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오늘은 영업손실보상 중에, 골치 아팠던 사례를 소개해 보려고 합니다.

미아*구역 재개발 영업보상을 하던 중에 마주쳤던, 사례였습니다.

다른 구역은 이미 보상이 완료된 상태였으나,

본 구역이 마지막으로 남은 상황으로 영업권자들은 대략 150여 군데가 남아 있는 상황이었습니다.

문제는 본 구역에 소위 말하는 점집이 5군데 정도 있었는데,

이 점집에 대하여, 명확하게 보상기준을 정하지 못한 상태였습니다.

토지 건물 등은 눈에 직접 보이고, 사실 확인할 수 있는 공부나 자료 들도 대부분 명확히 있습니다. 그러나, 영업보상의 경우 개별적인 사안이 많아, 그 기준을 일률적으로 적용하는 데에 한계가 분명 존재합니다.

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토지보상법 제77조(영업의 손실 등에 대한 보상) 제1항에서 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 토지보상법 시행규칙 제45조(영업손실의 보상대상인 영업)에서 영업보상대상은 사업인 정고 시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물 등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업(다만, 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인 정고 시일 등 1년 이전부터 「부가가치세법」제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업)으로서, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업인 정고 시일 등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이라고 규정하고 있습니다.

즉, 시간적 요건, 장소적 요건, 시설적 요건, 계속성 요건 그리고 행정적 요건을 모두 충족하였을 때에, 영업보상이 가능합니다.

하지만, 감정평가를 해 나아가다 보면, 이러한 요건을 충족 못 시켜서 영업보상에 해당하지 않는 사례들이 종종 있습니다. 그럴 때면, 안타까움에 더욱더 사실관계를 여러 번 확인하는 경우도 있습니다.

점집도 그와 유사한 경우로써, 일단 점집을 운영하시는 분들은 대부분 영세한 경우가 많습니다. 그리고 정말 안타까운 경우는, 대부분이 주거용건물에서 영업이 이루어지고 있다는 사실입니다. 즉, 위에 적시한 장소적 요건에 해당하지 않는 경우가 대부분입니다.

이쪽, 미아*구역에서 점집을 하시는 분들도, 대부분 가정집에서 영업을 하시는 분들이 대부분이었습니다.

물론, 점집이 영업보상에 해당한다는 재결례도 존재합니다.

또한, 아래의 지방법원 판례도 첨부하니, 참조하십시요.

사실관계 확인을 위해, 소위 매출 자료 등등이 존재하지 않는 것도 평가자 입장에서는 너무나도 어려운 일입니다.

그렇다고, 영업권자가 하시는 말씀을 다 믿을 수도 없고,

다른 곳과의 형평성도 문제이고,

신경 써야 할 것이 한두 가지가 아닙니다.

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또한, 어려운 것은 이전비 산정입니다.

각 신당에 모셔져 있는 신들은 대략 7~12분 정도인데,

이분들을 다른 곳으로 모시는 제사비 등등을 과연 어떻게 합리적으로 설정하는지는 쉽지 않은 일입니다.

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제 기억으로는 결국 평가사들과 조합 관계자 들과의 많은 논의를 거쳐서 일을 마쳤던 것으로 기억됩니다.

더욱더 안타까운 것은, 토지 등 소유자들은 그래도 세입자들에 비해서는 보상금이 높게 산정이 되나, 세입자에 대한 영업보상은 그에 비하면 턱없이 부족한 것이 현실이기 때문입니다.

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얼마 전, 전통시장에서 40년을 넘게 길거리에서 좌판을 깔고 장사를 하시던 할머니를 감정평가사와 구청 관계자들의 노력으로 자유업으로 인정받아,

영업보상을 해드렸다는 애기를 접했습니다.

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다행스럽게도, 토지보상법도 이런 안타까움을 반영하여, 예전에 영업보상 규정에서 점차 그 영역을 확대해가고 있는 거 같습니다. 실제, 예전에는 영업이익 부분에서 도시근로자월평균가계비지출의 3개월분을 보상하던 것을 4개월로 보상하도록 규정이 바꾼 것처럼, 현실의 안타까움들이 느리지만 조금씩 변화하고 있는 거 같습니다.

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감정평가와 관련해서 도움이 필요하실때, AI탁상감정 투데이더프라이스를 이용해 보는것도 하나의 방법이 될 수 있을것입니다.

1. 장기미집행 도로사업에서 실시계획(변경) 고시의 의미

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장기미집행 도로사업은 장기간 동안 일체의 토지개발금지 등 재산권 제한을 가하다가 뒤늦게 보상하는 사업으로서, 위 사업에 대한 실시계획(변경)이 고시되면, 토지보상법상 '사업인정'이 있는 것으로 의제되므로,

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사업시행자에게 (1) 강제수용권이 부여되고 (2) 수용대상 토지가 확정되며 (3) 토지 등의 보전의무가 부과되고 (4) 사업시행자 또는 보상평가를 의뢰 받은 감정평가업자 등은 토지물건에 관한 강제조사권이 생기게 됩니다.

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즉, 실시계획(변경)인가는 해당 사업이 토지 등을 강제수용할 만한 공익사업인지를 결정하는 행정처분으로서, 실시계획 이전 또는 이후 즈음에

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사업시행자는 실시계획의 준공예정일 전까지 보상대상 토지를 협의 또는 강제수용의 방법으로 취득하고자 보상평가를 진행하고 토지 등의 보상금을 제시하는 것이 일반적입니다.

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2. 실시계획(인가) 단계에서 토지소유자의 대응방안

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(1) 실제 현황 도로인 토지의 경우

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실시계획(인가)고시는, 장기간 미집행되었던 공익사업을 구체적으로 확정하는 행정처분이므로, 장차 언제 보상되는지의 보상계획 뿐만 아니라 토지보상금에 큰 영향을 미치는 사항을 사전에 검토하는 것이 필요합니다.

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특히 보상대상 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)인 경우에는, 사업시행자는 도로개설경위 등은 세밀히 조사하지 않은 채 도로인 현황에만 치중하여 인근 토지가격의 3분의 1이내로 감액보상하는 것이 일반적입니다. (토지보상법 시행규칙 제26조에 따라 사실상 사도는 인근 토지가격의 3분의 1이내로 평가하도록 규정하고 있습니다.)

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토지보상법은 토지의 실제 현황이 도로(사실상 사도)이더라도 도로개설경위 등에 따라 예정공인 경우, 인근 토지가격 수준으로 보상하도록 규정하고 있는점,

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장기간 토지의 개발금지제한을 가하여 부득이 방치되어 도로의 현황에 이른 토지를 뒤늦게 감액보상하면서 정상평가된 보상금을 원하는 보상대상자에게 과도한 사실조사 및 입증책임을 요구하는 부당한 행정이 현실 이라는점,

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덧붙여, 토지보상금을 수령하면서도 추가 보상금을 위한 불복절차제도가 마련되어 있음에도,안내 부족 등으로 적절한 도움을 받지 못하고 추가 증액보상금 없이 저평가된 협의 보상금만을 수령하는 안타까운 현실도 있습니다.

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(2) 대응방안

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장기간 방치된 토지에 대한 사업시행자 제시 보상금에 만족할 수 있으나

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(실제 현황 도로인 토지를 이용할 수 없고 처분도 곤란한 제한이 있는데, 상속 받은 토지에 대해 사업시행자가 토지보상금을 제시하여 주므로 대부분의 상속인분들은 제시 보상금에 만족하고 협의하는 것이 보통입니다.)

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실시계획인가 단계에서부터 인근 대지가격의 3분의 1이내로 감액평가될 만한 토지인지 또는 인근 대지가격으로 정상평가될 토지인지에 대한 사실조사 및 분석(항공사진 정밀분석, 폐쇄 지적도 및 토지대장 등)이 필요한 점,

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정당한 보상을 위한 이의신청 특히 실제 현황이 도로인 토지에 대해 정상평가를 통해 보상금을 3배 증액하는 내용의 증액불복절차는 고도의 전문성이 요구되므로 도움 없이 홀로 진행하는 것은 사실상 어려운 점 등에서

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실시계획(인가)고시 단계에서부터 주변 전문가와의 상담이 필수적이라 할 것입니다.

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실시계획고시 단계에서 아래의 준비가 필요하실것으로 예상된, 참고하시기 바랍니다.

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​(1) 실시계획(인가)에 대한 의견서 작성 및 제출

(2) 잘못 조사된 토지물건조서의 내용에 대한 이의신청

(3) 도로개설원인 등에 대한 사실조사 및 항공사진 정밀분석

(4) 보상계획 공고시 토지소유자의 감정평가업자 추천

(5) 향후 보상금 불복절차

(6) 토지보상 증액 판단 및 보상금 예상 수령시기

▶실제 현황이 도로임을 알고 경매(공매), 상속(증여), 매매 등을 원인으로 취득한 경우

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▶실제 도로이나 스스로 도로포장을 하지 않은 경우

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▶실제 도로이나 스스로 도로개설을 하지 않은 경우

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▶도로부지로 장기간 묶여있던 토지

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▶토지대장상의 지목은 대지 등이나 실제 도로로 이용 중인 경우

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▶당초 대지, 전이었으나 토지소유자의 신청 없이 지목이 도로로 변경된 경우

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▶인근주민의 통행으로 자연발생적으로 도로가 된 경우

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▶미불용지, 미지급용지, 미보상용지, 미보상토지 등

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▶사업시행자가 제시한 보상액이 적정 시세보다 현저히 저렴한 경우

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▶사실상 사도로 평가된 경우(인근 토지의 3분의 1이내로 저평가된 경우)

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▶주위에 대규모 개발사업 또는 도로사업이 예정되어 있는 경우

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▶토지이용규제확인서상에 도로로 지정된 토지

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등에 대해서는 투데이더프라이스 AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.

