을 위한 이의를 신청할 수 있는데, 이의신청은 재결서의 정본을 받은날부터 30일 이내에 해야 합니다. 그런데 많은 분들이 수용재결서 정본을 받은 정확한 날자를 잊어버리셔서, 재결서 수령일 확인방법에 대해 안내하고자 합니다.

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아래는 이의재결서로 안내하면, 재결서는 아래의 순서로 구성되어 있습니다.

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맨 앞장의 받는 사람(보상대상자)의 이름, 주소, 우편번호 부분 위에 보시면 등기번호 13자리가 있는데,

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그 등기번호를 조회하면 아래와 같이 정확한 재결서 수령일을 확인할 수 있습니다.

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행정청에 대한 이의신청 등은 기간내에 해야 하고, 이의신청 기간을 경과한 경우에는 각하될 수 있으므로, 재결서 수령일 확인을 위해서는 재결서 정본의 등기번호를 알아야 할 것입니다. 만약 재결서 정본을 분실하는 등의 사유로 등기번호를 확인할 수 없다면, 재결청에 전화로 등기번호를 조회할 수 밖에 없을 것입니다. ​

수용재결에 의해 토지 등 보상금을 받는 경우에 사업시행자가 공탁했으니 공탁금을 찾아가라고 하는 경우가 많습니다.

사업시행자는 수용개시일까지 수용재결 보상금을 지급해야 합니다.

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그 이유는 보상금을 주고 싶어서라기보다 수용개시일에 토지 등을 취득하기 때문입니다. 즉 사업시행자가 강제로 토지를 수용하기 위해서는 당연히 수용재결 보상금을 지급해야 하는데, 토지소유자가 보상금 신청을 하지 않은 경우에 공탁을 하는 것입니다.

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주된 공탁사유는 아래와 같으며,

사업시행자가 보상금을 지급해야 하는데 지급할 수 없는 상황이라 보시면 됩니다.

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1. 보상대상자가 보상금 수령을 거부하는 경우

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2. 보상대상자가 보상금 수령을 할 수 없을 때

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3. 사업시행자가 충분히 노력했음에도 보상대상자를 알 수 없을 때

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4. 압류나 가압류에 의하여 보상금 지급이 금지되었을 때 (근저당이 있는 경우)

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수용재결 보상금이 공탁되어 보상금을 수령할때 유의할 사항으로는 이의유보의 기재가 있습니다.

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수용재결 보상금을 수령할때는 반드시 이의유보를 기재해야 하는데, 이의유보는 보상금을 수령하나 만족해서 수령하는 것이 아니고 추가 증액을 위한 불복절차를 진행할 예정이라는 의사표시입니다.

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이의유보를 기재하지 않으면 추가 불복절차를 진행할 수 없습니다.(매우중요)

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또한 기재하고 불복절차를 진행하지 않았다고 해서 불이익도 없으므로, 보상금 수령시에는 이의유보를 기재하는 것이 여러모로 유리합니다.

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사업시행자에게 직접 보상신청 하는 경우에는 보상금 지급청구서에 이의유보를 체크하거나 서명날인 옆에 이의유보를 기재하시면 됩니다. (또는 담당 주무관에게 이의유보 의사를 표시하고 기재를 확인해달라고 하면 됩니다.)

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보상금이 공탁된 경우에는 공탁소에 가서 공탁금 출급청구서에 아래와 같이 이의유보 표시를 하면 됩니다.

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아래에 보시면 이의를 유보하고 공탁금을 출급하시겠습니까라고 기재된 부분에 예라고 체크하시면 됩니다.

수용재결 보상금을 수령했다는 것은, 보상금을 수령하고도 추가 증액을 위한 불복절차를 진행할 수 있다는 것인데,

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많은 분들이 이의유보에 대한 이해해 부족으로 보상금을 수령하고도 추가 절차차 없이 또는 1번의 증액만으로 불복절차를 종결하시는 경우가 많습니다.

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법제도적으로 3번의 불복복절차가 가능함에도 단순히 이의유보 미기재로 1번만 증액된다고 억울하시다는 분들이 많기에 오늘은 이의유보 기재방법에 대해 안내하였습니다. 감사합니다.

​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

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아래의,

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AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

토지 및 건물, 영업보상금 수령시 제출할 구비서류

​

사업시행자가 제시한 보상금에 합의할 경우나 그 제시한 보상금에 불복하여 수용재결 보상금을 지급받는 경우에, 보상금 수령을 위해서는 아래의 서류를 미리 구비하셔야 합니다.