1. 장기미집행 도시계획시설의 정의 (국토계획법 제48조)

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도시계획시설로 결정된 시설 중 결정고시일로부터 10년 이내에 당해 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 않은 시설을 말합니다. 예산상의 부족으로 인해 도시계획시설 결정 고시이후에 장기간 동안 실시계획, 토지보상 등의 절차가 지연된 사업을 의미합니다.

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장기미집행 도시계획시설 사업은 주로 도로사업 또는 공원사업이 많습니다.

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2. 장기미집행 도시계획시설 관련 제도

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가. 도입 배경

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장기간 재산권 제한에 대한 민원이 많이 발생하였고, 1999년경에 도시계획시설 결정으로 재산권 제한을 장기간 동안 강제하면서 사업이 시행되지 않은 것은 토지재산권의 침해라는 취지의 헌법불합치 결정이 있었습니다.

헌법불합치 결정에 따라 매수청구제도와 자동실효제도가 시행되었으나, 여전히 국민의 재산권 보호에 공백이 있습니다. 지목이 대지가 아닌 토지는 매수청구제도에 의해 보호되지 않는 문제가 있고, 자동실효제는 실시계획인가고시로 시행하는 경우에는 실효 되지 않고 보상되기는 하나 개발되지 못한 상태로 보상되는 문제가 있습니다.

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나. 매수청구 (국토계획법 제47조)

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1) 매수청구 대상

가) 도시계획시설의 결정고시일로부터 10년 이내에 당해 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니한(실시계획인가 또는 그에 상당하는 절차가 행하여진 경우 제외) 토지 중

나) 지목이 "대(垈)"인 토지 (당해 토지에 있는 건축물 및 정착물 포함)가 매수청구 대상입니다.

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2) 매수청구 관리자 : 대상 토지의 소유자

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3) 매수의무자

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가) 특별시장·광역시장·시장 또는 군수

나) 도시계획시설사업의 시행자가 정해진 경우는 그 시행자

다) 관계 법률에 따라 도시계획시설을 설치하거나 관리할 의무가 있는 자

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4) 매수절차 및 가격

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가) 토지소유자는 매수청구서에 대상 토지와 건물에 대한 등기부등본을 첨부하여 매수의무자에게 제출

나) 매수의무자는 매수청구일로부터 6개월 이내에 매수여부 결정 통보

다) 매수하기로 결정한 토지는 매수결정을 통보한 날로부터 2년 이내에 매수해야 함

라) 매수의무자는 매수청구를 받은 토지를 매수하는 때에는 현금으로 그 대금을 지급, 다만, 다음에 해당하는 경우로서 매수의무자가 지방자치단체인 경우에는 채권(도시계획시설채권)을 발행하여 지급

① 토지 소유자가 원하는 경우

② 국토계획법 시행령으로 정하는 부재부동산 소유자의 토지 또는 비업무용 토지로서 매수대금이 3천만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여 지급하는 경우

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마) 매수청구된 토지의 매수가격, 매수절차 등에 관하여 국토계획법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 」 준용

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5) 매수불가(지연) 토지 안에서의 설치 가능한 건축물 등의 허용 범위 (조례 제15조)

가) 3층 이하, 연면적 300m2 이하인 단독주택

나) 3층 이하, 분양을 목적으로 하지 아니하는 연면적 1,000m2인 제1종 근린생활시설

다) 3층 이하, 분양을 목적으로 하지 아니하는 연면적 1,000m2인 제2종 근린생활시설

라) 높이 10m 이하인 공작물

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다. 장기미집행 도시계획시설 자동실효 (국토계획법 제48조)

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1) 실효대상

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도시계획시설 결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 고시일로부터 20년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획시설결정은 그 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날에 효력을 상실합니다.

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2) 실효고시 및 방법

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가) 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시계획시설 결정의 효력이 상실된 때에는 지체없이 그 사실을 고시하여야 함

나) 실효고시는 국토교통부장관이 하는 경우 관보, 시·도지사 또는 대도시 시장이 하는 경우 공보에 실효일자 및 실효사유와 실효된 도시계획 내용 게재

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3) 경과규정 [국토계획법 부칙(제6655호, 2002.2.4.) 제16조]

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도시계획시설 결정의 실효에 관한 결정·고시일의 기산일은 법 제48조의 규정에도 불구하고 다음 각호에 의한다.

라. 지방의회 해제권고 (국토계획법 제48조, 시행령 제42조)

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1) 보고대상 : 장기미집행 도시계획시설 및 설치 필요성이 없어진 도시계획시설

2) 보고시기 : 최초 보고한 때부터 2년 마다 지방의회 정례회의 기간 중

3) 보고내용

가) 장기미집행 도시계획시설 전체 현황(시설의 종류, 면적 및 설치비용 등)

나) 장기미집행 도시계획시설의 명칭, 고시일 또는 변경고시일, 위치, 규모, 미집행 사유, 단계별 집행계획, 개략도면, 현황사진 또는 항공사진 및 해당 시설의 해제에 따른 의견

다) 그 밖의 지방의회 심의·의결에 필요한 사항

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※ 지방의회 해제권고 시 고려사항

- 단계별 집행계획 또는 예산반영 가능성

- 중장기적인 사회적 필요성 (도시개발계획, 환경 등)

- 토지소유자 및 인근 주민의 의사

- 도시계획시설의 재검토 기준 (도시·군관리계획 수립 지침)

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장기미집행 도시계획시설(도로, 공원)에 편입되는 토지가 보상되는 경우에는 다양한 문제가 필연적으로 발생합니다.

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장기미집행 도시계획시설에 편입된 토지의 소유자분들은,

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장기간 동안 토지재산권 행사에 제한을 받으면서 사용수익하지 못하고, 처분하더라도 공익사업 저촉에 따른 제한으로 인해 인근 적정시세에 비해 지나치게 낮게 매도할 수 밖에 없는 재산권 제한이 있습니다.

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이에 언제 토지보상이 될 지 모르는 불안정한 상태에서, 차리라 장기미집행 도시계획시설이 없는 것을 원하시고, 이에 취소심판 등으로 도시계획시설을 무효화하시는 것에 대해 많이 문의하십니다.

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하지만, 취소 심판으로 도시계획시설을 취소하는 것은 국가 또는 지자체와의 어렵고 긴 분쟁을 하여 강제적으로 위 도시계획시설을 무효화하는 것이므로 비용, 시간 등에서 어려운 것이 사실입니다.

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이에 오늘은 장기미집행 도시계획시설 또는 공익사업 무효화를 위한 취소 심판 이전에 해제신청할 수 있는 해제제도에 대해 안내하고자 합니다.

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장기미집행 도시계획시설(공원 또는 도로)에 편입되어 개발금지 등 토지재산권 행사에 제한을 받는 토지소유자분들 중 취소심판을 원하시는 분들은, 취소심판 등에 앞서서 해제신청 제도를 활용하시기를 추천드립니다.

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장기미집행 도시계획시설에 대한 토지보상 뿐만 아니라 취소심판, 무효등확인심판, 해제신청 등에 도움 필요하신 분들은 주변 전문가들과 꼭 상의 하시길바랍니다.

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3. 장기미집행 도시계획시설 결정의 해제 신청

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가. 도시계획시설 결정의 고시일부터 10년 이내에 그 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니한 경우로서

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제85조제1항에 따른 단계별 집행계획상 해당 도시계획시설의 실효 시까지 집행계획이 없는 경우에는

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그 도시계획시설 부지로 되어 있는 토지의 소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 도시계획시설에 대한 도시관리계획 입안권자에게 그 토지의 도시계획시설 결정 해제를 위한 도시관리계획 입안을 신청할 수 있습니다.

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나. 도시관리계획 입안권자는 가항에 따른 신청을 받은 날부터 3개월 이내에 입안 여부를 결정하여 토지 소유자에게 알려야 하며,

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해당 도시계획시설 결정의 실효 시까지 설치하기로 집행계획을 수립하는 등 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면

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그 도시게획시설결정의 해제를 위한 도시관리계획을 입입안하여야합니다.

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다. 가항에 따라 신청을 한 토지 소유자는 해당 도시계획시설결정의 해제를 위한 도시관리계획이 입안되지 아니하는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 해당 도시계획시설에 대한 도시관리계획 결정권자에게 그 도시계획시설 결정의 해제를 신청할 수 있습니다.

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라. 도시관리계획 결정권자는 다항에 따른 신청을 받은 날부터 2개월 이내에 결정 여부를 정하여 토지 소유자에게 알려야 하며,

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특별한 사유가 없으면 그 도시계획시설 결정을 해제하여야합니다.

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마. 다항에 따라 해제 신청을 한 토지 소유자는 해당 도시계획시설결정이 해제되지 아니하는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 국토교통부장관에게 그 도시계획시설 결정의 해제 심사를 신청할 수 있습니다.

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바. 마항에 따라 신청을 받은 국토교통부장관은 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 도시계획시설에 대한 도시관리계획 결정권자에게 도시계획시설 결정의 해제를 권고할 수 있습니다.

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사. 바항에 따라 해제를 권고받은 도시군관리계획 결정권자는 특별한 사유가 없으면 그 도시계획시설 결정을 해제하여야 한다.

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아. 나항에 따른 도시계획시설 결정 해제를 위한 도시관리계획의 입안 절차와 라항 및 사항에 따른 도시계획시설 결정의 해제 절차는 대통령령으로 정합니다.

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아래 내용은 장기미집행 도시계획시설의 해제, 폐지, 존치 등에 대한 일반적인 재검토 기준을 제시하는 것으로서,

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해제 또는 폐지의 내용에 해당함에도 불구하고, 결정권자가 해제 또는 폐지 하지 않는 경우에는 해제신청 또는 취소심판 등으로 장기미집행 도시계획시설 또는 공익사업의 취소를 주장할 수 있어 보입니다.

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장기미집행 도시계획시설에 편입되는 토지의 소유자분들 중 위 도시계획시설의 취소, 해제 및 폐지를 원하시는 경우에는, 아래 내용을 검토하시어 해제신청 또는 취소심판 등을 청구하시기 바랍니다.

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4. 장기미집행 도시계획시설의 관리

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가. 도시계획시설의 재검토 기준 (도시·군관리계획 수립 지침)

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1) 일반 원칙

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가) 재검토 시기와 대상시설

5년마다 도시·군관리계획을 재검토하는 때에 재정비에 착수하는 날 현재 도시계획시설 결정고시일부터 10년 이상 집행되지 아니한 모든 시설을 대상으로 하고, 10년 미만의 시설도 대상에 포함할 수 있다.

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나) 기본적인 고려사항

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① 2002년부터 매수청구권이 부여되는 지적법상 "대"가 많은 시설을 우선적으로 재검토한다.

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② 도시계획시설 결정일부터 미집행기간이 오래된 시설부터 우선적으로 폐지여부를 검토한다. 불요불급하거나 불합리한 시설은 과감히 해제 또는 조정하도록 하고, 주민의 생활과 밀접하게 관련되는 것은 가급적 존치한다.

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③ 재검토과정에서 당해 시·군의 예산부서 등 관련 부서와 긴밀히 협의하고, 주민·전문가·도시계획사업 시행자·관계기관·도시계획위원회 등의 의견을 폭넓게 수렴한다.

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④ 재검토과정에서 당해 시설을 설치할 권한과 책임이 있는 기관이 따로 있는 경우에는 미리 그 의견을 듣고 특별한 사유가 없는 한 그 의견을 반영하여야 한다. 이 경우 당해 기관이 시설의 존치를 희망할 경우에는 보상계획, 재원조달계획 등 단계별 집행계획에 포함될 사항을 함께 제출하도록 요청하여야 한다.

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⑤ 지방재정여건상 대지에 대한 보상계획 또는 재원조달계획을 포함한 실현가능한 단계별 집행계획이 수립될 수 없는 시설은 원칙적으로 폐지를 검토한다.

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⑥ 주변 토지이용여건과 기능적으로 상충되게 시설이 설치됨으로써 주변환경 및 토지이용상 마찰이 예상되고 과다한 교통을 유발할 우려가 있는 경우에는 원칙적으로 폐지를 검토한다.

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⑦ 재검토 결과 해제 또는 조정하기로 한 경우에는 이로 인하여 나타날 수 있는 문제점을 미리 분석하고 해결방안 또는 보완방안을 강구한다.

(예: 도시자연공원의 해제시 난개발을 방지하기 위하여 보전녹지지역의 대체지정, 개발행위허가제한지역의 지정, 지구단위계획의 수립 등 다른 도시·군계획수당 강구)

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⑧ 재검토 결과 반드시 필요하여 존치하는 시설은 중기재정계획과 연계하여 집행계획을 수립함으로써 재원확보 및 우선순위를 정하고, 20년 이상 미집행되어 자동실효되지 않도록 조속히 집행한다.

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⑨ 불가피하게 20년 이상 미집행되어 자동실효가 예상되는 경우에는 도시계획시설 결정 후 15년이 경과한 연도부터 매년 당해 시설에 대하여 해제를 검토하고 단계별 집행계획을 조정하는 등 특별히 관리한다.

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⑩ 장기미집행 도시계획시설을 재검토하는 기간에는 가급적 새로운 도시계획시설을 결정하지 아니하며, 향후 새로운 시설의 결정은 재원조달방안을 마려하는 등 집행능력을 감안하여 결정하여야 한다.

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다) 일반적인 재검토 기준

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① 기술적 가능성 : 현재 토지이용상 지장물 유무 및 자연조건을 고려하여 개설이 가능한지 여부를 판단하고, 기술적으로 설치가 어렵거나 불합리한 시설은 해제 또는 조정

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② 재원조달 가능성 : 대지의 보상 및 시설설치를 위한 재원조달 가능성을 시·군의 재정상황과 전망을 바탕으로 검토하여, 실현가능한 재원조달계획 및 보상계획이 수립되기 곤란한 시설은 해제 또는 조정

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③ 기존 계획과의 연계성 : 상위계획 및 관련계획과의 종합적 연계성을 검토하고 자연녹지지역 등 보전하여야 할 지역에는 긴급한 간선도로나 마을 진입 도로외의 도로의 계획을 억제하여 도로에 접하여 건축행위 등 개발이 이루어지지 아니하도록 조정

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④ 시설입지의 적정성 : 시설의 위치, 폭원, 규모, 기능 등의 적정성 검토

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⑤ 장래 계획의 유동성 : 계획수립시의 여건과 현재 여건을 비교하여 여건변화로 인한 도시관리계획의 변경 필요성 검토

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⑥ 공익성 여부의 재검토 : 절대 필요한 시설은 조기에 설치하여 계획 목적을 실현하고 공익성이 현저히 결여된 시설은 변경 검토

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⑦ 적법성 : 각종 시설의 결정내용이 법령의 기준에 적합한지 여부 검토

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⑧ 도시개발사업 등과의 연계성 : 해당시설이 도시개발구역·재개발구역·주거환경개선지구·택지개발예정지구 등에 포함여부 및 연관성을 검토하여 사업시행으로 인한 미집행의 해소 가능성 검토

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⑨ 지자체의 우선순위 등과의 관계 : 해당 시·군이 추진하는 역점사업과 미집행시설과의 연관성 검토

4. 장기미집행 도시계획시설의 관리

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가. 도시계획시설의 재검토 기준 (도시·군관리계획 수립 지침)

2) 주요 시설별 재검토 기준

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가) 도로

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나) 공원

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다) 광장

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라) 녹지

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마) 학교

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바) 유원지

​긴 포스팅 읽어주셔서 감사합니다.

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제가 평가한 불법형질변경토지에 대한 유사한 사례가,

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2020년 토지수용 업무편람 225면(국토교통부 중앙토지수용위원회)에 수록되었기에 오늘은 불법형질변경토지에 대해서 안내해 드려고 합니다.

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​공부상 지목이 임야이나 실제 과수원으로 이용 중인 보상토지로,

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당초 지목 임야로 평가되었고, 수용재결에서도 임야로 보상되었으나,

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국토교통부의 중앙토지수용위원회에서 실제 이용상황인 과수원으로 평가되어 보상되었습니다. 일반적으로 과수원은 농경지로서 임야에 비해 70% 정도 가격이 높습니다.

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임야상태의 보상금이 이의재결에서 과수원상태의 보상금으로 증액된 것입니다.

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지목은 임야이나 현황은 과수원인 토지를 평가할 경우에는 특별히 주의해야 할 사항은 모두가 불법형질변경한 토지가 아니라는 사실이며, 해당토지의 지표면이 과수목만 식재되었을 뿐이지 임야상태인 경우도 있고, 토지형질을 변경하여 전이나 과수원으로 변경된 토지도 있습니다.

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불법형질변경토지의 평가기준

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토지보상법시행규칙 제24조(무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가) 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물등”이라 한다)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 라고 규정하고 있습니다.

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또한,

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실무기준 [810-6.2.2 불법형질변경 토지] 제①항에 의하면 불법형질변경 토지는 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 감정평가한다. 다만, 1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 토지는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가하며, 제②항에 의하면 제1항에도 불구하고 형질변경이 된 시점이 분명하지 아니하거나 불법형질변경 여부 등의 판단이 사실상 곤란한 경우에는 사업시행자가 제시한 기준에 따른다.

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따라서,

해당 토지의 불법형질변경토지 여부 및 현실적인 이용상황 판단은 사업시행자가 관계 법령 및 구체적 사실관계를 파악하여 판단, 결정할 사항으로 보며, 토지보상법령에서 규정하고 있는 평가기준의 구체적 적용은 감정평가업자가 사업시행자 또는 수용위원회가 제시한 평가의뢰목록 등을 기초로 판단, 결정할 사항이라고 보여집니다.

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국토계획법시행령 제51조(개발행위허가의 대상) 제1항 제3호에 의하면 “토지의 형질변경”이란 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)·정지(땅고르기)·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)“을 말합니다.

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한편 대법원은 ”토지의 형질변경“이라 함은 절토, 성토 또는 정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 뜻하는 것으로서 토지의 형상을 외형상으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 말미암아 원상회복이 어려운 상태에 있을 것을 요한다라고 판시한바 있습니다(대법원 1993.8.27 선고 93도403 판결, 2003. 6. 10. 선고 2001도2573 판결, 2005. 11. 25. 선고 2004도8436 판결 등 참조)

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토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우의 평가기준에 대하여 대법원은 ‘토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보여지는 경우에는 비록 공부상 지목변경절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다고 판시한바 있으며(대법원 1994. 4. 12. 선고 93누6904 판결).