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주민등록초본 등은 민원24를 통한 인터넷 발급이 가능하니 참고하시기 바랍니다.

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사업시행자가 제시한 보상금에 합의할 경우에는 그 가격에 만족하여 합의한 것이므로 증액을 위한 수용재결 및 이의재결의 불복절차를 거칠 수 없습니다. 따라서 합의서에 이의유보를 기재할 필요가 없습니다.

​

그러나 수용재결 보상금을 수령할 경우에는 보상금 지급청구서 또는 공탁금 출급청구서에 반드시 이의유보를 기재하셔야 추가 증액을 위한 불복절차를 진행할 수 있습니다.

​

이의유보 미기재시에는 이의신청을 청구하거나 행정소송을 제기하더라도 각하재결 또는 각하판결이 됩니다. 따라서 반드시 이의유보를 기재하시기 바랍니다.

토지수용위원회의 수용재결서를 수령하시면 수용재결 보상금을 수령해야 하는데, 사업시행자의 보상금 지급 안내이전에 또는 안내문을 받더라도 많은 분들이 궁금하시는 내용을 문의하셔서 간략하게 정리했으니, 참고하시기 바랍니다.

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1. 수용재결 보상금 지급 신청

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수용재결서를 우편으로 받은 날부터 약 2주 이내에 사업시행자는 수용재결 보상금 안내문을 개별 통지하는 것이 일반적입니다. 그 안내문에 따라 사업시행자에 내방하거나 우편으로 보상금 지급 신청을 하시면 되는데, 사업시행자가 안내한 신청기간을 도과하여 지급 신청할 경우에는 관할 법원에 공탁될 수도 있습니다. 사업시행자는 수용재결서상의 수용개시일 이전에 보상금을 지급 또는 공탁해야만 토지 등을 취득하므로, 수용재결 보상금을 늦게 수령할 정당한 이유가 없다면, 사업시행자의 안내에 따른 신청기간 이내에 구비서류를 첨부하여 보상금 지급 신청하는 것이 좋습니다.

​

요약하면, 사업시행자는 수용재결서 송달일부터 약 2주 이내에 수용재결 보상금 지급 안내를 개별통지하는데, 그 안내에 따라 보상금을 지급청구하면 됩니다. 신청장소는 사업시행자 사무소이고, 수령금액은 수용재결서 상의 수용재결 보상금 내역이며, 구비서류 지참하여 내방하시면 됩니다. (현금 보상의 경우에는 보상금 지급 신청 후 2주 이내에 보상금이 통장 사본으로 이체되는 것이 일반적입니다.)

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2. 수용재결 보상금 지급 청구서 작성시 유의사항 (이의유보)

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수용재결 보상금에 이의가 있는 경우에는 수용재결 보상금 지급 신청 시 "이의를 유보하고 보상금을 수령함"이라고 기재하거나, 수용재결 영수증 또는 지급 청구서 등에 이의유보 여부 항목에 체크하셔야,

​

수용재결 보상금을 수령하더라도 추가 증액 등을 위해 중앙토지수용위원회에 이의신청 또는 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다. 따라서 수용재결 보상금을 수령하고도 여전히 수용재결 보상금이 인근 적정시세에 비해 지나치게 낮다고 판단되는 경우에는, 수용재결 보상금 수령시 이의유보 기재 또는 체크를 한 후 이의신청 또는 행정소송을 제기해야 합니다.

​

3. 수용재결 보상금 지급 신청 시 구비서류

​

구비서류는 사업시행자마다 다를 수 있으므로, 사업시행자의 수용재결 보상금 지급 안내에 따라 준비하시면 되는데, 모든 구비서류는 수용재결 지급 안내문 발송 이후 발급된 것으로서, 주민등록번호 13자리 모두 숫자로 표기되도록 발급하는 것이 일반적입니다.

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가. 공통 서류​

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나. 토지 와 지장물 ​

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다. 보상대상자별 추가 서류 (법인 또는 종중 또는 영업보상의 경우)

외국 영주권자 및 시민권자의 경우에는 별도로 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. (양도소득세 신고 확인서를 지급 신청시 제출하여야 수용재결 보상금 신청이 가능한데, 담당 세무사에게 문의하시기 바랍니다.)

​

4. 수용재결 보상금 신청 전 이행사항 (상속미등기, 압류 및 기타권리)

​

가. 상속등기 미필자는 상속등기 완료 후 신청해야 합니다.