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수용대상 토지가 불법형질변경토지에 해당한다고 인정하기 위해서는 단순히 수용대상 토지의 형질이 공부상 지목과 다르다는 점만으로는 부족하고, 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 하며(대법원 2008. 7. 24. 선고 2007두6939 판결 참조) 토지보상법 제70조 2항은 “토지에 대한 보상액은 원칙적으로 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황 등은 이를 고려하지 아니한다”고 규정하고 있고, 제5항의 위임을 받은 그 시행규칙 제24조는 “관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지에 대하여는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다”고 규정하고 있습니다. 이에 의하면 토지에 대한 보상액은 현실적인 이용상황에 의하여 산정함이 원칙이므로, 수용대상토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의하여 보상액을 산정하기 위하여는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 측에서 수용대상 토지가 불법형질변경된 토지임을 증명하여야 한다고 판시한바 있습니다.( 2010. 12. 13.선고 2010누 17917호 판결 참조)

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1. 1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물의 부지의 문제

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지목 전 또는 임야에 무허가건축물이 있는 경우 그 토지는 지목으로 보상됩니다. 다만, 그 무허가건축물이 1989. 1. 24. 당시 건립되었다면, 1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물은 보상을 함에 있어 적법한 건축물(토지보상법 시행규칙 부칙 제5조)로 보므로, 예외적으로 적법한 건축물이 건축되어 있는 이용상황 즉 대지로 보상됩니다.

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그런데 1989. 1. 24. 당시 건축되어 있던 무허가건축물 등의 부지에 대하여 예외적으로 이를 적법한 건축물로 보고, 그 건축물이 건축되어 있는 이용상황 즉 대지에 따라 평가하기 위해서는 무허가건축물이 1989. 1. 24. 당시 존재하고 있었다는 것만으로 충분한지, 아니면 가격시점인 수용재결일 현재까지 계속하여 존속하고 있을 것을 요건으로 하는지가 문제됩니다.

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2. 1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물이 멸실 후 다시 건축한 경위 및 사실관계

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(1) 토지소유자분의 토지는 아래의 무허가건물확인서를 통해 1989. 1. 24. 이전에 무허가건축물이 건립되었음을 확인되었고, 과거 항공사진 판독을 통해서도 1989년 이전부터 건립되어 있음을 확인하였습니다.

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(2) 그러나 사업시행자인 구청은 공원사업에 대한 불법시설물에 대한 조치로서 강제로 철거하였습니다.

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(3) 토지소유자는 철거 후 즉시 무허가건축물을 다시 건축하였고, 약 10년 후 보상에 이르게 되어, 무허가건축물이 1989. 1. 24. 당시 존재하고 있었다는 것만으로 충분한지, 아니면 가격시점인 수용재결일 현재까지 계속하여 존속하고 있을 것을 요건으로 하는지가 문제된 것입니다.

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토지소유자 입장에서는 토지보상도 없이 시행한 공원사업이 인근 주민들의 민원을 이유로 철거했는데, 1989. 1. 24. 당시 무허가건축물이 비록 철거되었으나, 그 부지는 이미 원상회복이 사실상 불가능할 정도로 대지화되었고, 철거 후 즉시 건립했으므로, 대지로 보상해야 한다는 입장이었고,

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사업시행자는 1989. 1. 24. 무허가건축물이더라도 어찌되었든 철거된 이상 공부상 지목 전으로 보상해야 한다는 입장이었습니다.

평가사 입장에서는 대지로 평가될지 또는 사업시행자 입장에서 전으로 평가될지에 대한 결론을 알고 있지만, 오늘은 양측 입장만 소개하려고 합니다.

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3. 토지소유자의 입장 (대지 보상의 이유)

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무허가건축물은 보상을 위한 공원사업으로 인해 철거되었더라도 1989. 1. 24. 이전부터 건립되어 있었고, 기존 무허가건물관리대장에 등재되어 있으며, 1989년 이전부터 수용재결일까지 실제 거주하는 주택이므로 대지로 보상해야 한다는 입장인데,

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사업시행자가 행위제한을 부과한 후 사업시행을 위한 토지 취득은 지체하면서 무허가건축물을 철거했는데, 토지소유자가 무허가건축물의 부지를 적법한 대지로 전환하지 못한 것은 공원사업을 위한 행위제한과 공원사업시행을 위한 사업시행자의 토지 취득 지체 및 방치가 주요 원인이고,

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철거 이전에 보상했더라면, 위 무허가건축물의 부지는 1989. 1. 24. 이전의 건축물로서 대지로 보상되었을 것이고, 또한, 비록 철거되었더라도 당해 공원사업으로 인해 철거된 이상, 토지보상법 제67조 제2항의 규정에 따른 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에 해당하므로 무허가건축물의 부지는 당해 공원사업의 철거로 인한 이용상황 및 가격 변동을 고려함 없이 대지로 보상되어야 할 것이라게 주된 요지입니다.

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덧붙여, 사업시행자의 주장대로 1989. 1. 24. 당시 무허가건축물을 소유한 토지소유자가 현황 대지로 보상받으려면, 사업시행자가 무허가건물이라는 이유로 철거하기 전에 보상해주는 것이 유일한 방법이라는 것인데,

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사업시행자가 공원사업을 위해 토지 재산권의 행사를 사전 제한하고, 장기간 보상을 지체하면서 1989. 1. 24. 이전에 건립된 무허가건축물을 철거한 후 공부상 지목 전으로 보상하는 것은 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조를 형해화하는것으로서 정당한 보상이 될 수 없다는 의견도 있습니다.

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​

4. 사업시행자의 입장 (지목 전 보상의 이유)

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사업시행자의 입장은 아래와 같습니다.

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토지보상법 시행규칙 부칙 제5조의 문언상 그 무허가건축물 등이 가격시점 현재 더 이상 존재하고 있지 않고 있는 경우에는 적용되지 않는 것으로 해석되는 점, 1989. 1. 24. 이후 종전 무허가건축물 등이 멸실되고 새로운 건축물이 건축된 경우에는 보호하여야 할 토지소유자의 신뢰라는 것이 더 이상 존재하지 않는 점, 기존 무허가건축물 등이 멸실된 경우 그 부지는 더 이상 건축물이 건축되어 있는 것과 같은 이용상황에 있다고 평가할 수 없고, 그에 따라 건물과 불가분적으로 사용되는 범위 내에 있던 부속 토지 역시 그와 같은 성격을 같게 된다고 보는 것이 타당한 점,

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기존 무허가건축물 등의 멸실 이후 새로운 건축물을 재축하고자 하는 경우에는 별도의 건축허가 등이 필요하고, 부속토지의 경우에도 별도의 토지형질변경허가 등이 필요한 것이라 할 것인데, 그와 같은 허가절차를 거지치 않고 건축물의 재축, 토지의 형질변경을 한 경우에도 가격시점 현재의 현황에 따라 보상하는 것은 불법적인 상태를 용인하는 것으로서 부당한 점 등에서

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대지로 보상하기 위해서는 1989. 1. 24. 당시 존재하고 있던 무허가건축물 등이 가격시점 현재에도 그대로 존속하고 있을 것을 요건으로 한다고 보아야 한다는 입장입니다. 즉 공부상 지목 전으로 보상해야 한다는 주장입니다.

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5. 마치며

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1989년 이전 건립되었던 무허가건축물이 보상당시까지 그대로 존속하고 있었던 경우에는 지목에도 불구하고 대지로 보상하여야 합니다. 그러나, 의뢰인 토지는 보상이전에 철거된 후 다시 건립되었던 것이므로 의견 대립이 있었는데, 앞서 언급한 대로, 대지로 보상되었는지 또는 전으로 보상되었는지에 대해서는 열린 결말로 끝내고자 합니다.

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참고로 의뢰인의 입장은 토지소유자가 주장한 내용은 아니고, 토지소유자는 대지로 보상되지 않는 것이 억울하다는 것이었지만, 제가 관련 법령 및 자료를 조사하여 내용을 보강한 것임을 참고하시기 바랍니다. 토지소유자가 토지보상법상의 평가기준을 전문적으로 기재하는 것은 일반적으로 쉬운일은 아닐 것입니다.

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사업시행자가 협의를 위해 토지보상액을 제시하였는데, 토지보상액이 인근 시세 또는 추정 시세보다 지나치게 낮은 경우에는

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그 원인 및 대응을 위해,

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​부동산시세가 궁금하거나, 감정평가와 관련된 도움이 필요 할때, AI탁상감정을 이용하는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.

1.잔여지 보상 문제

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이전 포스팅에서 동일한 토지 소유자에게 속하는 일단의 토지 일부가 협의매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지가 발생한 경우에는

잔여지 보유를 전제로 잔여지의 가치하락 손실을 보상청구하거나, 잔여지 매도를 전제로 잔여지의 매수수용 보상을 청구할 수 있다고 말씀드렸습니다.

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잔여지가 도로 등의 공익사업으로 인해 수용 이전보다 형상, 도로접면 등이 좋아진 경우에는 구태여 잔여지를 사업시행자에게 매도할 이유가 없겠지만, 도로 등의 공익사업으로 인해 잔여지가 쓸모없게 되어 사업시행자 이외의 제3자에게는 매도가 사실상 불가능한 경우, 즉 공익사업에 수용되고 남게 된 잔여지가 일반 거래 목적으로는 매도할 수 없을 정도인 경우에 그 원인을 제공한 사업시행자에게 매도청구할 수 밖에 없을 것입니다. ​

2. 잔여지 매수수용 보상의 불복방법

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잔여지 매수수용 보상의 경우에는 아래와 같이 순차적으로 4번 진행할 수 있습니다.(최종적으로는 잔여지에 대한 행정소송까지도 가능합니다)

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가. 잔여지 매수청구

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토지 중 일부가 협의 또는 수용됨으로 인하여 잔여토지가 발생하였고, 위 잔여지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구할 수 있습니다.

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나. 잔여지 수용 청구

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사업시행자가 잔여지 매수를 거부할 경우에는 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 잔여지 매수 취지의 수용청구할 할 수 있습니다.

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다. 잔여지 수용청구에 대한 이의신청

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관할 토지수용위원회가 잔여지 매수 취지의 잔여지 수용청구에 대해 기각할 경우에는 중앙토지수용위원회에 잔여지 매수 취지의 이의신청을 할 수 있습니다.

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라. 잔여지 손실보상청구소송(행정소송)

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중앙토지수용위원회가 잔여지 보상에 관한 이의신청을 기각할 경우에는 행정소송을 제기할 수 있습니다.

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3. 잔여지 매수수용보상의 기준

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잔여지를 매수청구, 수용청구, 이의신청했다고 하여 곧바로 매수되는 것은 아닙니다.

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사업시행자가 잔여지가 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 판단하는 경우, 또는 사업시행자가 잔여지 매수보상을 거부했으나 관할 토지수용위원회가 수용결정을 하는 경우, 또는 관할 토지수용위원회가 잔여지 보상을 거부했으나 중앙토지수용위원회가 이의재결로써 수용결정을 하는 경우에 사업시행자가 잔여지를 매수하는 것으로서,

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매수청구, 수용청구, 이의신청에 있어 잔여지가 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다는 취지의 의견서를 잘 작성하시는 것이 필요하고, 단순한 의견을 넘어 잔여지 확대보상의 기준에 부합하다는 취지의 의견과 증명​이 필요합니다.

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도로 등 공익사업에 편입되고 남게 된 잔여지가 발생하였고, 사업시행자 이외의 제3자에게는 도저히 매도하기 어려울 정도로 남게 된 경우에는 반드시 주변 전문가와 상의하시기 바랍니다.

잔여지 매수수용 보상의 절차 안내

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1. 잔여지 매수수용 보상의 절차

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공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 '토지보상법') 제74조는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의매수 또는 수용됨으로 인하여 남게 되는 잔여지를,

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종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있고,

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수용청구의 경우에는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 사업완료일까지 해야 한다고 규정하고 있습니다.

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잔여지 매수수용 보상절차를 간단히 요약하면 아래와 같은데,

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사업시행자, 관할 토지수용위원회 및 중앙토지수용위원회에 3번 매수수용보상을 신청할 수 있고, 중앙토지수용위원회도 잔여지 보상을 결정하지 않을 경우에는 행정소송을 제기할 수 있습니다.

3번째의 중앙토지수용위원회가 잔여지 보상에 대해 기각재결을 한 경우에는 기각하는 이의재결서를 송달받은 날부터 60일 이내에 잔여지에 관한 행정소송을 제기해야 합니다.

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2. 유의사항

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가. 관할토지수용위원회에 대한 수용청구는 사업시행자에 대한 잔여지 매수청구 절차를 사전에 반드시 거쳐야 합니다. 또한 잔여지 수용청구는 사업인정 고시 이후로서 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으므로 사업인정 고시를 먼저 확인해야 하고, 잔여지 매수청구에 대해 사업시행자가 거부하는 취지의 비매수 결정을 하여야만 수용청구를 할 수 있습니다.

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나. 수용토지의 증액불복절차와 잔여지 매수수용보상은 같이 진행하거나 별도로 진행할 수 있습니다. 다만, 잔여지 수용보상을 별도로 진행할 경우라도 무제한적으로 청구할 수 있는 것이 아니라 사업완료일까지 해야 합니다. 사업완료일 이후에는 잔여지 매수수용을 청구할 수 없습니다.

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사업완료일은 사업인정고시에서 정한 사업의 완료일(사업시행기간의 만료일)을 의미하나, 사업인정고시에서 정한 사업 기간 만료일 이전에 실제 공사가 준공된 경우에는 그 준공일을 사업완료일로 볼 수 있습니다.

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또한, 중앙토지수용위원회는 분할 시행하는 도로사업과 관련하여 각 공구별로 사업기간을 분리하여 고시하고, 각 공구별로 사업을 완료할 수 있는 등 해당사업이 각 공구별로 구분하여 시행하는 경우로 볼 수 있다면 공구별(단계별) 사업완료일이 공사완료일이 될 수 있다는 취지로 유권해석한 바 있습니다.

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3. 유의사항

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가. 잔여지 매수 청구 또는 수용청구만으로 잔여지가 보상되는 것이 아닙니다.

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사업시행자나 토지수용위원회가 잔여지가 당해 사업으로 인해 종래 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 판단하여 매수결정 또는 보상결정을 해야하고, 잔여지 보상을 위해서는 잔여지 매수청구서와 잔여지 수용청구서(또는 이의신청서)를 제대로 작성해야 잔여지가 종전과 달리 쓸모 없게 되었음을 주장해야 합니다.

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나. 잔여지의 소유권 변동 (매매의 경우)

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잔여지를 매도한 경우에 종전에 일단의 토지를 소유했던 토지소유자로부터 잔여지만을 매수한 자가 토지보상법상 잔여지 보상의 토지소유자에 해당되는지 문제될 수 있습니다. 잔여지 수용청구 도중에 잔여지를 매도하는 경우에 주로 문의하시는데,

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사견으로는 종전에 일단의 토지를 소유했던 토지소유자로부터 잔여지만을 매수한 분은 토지보상법에 따른 잔여지의 소유자에 포함되지 않으므로 잔여지 매수수용청구를 할 수 없어 보입니다.

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왜냐하면, 토지보상법은 잔여지 매수수용에 관한 청구권자를 '동일한 소유자'에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의매수되거나 수용되어 잔여지가 발생한 경우로 규정하고 있으므로,

​

잔여지의 매수 및 수용청구가 가능한 청구권자로서의 잔여지 소유자는 공익사업에 필요한 토지의 매수 또는 수용 당시에 잔여지를 포함하는 일단의 토지의 소유자이어야 한다는 것이 위 법문언상 분명해보입니다.

​

또한, 공익사업으로 인해 손실보상을 받을 수 있는지 여부는 공공사업의 시행당시를 기준으로 판단해야 하고, 공익사업 시행 후의 손실은 공익사업 시행의 확정 후에 해당하여 손실이라 볼 수 없고, 잔여지만을 매수한 자는 공익사업 시행당시 토지소유자가 아니었으므로 잔여지를 종래의 목적으로 사용한 바 없고 더 나아가 당해 공익사업 시행결과로 손실을 입거나 토지재산권의 침해를 받았다고 볼 수 없기 때문입니다. 다만, 상속 등 포괄승계의 경우에는 가능해보입니다.

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4. 마치며

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잔여지를 사업시행자에게 매수해달라는 청구나 토지수용위원회에 수용보상해달라는 청구나 청구만으로 잔여지가 보상되는게 아닙니다.

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잔여지 보상은 토지소유자의 청구를 전제하므로 토지소유자에게 증명책임이 있고, 잔여지가 종래 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다는 사정은 객관적이고 합리적인 자료에 의해 판단되는 것이지 주관적인 사정만으로 인정되기 어렵습니다.

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다시한번 정리하자면!!!

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​잔여지 보상

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일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때 등에는 토지소유자는 잔여지를 매수하여 줄 것 등을 청구할 수 있으며,

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협의가 성립하지 아니한 경우 관할 토지수용위원회에 그 사업의 공사완료일까지 직접 수용을 청구할 수 있습니다.

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(공익사업시행지구 밖의 토지 등에 대한 손실보상 포함)

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​

토지의 일부가 도로사업 등에 편입되어 남게된 잔여토지가 쓸모없게 된 경우에는

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사업시행자에게 그 잔여지의 매수수용청구 또는 이의신청을 통해 매입을 요청할수 있습니다.

​

잔여지의 면적이 적은 경우에는 직접 매수수용청구하더라도 사업시행자가 매수수용하는 것이 일반적이나,

잔여지의 면적이 다소 큰 경우에는 거부결정하는데,

​

잔여지매수수용청구는 무제한적으로 허용되는 것이 아니라 청구기간 이내에만 해야 하고,

매수수용이 거부되거나 기각되더라도 잔여지의 가치하락 손실보상을 별도로 청구할 수 있습니다.

​

부동산시세가 궁금하거나, 감정평가와 관련된 도움이 필요 할때, AI탁상감정을 이용하는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.

오늘은 잔여지의 손실(가치하락, 가격하락, 가격감소)에 대한 보상에 대해 알아보겠습니다.

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1. 잔여지의 가격감소에 대한 손실 보상

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잔여지 문제는 주로 도로사업에서 문제됩니다. 예컨대, 토지전부가 아니라 '일부'가 보상되는 경우 보상되고 남은 토지를 잔여지라 하는데,

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잔여지가 불필요하게 된 경우에는 잔여지 매수수용청구를, 잔여지를 계속 보유하고자 하나 그 잔여지가 종전보다 어러모로 나빠진 경우에는 잔여지 가격감소의 손실보상청구를 할 수 있습니다.