​

나. 가등기, 예고등기, 가압류, 가처분, 압류, 근저당권 등 소유권 이외의 권리관계가 있는 경우는 소유권자가 사전에 말소, 해제조치를 하거나 권리관계인과 협의하여 수용재결 보상금 신청 시 말소 등에 필요한 서류 및 수용재결 보상금의 구분지급 신청서를 제출하여야 보상금 수령이 가능하고, 그렇지 않은 경우에는 공탁되는 것이 일반적입니다.

​

다. 근저당 권 등 보상금 구분 지급과 관련한 서류는 보상금 구분지급 신청서, 합의서, 채권양도 각서 등이 있고, 권리관계 말소 서류 일체, 관계인 통장사본 등이 있습니다.

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라. 변경 및 권리관계 말소 등기 관련 비용은 소유자가 부담합니다.

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​

​

5. 세금감면용 토지수용확인서 발급

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가. 양도소득세 감면

​

양도세 감면을 위해서는 사업시행자에게 수용개시일 이후 토지수용확인서 발급을 신청하는데, 토지소유자 본인의 신분증만 지참하면 되나, 대리인 신청시에는 소유자 인감도장 및 인감증명서1부, 위임장, 대리인 신분증이 필요합니다. 담당세무사와 반드시 상담하시기 바랍니다.

​

나. 대체취득 부당산 취득세 감면

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지방세특례제한법 제73조에 따라 대체취득에 대한 감면을 받고자 하는 경우에는 대체 취득 부동산에 대한 계약 체결 후 사업시행자에게 토지수용확인서를 발급받아 대체 취득 부동산 취득세 납부 시에 제출해야 하는데,

​

발급기간은 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내로서, 소유자 신분증과 대체취득 부동산의 매매계약서 사본을 준비해야 합니다. 유의할 점은 매매계약서의 계약자와 보상대상자가 일치해야 합니다.

대체취득확인서는 대체 취득 시 보상금액 범위 내에서 금액을 분할하여 발급 받을 수 있으나, 확인서를 분실한 경우 재발급이 불가한 것이 일반적이므로 보관에 유의해야 합니다.

​

대체취득 부동산 등의 취득세 감면신청 절차는 아래와 같은데, 이 또한 제발 담당세무사나 담당법무사님에게 문의하시기 바랍니다.

​

(1) 대체취득 부동산의 매매계약 체결

(2) 토지수용확인서 발급신청

(3) 관할 지자체 세무과에 취득세 감면신청

​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

​

아래의,

​

AI탁상감정을 이용해보시는것도 하나의 방법이 될것입니다.

오늘은 재결신청에 관한 것을 총정리해보려고 합니다.

토지를 강제수용할 권한은 토지수용위원회에게 있고, 사업시행자가 토지수용을 위해 토지수용위원회에 재결신청을 하는 것이 일반적이나, 강제수용을 위한 재결신청을 사업시행자만 가지고 있는 것은 불안정한 법률관계를 발생시킬 수 있습니다.

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예로, 이미 사업시행자가 제시한 협의 보상금이 터무니 없어 재결절차에서 재평가하여 증액을 원하는 보상대상자는 무의미하게 협의기간을 거칠 것이 아니라 빨리 수용하여 재평가할 필요가 있습니다.

​

대출이자도 있지만, 워낙 터무니 없는 보상금이라 수용재결단계에서 재평가를 받고 싶은데, 사업시행자는 무의미하게 계속 협의하자고만 통지하니, 차라리 빨리 수용하고 보상금을 지급할 것을 원하는 경에 재결신청의 청구 또는 조속재결청구를 하게 됩니다.

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​

1. 조속재결청구의 요건 및 방법

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조속재결청구는 (1) 사업인정고시가 된 후 (2) 협의가 성립되지 아니하였을 때에 (3)협의기간이 지난 후 (4) 토지소유자와 관계인이 (5) 서면으로 (6) 사업시행자에게 재결신청할 것을 청구하는 것입니다.

​

재결신청청구서를 서면으로 작성하여 사업시행자에게 제출할 경우에는 아래 사항을 기재해야 합니다.

재결신청청구서의 제출은 사업시행자에게 직접 제출하거나 배달증명취급우편물로 송달하는 방법으로 해야합니다.

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​

2. 조속재결청구의 효과

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(1)사업시행자의 재결신청 의무

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사업시행자는 보상대상자의 재결신청의 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 애내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 합니다.

​

(2) 사업시행자의 지연가산금

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사업시행자가 60일의기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 합니다.

​

가산하여 지금할 금액은 관할 토지수용위원회가 재결서에 적어야 하며, 사업시행자는 수용개시일까지 보상금과 함께 이를 지급하여야 합니다.