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오늘은 잔여지 가격감소의 손실보상에 대해 안내하겠습니다.

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2. 잔여지 손실보상의 범위

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대법원(99두10315, 97누10680)은,

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잔여지의 손실보상에 관하여 보상하여야 할 손실에는

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(1) 토지 일부의 취득사용으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실 뿐만 아니라,

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(2) 그 취득사용 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태, 구조, 사용 등에 기인하여 발생하는 손실과

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(3) 수용재결 당시의 현실적 이용상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 모두가 포함된다는 입장으로, 잔여지의 가격하락의 범위를 불리해진 형상, 면적, 도로조건 등의 지가형성요인의 변경에만 인정하는 것이 아니라 폭 넓게 인정하고 있습니다.

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3. 잔여지의 손실에 대한 보상방법

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대법원(2006두19495)은,

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토지소유자가 사업시행자로부터 잔여지 가격감소 등으로 인한 손실보상을 받기 위해서는 재결절차를 거친 다음 그 재결에 대하여 불복이 있을때에 비로서 이의신청이나 보상금증액청구소송(행정소송)에 따라 귄리구제를 받을 수 있을 뿐, 이러한 재결절차를 거치지 않은 채 곧바로 사업시행자를 상태로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 봄이 상당하다는 입장입니다.

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따라서, 토지의 일부가 도로사업등에 편입되어 보상받고 남게 된 잔여토지가 있게 된 경우에, 그 잔여토지가 종전보다 가격이 감소되는 손실이 예견되면, 반드시 재결절차를 거쳐야 할 것입니다.

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잔여지의 손실(가격하락)에 대해 재결절차를 거치고자 하는 경우에는 이전 포스팅을 참고하시면 됩니다.

실제 사례를 소개하고자 합니다.

**도로사업에 편입되어 보상되었으나, 편입되고 남겨진 잔여지에 대한 실제 사례를 소개하고자 합니다.

도로사업과 잔여지는 뗄레야 뗄수가 없는 관계입니다. 토지의 전부가 수용되지 않는 이상, 토지 일부가 수용되면 잔여지가 발생하게 됩니다.

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토지의 일부가 도로로 확장되어 잔여 토지가 종전보다 넓은 도로에 접하게 되는 이익이 있지만, 그 이익은 수용손실과는 상계할 수 없고, 잔여토지가 종전보다 나빠지는 경우가 많습니다. (사업시행이익상계금지원칙)

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도로사업에 수용되고 남게 된 잔여 토지에 대해서는 아래와 같은 권리구제 방법이 있습니다.

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(1) 사업시행자에게 매수하거나 수용해달라고 청구하거나 (토지소유권을 이전하는 것)

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(2) 토지소유권 이전 없이 계속 잔여 토지를 보유하나, 종전보다 나빠진 것에 대해 손실보상을 청구할 수 있습니다.

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오늘은 (2) 잔여 토지를 계속 보유하면서, 종전보다 나빠진 것에 대해 손실보상을 청구하는 이른바 잔여지 가격하락에 대한 실제 손실보상 청구에 대해 알아보겠습니다.

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1. 잔여 토지의 가격하락 손실발생 경위

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토지소유주분은 아래와 같이 삼각형의 토지(상가부지)를 소유했는데, 지자체에서 파란 부분을 도로로 개설하기 위해 강제수용하였습니다. (강제수용절차에 대해서는 이전 포스팅을 보시면 좋습니다. ^^)

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수용되고 남게 된 잔여지(빨간부분)에 대해,

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큰 도로가 발생하고 도로 보상금을 받았으니 좋은 점이 있지만,

남겨진 빨간 부분이 면적이 종전에 비해 너무나 작게 되어 이용가치 및 교환가치가 하락되는 것이 걱정되셨고,

이에 잔여지 가치하락 손실보상을 청구할 것을 권면한 바 있습니다.

​

​

2. 잔여지 가격감소분의 손실보상청구의 핵심사항

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수용되고 남게 된 잔여토지가 종전보다 가격이 하락되었다는 주장만으로는, 가격하락의 손실이 인정되기 어렵습니다. 구체적인 손실발생의 사실을 언급해야 합니다. 왜냐하면, 잔여지의 가격하락의 손실은 현재에 발생하는 것이 아니라 가까운 미래에 발생할 것이 예상되는 손실이기 때문입니다.

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이에 아래와 같은 사항을 요지로 하여 잔여지 가격하락 발생사실을 언급하였습니다.

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(1) 상업용 토지에 있어 주차장확보는 임대료 및 가격에 영향을 미치는 주요한 지가형성요인이고,

주차장에 따라 상가부지의 가격차이가 발생하는 것이 현실이며,

본건 잔여지는 도로사업 편입이전에는 주차장이 있는 상가부지였으나, 도로사업 편입이후에는 주차장없는 상가부지가 되었다는 점

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(2) 형상은 종전과 동일하나, 면적 감소에 따라 인근 표준적인 상가부지에 비해 가격하락요인이 발생한 점

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(3) 면적의 악화뿐만 아니라 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락도 잔여지의 손실에 포함되는데, 주차장 및 면적 악화에 따라 종래의 임대수익성을 확보할 수 없고, 거래에 있어 불리한 점이 있는 점 등.

​

3. 결과 : 잔여지 가격하락 손실보상을 사업시행자가 인정함.

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(1) 잔여지 가격하락의 손실보상청구를 사업시행자에게 먼저 하는데, 사업시행자가 손실을 인정하지 않으면

(2) 관할 토지수용위원회에 재청구하고, 인정되지 않으면

(3) 중앙토지수용위원회에 다시 재청구하게 됩니다.

(4) 중앙토지수용위원회도 인정하지 않으면 행정소송을 제기해야 합니다.

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즉 잔여지 가격하락의 손실보상 청구도 수용토지와 마찬가지로 3번 심리판단을 받을 수 있습니다.

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따라서, 아래와 같이 청구한 바 있는데, 사업시행자로부터 잔여지의 가격하락 손실이 인정된다는 취지의 협의요청서가 송달되었습니다.

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여기서 한가지 더 언급하자면, 사업시행자가 잔여지 손실을 인정했더라도, 그 손실보상금이 지나치게 적은 경우에는 그 보상금을 수령하고도 추가 절차를 진행할 수도 있다는 것입니다.

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이어서, 사업시행자가 손실보상을 인정했다는 취지의 손실보상 협의요청서를 소개하고, 그 손실보상금으로 합의할지 추가절차를 진행할지에 대해 설명드리겠습니다.

소유 토지의 일부가 도로에 편입되는 경우, 잔여토지가 발생하게 됩니다.

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예컨대, 100평의 주택부지를 소유했는데, 50평 정도가 도로가 되어 보상된다면, 50평의 잔여지가 남게 되고,

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50평의 잔여지를 사업시행자에게 매도하지 않고 계속 보유하려고 할 때 잔여지 가치하락액 손실보상이 문제됩니다.

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즉, 50평에 대해 보상받았지만, 잔여지 50평을 주택부지로 활용하기에는 면적도 작고 가치도 하락되기에 손실을 감수해야 하나, 토지보상법에서는 도로사업으로 일부가 편입되어 남게 되는 잔여토지의 가치가 하락된 손실도 보상해주도록 규정하고 있습니다.

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잔여지 가치하락 손실보상에 대해 간단하게 아래 순서에 따라 안내하고자 합니다.

1. 잔여지 가치하락액의 구성

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(1) 수용손실

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일단의 토지 중 일부가 공익사업에 편입되어 분할 등의 사유로 면적, 형상, 접면도로 등이 변하여 토지의 가치가 하락하는 것을 의미합니다. 종전에 100평, 정방형의 토지가 공익사업으로 인해 50평, 삼각형의 토지가 되었을 때, 면적이 감소되고 형상이 악화되는 것으로 인해 가치가 하락될 것입니다.

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(2) 사업손실

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해당 공익사업의 시행 중 또는 시행 후 발생하는 용수 및 배수상태, 일조, 조망 등 침해로 인해 토지의 가치가 하락하는 것을 의미합니다. 토지의 일부가 도로로 편입되어 잔여토지가 발생했는데, 그 도로가 고가도로인 경우에는 잔여 주택부지는 고가도로로 인해 일조 및 조망의 침해가 있을 것입니다. 농지의 경우에는 고가도로의 그늘로 인해 일조량이 감소하여 수확량 감소도 있을 수 있습니다.

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2. 수용손실의 감정평가

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수용손실은 일단의 토지 중 일부가 공익사업에 편입되어 면적, 형상, 접면도로 등의 가치형성요인이 변화하는 것을 반영하여 감정평가합니다. 또한, 공익사업에 편입된 후의 잔여지 가액을 감정평가하는 경우 사업시행 이익이 있더라도 이를 상계할 수 없습니다.

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즉, 사업시행자가 도로사업으로 도로가 새로 생겼으니 잔여토지가 좋아졌다고 주장할 수 없다는 것입니다. 수용토지에 대한 보상과 잔여지의 가치하락은 별개로 서로 상계할 수 없다는 의미입니다.