​

보상대상자가 사업시행자로부터 협의 보상금을 제시받았으나, 그 보상금이 터무니 없이 낮아 협의를 거부할 경우, 보상대상자는 재평가를 통한 증액을 위해 강제수용절차를 조속히 할 필요가 있습니다.

​

그러나 사업시행자가 강제수용절차를 천천히 진행한다면, 대출이자 등이 지출되고 불안정한 법률관계에 놓이게 되므로,

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토지보상법은 재결신청의 청구 또는 조속재결청구권을 보상대상자에게 부여한 것입니다.

​

사업시행자로부터 보상금을 통지받았으나, 합의하지 않고 조속히 수용재결 절차를 통해 재평가하여 통지된 보상금보다 높게 평가받으시려는 경우 조속재결청구를 할 수 있으며,

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특히 사업시행자가 주택재개발조합, 도시환경정비사업조합 등 민간기업이나 조합인경우는 조속쟤결청구를 많이 활용합니다.

​

조속재결청구는, 재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 현금청산하시는 분들이 주로 많이 활용하십니다. 사업시행자가 제시한 협의 보상금이 터무니 없이 낮다고 생각하여 재평가하여 수용재결 보상금을 조속히 수령하려는 때 주로 청구합니다.

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사실, 조속재결청구는 보상대상자분들이 알아야 할 내용이라기보다 토지보상 실무자들이 알아야 할 내용이니, 어렵더라도 개략적으로 이해하시고 주변 전문가와 꼭 상의하시길 바랍니다.

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다음은, 재결신청청구의 시기에 대해 알아보겠습니다.

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1. 사업시행자가 사업인정고시 후 상당한 기간이 경과하도록 토지보상법상 협의기간을 통지하지 아니한 경우에 보상대상자가 재결신청의 청구를 할 수 있는지

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조속재결청구는 협의기간이 지난 후에 청구해야 한다고 규정하고 있으나, 사업시행자가 사업인정의 고시 후 상당한 기간이 지났음에도 보상대상자에게 협의기간을 통지하지 않은 경우에는 조속재결을 청구할 수 있습니다.

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대법원(93누9064)도,

토지보상법이 토지소유자 등에게 재결신청의 청구권을 부여한 이유는, 협의가 성립되지 아니한 경우 사업시행자는 사업인정의 고시 후 1년 이내 또는 도시계획사업의 시행기간 내에 언제든지 재결을 신청할 수 있는 반면 토지소유자는 재결신청권이 없으므로,

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수용을 둘러싼 법률관계의 조속학 확정을 바라는 토지소유자 등의 이익을 보호함과 동시에 수용당사자가간의 공평을 기하기 위한 것이라고 해석되는 점, 지연가산금 제도의 취지는 위 청구권의 실효를 확보하자는 것이라 해석되는 점을 참작하여 볼 때,

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사업시행자가 사업인정 고시 후 상당한 기간이 경과하도록 협의대상 토지소유자에게 협의기간을 통지하지 아니하였다면 토지소유자로서는 재결신청의 청구를 할 수 있다고 판시한 바 있습니다.

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2. 협의기간 종료 전이라도 재결신청의 청구를 할 수 있는지

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사업시행자가 협의기간을 정하여 손실보상 협의요청서를 통지했으나, 그 협의기간 종료 전에 재결신청의 청구를 할 수 있는지에 대해

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대법원(93누2902)수용에 관한 협의기간이 정하여져 있더라도 협의의 성립가능성 없음이 명백해졌을 때와 같은 경우에는 굳이 협의기간이 종료될 때까지 기다리게 하여야 할 필요성도 없는 것이므로 협의기간 종료전이라도 사업시행자나 그 업무대행자에 대하여 재결신청의 청구를 할 수 있는 것으로 보아야 하며,

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다만, 사업시행자는 재결신청의 청구를 받은날부터 60일 이내에 관할 토수위에 재결을 신청해야 하는데, 그 60일의 기간은 협의기간 만료일로부터 기산하여야 한다고 판시한 바 있습니다.

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즉, 사업시행자가 협의기간 종료 전에 조속재결청구를 받았더라도, 그 청구받은 날부터 60일 이내에 재결신청할 의무가 있는 것이 아니라, 협의기간 만료일로부터 60일이내에 재결신청할 의무가 있다는 의미입니다.

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내용이 어려우실거 같습니다.

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결국 재결신청청구는 사업시행자가 제시한 협의보상금이 터무니 없으니, 재평가 위해 수용해달라는 것인데, 가능한 빨리 재평가해달라는 내용입니다.