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만약 도로사업으로 인해 증가된 이익과 잔여토지의 가치손실을 상계한다면, 잔여지 가치손실은 주장만 할 수 있고, 실제로 인정받는 경우는 없는 부당한 결과가 발생하기에 수용손실과 사업이익을 상계할수 없도록 토지보상법에서도 규정하고 있습니다.

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3. 사업손실의 감정평가

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사업손실을 감정평가할때는 피해의 원인, 피해원인이 토지에 미치는 정도, 피해의 계속여부, 원상회복가능성, 관련 법령상 허용기준 등에 대해 조사확인하여 평가하되, 사업손실에 대해 다른 절차에 따라 손실보상 또는 손해배상을 받은 경우에는 이를 참작하여야 합니다.

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사업손실에 대해 보상받는 것은 실제로 어렵습니다. 수용손실은 지적도, 토지대장, 평가내용, 인근 토지의 거래자료 등으로 객관적으로 확인이 가능한 반면,

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사업손실은, 공익사업의 설계도서, 환경영향평가서, 환경피해에 관한 서류, 등의 별도의 자료로 입증해야 하기 때문인거 같습니다.

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즉, 형상이 악화되었다는 수용손실은 객관적으로 확인이 쉬운 반면, 일조량 감소로 토지가격이 하락했다는 사업손실은 일조량 감소와 토지가격 하락의 인과관계를 확인하기 어렵기 때문이라 생각하시면 될 듯 합니다.

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4. 잔여지 가치하락 손실보상을 인정받으려면

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잔여지 가치하락 손실보상을 주장하는 것만으로는 그 손실보상액을 받기 어려운 것이 현실입니다. 잔여지 가치차락의 손실보상은 관련 자료를 입증하여 객관적으로 주장해야 하고, 애매한 경우가 많습니다.

​

잔여지 가차하락 또는 가격하락에 대해 도움 필요하신 경우에는 주변 전문가와 상담하시길 바랍니다.

​

부동산시세가 궁금하거나, 감정평가와 관련된 도움이 필요할때,

AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.

오늘은 실제 잔여지 수용청구제출과 잔여지 요건 등에 대해서 말씀드려보겠습니다.

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1. 아래는 잔여지 매수청구에 대한 사업시행자의 거부 회신입니다.

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문서상으로 거부할 경우에는, 매수청구를 거부한 이유를 기재하게 되어 있는데, 거부사유를 검토하여 수용청구서를 작성해야 합니다.

또한, 잔여지 수용청구시에 거부회신문서를 제출해야 합니다.

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2. 잔여지 수용청구

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관할 토지수요위원회에 수용청구하려면, 수용청구 요건을 구비해야 합니다.

잔여지 수용청구는 아래의 청구요건에 해당되어야 각하결정 없이 심리가 가능합니다.

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(1) 사업인정 이후일 것

(2) 매수에 관한 협의가 성립되지 아니할 것

(3) 사업의 공사완료일까지일 것

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위 청구요건 이외에도 잔여지에 해당하여야 합니다. 간혹 잔여지와 공익사업시행지구 밖 토지를 헷갈리시는 분들이 많은데, 잔여지와 지구밖 토지는 다른 개념입니다.

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3. 잔여지가 수용되려면 (잔여지의 수용요건)

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잔여지 수용청구를 한 것만으로는 사업시행자가 잔여지를 매수할 의무가 발생하지 않습니다. 관할 토지수용위원회는 잔여토지소유자와 사업시행자의 대립되는 의견에 대해 심리하는데, 잔여지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란해야 합니다.

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토지보상법 시행령 제39조는 잔여지의 판단에 대해 규정하고 있고, 아래의 요건에 해당되어야 됩니다.

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잔여지수용의 경우 청구 요건뿐만 아니라 왜 사업시행자가 매수해야만 하는가의 수용요건을 잘 작성해야 합니다.

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아래는 실제 제출한 수용청구서의 내용이고, 주로 잔여지가 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다는 점에 대해 작성해야 합니다.

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4. 마치며

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잔여지 수용에 대해 청구요건을 갖춘 청구서를 관할 토지수용위원회에 제출완료 했습니다.

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수용결정이 있을지는 관할 토지수용위원회의 판단으로, 수용하지 않는다는 결정이 있을 경우에는 위 수용재결에 대해 중앙토지수용위원회에 이의를 신청해야 합니다.

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토지소유자분의 좋은 결과를 기원해봅니다.

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토지 일부가 도로로 편입되어 잔여지가 발생하였고, 그 잔여지를 활용하기가 어렵고 매매도 어려운 경우 잔여지 매수수용청구를 통해 처분할 수 있고, 처분되지 않더라도 잔여지 가치하락에 대한 손실보상을 받을 수 있습니다.

[토지보상] 잔여지의 가치하락 손실 보상

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잔여지의 가치하락 등에 따른 손실

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토지의 일부가 수용되어 보상되는 경우, 남은 토지에 대해 여러 문제가 발생합니다.

이에 잔여지 가치하락 및 공사비용에 대한 손실보상에 대해 안내하고자 합니다.

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아래 순서로 안내하겠습니다.

1. 잔여지 가치하락 등 손실보상

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◎ 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가치가 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 합니다.

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- 다만, 잔여지의 가치 감소분과 잔여지에 대한 공사비용을 합한 금액이 잔여지의 가액보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있으며, 사업인정 고시일 이후에 매수하는 잔여지에 대하여는 사업인정 및 사업인정고시가 된 것으로 봅니다. 그러나 잔여지의 가치 감소분이 잔여지의 가격보다 큰 경우는 드물다 하겠습니다.

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◎ 일단으로 이용 중인 토지의 일부가 공익사업에 편입되는 경우 손실은 편입부분에 한정되지 않고 전체 토지에 미치게 되므로 사업시행자가 취득하는 가치와 토지소유자가 상실하는 가치가 다르게 됩니다.

​

- 정당보상은 취득하는 토지의 공익사업에 대한 기여로부터 파악하는 것이 아니라 토지소유자의 손실로부터 파악하는 것이 원칙이므로, 잔여지 보상은 정당보상의 원칙을 지키기 위하여 반드시 필요한 것입니다.

​

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2. 가치하락 등에 따른 보상대상인 잔여지의 요건​

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◎ 가치하락 등에 따른 보상대상인 잔여지는

ⅰ) 동일한 토지소유자에 속하여야 하며,

ⅱ) 일단의 토지 중 일부만이 공익사업에 편입되고 남은 토지입니다.

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즉, 매수보상의 대상이 되는 잔여지는 이러한 잔여지 중에서 '종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때'에 해당되어야 하나, 가치하락 등에 따른 보상대상이 되는 잔여지는 이러한 요건은 요구되지 않습니다.

​

◎ 일단의 토지란 반드시 1필지의 토지만을 가르키는 것이 아니며, 해당 공익사업에 편입되는 토지만을 기준으로 판단하는 것이 아니라 현실적인 이용상황을 기준으로 판단하여야 하므로 해당 공익사업에 편입되지 않는 토지도 일단의 토지에 포함될 수 있습니다.

​

3. 잔여지 가치하락 손실액의 감정평가 방법

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잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가액을 뺀 금액으로 평가합니다.

​

- 다만, 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 편입되기 전의 잔여지 가액이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가액을 기준으로 합니다.

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◎ 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액은 일단의 토지의 전체가액에서 편입토지의 가액을 뺀 금액으로 평가합니다.

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◎ 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가액 및 공익사업시행지구에 편인된 후의 잔여지의 가액의 평가를 위한 적용공시지가는 편입 토지의 적용 공시지가 선택기준을 준용합니다.

◎ 잔여지의 공법상의 제한사항 및 이용상황 등은 편입토지의 보상 당시를 기준으로 합니다.

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◎ 잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 해당 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가치가 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 이를 고려하지 않습니다. 즉, 사업시행자가 도로사업으로 토지 일부를 보상한 경우에, 사업시행자가 도로사업으로 인해 잔여지의 가치가 증가되었으니 잔여지 가치하락 손실액과 상계한다는 주장은 할수 없는 것입니다.

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◎ 잔여지에 대한 시설의 설치 또는 공사로 인한 손실액은 그 시설의 설치나 공사에 통상 필요한 비용 상당액을 기준으로 산정합니다.

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4. 잔여지 가치하락 등 손실보상의 청구기간

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이러한 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없습니다.

◎ 이러한 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 대해서는 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하되, 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자나 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

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5. 잔여지 가치하락 손실보상의 청구방법

​

잔여지 가치하락의 손실보상은, 편입되어 보상되는 토지와 함께 진행하는 경우가 있고,

보상대상 토지와 별개로 진행하는 경우도 있습니다. 다만, 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없으므로, 잔여지 가치하락이 있는지와 청구방법에 대해 도움 필요하신 경우에는 주변 전문가와 상담하시기 바랍니다.

​

잔여지의 가치하락손실은 주장한다고 받아들여지는 것이 아닙니다. 가치하락에 대해 사실을 조사하고 사업시행자 및 토지수용위원회를 논리적으로 설득하는 과정이 필요합니다.

​

잔여지 가치하락 손실은 주로 도로사업에서 많이 발생하므로, 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상되는 경우에는, 보상대상 토지의 보상금 증액뿐만 아니라 반드시 잔여지 가치하락 손실보상이 가능한지도 검토하시기 바랍니다.

​

부동산시세가 궁금하거나, 감정평가와 관련된 도움이 필요 할때, AI탁상감정을 이용하는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.

보상대상토지의 증액뿐만 아니라 잔여토지의 가치하락도 보상된 실제 사례를 소개합니다.