재결신청청구 또는 조속재결청구는 보상대상자 또는 현금청산자분들이 사업시행자, 재개발사업조합, 도시환경정비사업조합 등에게 ,

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제시한 협의보상금으로 합의할 수 없으나, 수용재결에서 재평가해야 하고, 수용재결절차를 조속히 진행하라는 취지로 청구하는 것이라 설명드린바 있습니다.

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조속재결청구를 하면, 사업시행자는 협의기간 만료일부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결신청할 의무가 있습니다. 그러나 재결신청 의무만으로는 조속재결청구권의 실효성이 약하므로 특별히 토지보상법은 지연가산금 제도를 규정하고 있습니다.

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1. 사업시행자가 보상대상자의 조속재결청구를 받은 날부터 60일이 지나서 재결신청을 한 경우에는 60일 초과하는 기간에 대해 보상대상자에게 지연가산금을 지급해야 합니다.

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보상대상자의 조속재결청구를 받은 사업시행자가 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결신청을 해야 함에도, 그 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대해 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 법정이율(12%)을 적용하여 산정한 금액을 관할 토수위에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 합니다.

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수용재결을 빨리 진행하라고 조속재결청구를 했고, 사업시행자가 60일이내에 재결신청해야 함에도 그 기간을 넘기는 경우 지연된 기간에 대해 지연가산금을 지급해야 합니다. 지연가산금은 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성격을 갖습니다.

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2. 지연가산금의 지급시기

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지연가산금은 관할 토지수용위원회가 재결서에 기재하여야 하며 사업시행자는 수용시기까지 보상금과 함께 이를 지급하여야 합니다.

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사업시행자가 지자체인 경우에는 60일 기간을 넘겨서 재결신청하는 경우는 거의 없습니다. 대부분 지연가산금은 재개발조합이나 도시환경정비조합 등에서 발생하는 거 같습니다.

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​부동산의 시세에 대해 궁금하시면,

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공익사업에 편입되는 보상대상자분들 중에 보상금도 필요없고, 공익사업이 취소될 수 있는지를 물으시는 분들이 많아 간략하게 설명하고자 합니다.

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공익사업 취소를 위해서는 행정심판(취소심판)을 청구해야 하는데,

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어느 단계와 어느 시점에서 청구해야 하는지가 문제됩니다.

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공익사업의 근거법률마다 차이가 있으나 토지수용절차의 흐름은 아래와 같습니다.

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모든 절차에서 취소심판(행정심판)을 청구할 수 없고, 취소대상은 행정심판법상 처분이어야 합니다.

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토지수용절차의 흐름 중에서 처분의 순서는 아래와 같습니다.

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① 공익사업 지정고시 (예:도시관리계획)

② 사업인정 고시 또는 사업인정의제

(예: 실시계획인가)

③ 수용재결

④ 이의재결

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위의 처분 중에서 공익사업을 실질적으로 취소하려면 적어도

① 공익사업 지정고시나

② 사업인정 고시 또는 사업인정의제단계에서

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취소심판을 청구하는것이 좋습니다.

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사업인정고시 이후에 수용재결에서 공익사업 취소를 물으시는 경우가 많은데, 사업인정과 수용재결은 하자승계가 부정되는 것이 일반적입니다.

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대법원(1992. 3. 13. 선고 91누4324)은,

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사업인정처분 자체의 위법은 사업인정단계에서 다투어야 하고,

이미 그 쟁송기간이 도과한 수용재결단계에서는 사업인정처분이 당연무효라고 볼 만한 특단의 사정이 없는 한 그 위법을 이유로 재결의 취소를 구할 수는 없다고 판시한 바 있습니다.

​

즉, 수용재결단계에서는 공익사업을 취소시키는 것이 현실적으로 어렵습니다.

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따라서 공익사업 취소를 위해서는

① 공익사업 지정고시나 ② 사업인정 고시 또는 사업인정의제 단계에서 취소심판을 청구해야 할 것입니다.

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하지만, 보상대상자분들은 공익사업 지정고시나 사업인정고시의 의미를 제대로 이해하시는 경우가 드물고,

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대부분 사업인정고시 이후에 수용재결단계에서 공익사업이 취소되기를 원하지만, 시기적으로 너무 늦어 공익사업 취소는 어렵습니다.

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또한 취소심판을 청구한 것만으로는 취소되지 않습니다.

심리결과 절차상 하자가 있거나

공익성 부족의 내용상 하자가 인정되어야 합니다.​

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공익사업이 취소되는 경우는 드물지만 취소되는 경우도 있습니다.

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공익사업 취소 또는 변경, 집행정지 등에 도움 필요하시면 반드시 주변 전문가와 상의 하십시요!!!

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