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잔여지 가치하락 보상은 주로 도로사업에 많이 발생하는 민원으로,

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사업시행자가 보상대상자의 토지의 전부가 아니라 일부를 수용보상함으로 인하여 잔여토지가 남게될 때, 보상대상자는 잔여토지에 대해 보상을 청구할 수 있습니다.

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토지의 일부가 수용보상되는 경우에 보상대상자가 보상청구할 수 있는 내용은 아래와 같습니다.

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1. 잔여지 매수(수용) - 토지의 일부만 아니라 잔여지도 보상해달라는 내용입니다.

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2. 잔여지 가치하락 보상 - 토지의 일부만 수용보상하게 되어 남게 된 잔여지의 종전과 달리 가치가 하락되었으므로 보상해달라는 내용입니다.

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예컨대, 종전에 사각형 토지가 삼각형으로, 넓은 도로의 토지가 좁은 도로의 토지로, 큰 면적의 토지가 소규모의 토지로 불리하게 된 것에 따른 보상을 요구하는 것입니다.

​

3. 잔여지 공사비용 보상 - 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요한 경우에 공사비용을 보상해달라는 내용입니다.

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예컨대, 일부 수용보상으로 맹지가 된 경우에는 부체도로 개설공사비용을 보상해달라는 것이 있습니다.

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4. 잔여토지 뿐만 아니라 잔여건축물도 잔여토지와 같은 내용의 보상청구가 가능합니다.

잔여지는 빈번하게 발생하는 문제이고, 소유한 토지의 일부가 수용보상된 경우에는 당연히 보상받아야 하나, 보상대상자분들이 모르시거나 오해가 있어 보상청구를 안하시는 경우가 많습니다.

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또한, 잔여지를 아시더라도 단순히 잔여지 보상청구를 한다고 보상해주는 것도 아닙니다.

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잔여지​에 대해서는 다음에 깊이있게 설명하기로 하고, 오늘은 잔여지 가치하락 보상된 실제 사례를 소개하고자 합니다.

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재결서 주문을 보시면 잔여지 가치하락으로 45,825,000원이 인정됨을 알 수 있습니다.

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아래를 보면,

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저희(청구인)가 도로개설로 잔여지의가치하락 보상이 있다는 의견을 제출하였고,

사업시행자는 잔여지의 가치가 하락되지 않았다는 의견을 제출하였습니다.

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​

아래를 보면, 토지수용위원회가 청구인의 의견을 반영하고 가격 감소가 있는 것으로 확인하여 손실을 보상하기로 재결하였습니다.

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아래에서 주목할만 한 점은, 잔여토지가 보전녹지지역 내의 대지로서 그 잔여면적이 불과 50제곱미터인 것입니다.

​

사실 잔여지 매수청구를 했어도 매수했을 것이지만, 의뢰인이 50제곱미터라도 보유하고 싶어하셔서 부득이 가치손실만을 주장한 것인데, 적지 않은 금액으로 보상받았습니다.

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​

잔여지 가치하락을 인정받기 위해 준비해야할 첨부자료가 많습니다.

​

잔여지 가치손실은 단순히 가격이 감소되었다는 것으로는 부족하고, 구체적 근거하에 가치하락을 설득해야 합니다.

​

의뢰인은 강제수용으로 상실감이 크셨으나, 보상토지도 크게 증액되었고 잔여토지도 추가로 가치하락 보상을 받게 되어 그나마 만족하시는것 같습니다.

​

​

잔여지는 정말 많은 문제가 있습니다.

​

잔여지 가치하락은 반드시 주변 전문가와 상의하시고,

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잔여지 가치하락 보상청구서에 대해 상담하실 경우에는, 과거 작성한 청구서나 실제 성공사례를 보시고 맡길 결정하시길 조언드립니다.

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​

아래와 같은 문의가 있었는데, 비슷한 문제 있으신 분 참고하시기 바랍니다.

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토지가 500평 정도인데 250평 정도를 사업시행자에게 팔아야함.

​

1억 정도 하는 땅에서 반을 가져가는데 5천만원으로 보상되어서, 팔리면 나머지 땅이 쓸모가 없어짐.

​

다 포함되면 이사라도 가는데 반만 들어가서 누가 사지도 않을꺼고 고속도로 옆이니 농사도 안돼서 가격도 떨어질 것 같음.

​

1. 도로보상과 관련하여 잔여지 문제입니다.

​

2. 잔여부분 즉 잔여지 250평은 두가지 청구를 사업시행자에게 할 수 있습니다.

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(1) 잔여지 매수수용청구

​

사업시행자의 도로사업으로 남게 된 잔여지가 쓸모없어졌으니 잔여지를 편입토지와 동일한 가격으로 사달라는 청구입니다. 쉽게 얘기하면 잔여지 사달라는 것입니다.

​

(2) 잔여지 가치손실보상청구

​

잔여지가 쓸모 없어졌으나 소유자가 계속 보유할테니, ​

도로로 수용되고 남게 된 잔여지의 가격하락의 손실을 보상해달라는 것입니다.

​

접도구역으로 인한 가격하락, 악화된 형상, 면매수수으로 가격이 하락된 손실을 보상청구하는 것입니다.

​

3. 잔여지의 매수수용청구나 가치손실보상청구는 사업시행자가 알아서 해주는 것이 아니라 소유자분께서 적극적으로 잔여지가 쓸모없게 되었음을 주장입증하셔야 합니다.

​

사업시행자가 거부하더라도, 토지수용위원회에 판단해달라고 할 수도 있습니다.

​

면적만 기재하셔서 구체적으로 잔여지가 매수될 지, 가격하락손실을 보상해줄지 알 수 없어 일반적인 답변만 합니다. 왜냐하면, 구체적으로 판단하려면, 용도지역, 잔여면적, 형상 등을 알아야 하기 때문입니다.

​

4. 잔여지는 기간 제한없이 청구할 수 있는게 아니라, 편입부분에 대한 도로공사완료일로부터 1년 이후에는 할 수 없습니다.

​

공사완료일로부터 1년 이후에는 사업시행자에게 청구할 수 없고,

​

그 잔여지 취득할 사람을 개인적으로 또는 공인중개업자를 통해 구하셔야 합니다.

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개인적으로 파시면 고속도로 옆이라 접도구역 등의 제한으로 제 값을 못 받을수 있습니다.따라서, 잔여지 가격하락손실 보상 청구를 진행하시는것도 하나의 방편일수 있습니다.

다시한번, 예를 들어 설명하자면,

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고속도로, 도시계획시설도로 등의 도로사업에 토지가 '일부' 편입되어 보상되는 경우에는 잔여지의 손실 문제가 발생합니다.

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즉 토지 100평을 소유하였는데, 70평이 도로에 편입되어 보상되는 경우

편입토지 70평에 대해서는 토지보상금을 지급받는데,

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편입되고 남게 된 30평에 대해서는 어떻게 대응해야 하는지를 대부분의 보상대상자분들은 모르시고, 아시더라도 쉽게 인정되는 않습니다.

편입되고 남게 된 30평에 대해서는 아래의 두가지의 대응이 가능합니다.

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1. 잔여지 30평도 편입토지와 함께 매입해달라는 취지의 잔여지매수수용청구

2. 잔여지 30평을 계속 보유하지만, 사업시행자가 임의로 분할했으므로 잔여지 30평이 종전과 달리 형상, 면적 등이 악화되었으므로 그 악화되어 가격이 하락한 손실을 보상하라는 잔여지 가격하락 손실보상청구!

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종전에 없던 도로가 개설되어 잔여지를 계속 보유하시는 분들은 잔여지 가격하락 손실보상을 청구하는 것이 바람직합니다.

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대법원은,

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동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소되거나 그 밖의 손실이 있는 때 등에는 토지소유자는 그로 인한 잔여지 손실보상청구를 할 수 있고,

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이 경우 보상하여야 할 손실에는 토지 일부의 취득으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실 뿐만 아니라

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그 취득 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태, 구조, 사용 등에 기인하여 발생하는 손실과 수용재결 당시의 현실적 이용상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 모두가 포함된다(대법원 9710680, 대법원 99두10315)고 판시한 바 있습니다.

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위 판례에 따라,

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잔여지손실에 대해서는 (1) 가격하락 손실, (2) 설치되는 시설의 형태 등에 기인하여 발생하는 손실, (3) 현실적 이용상황 변경에 따른 사용가치 및 교환가치상의 하락, (4) 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 등의 손실을 보상청구할 수있을 것입니다.

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그러나, 형상 변경등에 따른 가격하락 손실도 쉽게 인정되는 않는 것이 현실입니다.

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예로, 도로 편입으로 남게 된 잔여지에 대해 종전에는 사각형 토지였으나 잔여지가 삼각형 토지로 변경되었다는 형상 변경에 따른 가격하락 손실을 보상해야 함에도, 보상받기가 쉽지 않습니다.

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특히 면적 감소에 다른 거래의 용이성에 기인한 가치하락은 인정되지 않는 것이 현실입니다. 그 이유는, 가격하락의 손실보상은 주장이 중요한 것이 아니라 사실 입증의 문제이기 때문일 것입니다.

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따라서, 잔여지에 대한 가격하락 손실보상을 청구하시려는 경우 반드시 주변 전문가와 상의하시길 바랍니다.

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부동산시세가 궁금할때,

AI탁상감정을 이용하는것도 하나의 방법이 될것입니다.